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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Problemillas con el tracto sucesivo

Benito andaba detrás de la subasta de un piso de su barrio por el que se le iban los ojos. El caso es que la subasta presentaba algunos inconvenientes no menores como por ejemplo que el demandado no lo tenía inscrito en el Registro de la Propiedad o que se estaba ejecutando  en otro juzgado una hipoteca anterior que estaba a nombre del anterior propietario.

¿Y cómo sabía el acreedor que el deudor era el verdadero propietario de ese piso? Pues muy sencillo, porque demandante y demandado eran hermanos. Estas situaciones son muy raras, pero tienen fácil solución si el juez ordena la inscripción de la escritura de propiedad del demandado, que por lo visto existe y obra en autos, de forma que es fácilmente inscribible si así lo ordena el juzgado. Una vez inscrito el título, no hay más que ordenar la anotación de embargo y asunto concluido. 

Pero fuera porque a la parte actora no se le ocurrió o porque al juez no le dio la gana de hacerlo así, el caso es que el ático seguía a nombre del anterior propietario y que como el registrador había rechazado anotar el embargo que alucinantemente se le había ordenado (no se puede embargar algo a nombre de otro), al final se decidió sacar a subasta los "DERECHOS DE PROPIEDAD" en vez de la "propiedad" misma. Parece complicado pero es muy sencillo. 

Sencillo de entender, pero con una tramitación posterior algo más que complicada y que se complicaba aún más si al guiso se le añadía una carga anterior con subasta en lontananza.

El caso es que Benito estaba tan encandilado con este piso y con su terraza de 20 m2 con orientación sur que decidió hacer algunas averiguaciones por internet para ver qué opciones tenía. Pero resulta que todo lo que Benito tiene de obstinado también lo tiene de tonto, de manera que al final decidió no hacer caso de los asesores que se había buscado y se tiró a la piscina, lo que probablemente no fue una buena idea. De hecho, en la escala de las buenas ideas, se situaba en algún punto entre intentar dialogar con un piquete "informativo" e invadir Rusia en invierno.

Desde luego que semejante subasta no sería la que yo le recomendaría a nadie que se iniciara en las subastas judiciales.

El caso es que ahora Benito se encuentra con que le han dado un Decreto de Adjudicación que el registrador no le quiere inscribir escudándose en el art. 20 de la Ley Hipotecaria. Y es que Benito nunca entendió qué líos eran esos del tracto sucesivo.

Y encima tiene que pagar la hipoteca anterior si quiere parar la subasta, que ya está solo a falta de señalamiento y a la que yo mismo tengo toda la intención de presentarme si es que llega a celebrarse. Nada, solo por conocer al tal Benito en persona.

 

Postdata (6-abril): Jejeje, el post dando los últimos coletazos y ahora me entero de que en realidad no hay escritura de propiedad, sino que lo que consta en autos es el CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA.

El juez pudo haber ordenado que se elevara a público, pero ahora es imposible y lo que a todos nos parecía solucionado desde la última intervención de Sáenz resulta que no lo está y que el problema es aún mayor de lo que parecía.

 

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Comentarios
33
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  1. #22

    Kukufate

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Al ignorar lo que es una birra, he buscado en Google con el siguiente resultado......

    http://incontrarsisuinternet.blogspot.com.es/2011/02/un-posto-importante-per-la-birra.html

    Bajar un poco para ver la foto

  2. #23

    Sáenz

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Ehmm... la culpa es tuya! Que nos pinchas y contestamos...

  3. #24

    Tristán el subastero

    en respuesta a Sáenz
    Ver mensaje de Sáenz

    Para eso lo hago. Así aprendemos todos, incluso los que luego no saben utilizar muy bien la información.

  4. #25

    Rastaman

    Como creo que hemos solucionado el post: 1. Felicidades a todos, en especial a Kukufate x su cumple.
    2. Os planteo un caso real que tiene que ver con la reanudación del tracto: Resulta que un conocido se adjudica una vivienda pero cuando va a inscribir se encuentra con que el registrador califica negativamente por el defecto de que la demanda fue seguida contra Doña Franchesca y no contra su marido. Una vez estudiado el régimen matrimonial de su pais se descubre que es el de gananciales.
    Resulta que la promotora X edificó e hipotecó una vivienda que posteriormente vendió a Doña Francesca quien acudió a notaria manifestando estar casada con Don Silvio Berlusconi pero sin acreditarlo; esa escritura se inscribió, bajo su criterio, por el registrador a nombre de los 2!!!, la parte actora debió demandar a los 2 pero por lo que fuese no lo hizo. Se han hecho gestiones tendentes a averiguar si el matrimonio se había disuelto pero infructuosas. A la vista de que era imposible convencer al registrador que insistia en la nulidad del procedimiento se solicito la nulidad del procedimiento. Se ha inadmitido dicha nulidad. Estais alucinando verdad. Bueno, pues ahora viene la cuestión de la reanudación del tracto, se podria vender el piso a un tercero y que este inste un expediente de dominio para la reanudación del tracto que le permita finalmente inscribir su título o podría el capuyo del registrador aducir que el título de la adjudicación es nulo y entonces ya solo se me ocurren tonterias como la usucapio transcurridos 20 años.

