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Blog Golpedefecto
Economía, energía, ámbito social y político, sin ser políticamente correcto

Arrendamientos y mercado laboral en España

Siguiendo con el tema de acceso a la vivienda ya tratado en mayor profundidad en un reciente post centrado en el arrendamiento y la influencia del nuevo RDL del gobierno socialista sobre el sector, analizaré en este caso la importancia del poder adquisitivo, y por tanto de los salarios, como factor decisivo en la capacidad de acceso a una vivienda.

En un análisis reciente de EUROSTAT, que valora la dificultad de acceso a la vivienda (en alquiler y propiedad conjuntamente) como un gasto en esta superior al 40% de la renta equivalente disponible de los hogares (tabla siguiente); el porcentaje de población española en esta situación es del 10,2%, inferior a las medias de la UE-28 y del AE (11,1 y 11% respectivamente). A pesar de lo cual, España es el octavo país de la UE-28 con un mayor porcentaje de población en esta situación, pero por detrás de países como Alemania y Holanda.

Tabla.- Porcentaje de población que destina más del 40% de sus ingresos disponibles a la vivienda. Datos EUROSTAT (año 2016).

 

En el caso de la UE, el esfuerzo realizado por los arrendatarios es mayor que el de la población con viviendas adquiridas y cargas hipotecarias. Si bien, el porcentaje de población en la UE-28 que destina más del 40% de su renta equivalente disponible al alquiler se sitúa en el 28% y en España en el 43%.

Indudablemente estas diferencias son importantes, pero el ejecutivo desplaza el problema a la subida de los alquileres, que además homogeniza para todo el territorio español, cuando este está compuesto de múltiples micromercados que se comportan de forma diferente. Cuando además, no considera la otra variable que condiciona los ratios, que son los salarios a los que la política económica del país conduce.

De hecho, España presenta unos salarios por hora trabajada inferiores a la UE-28 y el área euro (AE) en un 28% y 40,5% respectivamente (figura siguiente), lo que influye sobre los ratios de renta equivalente disponible destinada a la vivienda, de tal forma que con salarios más elevados, estos ratios se reducirían. Aunque naturalmente no se puede negar que es más fácil y rápido limitar las subidas de los alquileres que desarrollar una estrategia de crecimiento económico de calidad en el país. Si bien, también es cierto que una subida salarial podría afectar al alza a los precios del alquiler.

Figura.- Salarios por hora trabajada en los países de la UE-28 (escala izquierda) y desviación del salario por hora con respecto a la remuneración en España (escala derecha). Datos EUROSTAT

 

Sin embargo, el salario/hora no es el único factor a considerar, ya que España se caracteriza también por la precariedad laboral y el elevado grado de subempleo, factores que influyen sobre el importe del salario/hora y el porcentaje de empleos a tiempo parcial no deseados.

La precariedad laboral viene determinada por el empleo temporal (figura siguiente), indicándonos EUROSTAT que España es el país de la UE-28 con una mayor tasa de empleo temporal, el 26% en 2017, casi el doble que en la UE-28 y el 77% más que en el AE.

Figura.- Porcentaje de asalariados con contrato temporal como porcentaje sobre el total de asalariados. Datos EUROSTAT.
 

Y en cuanto al porcentaje de subempleo a tiempo parcial español sobre población activa, que incluye toda la población en disposición de trabajar entre 15 y 74 años, es la segunda más alta de la UE-28 después de Chipre, un 6% , y un 62% superior a la de la UE-28 y un 46% superior a la del AE-19.

Por tanto, parece evidente que en gran parte, la dificultad de acceso a una vivienda en régimen de arrendamiento, se encuentra condicionado por las características de nuestra economía y el mercado laboral español, y no principalmente por los elevados precios de las rentas que se solicitan. Rentas que además se encuentran todavía en un 37% de las ciudades por debajo de los precios del cuarto trimestre de 2009, cuando además, las rentabilidades brutas obtenidas por los arrendadores en las grandes ciudades se encuentran en el 5,14% y 4,73% ,según los datos de Idealista, respectivamente para Madrid y Barcelona, siendo de las ciudades en que la rentabilidad es menor.

