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Blog Créditos hipotecarios, personales y empresas
Alternativas de financiamiento: Infonavit, Fovissste...

¿Qué crédito hipotecario me conviene? ¿En qué me debo fijar?

Para elegir el crédito hipotecario más conveniente tendremos que fijarnos en una serie de aspectos que nos harán decidir por una entidad u otra, como el porcentaje máximo de financiamiento, la tasa de interés, el costo anual total (CAT) o las comisiones y gastos asociados a la hipoteca. En nuestra decisión también debemos valorar qué crédito es el mejor en cuanto a nuestra situación personal, por ejemplo, podemos preferir pagos constantes (tasa de interés fija) en toda la duración de la hipoteca o pagos crecientes para tener más cash los primeros años. Un sinfín de condicionantes que afectarán a nuestra decisión y nos harán escoger una entidad.

Para facilitarte esta elección, te recomendamos completar el simulador hipotecario que en función de unas preguntas rápidas te dará las opciones de crédito más aconsejables. 

 

Solicitud de crédito hipotecario, ¿qué debes tener en cuenta?

 

 

Crédito hipotecario: Financiamiento y planes de apoyo

La adquisición de una vivienda a través de un crédito hipotecario conlleva muchas responsabilidades, pues suele ser la mayor inversión que hace una persona. Por ello se debe recapacitar y reflexionar detenidamente sobre la posición económica en la que nos situamos. Aspectos como el ahorro y la liquidez son fundamentales a la hora de analizar nuestra propia economía. También debemos tener en cuenta a la hora de pedir un crédito, que hay entidades como Infonavit o Fovissste que se dedican a la concesión de créditos hipotecarios a trabajadores afiliados al IMSS y a trabajadores del Estado, respectivamente, además de los créditos que ofrecen los bancos. 

 

Crédito hipotecario: ¿Qué debes tener en cuenta al solicitarlo?

Hemos elaborado una lista de aspectos importantes que todos los que estén pensando en solicitar un crédito deben tener en cuenta. Estos aspectos son los siguientes: 

 

Enganche y financiamiento máximo

Es necesario haber ahorrado antes de percibir el crédito hipotecario. Es vital contar con ciertos ahorros antes de contratar un crédito, pues las instituciones financieras no nos financian el 100% de los costes en los que vamos a incurrir al comprar una casa. Primero porque como mucho obtendremos un financiamiento del 90-95% del valor del inmueble o terreno (ver ¿Cuánto me prestará el banco?), pero también hacemos frente unos costos, como las comisiones por administración y avalúo, por ejemplo, por no hablar del costo que tendremos que hacer frente al mudarnos a un nuevo hogar (agua, luz,… ).

A mayor enganche, es menor el crédito que nos financia el banco o institución financiera, por tanto baja el tiempo de la deuda y con menos tiempo de deuda se pagan menos intereses, de modo que sí es importante considerar un enganche mayor para obtener un mejor crédito hipotecario.

Es recomendable que no sentirnos tentados a dar el mínimo enganche, muchas veces lo hacemos para pagar las adecuaciones o remodelaciones a nuestro gusto del nuevo hogar, o bien consideramos pagar menos enganche para irnos por una casa de mayor valor.

Ejemplo: si aceptas un 90 o hasta 95% del financiamiento para tu nueva casa, aumentas el monto de la mensualidad, aumentas el tiempo para pagar tu hogar y al aumentar el tiempo de pago suben la cantidad de intereses porque los pagas mes a mes.

Lo aconsejable es que además de la tasa de interés, consideres hacer un ahorro importante para contar con un enganche mayor que baje tu deuda y si te es posible haz pagos adelantados. Lo recomendable es pagar un mes y medio más por año durante los primeros años del crédito, así la deuda baja considerablemente.

Sabemos que lo anterior implica que hagas esfuerzos financieros importantes, pero es lo más aconsejable si de verdad quieres pagar menos por tu hipoteca, así que al menos considéralo antes de tomar la decisión de adquirir este importante compromiso que involucrará pagos por un tiempo considerable.

 

Unidades de fomento (UF)

Debemos especificar si queremos pagar la deuda mediante pesos o en Unidades de Fomento (UF). Si la hipoteca se maneja en UF, el costo del crédito puede sufrir variaciones, pues las UF van ligadas a las variaciones del IPC, lo cuál quiere decir que la deuda aumentará a la par que lo haga el IPC. En cambio, si elegimos pagar mediante pesos, conoceremos el monto de la deuda en todo momento.

 

Plazo del crédito hipotecario

Elegir el plazo de la deuda con meditación es importante, pues dependiendo de éste, la cuantía a pagar periódicamente será mayor o menor. Y es que es importante saber a qué nivel puede llegar su capacidad de endeudamiento, pues no debe caer en morosidad, ni poner en riesgo el patrimonio que se busca generar. ¿Prefieres pagar más cantidad cada mes un número menor de años o al revés?

Hablando de promedios, lo más recomendables es tener contratar una hipoteca a 15 años. En las condiciones actuales del mercado hipotecario, pocos pueden pagar en ese tiempo (10 años o incluso menos), e irnos a más tiempo de ello resulta más costoso en la gran mayoría de los casos.

Por otro lado, también existe la posibilidad de bajar las mensualidades, aunque para ello debemos de mantener la deuda un plazo mayor. Si lo que necesitan es pagar una menor mensualidad cada mes, es conveniente elegir créditos con un mayor plazo.

