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Cómo se fija la tasa de interés hipotecaria

Cómo se fija la tasa de interés hipotecaria

En México tenemos un mercado de oferta hipotecaria importante, aunque la mayoría de los créditos están contratados en Infonavit y luego siguen los bancos, seguro entre ellos uno encuentra muy buenas ofertas para comprar una casa o departamento, sin embargo debemos fijarnos en varios aspectos que ofrece el banco a quienes se acercan a ellos para adquirir una hipoteca, una parte importante es la tasa de interés hipotecaria, y aunque cada banco maneja la suya te has preguntado alguna vez ¿cómo es se fija o determina dicha tasa de interés?

Cómo se fija la tasa de interés hipotecaria

 

No tomes la decisión de adquirir una hipoteca de forma impulsiva, lo mejor es que preguntes y compares entre un producto y otro, recuerda que una información más amplia permite tomar mejores decisiones. Puedes comenzar preguntando en los diferentes bancos qué tasa de interés manejan, pero antes de ello veamos cómo funciona la tasa de interés en un crédito hipotecario.

Cualquier banco que presta dinero para comprar una casa cobrará un dinero extra por ello que se incluye en el monto a pagar, por ejemplo si un banco nos presta 600 mil pesos y maneja una tasa de interés de 10%, el monto total a pagar es de $660,000 pesos.

En muchos casos primero se pagan intereses y después el préstamo (Infonavit por ejemplo), es por ello que en los primeros años no ves que la deuda baje mucho, pues primero se está pagando la ganancia del banco y luego lo que te prestó.

 

¿Cómo se determina la tasa de interés hipotecaria?

Se considera lo siguiente para determinar la tasa de interés hipotecaria:

  • Tasa de interés fijada. La establece el Banco de México y es la que estandariza el costo de los financiamientos.
  • El costo del dinero.
  • Costo por operaciones. Quiere decir el gasto que genera hacer la operación de créditos hipotecarios. También contempla el riesgo por pérdidas.
  • Índice de pérdidas esperadas. Aunque ya se contempla en el costo de operaciones, se considera el riesgo natural del mercado.
  • Costo del capital. Este aspecto considera el capital otorgado y el retorno del mismo en concordancia con los activos de la institución financiera.
  • Otros. Estos son a criterio de la institución financiera.

De lo anterior resultan diferentes tasas de interés para créditos hipotecarios: fija, variable y mixta. Veamos en qué consiste cada uno:

Tasa de interés anual fija

Un crédito hipotecario con esta tasa de interés tiene la ventaja de que durante todo el plazo del crédito se pagará el mismo porcentaje de interés a la institución financiera, sin importar el tiempo ni las variaciones económicas.

Es verdad que la tasa de interés fija suele ser más alta, pero ofrece la garantía de no sufrir alteraciones ante variaciones de la economía.

Tasa de interés variable

Cada año en la misma fecha que se firmó el crédito el porcentaje de interés del mismo cambia, a veces sube y otras baja. El ajuste se establece tomando en cuenta la tasa de interés fijada por el Banco de México más el margen de referencia acordado por la institución financiera.

Tasa de interés mixta

Esta tasa resulta de una combinación entre intereses fijos y variables. Funciona así: cuando se firma un crédito hipotecario se acuerda una tasa de  interés fija aplicable a los primeros años del crédito, luego se analizan las condiciones del préstamo y otras referencias para hacer un ajuste de modo que cada año se cubre una tasa variable.

¿Cuáles son sus ventajas y a quién le conviene una tasa de interés mixta? esta tasa es para personas que necesitan pagar una cuota fija al inicio mientras mejoran sus ingresos y cuando eso suceda puedan cubrir el monto total de la hipoteca.

Y hay otras menos comunes:

Tasa de interés creciente

Funciona así: durante los primeros años del crédito se van pagando mes a mes cantidades bajas, conforme el tiempo avanza las mensualidades crecen según el esquema de pagos que previamente fueron acordados entre cliente e institución de crédito.

¿A quién le conviene pagar una hipoteca a tasa d interés creciente? Es ideal para jóvenes que apenas comienzan a laborar, y con el tiempo, conforme sus ingresos vayan aumentando aportar más al crédito, de modo que esta tasa se recomienda para este tipo de cliente.

No tiene riesgos grandes porque prácticamente funciona como una tasa de interés fija, pues el porcentaje de interés es el mismo, pero la gran diferencia es que inicia con pagos menores.

Tasa de interés decreciente

Es rarísimo que una institución de crédito llegue a otorgar este tipo de tasa de interés, sin embargo lo hacen sólo con clientes que no tienen ningún problema de buró de crédito y que son puntuales con sus pagos. 

¿Cómo funciona la tasa de interés decreciente? Una vez que el cliente ha hecho un año de pagos continuos, de manera ininterrumpida y a tiempo, la institución financiera le ofrece una tasa de interés menor. Es importante decir que esto sólo aplica durante los primeros años del crédito.

¿Por qué es malo una suba de la tasa de interés del crédito hipotecario?

Cuando los bancos no deciden subir las tasas de referencia; tarde o temprano termina afectando el financiamiento de la vivienda. Al darse un fuerte alza en las tasas de los créditos hipotecarios, se afecta la colocación y a las personas o familias que buscan comprar una vivienda mediante financiamiento.

El efecto por las alzas de la tasa de referencia termina afectando la capacidad de compra de las familias, empujado incluso a buscar una vivienda de un menor precio o en todo caso aportar un enganche más grande.

El riesgo es doble, ya que al subir las tasas de interés de los créditos hipotecarios bancaria. Hay estudios financieros que indican que, por cada punto que suba la tasa, la capacidad de compra de las personas cae un 7%, en promedio.
 

Cómo comprar una vivienda si suben las tasas de interés

Puede que comprar una vivienda sea más difícil si se encarece el precio de la vivienda al subir las tasas de interés. Aunque si aún así desean comprarse una vivienda, le daremos un ejemplo que servirá para graficar como afecta la suba de tasas al importe que paguemos de Hipoteca.

Por ejemplo, una vivienda que tenga un valor de 1 millón de pesos, ante una suba de la tasa de interés de tan solo un 1%, significa que la capacidad de compra se reduciría y podría comprar una vivienda cuyo precio sea de 930.000 pesos.

Por lo que, o buscan una vivienda de menor precio o aportan un mayor enganche ante un fuerte alza en las tasas de interés del crédito hipotecario, como solución a este tipo de situaciones.
 

¿Por qué si Banxico sube las tasas perjudica a los créditos hipotecarios?

En caso de que Banxico aumente las tasas para controlar la inflación, esto empuja a que los bancos deban subir sus tasas de crédito hipotecario, lo que refleja el costo del dinero. Cuanto más caro sea el dinero, más caras se vuelven las viviendas y menos créditos hipotecarios son solicitados. 

Ahora ya sabes cómo se conforma la tasa de interés hipotecaria que te cobran los bancos, pero no sólo eso, también te dimos a conocer las diferentes tasas que cobran las instituciones de crédito y esta información te servirá para que la solicites dependiendo de tu perfil e intereses.

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