Figura.- Datos de precios de alquiler por m2 (escala izquierda) en las ciudades españolas (salvo Lleida, Tarragona y Girona) y de rentabilidad del alquiler (escala derecha). Cálculos realizados a partir de los datos de Idealista correspondientes al tercer trimestre de 2018. Cálculo realizado multiplicando por 12 el precio del alquiler/m2 y dividiéndolo por el precio de venta/m2.

 

Debemos tener en cuenta además, que estos datos hacen referencia a rentabilidades brutas, y por tanto sin deducir todos los gastos que conlleva el arrendamiento, dando lugar a reducciones significativas de rentabilidad. En mayor medida si tenemos en cuenta que estas rentabilidades se corresponden con precios de oferta y no son los precios de los contratos firmados finalmente, y también menores si tenemos en cuenta la inflación para calcular la rentabilidad real de la inversión.

Por tanto, parece que estamos ante un debate equivocado, ya que el problema del acceso a la vivienda en régimen de alquiler parece estar condicionado en mayor medida por los salarios que por los precios. Hecho que se corrobora por el hecho de que en las Comunidades con PIB per cápita y salarios mayores, el número de viviendas vacías es menor (figura siguiente).

Figura.- Estudio de correlación del salario medio por CCAA y el número de viviendas vacías por 1.000 habitantes. Datos del INE correspondientes al año 2011. Viviendas vacías y salarios medios .

www.golpedefecto.blogspot.com

  1. #1

    Zabalaaa

    En primer lugar gracias por el artículo. En segundo lugar, como muy bien ha dicho, el mercado de la vivienda español está lleno de micro-mercados. Un factor con gran nivel de significación es el interés turístico que genera la ciudad y ahí está la clave que hace que, en mi opinión, su análisis no pueda ser mas erróneo.

    Una de las bases de su razonamiento para concluir que el elevado precio del alquiler no es el causante de que tengamos unos indicadores de % de renta necesaria disponible para el alquiler altísimos, es que la rentabilidad inmobiliaria bruta de las grandes ciudades es baja.

    Esto, hace 10 años podía ser un buen indicador, hoy en día no lo es.

    Realmente la rentabilidad inmobiliaria de hoy en día en los grandes núcleos turísticos no debería calcularse solo usando los precios de alquiler de larga duración, como los que has tomado de idealista, ya que ha llegado una nueva demanda de alquiler, que es el alquiler turístico, que nos guste o no absorbe un % importante de la oferta de vivienda de las ciudades turísticas.

    Esto ha hecho que el precio de la vivienda suba desmesuradamente, ante ese brutal aumento de la demanda, haciendo que suba, incluso en mayor proporción, el alquiler de larga duración en los grandes núcleos turístico.

    La base de su razonamiento para asegurar que el problema no es elevado precio del alquiler, es que la rentabilidad inmobiliaria bruta es del 5% en las grandes ciudades. Lo cual era un buen indicador cuando la única demanda existente era la demanda para vivienda. Hoy en día, con el alquiler turístico es un indicador obsoleto.

    - Le voy a dejar un dato según la BBDD de idealista que refleja muy bien lo que le intento hacer ver.

    1Q 2014 = Rentabilidad bruta Madrid 4,96% , €/m2 alquiler 11.5
    2Q 2018 ( ultimo dato que consulté ) = Rentabilidad bruta Madrid 5,15% , €/m2 alquiler 16.1

    La realidad es que mientras que la rentabilidad inmobiliaria ha permanecido constante en estos últimos 4 años, razón por la que dices que el problema no es el elevado precio de alquiler. El alquiler ha subido un 40% , lo que ha hecho que el % de sueldo necesario para el arrendamiento de vivienda se dispare, con un sueldo medio que prácticamente no ha subido.