Es importante considerar aquí es que para pagar menos por la hipoteca no solo debemos concentrarnos en la tasa de interés, pues el plazo y el enganche juegan papeles muy importantes.

 

Tasa de interés, ¿fija o creciente?

Sin duda este es el principal aspecto en el cual nos fijamos al contratar una hipoteca, y efectivamente es uno de los más importantes porque no depende de nosotros controlarlo, ya que la institución financiera es la que impone este requisito, por tanto debemos encontrar el que más nos conviene.

Debemos saber qué nos interesa más, si una tasa de interés fija o creciente. Las crecientes se suelen caracterizar por ser menores al principio, e ir aumentando a lo largo de la vida del crédito, lo cual puede facilitarnos el comienzo de los pagos. La tasa de interés ofrecida por las instituciones a cargo del Estado suelen ser inferiores, tienen plazos más largos pero otorgan menos cantidad de crédito. Todo ello debemos tenerlo en cuenta.

Regularmente (no siempre) las tasas de interés más bajas son así porque el tiempo de vida de la hipoteca suele ser de hasta 20 años y el financiamiento de hasta 90% del valor de la propiedad, es decir que quien contrata hipoteca en estas condiciones debe contar con al menos un 10% del valor del inmueble que desea adquirir.

Las hipotecas con intereses más altos suelen ser así porque su financiamiento es mayor (hasta 10 millones de pesos), en este tipo de productos se debe contar al menos con el 50% de enganche sobre el precio de la propiedad que se quiere comprar y no tienen penalizaciones por pagos adelantados ¿qué significa todo esto? que el banco ya fijó su ganancia considerando que alguien puede contratar este producto y acabará de pagarlo en un tiempo menor a 10 años por ejemplo y alguien que contrata algo así y que cumple estos requisitos al final acabará pagando menos siempre y cuando se tarde el menor tiempo posible en liquidar esta deuda en comparación a haber contratado una a 20 años. La clave aquí es la capacidad de pago.

Cuando pensemos en saber cuál es el crédito hipotecario que más nos conviene sin duda debemos considerar lo que ya hemos visto: cantidad del enganche que tenemos para aportar y capacidad de pago, pues de estas dos cosas depende que el monto a financiar sea menor y en reducir el tiempo de  pago de esta deuda.

 

Costo anual total (CAT)

Es importante comparar el Costo Anual Total (CAT) de cada una de las hipotecas. Este es el mejor indicador para comparar el costo de distintos créditos hipotecarios, pero no es lo único que debemos tener en cuenta, como estarán viendo (ver ¿Qué es el CAT?)

 

Gastos del crédito hipotecario

Cuando se contrata un crédito hipotecario se deben pagar gastos y comisiones iniciales como son el enganche, el avalúo, una estimación del valor comercial de la propiedad, gastos notariales, impuestos, gestoría de certificados y gastos en el registro público de la propiedad. Todo ello aumenta la inversión en la que estamos incurriendo, y forma parte de la cantidad que no es financiada por la entidad financiera.

 

 

Es importante pedir la Oferta Vinculante, pues este documento detalla cuánto costará en pesos el crédito, la institución financiera está obligada a entregarla, y sin costo.

 

Otras recomendaciones incluirían el analizar bien la capacidad de endeudamiento, pues si tus ahorros no alcanzan a cubrir el enganche y los gastos iniciales, lo oportuno sería NO contratar un crédito hipotecario. En ese caso se asumirían demasiados riesgos, entre ellos, tener que enfrentarte a los costos de cobranza por demorarte en el pago de tu hipoteca y, más importante, se perjudicará su historial de crédito.

 

En definitiva, conviene sopesar si podemos afrontar que nos quiten mensualmente un monto de nuestro salario que seguramente se sitúe entre el 5 y el 30% de los ingresos mensuales, además la estabilidad de nuestro puesto de trabajo, pues igual a priori obtenemos un salario, que más tarde nos podemos quedar sin él. Si quieren consultar los créditos hipotecarios que hay actualmente en le mercado, visiten nuestro comparador de créditos hipotecarios.

 

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  1. #2

    Samuel JR

    en respuesta a olajster
    Ver mensaje de olajster

    Hola olajster, he de decirte que si lo que buscas es no tener que pagar tanto, quizás tu solución sea deducir los intereses del crédito hipotecario a la hora de realizar la Declaración anual. Esto podría ayudarte al menos a reducir tus pagos de impuestos y hay mucha gente que no sabe de estas ventajas tributarias y ahora que llega el momento de hacer la Declaración te puede servir para ahorrarte un dinero que no debes pagar.
    Y si vieras que sí que puedes hacer la deducción, mediante declaraciones complementarias podrias corregir las de años anteriores para incluir las deducciones y que te reembolsen los pagos de años anteriores.

    Le voy a dejar un post que hice hace un tiempo en el que explico este tema detalladamente y si eso no es lo que buscabas vuelve a comentar y especifícame bien que necesitas o que buscas y a ver si puedo encontrar una nueva solución alternativa a tu problema.

    https://www.rankia.mx/blog/isr-impuesto-renta/3146223-como-deducir-intereses-hipotecarios-declaracion-anual-isr

    Un saludo,

Scoring hipotecas