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Cómo calcular los intereses de un crédito hipotecario

En México muy pocas personas podrían pagar un crédito hipotecario, ya sea uno de interés social o bancario. Obviamente se debe a la cantidad de dinero que hay que abonar mes a mes para pagar una hipoteca; el salario promedio en México es de 7 mil pesos mensuales y una hipoteca no es el único gasto de una persona y menos con una familia pues los gastos de manutención también son importantes. Para que tengas claro el costo de una hipoteca te mostramos los intereses de un crédito hipotecario, cómo se calculan así como otros aspectos para que sepas lo que cuesta comprar una casa con dinero prestado.

Cómo calcular los intereses de un crédito hipotecario

El costo del dinero que le prestan a alguien para comprar una vivienda se compone de varios factores que prácticamente son los mismos es casi cualquier crédito, sin importar si se trata de un préstamo de la banca privada o de un préstamo de instituciones de financiamiento público. Veamos el costo de una hipoteca:

 

La tasa de interés que se cobra a quien adquiere una hipoteca es el costo del crédito que contrató y puede ser a una tasa fija o a una tasa variable

 

Sólo para aclarar, una hipoteca a tasa fija no significa que el pago de la mensualidad será siempre el mismo hasta el fin del crédito, y no puede ser fijo por razones obvias que afectan a toda la economía: una es la inflación y la otra el incremento en las UMA’s (Unidad de Medida y Actualización, antes salarios mínimos).

 

¿Cómo calculan los bancos los intereses de un crédito hipotecario?

Los intereses de las hipotecas bancarias se calculan considerando lo siguiente:

 

1. El costo del dinero: es la tasa de interés que fija el Banco de México.

 

2. El costo operativo: significa el costo que le genera a las instituciones hacer todo el manejo del crédito.

 

3. El índice de pérdidas estimadas: esto se determina con un análisis del mercado al cual se está dirigiendo el crédito, ya que todo mercado tiene riesgos implícitos.

 

4. El costo del capital: tiempo que tardará en regresar el dinero al banco o institución financiera.

 

 

¿Cómo calcula el Infonavit los intereses de un crédito hipotecario?

Los calcula de un modo muy similar al de los bancos. Infonavit considera lo siguiente:

 

1. Prima de riesgo: se refiere al riesgo de impago, es decir, calcula la pérdida en caso que el trabajador no pague su deuda, pues cuando esto ocurre el Infonavit no recupera en el corto plazo el dinero cuando el trabajador deja de pagar.

 

2. Rendimiento de la subcuenta de vivienda: Son las aportaciones que por ley debe hacer tu patrón y que van directo a tu Subcuenta de Vivienda.

 

3. Gastos de Administración, Operación y Vigilancia: estos gastos tienen un tope que es un porcentaje variable de los recursos totales que se manejen.

 

4. Costo del patrimonio del Infonavit: es el dinero con el que dispone el Infonavit en relación a la cantidad de activos que tiene.

 

Cómo calcular los intereses de un crédito hipotecario

¿Qué conviene más, un crédito Infonavit o uno bancario?

Como pudimos ver, la tasa de interés hipotecaria, ya sea con Infonavit o con un banco es prácticamente la misma porque considera los mismos elementos para calcularla, sin embargo la hipoteca del Infonavit resulta más cara por lo siguiente: en créditos a 30 años se pagan más intereses por el dinero solicitado, en cambio en un banco las deudas son a 20 años generalmente y ello reduce el tiempo de vida del crédito y de los intereses. Además, los bancos tienen la opción de contratar una hipoteca a 15 años y esa es la mejor opción para pagar menos, incluso una hipoteca en ese tiempo es más barata que con el mismo Infonavit.

 

El inconveniente (por así decirlo) es que la única manera de “desatorar” el dinero que está ahorrado en el Infonavit para comprar vivienda es tramitando el dinero en esa institución (en México de todos los créditos hipotecarios, un 60% son de Infonavit), pero puede hacerse eso y luego trasladar la deuda a un banco a 15 años para pagar menos, aunque ahí hay que considerar los gastos que deben pagarse por pasar la deuda al banco, pero sin duda hacer esto sí representa pagar menos por una hipoteca.

 

¿La tasa de interés de un crédito hipotecario frena la compra de casa?

La respuesta es no. La necesidad de comprar casa está siempre presente, y en ese sentido el crédito hipotecario funciona más como una herramienta para comprar vivienda, y aunque la tasa de interés determinada por el Banco de México cambie, esta no afecta la intención de comprar casa, pues aunque el interés cambie este no incentiva ni contrae las hipotecas porque siempre habrá necesidad de vivienda (el mercado hipotecario mexicano es el cuarto de toda América Latina). Lo que sí puede afectar la demanda de hipotecas es el índice de confianza del consumidor, es decir, si los consumidores tienen una mala percepción de la economía se puede contraer la contratación de hipotecas (y de otros bienes y servicios). Por ello no debe haber incertidumbre económica.

 

 

¿Conviene comprar una casa con hipoteca o es mejor en efectivo?

Tal vez alguien con disciplina financiera piense que le conviene más ahorrar su dinero por el mismo tiempo que dura una hipoteca para así comprar una casa en efectivo. El inconveniente de esto es que la inflación y los movimientos naturales del mercado de bienes raíces hacen que el dinero ahorrado para ese propósito valga menos cada año, de modo que el crédito hipotecario sigue siendo la mejor herramienta para comprar una casa o departamento.

 

 

 

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