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Blog El blog de Agustín Grau
Finanzas, emprendimiento y crecimiento personal.

Alquiler de viviendas. ¿Es una buena inversión?

En este artículo voy a tratar un tema que, sin arrogancia, conozco de primera mano por llevar alguna década dedicándome a él: el alquiler de viviendas.

 

Voy a abordar este asunto desde la perspectiva del inversor, es decir si como inversores nos interesa o no invertir en la compra de viviendas para alquilar. No se explica, por tanto, en este post, cómo alquilar una vivienda desde el punto de vista del interés del inquilino.

¿Es una buena opción el alquiler de viviendas, casas, apartamentos…?

Mi opinión es sí, sí, sí y radicalmente sí.

Motivos por los que digo esto:

Las viviendas son bienes de primera necesidad

Eso significa que siempre van a hacer falta viviendas, con independencia de las tendencias del mercado o de los gustos de los consumidores. Podrán variar respecto a si prefieren en el centro o en la periferia, en los pueblos o en las ciudades, la vida urbana o la rural, pero siempre hará falta un techo para dormir. Internet, de momento, no suple esta necesidad.

No te equivocas en cuanto modelo de negocio

Hay negocios en los que te puedes equivocar. Si creas una línea de ropa, por ejemplo, y a la gente no le gusta, pues no se vende y punto. Si compras una vivienda para alquilar y no lo consigues, siempre la puedes vender.

Posibilidad de ganancias de varios tipos

Al hilo de lo anterior. Cuando alquilas una vivienda cobras una renta mensual, pero además el día que decidas venderla podrás beneficiarte de la plusvalía generada. Es posible, como alguno pensará, que también puedan producirse minusvalías, pero eso suele ocurrir (si ocurre), por regla general, en el corto plazo. A medio y largo plazo, la vivienda, como la vida, tiende a subir, y si no se da el caso y no lo hace pues no vendes y ya está: sigues cobrando el alquiler.

Rentabilidades muy decentes

Los importes suelen ser bastante decentillos. Me explico: lo de poner el dinero a trabajar, como ya decía Robert T. Kiyosaki, está muy bien, yo también lo digo, pero:

→ Si inviertes en un producto financiero puede que no te lleves ni para cubrir la inflación (¿Un 1, un 2%...?).

→ Si inviertes en vivienda las rentabilidades suelen oscilar entre un 5 y un 10% anual. Eso en cuanto al alquiler; si vendes posteriormente el inmueble puedes sumarle perfectamente (con tendencias favorables y con carácter general) otro 5-10% anual. Multiplica por los años que tardes en vender (si vendes), súmale las rentas mensuales y puedes obtener bonitas cifras.

Ingreso pasivo y automatizado

Quizá el alquiler de viviendas sea el ingreso pasivo por excelencia. Algunos, los más optimistas, dirán que no, que hay que hacer muuuuuuuchas cosas: que si reparaciones, que si llamadas de inquilinos, que si juicios por desahucio, etc. Al respecto diré que ni son tantas las cosas que hay que hacer (alguna sí, pero de forma aislada y ocasional), ni es obligatorio que te ocurran todas esas desgracias si llevas una estrategia correcta y sistematizada.

Futuro asegurado para tu descendencia

Todo ingreso pasivo puede ser percibido teóricamente sin límite de tiempo, es decir toda la vida y más allá.

Pero hay ingresos pasivos de mucho tipo. Con un ebook, sinceramente, es bastante difícil que tus descendientes sigan cobrando las regalías después de 50 años 😊. Con una vivienda sí. A menos que haya un terremoto o un incendio, pase lo que pase el inmueble seguirá ahí y los inquilinos seguirán llamando.

Ya has solucionado el problema de las pensiones

Ahora la gente anda loca (con todos mis respetos) con que si las pensiones se van a revalorizar con arreglo al IPC o no, o con un tanto por ciento o no… Es decir, andan locas por si les van a dar cada mes 8 ó 9 euros más de pensión (ahora; en el futuro está claro que no les van a dar nada). Pues bien, con un alquiler de vivienda ya tienes tu pensión asegurada.