  5. #26

    Tristán el subastero

    en respuesta a Rastaman
    Ver mensaje de Rastaman

    Joooder macho, vaya marronazo. Involucrar a un tercero no creo que sea la solución por lo que tú mismo apuntas, si el título del adjudicatario se considera nulo, entonces las venta también lo sería.

    Como el post ya está en las últimas, ¿qué te parece si copio el relato y lo pego, tal cual está, en un post nuevo? Me parece un caso de lo más interesante y seguro que entre todos te podemos dar buenas ideas.

  6. #27

    Rastaman

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    ok

  7. #28

    Tristán el subastero

    Jejeje, el post dando los últimos coletazos y ahora me entero de que en realidad no hay escritura de propiedad, sino que lo que consta en autos es el CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA.

    El juez pudo haber ordenado que se elevara a público, pero ahora es imposible y lo que a todos nos parecía solucionado desde la última intervención de Sáenz resulta que no lo está y que el problema es aún mayor de lo que parecía.

  8. #29

    Reasd

    Siento reflotar un poco este hilo pero como la pregunta en cuestión va sobre el tracto sucesivo aunque no en el contexto del post.

    Al ir al cancelar la carga de una hipoteca al registro me la han rechazado por falta de reanudación del tracto registral del derecho de hipoteca que aparece inscrito a favor de otra entidad (una antigua caja que ahora se llama liberbank)

    Entiendo que básicamente tienen que hacer una instancia o papel en el que digan que la antigua caja de ahorros se fusionó y ahora pertenecen a liberbank (no entiendo porque este trámite no tuvo que hacerlo el banco primero al ejecutar la hipoteca)

    Al nunca pasarme esto he ido a 3 oficinas y no saben ayudarme, no saben a quien acudir, alguna ayuda con que departamento del banco tengo que contactar?

  9. #30

    Tristán el subastero

    en respuesta a Reasd
    Ver mensaje de Reasd

    Ahora es una situación muy frecuente. Simplemente tienes que conseguir que el actual Liberbank lleve al registro una escritura notarial en la que se ponga de manifiesto que esa antigua caja es actualmente el liberbank y que esa hipoteca pasa a ser del Liberbank.

  10. #31

    Molito

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    A mi también me paso lo mismo, contacte con el procurador y este me puso en contacto con el abogado del banco y bueno me dijo que lo intento en numerosas ocasiones..........pero como ya habían cobrado no estaban por la labor y no me lo dieron.
    Al final me busque la vida y les presenté la publicación del registro mercantil donde un banco absorbía a la antigua caja y con esto me lo aceptó, pero manda coj...... que saben perfectamente en una provincia que los activos de la caja en concreto ahora pertenecen al banco xxxxx , les habrá tocado antes que a mi decenas de casos con lo mismo.

  11. #32

    Reasd

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Gracias Tristan por la respuesta. El problema es que en las oficinas no saben escalar el problema al departamento adecuado, será cuestión de dar con alguien que entienda. Lo que no es lógico es que este proceso no lo haya tenido que hacer el banco primero para ejecutar la hipoteca. Nuevamente gracias y disfrutes del puente

  12. #33

    Tristán el subastero

    en respuesta a Reasd
    Ver mensaje de Reasd

    Tienes que hacerlo como Molito, contactando con el procurador del banco y que él te ponga en contacto con el letrado y así. Conocen perfectamente el problema y algunas entidades financieras colaboran más que otras. Pero tienes que insistirles mucho hasta que por pesado lo consigas.

  13. #34

    Almalegal

    Buenas,

    Lo primero agradecer a Reasd la reactivación del hilo, pues, viendo que inicialmente fue contestado entre otros por Jotaerre y que el mismo Tristán sigue contestando hasta el final... no pude dejar de aprovechar a preguntar mi duda respecto al tracto sucesivo...

    Para simplificar un caso real que sigo hace algún tiempo (y que intuyo terminará teniendo más problemas) lo expondré como si fuera el adjudicatario:

    Me han adjudicado un inmueble en subasta judicial por disolucion de proindiviso. Al ir a inscribirlo, el Registrador deniega la inscripción ya que el 50% de la propiedad está registrada a nombre de un fallecido. Su herencia (cuyo reparto y aceptación consta en Auto judicial), no fue insacrita, como tampoco lo fue la adjudicación judicial posterior de parte de ese mismo 50%. El Registrador me dice, además, que los herederos deberían modificar algún porcentaje de cómo se lo repartieron aunque lo hicieran por auto judicial.
    ¿Tienen los herederos y sucesivos dueños, en su caso, la obligacion legal de hacer la modificación de la herencia e inscripcion?
    ¿puedo instarles a hacerlo con cierta garantía de que, si no colaboran, un Juez les obligará incluso condenándoles en costas?, en ese caso, ¿tendrían que ir al Notario que yo diga, cuándo yo diga y deben aportar con la antelación que yo diga lo que él requiera?, o, por el contrario, ¿se pueden agarrar a que yo, como postor, acepté "como suficientes los títulos que constaban en autos o que no exista título" o negarse a modificar la aceptación de la herencia hecha ante el Juez?

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  • Tristán el subastero

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