    El €/m2 ha pasado en Madrid de 11,5 a 16,1 ( +40% )
    El salario bruto anual medio en Madrid ha pasado de 26200 a 26400 (+1%)

    Podríamos discutir largo y tendido sobre si el problema real del costoso acceso a la vivienda en las grandes ciudades españolas se debe a los elevados salarios o la precariedad laboral y los bajos sueldos , pero lo que está claro es que el aumento del % de sueldo necesario para el acceso al alquiler de los últimos 4 años en las grandes ciudades turísticas se debe al aumento del precio del alquiler.

    Hoy en día, hacer cualquier análisis de este tipo, sin tener en cuenta la irrupción de la nueva demanda de vivienda para alquiler turístico es un error de bulto , que lleva de forma inequívoca a sacar conclusiones erróneas.

  2. #2

    Zabalaaa

    Respecto a la correlación del salario medio por comunidad y el número de viviendas vacías por cada 1000, bajo mi punto de vista cometes el mismo error , obviar el alquiler turístico.

    Si hiciéramos un estudio de correlación entre el salario medio por comunidad y el nº de pisos de alquiler turístico por cada 1.000 si duda la significación sería alta. Del mismo modo que si estudiásemos la correlación entre el nº de pisos de alquiler turístico por cada 1000 y las viviendas vacías por cada 1000.

    En resumen, obviar esta nueva demanda , que ha cambiado tanto el mercado inmobiliario español y que hace que unos mercados sean tan distintos de otros en nuestro territorio, solo conlleva a tomar conclusiones erróneas.

  3. #3

    Víctor Díaz Golpe

    en respuesta a Zabalaaa
    Ver mensaje de Zabalaaa

    Usted basa su razonamiento en la importancia del alquiler vacacional. Yo analizo todos los micromercados, como usted muy bien indica. Pero aún así, haciendo referencia a los mercados donde pueda tener mayor incidencia el alquiler vacacional, esta es mínima, simplemente porque el porcentaje viviendas con este destino es ínfimo. Para más detalles le recomiendo esto: https://golpedefecto.blogspot.com/2019/01/factores-que-afectan-la-oferta-de.html , donde se explica claramente.
    Por otra parte, la rentabilidad del alquiler debe indicarse como le indico, si bien la rentabilidad puede ser mayor considerando otros precios de adquisición más bajos. Pero estos precios de adquisición también pudieron ser más altos reduciendo la rentabilidad, como ha ocurrido en muchos micromercados desde 2008. De hecho, en Barcelona, con datos de idealista, la mayoría de distritos no han recuperado los precios del 1T de 2008, permaneciendo las medias, en el caso de Barcelona un 5,88% por debajo, y en el de Madrid más de un 13% por debajo.

  4. #4

    Víctor Díaz Golpe

    en respuesta a Zabalaaa
    Ver mensaje de Zabalaaa

    Además. tiene usted que considerar que una inversión en vivienda se hace en función de la rentabilidad que se pueda obtener y no de la evolución de los salarios. Si la rentabilidad es pequeña o no existe no se invierte y se reduce la oferta. Es decir, existe una relación entre precio de alquiler y m2. Si bien la renta disponible condiciona el acceso, y al reducirse, también contribuye a contraer precios de alquiler.
    Reincido de todas formas en el hecho de que en una economía que compite en precio, y por tanto reduce los salarios, dificulta el acceso a la vivienda, siendo este un problema de diseño del modelo económico del país elaborado por nuestros políticos, los verdaderos culpables de la situación.

  5. #5

    Zabalaaa

    en respuesta a Víctor Díaz Golpe
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    Buenos dias,

    Otra vez mas vuelve a hacer un analisis erróneo en mi opinion, "simplemente porque el alquiler de viviendas para este destino es infimo" asi justifica que el alquiler vacacional no afecta al precio. Y mirando su post, ya veo que no hay mas que desinformacion proveniente de asociaciones de alquiler turistico. Comparar el numero de vivienda de alquiler turistico con el total de la capital es un dato que no aporta nada. Hay que compararlo con el de viviendas disponibles para alquiler.

