¿Con qué banco es mejor hipotecar?

Esta es una gran pregunta, pero antes de decir cuál banco es el más conveniente para hipotecar hasta esta fecha (recuerda que las condiciones no son las mismas conforme pasa el tiempo), es más importante esclarecer algunos conceptos que debes considerar antes de decidir comprar una casa o departamento.
 
Ya sabemos que la adquisición de un inmueble es muy importante porque representa un gran gasto y sacrificio por lograr un patrimonio, sin embargo lo más seguro es que realmente no dimensionemos el impacto que tendrá en nuestras finanzas personales y/o familiares.
 
Para dimensionar cómo te afectaría la compra de un hogar considera antes lo siguiente:
 

  1. Bajo ninguna circunstancia tus deudas deben ser mayores al 30% de tu o tus ingresos, ello incluye tarjetas de crédito, préstamos, mensualidad de auto, etc., Se ha comprobado que tener deudas mayores a este porcentaje afecta otros aspectos de tu vida. Es por esta razón que, cuando solicitas un crédito te investigan y si a quien le solicitaste un producto crediticio se da cuenta que tus deudas equivalen a este porcentaje lo más seguro es que te lo niegue.
  2. Triste pero cierto: si los ahorros que tienes no te alcanzan para cubrir el enganche que te solicitan, así como otros gastos, por ejemplo comisión por apertura de crédito, honorarios notariales, seguros o si no tienes certeza de seguir recibiendo tus ingresos actuales, es mejor decir NO al crédito hipotecario, así evitarás dolores de cabeza y hasta posibles problemas en tu entorno personal o familiar. Mejor cubre primero estos aspectos antes de considerar una hipoteca.
 


Créditos hipotecarios de los bancos

En general no hay bancos buenos o malos en lo que a hipotecas se refiere, el secreto radica en encontrar el producto que mejor se adapte a tus necesidades.
 
En México existen diversas empresas de las cuales se pueden elegir sus créditos hipotecarios, desde el tradicional Infonavit, Fovissste o Bancos; hasta Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes), Sociedades Financieras Populares (Sofipos) y Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo (SCAP´s).
 
Usualmente el primer factor que consideramos para elegir una hipoteca es el tipo de interés o el Costo Anual Total (CAT) como si estuviéramos adquiriendo una tarjeta de crédito. Sin duda elegir la mejor tasa de interés es importante pero este no debe ser el principal factor a considerar, porque ello no garantiza el mejor financiamiento y sólo es un elemento de otros que debes evaluar.
 
Tienes que reflexionar también el monto de la comisión por apertura, así como si existen comisiones por pagos anticipados o bien si están prohibidos, ya que algunos bancos calculan las ganancias que obtendrán durante la vida del crédito y bajo contrato no aceptan pagos adelantados para no verse obligados a otorgarte beneficios por ese concepto.
 
Una vez considerado lo anterior siguen estos pasos:

  • Compara las condiciones que ofrecen las diferentes instituciones financieras tales como enganche, gastos notariales, seguros de vida, daños o desempleo, así como duración del crédito, adelanto de mensualidades, etcétera.
  • Por lo general cuando se contrata un crédito deberás considerar en tu presupuesto gastos iniciales como: enganche (que por lo general es entre 5 y 20% del valor del inmueble); el avalúo (estimación del valor comercial de la propiedad que quieres); gastos de investigación (tus datos generales y antecedentes crediticios), gastos notariales (estos deben incluir: la escrituración, honorarios del notario público, impuestos al gobierno por la compra, expedición de certificados y gastos ante el registro público de la propiedad).
  • El financiamiento de la hipoteca puede estar fijado en tres tipos: en pesos; en Veces Salario Mínimo (VSM) o en Unidades de Inversión (UDIs). Es importante saberlo, pues cada modalidad afecta de formas muy diferentes el comportamiento de tu crédito. Lo más recomendable es elegir el financiamiento en pesos pero como dijimos al inicio, debes elegir tu hipoteca acorde a tu circunstancia. Sea cual sea tu elección siempre debes saber con exactitud cuánto debes, sin tantas conversiones ni cálculos.
  • Muy importante: al momento de “abrir” el crédito solicita un documento llamando “Oferta Vinculante” el cual te dice cuánto te costará tu crédito con pesos y centavos. La institución que elijas debe dártelo sin costo. Este documento sirve para que la empresa te respetarte y te mantenga los términos y condiciones en los cuales te otorgó el crédito en el transcurso de 20 días naturales. ¿Por qué te recomendamos esto? porque debes tomar en cuenta que es muy común que el proceso de aprobación de un crédito tarda unos días, y en ese periodo el banco podría querer cambiarte algunas condiciones dándote muchas explicaciones del mercado inmobiliario o simplemente pretextos.
  • Pregunta si puedes realizar pagos adelantados, esto podría bajar el número de pagos y así reduces el monto sobre el cual se calculan los intereses del crédito, o bien podrías obtener descuentos en mensualidades y condonaciones de pago.
  • Recuerda que los intereses de las hipotecas son deducibles de impuestos, sugiérelo a tu contador para que lo solicite en tu declaración anual.

