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¿Cómo invertir en Bienes raíces? Inversión directa y Fibras

Al invertir en bienes raíces podemos considerar dos cosas, la primera comprar un inmueble y rentarlo o venderlo y obtener ganancias de ello, y la segunda destinar un monto a un fideicomiso de inversión en Bienes raíces (Fibras).

Por eso invertir en Bienes raíces hay que considerarlo como un complemento más que una forma de desplazar a otros instrumentos de inversión. Se considera parte de la diversificación de una cartera, por lo que se trata de una opción viable de inversión.

Además con una elección correcta en la inversión se puede llegar a obtener una utilidad de hasta el 30% en un periodo medio de 3 años.

 

Enrique Mendoza, analista senior de Grupo Financiero Interacciones, expuso:

Si tiene mucha experiencia y contactos en el mercado, puede sacar un mejor rendimiento de un bien inmueble que de una Fibra, además de sacar mayor provecho fiscal; pero lo más probable es que en general la Fibra le de un mayor rendimiento a un inversionista promedio.

Compra de un Bien raíz

En la opción de comprar de un bien raíz hay que tener en cuenta que dicho bien puede depreciarse sin el mantenimiento correcto y requiere de un esfuerzo extra por venderlo o rentarlo y para averiguar si la zona donde se ubica puede generar plusvalía.

Otra opción de invertir en Bienes raíces puede ser la adquisición de un bien en preventa, es una opción atractiva para invertir por los altos niveles de plusvalía que tiene, (si se adquiere un proyecto que está en maqueta o en plano cuyo valor en ese momento es de un millón de pesos, pero se sabe que al concluir el proyecto (en un año o año y medio) su valor aumentará a dos millones de pesos). Sin embargo, hay que considerar al desarrollador, investigando en Profeco, visitando sus oficinas y pidiendo recomendaciones, con lo cual se reduce el riesgo, aunque nunca se elimina.

Inversión en Fibras

Por otra parte, en la inversión en Fibras tenemos que tener en cuenta que el desempeño de las Fibras, al ser renta variable, puede presentar periodos negativos, por lo que debe verse como una inversión de mediano y largo plazo.

Las Fibras son el instrumento idóneo para perfiles con alta tolerancia al riesgo y por un periodo de inversión mínimo de cinco años.

Invertir en bienes raíces

¿Conviene invertir en Bienes raíces?

Después de la crisis financiera internacional, la idea de invertir los ahorros en un bien raíz se ha visto ensombrecida por las noticias sobre quiebras de bancos que habían puesto el dinero de algunos fondos de pensión en activos relacionados con las hipotecas. Pero, eso no quiere decir que comprar un bien inmueble como forma de ‘poner a trabajar' tu dinero sea una mala idea.

En México, las condiciones para obtener un préstamo son muy estrictas, lo que hace reducir el riesgo de que se generen burbujas hipotecarias.

Riesgos de invertir en Bienes raíces

A pesar de ser una opción viable de inversión, existen algunos riesgos que deberían tenerse en cuenta:

  • Tener necesidad de liquidez inmediata
  • Pretender vender por arriba del valor de mercado
  • Considerar que el tiempo en que se va a realizar la venta puede variar entre seis y doce meses.

El Mercado de bienes raíces en México este 1T15:

Las Fibras han presentado buenos resultados operativos este 1T15 como se esperaba, con mayor tracción en las rentas y ligero avance en ocupación. Sin embargo, el rendimiento del dividendo ha sido una vez más modesto con un promedio de c.5% en términos anualizados, explicado por los altos balances de efectivo, que esperamos sean invertidos en los próximos meses.