Negocio con tendencia al alza

Si entras en internet verás cientos de miles de búsquedas (muchas) sobre (copio): alquiler de casa, casas para alquilar, alquilar casa, pisos en alquiler particulares, casas en arriendo, pisos de alquiler, busco piso de alquiler, busco piso en alquiler, alquiler particulares, casas en alquiler, departamentos en alquiler, apartamentos en alquiler… Eso te da idea del interés y la demanda.

Y la realidad lo corrobora. Actualmente vivimos, el menos en España, una muy buena época para alquilar ya que hay mucha demanda y los precios están altos.

Mi opinión es que la tendencia seguirá en el futuro, y la razón es que el estilo de vida actual lleva a ello: la gente cada vez se mueve más, quiere menos ataduras, existe una gran movilidad en el empleo, las relaciones cada vez se internacionalizan más… Todo ello significa que el comprar una casa para vivir toda la vida en el mismo sitio, con la misma persona, trabajando en lo mismo (en la fábrica del pueblo), pues como que ya no es lo más…

Es posible que me equivoque, por supuesto, pero en ese caso ¿qué ocurriría? Pues nada, que en vez de subir los precios del alquiler se mantendrían o incluso bajarían algo, pero no le veo más problema.

Inconvenientes si te dedicas al alquiler

¿Y todo esto es tan maravilloso? Hay alguna pega? Sí, puede, como en todo.

Posibles inconvenientes:

♦ Para comprar una vivienda hace falta un mínimo de dinero, que en ocasiones no es poco. Es más económico, por ejemplo, comprar acciones en bolsa o invertir en crowdlending. Pero siempre tienes la opción, por ejemplo, de las plazas de aparcamiento o, desde hace ya algún tiempo, el crowdfunding inmobiliario.

♦ Los gastos inherentes a estas operaciones no son excesivamente bajos. Principalmente debido a la voracidad depredatoria de los gobiernos, que en cuanto ven que ganas algo corren a por su parte. Los impuestos en este sector no son bajos, y además hay gastos fijos, como por ejemplo los de comunidad de propietarios.

♦ Por otro lado, sí, se puede romper algo y debes arreglarlo. Como no creo que vayas tú, con que tengas a mano el teléfono de un profesional para llamar no hace falta ni que salgas de casa.

♦ ¿Puedes sufrir falta de pago, destrozos en la vivienda…? Sí, por supuesto, puedes sufrirlos, ahora bien: los destrozos (vandalismo) son un supuesto muy minoritario que como poder puede darse (al igual que cualquier otro delito), pero las posibilidades son escasas. El impago, por otro lado, también puede darse. En ambos casos con tener concertado un buen seguro o adoptar las garantías necesarias a la hora de alquilar es suficiente.

Otras opciones de arriendo

Finalmente decir que, aparte del alquiler de viviendas, existen otras opciones en el ramo:

El alquiler de locales comerciales. Tradicionalmente la joya de la corona, pero cada vez más en entredicho por las nuevas tendencias que se observan en los procesos de compra de los particulares – centros comerciales en las afueras, comercio electrónico, etc. -).

El alquiler de plazas de garaje, como ya hemos dicho antes. Percibes una menor renta pero también es menor el precio de compra del bien (excelente opción para quien no disponga de mucho dinero).

El alquiler de terrenos rústicos. La renta es muy baja, pero constituye una buena opción a la hora de darle salida a terrenos abandonados, improductivos, que cada día se encuentran en peor estado debido a malas hierbas, etc..

Y bien, esto es lo que quería contar. Soy consciente de que muchas personas hablan pestes de esta modalidad de inversión y prefieren, por ejemplo, el dividendo de las acciones. Está genial y todo es muy respetable, de hecho también es una buena forma de inversión, por supuesto. Pero yo hablo de lo que conozco y me va bien. Saludos.

