Pagar dividendo o arrendar ¿qué es mejor?


Hace unos días, con motivo de la celebración de los 18 años de Rankia, el Presidente y cofundador @juan-such realizó una interesante e ilustrativa entrevista a @miguel-arias, el CEO y también cofundador de Rankia. En esta amena conversación donde tocaron aspectos desde los difíciles inicios del proyecto como de sus vivencias personales en paralelo mientras se desarrollaba el mismo, Miguel contó su vivencia personal y haciendo retrospectiva sacó sus conclusiones respecto al tema del alquiler (como le llaman en España) versus el pago de la hipoteca (lo que en Chile llamamos pago de dividendo) aplicado a su caso en particular. Pero más allá del caso específico contado por Miguel y su conclusión al respecto, me pareció que el tema es más que interesante puesto que en mi experiencia como Consultor de Finanzas Personales, una de las cuestiones por las que más gente toma mi servicio de consultoría es para hacer la pregunta referente al título del artículo ¿es mejor pagar dividendo o arriendo?. Vamos a contestar esto.

¿Es mejor pagar dividendo porque el arriendo es dinero que se “pierde”?


Comienzo con esta pregunta porque la lógica lleva a esta conclusión en el 99% de los casos y no los culpo. Finalmente esta conclusión tiene todo el sentido del mundo, porque con cada cuota de dividendo nos va pagando poco a poco la vivienda para algún día (después de un par de décadas pagando) se transforme en realmente nuestra (porque mientras es propiedad del Banco) y basado en ese simple análisis concluimos que es mejor pagar dividendo que arriendo. ¿Simple cierto?. La verdad es que las cosas no son tan simples y las mejores decisiones suelen requerir de un análisis más profundo para obtenerlas como un resultado real.

Cuando tenemos que decidir lo que es mejor para nosotros entre arrendar y meternos con un crédito hipotecario dependerá de varias condiciones, estas condiciones son determinadas por una serie de factores. Estos factores son:

a) Costo del arriendo
b) Costo de la vivienda a comprar
c) Tasa de interés del crédito hipotecario
d) Plazo en que se pagará el crédito 
e) Situación económica presente y potencial futura
f) Análisis de pros y contras entre arrendar y ser propietario

a) Costo del arriendo: Hay veces que podemos acceder a tomar un arriendo a un precio muy conveniente, este monto suele estar bajo un 0,4% del avalúo comercial de la propiedad (importante que podamos avaluar el inmueble). Si logramos obtener esta clase de precios para arrendar, tendremos una interesante oportunidad para considerar y la tomaremos en cuenta para nuestro análisis final.

b) Precio de la vivienda a comprar: Este es uno de los puntos más polémicos, puesto que el ser humano es proclive a carecer de objetividad y la emoción de adquirir la vivienda propia sobretodo cuando ésta es del gusto del comprador, suele nublar todo análisis coherente pudiendo tomar decisiones financieras malas como estar dispuesto a pagar más de lo que realmente vale. Esto no es grave si se es millonario y se tiene dinero para derrochar pero este artículo va dirigido a quienes desean tomar decisiones inteligentes y no basadas en el capricho por lo que tener una perspectiva rica en objetividad a la hora de evaluar el precio de la vivienda es muy importante. Pero ¿cómo puedo saber si el precio es conveniente? Asesorarse con un experto es importante sobretodo que este último no sea el corredor que está vendiendo la casa, sino que no tenga conflicto de intereses. La evaluación del actual punto es clave sobretodo cuando se está comprando en burbuja inmobiliaria ya que  podríamos adquirir una deuda por un valor inflado que podría caer conjuntamente se reviente la burbuja. Ojo con esto porque en España y Estados Unidos pagaron muy caro este aprendizaje y aquí en Chile se tiene la falsa idea de que la vivienda siempre sube (y por ende, siempre vale el precio que se sigue inflando).

c) Tasa del crédito hipotecario: Si bien el precio de la vivienda es importante, la tasa de interés que se pagará (y todo lo asociado al crédito hipotecario) es muy importante a tomar en cuenta. Si adquirimos una vivienda a un buen precio pero el costo de la deuda es alto (alta tasa de interés), estaremos haciendo un mal negocio. Conseguir una buena tasa de interés es un factor que podrá determinar el éxito o el fracaso de una decisión de compra. Hay periodos donde los bancos están interesados en ofrecer créditos a tasas muy bajas. Estos son los momentos ideales para considerar en este punto.

d) Plazo del crédito: Los bancos no son tontos y no aplican interés simple sino compuesto. Esto quiere decir que a mayor plazo es el crédito, mayor será la cantidad final que terminaremos pagado en intereses. En palabras simples esto quiere decir que más costosa nos estará saliendo nuestra casa. Cuando se toma un crédito hipotecario lo primero que se tiene que tener claro y no autoengañarse es de que el precio de la propiedad no es el que el banco te presta por ella más el respectivo pie que tienes que dar sino que es el total a pagar entre capital e intereses y ahí la cifra puede sorprender y hasta podrías terminar pagando 2 o más propiedades obteniendo sólo una en el largo plazo.

e) Situación económica presente y potencial futura: No es lo mismo ser funcionario público de planta que boletear periódicamente con alto riesgo de pasar meses sin trabajo que cobrar. El pago del dividendo es sagrado, lo que exige responsabilidad a la hora de preguntarse a sí mismo si se puede tomar la decisión de comprometerse con ello por los próximos 20 o 30 años (o por el plazo del crédito). Si no se ve clara esta situación no es sano ni psicológica ni económicamente meterse en una situación embarazosa que posiblemente termine con la pérdida de la vivienda y el dinero previamente pagado a la entidad financiera.

f) Análisis de pros y contras entre arrendar y ser propietario: Al igual que entre andar en taxi versus comprar un automóvil, entre arrendar y comprar existen sus pros y contras. Si compra un departamento y luego se encuentra con la trágica sorpresa de que el edificio presenta problemas estructurales, tendrá un dolor de cabeza no pasará si sólo es arrendatario donde podrá tomar sus cosas e irse a otro edificio. El pago de contribuciones, seguro de incendio, meses de garantía a la hora de arrendar, posibilidades de traslado laboral, etc… Son varios puntos a tomar en cuenta entre los pros y contras tanto de vivir de arriendo como de adquirir vivienda mediante crédito hipotecario. Evalúa con calma, con objetividad sin esconderte nada, engañarte a ti mismo únicamente perjudica tu bolsillo.

Análisis Final:


Después de realizar el levantamiento de toda la información respecto a los puntos mencionados. Deberás ponerlos en la mesa y realizar un análisis final que definirá qué realmente te sale más conveniente a corto, mediano y largo plazo. De tal manera que la decisión sea resultado de un análisis objetivo y no de preceptos culturales o de presiones sociales que serán pagadas de tu bolsillo y no del de los demás.

Conclusión:


Algunas veces el sueño de la casa propia se transforma en una pesadilla. Es por eso que para que realmente sea un sueño o si es una pesadilla saber identificarla y evitarla, deberás evaluar cada uno de los puntos utilizando la cabeza fría (demostrar racionalidad) y luego realizar el cruce entre ellos para llegar a la conclusión que sea mejor a la hora de decidir entre arrendar (temporal o permanentemente) o comprar vivienda mediante crédito hipotecario.

Te invito a comentar y te mando un cordial saludo!

Rodrigo Aguila Bahamonde
Rankia Chile
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