    La realidad es que ahora mismo en idealista hay 12.000 viviendas disponibles en Madrid para alquiler de larga duracion y 15.000 en Airbnb para alquiler vacacional .

    Si cree que esto es un % infimo , no hay mucho mas que discutir, ya que es una obviedad que un % importante de los vacacionales han sido retirados de la oferta de larga duracion.

    No hay mas que ver el descenso increible que ha tenido el tamaño de la oferta de pisos de larga duracion en los ultimos 4 años en las principales ciudades donde se ha producido un aumento del alquiler vacacional.

    Sinceramente, no puedo estar mas desacuerdo con sus argumentos.

  6. #6

    Zabalaaa

    en respuesta a Víctor Díaz Golpe
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    En la ultima parte de su argumentacion estoy totalmente de acuerdo.

    Pero vuelvo a repetir lo mismo, ha descartado el efecto de los alquileres turisticos porque suponen un pequeño % del total de viviendas construidas. Cuando para ver el efecto que ha tenido deberia compararlo con el total de viviendas que componen la oferta de alquiler de larga duracion , ya que es el mercado en cuestión.

    Como ya le dije, en Madrid, en los ultimos 4 años ha aumentado un 20% tanto el precio del euro metro cuadrado de venta , como el de alquiler , haciendo que la rentab inmob permanezca constante. Pero el esfuerzo necesario para acceder a vivienda aumente considerablemente.

    Por lo que, pese a que el modelo economico no sea el adecuado, cosa que comparto , lo cierto es que la irrupcion de un nuevo uso para las viviendas , ha provocado un descenso de la oferta tanto de venta como de alquiler y el consiguiente aumento en el precio tanto de venta como de alquiler que hace que el esfuerzo necesario para comprar o vender sea mucho mayor que hace 4 años , ya que , obviamente ni la media ni ninguna otra medida representativa de los salarios ha aumentado un 20% .

  7. #7

    Víctor Díaz Golpe

    en respuesta a Zabalaaa
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    En primer lugar indicarle que el post habla de España, no de Madrid. Aun asi supomgo que no se creera que en Madrid hay solo 12.000 viviendas en alquiler. En idealista no se anuncian todas. Concretamente, segun el observatorio de vivienda del ministerio indica que el 28,9% de las viviendas de Madrid se encuentran en regimen de alquiler, siendo la comunidad donde mas se ha incrementado (36,3%). Suponiendo las viviendas en alquiler un stock de mas de 137000 viviendas.

  8. #8

    Víctor Díaz Golpe

    en respuesta a Zabalaaa
    Ver mensaje de Zabalaaa

    Con respecto a su argumentación sobre precios incido en lo importante de la rentabilidad. Sin rentabilidad no se alquila, y recuerdo que las rentabilidades indicadas por idealista y banco de España son brutas, y las que importan son las netas, aunque reconozco que los salarios condicionan la demanda y precios. En cualquier caso, considero que se trata de un problema de oferta, principalmente como consecuencia de la inseguridad jurídica del alquiler y en segundo lugar de su fiscalidad.

  9. #9

    Zabalaaa

    en respuesta a Víctor Díaz Golpe
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    Me encanta su capacidad para desinformar, al igual que en su artículo, aquí vuelve a desinformar con las comparaciones entre cifras que nada tienen que ver.

    Comparar las viviendas que hay en oferta de alquiler turístico con el stock de viviendas en alquiler, en lugar de con las que conforman la oferta actual de viviendas de alquiler de larga duración es simplemente alucinante.

    En resumen, ¿que tendrán que ver las viviendas que están alquiladas en este momento?. Esas viviendas no forman parte de la oferta en este momento.

    De todos modos, doy por zanjada la coversación, pase usted una buena noche.