Este post ha sido escrito por Agustín Grau, también puedes leerme en www.agustingrau.com

  1. #1

    Emartinezp

    Comparto opinión 100%. En Reino Unido es un negoción en mayúsculas, y tengo familiares haciendo lo propio en USA (unas 20 viviendas destinadas a estudiantes).

    Recomiendo la lectura del libro Buy Low Rent High. Está basado en UK, pero entendiendo el concepto el modelo de negocio vale para cualquier sitio, adaptando tasas y legislación particular sobre préstamos hipotecarios.

    Un saludo

  2. #2

    Luisep11

    en respuesta a Emartinezp
    Ver mensaje de Emartinezp

    Hace unos días cuando alguien dijo que para invertir en fondos de RV había que estar preparado para caídas del 50 % yo indique que cuando se hacen ejemplos exagerados tiendo a darles menos o poca importancia, prefiero los ejemplos más realistas, si, ya sé que en la crisis del 2007 hubo este tipo de caídas, pero digo esto porque, sin cuestionar la conveniencia de invertir en vivienda para alquiler, sus estimaciones de rentabilidad por las rentas entre un 5% a un 10 % de la inversión, creo que están, si hablamos de la media algo exageradas. Creo recordar que esta a nivel nacional en poco más del 5%, después de llevar dos años de importante subida. Hay que descontar gastos de comunidad, seguro, IBI. No hay un mercado único de alquiler, no es lo mismo un piso en el centro de una ciudad que en el exterior, playa etc. hay que computar el tiempo que no esté alquilado, que también sucede.

    En lo que estoy todavía menos de acuerdo es en su estimación de que la plusvalía de la vivienda puede ser del 5% o 10% anual sostenido. Según sus números, la rentabilidad mínima será del 10% pudiendo llegar a un 20% anual sumando alquiler más plusvalía. ¿De veras cree usted que de un forma sostenida en el tiempo va a obtener esa rentabildad anual?. Yo al menos tengo muchas dudas.

    Al igual que estar pensando en una caida del 50% en una inversión en fondos de RV lo veo algo catastrofista (aunque posible), también me parece excesivamente optimista que se puede obtener una rentabilidad anual del 20% mantenido en inversión en vivienda (aunque un año en concreto y muy excepcionalmente pueda acercarse,)

  3. #3

    ernestmt

    Este es el primer articulo que leo, sobre inversión el bienes inmuebles para alquilar, que describe el tema tal y como es. Yo hace como 40 años que me dedico a ello, y si no dependes de los bancos para financiarte es muy sencillo y seguro. Las rentabilidades son altas pero depende del precio de compra del bién. Si el precio de adquisición del bién ( Coste,impuestos, reformas, ect)lo consideras como importe fijo de adquisició, la rentabilidad puede ser muy alta, por ejemplo tengo bienes comprados hace 40 años por 3.000€, que me rentan bruto 16.000€ anuales. El acumulado de alquileres me sirven pàra comprar más inmuebles que luego pongo en alquiler.

  4. #4

    Agustín Grau

    en respuesta a Emartinezp
    Ver mensaje de Emartinezp

    Gracias. Sí, robert kiyosaki también habla de él, con las particularidades, como tú dices, de tasas, impuestos... de cada país.

  5. #5

    Agustín Grau

    en respuesta a Luisep11
    Ver mensaje de Luisep11

    Hola. Mis estimaciones de 5%-10% para rentas están basadas en mis propios datos, es decir en lo que yo obtengo, por ejemplo viviendas de coste 70.000 € y alquileres de 500 €/mes. A grandes rasgos. Yo soy el primero que si obtengo menos del 5% no lo hago.

    Como se deja entrever en el artículo, las rentabilidades dependen de la estrategia que uno siga y de que haga las cosas con más o menos acierto. Si compras un pisazo en el centro de una capital es probable que no llegues al 5%; si compras vivienda económica y garantizas bien el alquiler puedes superarlo ampliamente.

