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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Maniobras fallidas para proteger el patrimonio

Hace algo más de un mes salió a subasta una de las muchas propiedades de ese gran ejemplo de empresarios que fue gestor de Viajes Marsans y que ahora se hospeda gratis en un conocido hotel de la sierra madrileña ubicado en Soto del Real. Dejemos su nombre para las revistas del corazón.

Me puse en guardia en cuanto el administrador de la comunidad de propietarios me informó de quién estaba detrás de la propiedad, porque en general esta gente suele estar muy bien asesorada y acostumbran a sembrar sus propiedades como un campo de minas. 

Y efectivamente así era también en esta propiedad, aunque esta vez las maniobras no le hayan servido para nada. Parece que la Justicia ha sido más rápida y eficiente de lo que el tipo y sus astutos abogados habían calculado. 

Lo que se subastaba era un magnífico apartamento de 187 m2 en la urbanización Torre Real de Marbella. La casa estaba vacía y podía ser una buena oprtunidad de compra. La nota simple presentaba este aspecto:

         

          

Naturalmente esta subasta no tenía cargas anteriores, porque el embargo ejecutado era la anotación letra C, la primera de la lista de cargas. No obstante la anotación letra D de prohibición de disponer respecto a la inscripción 6ª de hipoteca a favor (o en contra, más bien) de la entidad "Quatre Bras Inversiones SA" despertó mi curiosidad y mis ganas de aprender. ¿A qué puede deberse que la Audiencia Nacional  le prohíba a un acreedor ejecutar un crédito hipotecario si el deudor no ha devuelto la deuda?

Así que llamé al juzgado en cuestión, y el amable oficial me informó detalladamente de todo lo relativo a ese procedimiento: Por lo visto Quatre Bras Inversiones SA no es más que la empresa pantalla del conocido empresario mencionado más arriba, empresa con la que ha llenado de hipotecas todas sus propiedades en un intento desesperado e infructuoso de proteger su patrimonio.

No voy a entrar en más detalles para no dar malas ideas a nadie. Tan solo decir que si esas cosas no se preparan con muchííííísima antelación, suele ser bastante fácil desenmascararlas.

Lamentablemente al final no pude hacerme con el magnífico apartamento marbellí pues algún listillo se lo adjudicó exactamente al precio al que yo tenía pensado venderlo. O yo me quedé muy corto en la valoración o él se pasó de listo.

Otra vez será.

 

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  1. #1

    rasago

    Cuando lo leía es lo primero que me vino a la cabeza, a que es acreedor de si mismo el cabroncete.

    Estas cosas dejan claro de que va cada uno y tendrían que tener sanción y/o condena.

  2. #2

    Kyrie lomthe

    Una duda, ¿Las prohibiciones de disposición posteriores una vez haya se haya inscrito la finca a nombre del nuevo propietario desaparecen tal y como pasaría con las cargas posteriores, no?

  3. #3

    Tristán el subastero

    en respuesta a Kyrie lomthe
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    En este caso sí porque además de ser posterior al embargo ejecutado la prohibición no está dirigida contra él. Pero en general las prohibiciones de disponer tienen que ser leídas con mucha atención. De ahí que yo llamara al juzgado de la Audiencia Nacional para enterarme bien de cómo estaba la cosa.

  4. #4

    Dobresengo

    Que un personaje como este hubiese sido presidente de los empresarios de españa no deja en un muy buen lugar a ese colectivo y en general a todo el país. Y es que no aprendemos.

  5. #5

    Aitorbk

    en respuesta a Dobresengo
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    Lamentablemente en españa, antes de quebrar ha venido siendo habitual el alzamiento de bienes.

    Tengo unos cuantos amigos que lo han sufrido: alzamiento de bienes del dueño de la empresa, previo vaciamiento del capital, y dejar a los empleados sin cobrar ni despedir.

    El empresario? con su pasta, la de los trabajadores y la de los clientes en otra parte.

    Claro, esto a su vez hace que los proveedores quiebren, etc etc.

  6. #6

    Pujón

    Alzamiento de Bienes (y de clasificación de Inmuebles):

    Hola Tristán y resto de la tribu. Escribo aquí, al hilo de este post para contaros algo que me está pasando actualmente y que trato de solucionar. Cualquier opinión/experiencia/consejo serán bienvenidos.

    Resumo con nombres ficticios y fechas orientativas:

    - 2010: La AEAT anota un embargo sobre un inmueble (vivienda) propiedad de Construcciones SL (de la que el Sr. Pepe es Administrador único). Inscripción 2ª.

    - 2012: ante la inminente convocatoria de subasta para la vivienda, el Sr. Pepe le vende la casa a Alzamientos SL (de la que también es Administrador único). Lo hace ante Notario y lo inscribe en el Registro.