 
La mayoría de los mexicanos suelen tener la idea de que su primera propiedad es la misma en la que van a morir. Lo más sano es que tu primera casa o departamento sea una propiedad de menor precio, así necesitarás menor enganche y pagarás menor mensualidad en comparación con un inmueble más costoso. Una vez que hayas terminado de pagar esa casa, podrás venderla o arrendarla y con ese dinero podrías pagar otra propiedad de mayor precio. En Estados Unidos la gente por lo regular así le hace, incluso se estima que la casa de sus sueños suele llegar hasta la tercera o cuarta propiedad que compran.
 
En México hay registros de personas que con la fórmula anterior, comenzaron comprando un departamento de interés social y con el paso del tiempo se han hecho hasta de 5 propiedades más, ¿cómo lo lograron? de inicio comprando algo más barato y aplicando conocimientos de finanzas personales en su estilo de vida.


¿De verdad conviene dar el mínimo de enganche?

En la siguiente tabla verás por qué es más conveniente que hayas hecho ahorros previos a la compra de un inmueble fondeándote de un banco. Además recuerda que ningún banco en México presta todo el monto de una vivienda, así que el enganche es indispensable. Los expertos dicen que lo recomendable es tener entre un 7 y un 10% del valor del inmueble.
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Después de ver esta tabla te darás cuenta que tal vez te conviene más esperar a reunir una cantidad mayor para el enganche.
 

Cuál banco ofrece mejor tasa

Antes una gran aclaración: todas las hipotecas bancarias son caras si se adquieren un plazo de pago a 20 años (de más años ya ni hablamos), pero si solicitas tu hipoteca a 15 años incluso es más barata que el mismo Infonavit. Digamos que los dos tips sons: pedir la hipoteca bancaria a 15 años y tener mayor cantidad de dinero para el enganche.
 
Según información de la Condusef actualizada a febrero de este año, para, por ejemplo, pedir un crédito por 1 millón de pesos, dando un enganche de 20% y a un plazo de 15 años, los bancos ranquean así:

  • El mejor: Banamex con su producto Hipoteca SIN es el que ofrece menor tasa de interés inicial del 9.95%.
  • Segundo lugar: Scotiabank con su producto Pagos Oportunos ofrece una tasa de interés inicial de 10.0 %.
  • HSBC con 10.30%
  • Santander con 10.45%.
  • Aquí hay dos: Banca Mifel y Banregio pues ambos manejan 10.50%.
  • Inbursa 10.90%
  • Banco del Bajío tiene la tasa más alta con 10.99%.


Importante: Recuerda que contratar un crédito hipotecario es como cambiar de Afore. En las Afores solamente consideramos los rendimientos y no el costo de las comisiones por manejo de la cuenta, gastos administrativos, etc., si restas los gastos anteriores a los rendimientos que te ofrecen verás cuánto te está dando de ganancia y así sabrás si te conviene o no. Para el caso de las hipotecas no sólo consideres la tasa de interés, revisa los gastos que te enlistamos anteriormente, los premios e incentivos.

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