    Sobre las plusvalías de 5-10% anual, nuevamente, hablo de mis propios datos y de lo que yo hago. Viviendas económica en zonas revalorizables en mal estado, las cuales reformas, amueblas, decoras... Perfectamente se pueden obtener esas rentabilidades, porque como digo, yo las obtengo. Hablamos, evidentemente, en periodos de crecida. Cuando se invierte la curva, está claro, todo va para abajo, pero si estás en el negocio vas a ver cuándo empieza a revertir la curva y entonces paras o cambias de estrategia o inversión.

    Saludos.

  6. #6

    Agustín Grau

    en respuesta a ernestmt
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    Me alegra la idea que comentas, y a la que no hago referencia en el artículo, de acumular rentas para comprar más vivienda y seguir con los mismo. Estupenda estrategia y decisión.

  7. #7

    Siames

    en respuesta a Agustín Grau
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    Si compras viviendas hoy por 70.000 que alquilas a 500 eur eres un hacha de eso no hay duda, pero no es lo habitual. Las rentas de pisos tras gastos, seguros e impuestos andan mas bien entre el 3-4%. Aun asi es la mejor opción para la mayor parte de la gente, por que si salen valorar grosso modo el valo de un inmueble. Mejor eso que se metan en bolsa a comprar compañias sin haber visto un balance en su vida.

  8. #8

    Agustín Grau

    en respuesta a Siames
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    Hola, es cierto lo que comentas acerca de que no es lo habitual. De 100 viviendas, y según donde vivas, puede haber 20 ó 30 de esas. Hay que buscar, saber negociar, desechar muchas... Si eres un particular que tan solo quieres comprar un piso como inversión seguramente no te decantarás por viviendas de este tipo porque actuarás pensando que es como si fuera para ti; pero si te dedicas a esto profesionalmente y lo haces con frialdad y objetividad salen cosas buenas, que hay que saber encontrar y, después, como digo, y siempre, negociar. Un saludo.

  9. #9

    Siames

    en respuesta a Agustín Grau
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    Si lo haces asi de modo profesional, con frialdad y miras 100 empresas antes de entrar en la bolsa sacas mas.

  10. #10

    Sergionama93

    en respuesta a ernestmt
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    Se debería prohibir tu actividad por aprovecharte del incumplimiento de la constitución española. Eres un anticonstitucionalista por especulador. Los constitucionalistas como yo apostamos por cumplirla. Lee el artículo de la constitución de nuestra patria ;)

    "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos."

  11. #11

    Sergionama93

    en respuesta a Agustín Grau
    Ver mensaje de Agustín Grau

    No se puede negociar / especular con la vivienda lo pone en la constitución española. Una cosa es tener una segunda vivienda y otra crear un negocio especulativo con varios pisos en propiedad...

    "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes público"

  12. #12

    Manolo781

    Yo comparto 100% esta opinión, además que es un negocio con un retorno de la inversión bastante alto a largo plazo. Quizá lo más complicado es al momento de comenzar, porque los primeros meses son de mucho gasto, pago del crédito (si se ha pedido), entre otros. No obstante, creo que el negocio de la renta no es para todo mundo. Hay que analizar cada caso en concreto.

  13. #14

    Josean1000

    Estoy en general de acuerdo con el que ha escrito esto pero, hombre, me parece muy exagerado decir que en el alquiler "las rentabilidades suelen oscilar entre un 5 y un 10% anual". Yo también tengo mucha experiencia en esto y te digo que la rentabilidad neta del alquiler de una vivienda ronda el 3%. Los estudios que se publican en Idealista, etc no sirven para nada porque hablan de rentabilidad bruta sin considerar gastos (comunidad prop, seguro viv, seguro protecc alquiler, IBI, reparaciones, etc).
    Y otra cosa, que hay que ser realista, estamos dando por hecho en los cálculos un coeficiente de utilización del 100% que en un alquiler por definición es imposible de alcanzar.

  14. #15

    pokora

    A mi me parece demasiado optimista el texto, al menos parece que casi nunca has tenido una experiencia mala. ¿Tan buenas son esas agencias de cobro, seguros de pago y desahucio express?

