Los temores de incumplimiento de Evergrande se extienden a los Bancos de Hong Kong

Hola, Buenos Días:

China Evergrande Group, el desarrollador inmobiliario más grande y endeudado del mundo, vuelve a ser noticia en medio de nuevos temores del mercado de que pueda incumplir sus deudas.

Las acciones de la empresa rebotaron el jueves un 7,9% ante la noticia de que había lloegado a un acuerdo para descongelar un préstamo para proyectos de 132 millones de Yuanes ($ 20,4 millones) con un banco continental. Las acciones de Evergrande bajaron un 48% este año. Los pagarés offshore de Evergrande con vencimiento en el 2025 cayeron a 47 centavos por Dólar la madrugada del jueves.

Los medios de comunicación de la China continental informaron el lunes que la sucursal de Yixing de China Guangfa Bank había presentado un caso civil para congelar un préstamo de 132 millones de Yuanes en la cuenta de Yixing Hengyu Real Estate Co Ltd., una subsidiaria de Evergrande en Jiangsu.

Las acciones de Evergrande cayeron un 16,3% a HK $ 8,18 en las noticias de ese día. Cayeron a tan solo HK $ 6,93 el martes, el nivel más bajo visto desde Marzo del 2017.

Evergrande dijo en una presentación a la Bolsa de Hong Kong el lunes por la noche que el depósito de 132 millones de Yuanes era un préstamo de proyecto otorgado por China Guangfa a Yixing Hengyu Real Estate y que solo vencería el 27 de Marzo del 2022.

La compañía con sede en Shenzhen dijo que consideraría emprender acciones legales contra el banco por supuestamente abusar de un proceso de preservación activos previo al litigio.

Algunos creen que la empresa se verá sometida a nuevas presiones a menos que acelere la venta de activos, encuentre nuevos inversores estratégicos o consiga ejecutar un rescate estatal. Las autoridades han tratado de desalentar la inversión especulativa en propiedades en los últimos años, por lo que no está claro que el Estado preste una mano, aunque algunos consideran que Evergrande es "demasiado grande para quebrar".

Podría decirse que el pánico se ha extendido a los bancos comerciales de Hong Kong en los últimos dos días. Según informes de los medios, HSBC, la unidad de Hong Kong de Bank of China Ltd., Hang Seng Bank y Bank of East Asia se han negado a ofrecer préstamos hipotecarios a los compradores de las propiedades de Evergrande en la ciudad.

Evergrande actualmente vende apartamentos en The Vertex, en Sheung Sha Wan y Emerald Bay Phase 2, en Tuen Mun. Desde Mayo, unas 58 personas han comprado allí sin terminar. Evergrande dijo el jueves que permitirían a los compradores retrasar sus pagos en 60 días y renunciar a los intereses del período si no lograban obtener préstamos hipotecarios.

Ivy Wong Mei-fung, Directora-Gerente de Centaline Mortgage Broker, dijo que los bancos tenían sistemas internos para evaluar los riesgos de si un desarrollador de propiedades en particular podría completar sus proyectos. Wong dijo que, desde la perspectiva de los bancos comerciales, es más riesgoso ofrecer préstamos hipotecarios para residencias sin terminar que terminadas.

Dijo que el caso de Evergrande era particular a las noticias negativas recientes y que los bancos de Hong Kong se habían mantenido activos en el mercado más amplio de préstamos hipotecarios residenciales.

Pero las advertencias vienen de lo alto. El 24 de Julio del 2020, el Viceprimer ministro chino Han Zheng dijo en una reunión de trabajo que las casas deben construirse para vivir, no para especular. Han dijo que los reguladores bancarios deben monitorear de cerca todos los préstamos inmobiliarios y evitar que fluyan de manera irregular al mercado inmobiliario.

Casi un mes depués, el Banco Popular de China (PBOC), el Banco Central y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural lanzaron nuevas pautas para que los promotores inmobiliarios cumplan con ciertos requisitos si planean obtener préstamos.

Como el desarrollador inmobiliario más grande del país por ventas, Evergrande enfrentó un gran desafío para reponer su flujo de efectivo debido a su alta relación de apalancamiento. Además, se vio obligada a reembolsar 130.000 millones de Yuanes de deuda a sus inversores estratégicos, después de que su plan para cotizar en el mercado de acciones A a través de una cotización por la puerta trasera fuera descartado el año pasado.

En Septiembre pasado, los medios de comunicación de la parte continental informaron que Evergrande había enviado una carta al Gobierno de Guangdong en busca de ayuda con sus problemas de deuda. Dijo que no resolver los problemas podría causar riesgos sistémicos para el sistema bancario.

Finalmente, inversores estratégicos acordaron renunciar a la redención de los préstamos que ofrecieron a Evergrande a cambio de acciones ordinarias. Sin embargo, Evergrande negó haber enviado tal carta.

Para reducir su ratio de endeudamiento, Evergrande ha acelerado su plan de ventas este año ofreciendo descuentos de hasta el 40% en algunos de sus proyectos a los compradores de vivienda.

Según un informe de investigación del 18 de Julio pasado de CCB International Securities, la deuda de Evergrande se redujo en 150.000 milllones de Yuanes a 570.000 millones de Yuanes durante la primera mitad de este año. El apalancamiento neto de la compañía se redujo a menos del 100% a Junio, según la estimación de CCBI.

"A pesar de la preocupación por sus 206.000 millones de Yuanes de facturas por pagar, creemos que es poco probable una morosidad a gran escala considerando la capacidad de respuesta mostrada por la gerencia de Evergrande", dijo Lung Siufung, analista de CCBI, en el informe. "Lo peor probablemente ya pasó".

El informe dijo que CCB International Securities es una subsidiaria de propiedad total del Grupo CCBI, que tiene una relación de banca de inversión con Evergrande.

Simon Lee, Profesor titular de la Escuela de Negocios CUHK, dijo que el informe anual del 2020 de Evergrande mostraba que su alta rotación no estaba respaldada por su flujo de caja. Lee dijo que había indicios de que la empresa estaba pidiendo prestado dinero nuevo para pagar su deuda vencida.

Lee, quien dice que usa Evergrande como ejemplo para enseñar a los estudiantes sobre el análisis de la deuda, dijo que las empresas financieramente saludables deberían tener sus llamados Altman Z Scores entre 1,8 y 3.

Dijo que Sun Hung Kai Properties, que cotiza en Hong Kong, tenía un valor de 2,4, pero Evergrande tenía solo 0,58, lo que mostraba una alta probabilidad de quebrar.

Saludos.
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