Según el índice BMV Fibras RT, que además del comportamiento de los precios de las Fibras, refleja las ganancias obtenidas por el pago de dividendos, la evolución bursátil del índice en comparación con el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) ha sido la siguiente:

Evolución bursátil de las Fibras

Por otra parte vamos a analizar el reporte individual de cinco de las diez Fibras que hay actualmente en el mercado: Fibra Uno, Fibra Danhos, Fibra Macquarie, Fibra Hotel y Fibra Inn:

Reporte Fibra UNO 1T15

Reporte Fibra Uno

Reporte Fibra Danhos 1T15

Reporte Fibra Danhos

Reporte Fibra Macquarie 1T15

Reporte Fibra Macquarie

Reporte Fibra Hotel 1T15

Reporte Fibra Hotel

Reporte Fibra INN 1T15

Reporte Fibra Inn

 

Recomendaciones para invertir en Bienes raíces en México

Por último y más importante, antes de empezar a invertir en bienes raíces sería bueno prestar atención a la siguientes recomendaciones:

  • Siempre Analiza el mercado. Antes de comprar o prestarle dinero a un desarrollador, se buscan indicadores del mercado. Puede pasar que las rentas hayan subido en los últimos años, pero hay que saber cuánto potencial existe. Si las rentas están altas pero hay muy pocos locales comerciales, oficinas o viviendas vacíos, es una muestra de que todavía se puede crecer.
  • Diversifica la inversión. Es importante no invertir todo en el mismo mercado. Para alguien que invierte en bienes raíces, la Recomendaciones-Bienes Raícesdiversificación puede darse comprando más viviendas más baratas para después rentarlas, en lugar de una sola.
  • Analizar el bien. Uno puede darse cuenta del estado a primera vista, pero hay que buscar la asesoría de algún ingeniero civil, porque hay algunas cosas que pueden escaparse en una primera inspección.
  • Asegurarse de que los papeles estén en orden. Hay que exigir un certificado de libertad de gravámenes, para que puedas tomar posesión efectiva del inmueble. Busca el apoyo de un abogado o un notario para la transacción.
  • En las sociedades en condominio, fijarse que esté bien claro de qué eres propietario. Que esté constituido el régimen de condominio.
  • Tener los títulos de propiedad y licencias de uso del suelo.
  • En caso de que la propiedad sea para arrendar, asegurarse de que existan garantías. Que el aval sea honorable.
  • Si vas a rentar, busca todas las referencias que puedas del inquilino.
  • Consigue los planos del inmueble y que se especifiquen los límites de la propiedad en las escrituras.
  • Cuando se invierte en algo que está en construcción, ver que la constructora tenga fianzas, para que garanticen que se termine la obra. También consigue la copia de la licencia de construcción y los permisos de descarga de aguas residuales.
  • No vendas antes de tiempo. Para recuperar lo que invertiste deberás esperar un mínimo de 12 meses y 24 para empezar a ver plusvalía en la propiedad, ten siempre presente que los bienes raíces son inversiones de largo plazo.
  • Cuidado con las zonas sin plusvalía. En un lugar donde hay mucha oferta el precio no crece, existen varios factores que pueden limitar el aumento en el valor entre ellos: la construcción de ejes viales y la falta de planeación para hacer frente a la carga de tránsito vehicular.
  • Apóyate en alguien que sepa. Comprar una propiedad ‘por la libre' puede ser una decisión de inversión errónea. De la misma manera que piensas en un corredor de bolsa para invertir en acciones, debes considerar a un asesor inmobiliario certificado para tomar una decisión de compra en bienes raíces.

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  1. #1

    carlosgs

    Hola María, se me hace curioso el tema de la preventa, por un lado si veo riesgo de bajada de precio, ahora en México si se han visto y se ven subidas de precio en los inmuebles, pero en cualquier momento podrán bajar como ha ocurrido en muchos países.
    Tampoco se sabe si al concluir en proyecto el precio va a ser mayor.
    Y en este caso un segundo riesgo es que tengan la documentación en orden, hay decenas de constructores que se van por la calle, con el cartel "clausurado"... da respeto meterse en preventa, y que luego surjan estos problemas.