    -2014: Hacienda, que no es tonta, detecta al artimaña y sigue adelante con el proceso. Finalmente me hago con la finca en Adjudicación Directa con la paradoja de que aunque el Deudor y el Propietario son diferentes SL, como ambas están a cargo del mismo Administrador Único, ni Hacienda ni el Registro ponen ninguna pega.

    SIN EMBARGO, hay un detalle que se nos pasó a todos: además del intento de "alzamiento" en la compra-venta de 2012, metieron una trampita que devaluaría el bien: Inscribirlo como SOLAR. Inscripción 3ª.

    Y aquí viene mi duda: es posible que con un embargo anotado, el Registrador se preste no sólo a cambiar el titular sino también el tipo de inmueble? No es evidente que de esa manera están perjudicando al Adjudicatario y por tanto devaluando la enajenación?

    Y por último: suponiendo que todo esto sea exactamente así, cabe recurso contra el cambio de uso de la Inscripción 3ª? O me va a tocar restablecer (a mi costa) el uso de Vivienda??

    Espero haberme explicado bien. Investigué para asegurarme de que el tema no estuviera tratado previamente. Confío en que no os parezca demasiado simplón, aunque supongo que es una defensa típica de los deudores.

    Un saludo a todos,

    Pujón

  7. #7

    Jotaerre

    en respuesta a Pujón
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    Hola, Pujón, interesante por lo raro, porque tu adjudicación cancela esa venta posterior...

  8. #8

    Pujón

    en respuesta a Jotaerre
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    Gracias JR.

    Viniendo de ti que has visto todo me lo tomo como un hito.

    Sabes si las inscripciones registrales se pueden impugnar o recurrir y en qué plazo? Porque si es en 4 años, estoy al límite...

  9. #9

    Pujón

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    Un matiz: la venta no es posterior a mi adjudicación. La venta se hace durante el proceso de embargo-subasta-adjudicación directa. Te doy datos aproximados:

    Antes de que la Aeat anote el embargo (17 Junio), se produce la venta ante Notario (2 Junio) pero no se inscribe.

    Luego la Aeat formaliza el embargo (15 Sept).

    Y entonces, se presenta la compra-venta para inscripción (26 Nov).

    Y a mi me la adjudican en Marzo del año siguiente.

    Ahora creo que ya está todo claro.

    Disculpad el giro de guión...

  10. #10

    Jotaerre

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    Ya te decía que era raro... pero ¿es piso o solar? Porque la AEAT publica las fotos...
    Sigue siendo raro, no se entiende que no registraran.

  11. #11

    Pujón

    en respuesta a Jotaerre
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    Es una casa baja.
    En la foto de la AEAT aparecía la casa. Y además me fui a explorar antes de pujar, claro.
    En catastro figura como vivienda.
    El IBI se paga por terreno y construcción.
    A día de hoy la casa sigue estando.
    De hecho, ahora que quiero venderla es cuando ha saltado la liebre.

  12. #12

    Jotaerre

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    Pues averigua con certificado literal cómo escrituraron el cambio, y hazlo al revés.

  13. #13

    Pujón

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    Gracias JR.
    No conocía la figura del Certificado Literal. A ver si en el RP están por la labor. Ahi podré ver si además de presunto alzamiento de bienes ha habido cambio de categoría mientras estaba embargada.

    En cuanto a hacer el cambio al revés, preveo granizo: un ayuntamiento no se va a dejar así como así dar de alta una casa vieja. Veremos si no me piden proyecto técnico con firma profesional...

  14. #14

    Pujón

    en respuesta a Pujón
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    Actualizo noticias:

    En el Registro me informan "off the record" de que el cambio de clasificación se hizo, efectivamente, a solicitud del antiguo propietario. Me falta por confirmar que fue en un momento en que ya estaba inscrito el Embargo a favor de la AEAT.

    He pedido la literal de todas las inscripciones que de una u otra forma afectan al caso. En breve la recibiré y podré esclarecer la cronología de los acontecimientos.

    Y ahora una anécdota: en el RP no vislumbran con qué (inocente) fin un propietario/deudor, una vez anotado embargo sobre su inmueble tipo "vivienda" estaría interesado en cambiar el uso a solar.

    A mi me parece que al rebajarlo de categoría, le está restando valor y por tanto, interés a la Subasta. Siendo de la AEAT donde si no hay ofertas al final del ciclo, dejan la ejecución del inmueble para otra ocasión, creo que es una hábil maniobra por parte del deudor.

    Alguna opinión en contra?

  15. #15

    Jotaerre

    en respuesta a Pujón
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    Hombre, aparte de las fotos de la AEAT y visitas de interesados, que no registraran antes del embargo hace dudar de su habilidad...

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  • Tristán el subastero

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