    En mi caso son bastantes casos alrededor mía donde en el mejor de ellos cubren el coste mensual de la hipoteca o tienen pequeños impagos intermitentes.

  15. #16

    Agustín Grau

    en respuesta a Siames
    Ver mensaje de Siames

    Sí, es verdad, es posible, pero desde hace algún tiempo la bolsa me aburre más y esto me divierte más. No tengo como único criterio el económico para hacer o no algo. Saludos.

  16. #17

    Agustín Grau

    en respuesta a Sergionama93
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    Hola. Realmente no sé a qué te refieres por "especulación". ¿A alquilar viviendas a personas? ¿A comprar un bien y mejorarlo? ¿A crear? ¿A incorporar belleza y bienestar a la vida? ¿A generar ingresos de maneras legales?

    ¿O quizá preferirías prohibir el alquiler de viviendas y que quien no pueda comprarse una se quede en la calle durmiendo debajo de un puente?

    En cualquier caso la especulación, que de todas formas no sé qué tiene que ver con lo que se está hablando aquí, no está prohibida por la constitución ni por nada. Que se diga que todo el mundo tiene derecho a una vivienda digna significa estrictamente eso, que todo el mundo tiene derecho a una vivienda digna; en ningún sitio se dice que hay que regalársela, o que tiene derecho a ocuparla ilegalmente, o que tiene derecho a que el gobierno le ponga pisos a su nombre sin dar un palo al agua.

    Entiendo que haya gente a la que no le guste hacer nada, pero también entiendo que hay que respetar a los que hacen, porque son el motor del progreso y la civilización.

    Finalmente, y sin querer meterme en un jardín mayor, la referencia que haces a "nuestra patria" no sé qué significa. ¿La tuya, la mía, la de quién? Por si sirve de algo yo no tengo patria, no puedo limitarme a tan poco; en todo caso mi patria sería el mundo, y aún así me parece pequeño.

    Saludos y felices inversiones.

  17. #18

    Agustín Grau

    en respuesta a Sergionama93
    Ver mensaje de Sergionama93

    La verdad es que no sé porqué te empeñas en poner el artículito tantas veces cuando en ningún sitio dice lo que tú dices que dice: que "no se puede negociar/especular con la vivienda". Busca si quieres otro articulito a ver si lo dice, pero te adelanto que en ningún sitio lo pone, por la sencilla razón de que no está prohibido ni negociar ni especular.

    Por otro lado, me parece francamente temerario que seas tú el que decida el número de viviendas que puede tener una persona, y lo estimes en válido, como máximo, una segunda vivienda. ¿Eso también lo dice la constitución? Pon el artículo, por favor, porque no lo recuerdo de cuando me licencié en derecho.

    Saludos.

  18. #19

    Agustín Grau

    en respuesta a Josean1000
    Ver mensaje de Josean1000

    Dependiendo de muchas cosas la rentabilidad puede variar, pero de la misma forma que a ti te sale esa rentabilidad a mí me sale la otra, y todo es posible. No hablo de informes de idealista, hablo de lo que hago y compruebo.
    Yo no hago seguro viv, ni seguro de protección de alquiler, ni tengo casi reparaciones en muchas viviendas. El IBI en algunos casos es de poco más de 100 €. Depende de donde esté la vivienda y cómo sea. Si además compras muy barato, porque buscas y buscas y negocias y negocias sí se puede alcanzar esas rentabilidades. Yo solo digo que si mi rentabilidad fuera del 3% no haría nada y me quedaría en mi casa, de verdad.

    Saludos.

  19. #20

    Agustín Grau

    en respuesta a Manolo781
    Ver mensaje de Manolo781

    Es cierto que al principio siempre hay más gastos, y sobre todo cuando estás pagando préstamo.

    El principal problema que quizá veo yo es que quien no lo tiene configurado como un negocio, sino como algo accidental tipo inversión ocasional, no hace los números friamente y no entiende que quizá le conviene viviendas viejas, feas, alejadas del centro... y compra inconscientemente como si la vivienda fuera para él, en tèrminos de me gusta o no me gusta.

    Saludos.

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