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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Las deudas de comunidad se pueden reclamar al anterior propietario

- Eres un hijo de puta, Tristán. No solo me quitas mi casa sino que ahora encima me reclamas las deudas de comunidad.

- Lo primero es que la casa no te la he quitado yo, sino que ha sido un juez quien lo ha hecho, a instancias del banco que te hizo el favor de pagarla para ti y a quien no le estabas devolviendo el dinero. Se llama "venta judicial forzosa" y consiste en que el juez da su permiso para que se venda una propiedad para recaudar dinero suficiente para pagar las deudas de su propietario. Yo no he tenido nada que ver con eso.

Lo segundo es que resulta que esas deudas de comunidad que me he visto obligado a pagar son tuyas, no las he generado yo, por lo que tengo todo el derecho del mundo a reclamártelas y ya verás como el juzgado me va a dar la razón.

Y lo tercero es que el único hijo de puta que hay aquí eres tú, que me tuviste ocho meses esperando a que el juzgado me entregase la posesión de la casa a pesar de que tú ya habías hecho la mudanza y no vivías en ella. La usabas solo para tener allí a tu perro, en plan tocarme las narices.

- La casa era mía hasta que el juzgado te diese la posesión y yo me limité a hacer el uso que estimé conveniente.

- Grave error, esa casa me pertenecía desde el momento en que la adjudicación fue firme y pagué el precio acordado con el juez. Es decir, que la casa era mía desde el principio. El resto hasta el día de la posesión no fue más que burocracia judicial que nos podríamos haber saltado con un poco de buena voluntad. Lo que pasa es que el señorito estaba jodido por el fracaso con su hipoteca y no tenía nadie más a mano a quien fastidiar que a mi. ¿Dónde está ahora el perro? En tu actual casa, ¿verdad? ¿Y por qué no lo llevaste allí desde el principio si no fuera porque querías tocar los huevos hasta el final?

- No soy ningún tonto ignorante de sus derechos. Yo sabía perfectamente que no podías entrar en mi casa hasta que lo dijera el juez. Bastante daño me han hecho esos hijoputas como para encima permitir que un subastero venga a avasallarme y a lucrarse con mi mala suerte.

- Perdona, macho, lo tuyo no tiene nada de mala suerte y sí mucho de tontería. Basta con ver como has gestionado este asunto de la posesión para explicar como has llegado hasta donde estás. Te ofrecí expresamente que si me entregabas las llaves voluntariamente te firmaría un documento por el que me comprometía a pagar tus deudas de comunidad.

- Eso no es nada. Las deudas las tenías que pagar de todas formas porque estabas obligado por la Ley.

- Te lo expliqué claramente y no quisiste creerme porque en aquel momento te molaba más la sensación de estar fastidiando al subastero que había comprado tu casa. La Ley no dice que tus deudas con la comunidad pasen a ser mías. Lo que dice es que si tú no las pagas las tendrá que pagar el nuevo propietario porque dichas deudas son una afección real sobre la propiedad, pero intenté explicarte que existe una cosa que se llama artículo 1158 del Código Civil por virtud del cual cuando alguien paga las deudas de otra persona tiene derecho a reclamárselas. Como verás yo también conozco mis derechos y los ejerzo. Creo recordar que también te expliqué que tu caso era muy especial porque no todos los desahuciados hipotecarios disponen de una segunda vivienda recién heredada a menos de quinientos metros de la propia vivienda subastada lo que a ti te convertía en la perfecta víctima de los acreedores posteriores.

- Eres un especulador que solo busca maximizar su beneficio. Seguro que me hubieras reclamado ese dinero en cualquier caso.

- No. Ni te imaginas la cantidad de ocasiones en las que he pagado las deudas de comunidad del anterior propietario. Siempre compro en subastas judiciales calculando esas deudas como un coste más de la inversión y por eso las pago sin pestañear y sin que se me pase por la cabeza reclamárselas al anterior propietario. Aunque sí es cierto que muchas veces las uso como llave maestra para obtener más rápidamente y sin problemas la posesión. Esta es la primera vez que pongo la demanda y lo he hecho solo por tu actitud de autosuficiencia y la mala leche que me mostraste el par de ocasiones en las que te intenté convencer de que llegáramos al acuerdo.

- Cabrón si ni siquiera has hecho bien las cuentas, me estás reclamando más recibos de los que corresponden.

- Eso también te lo expliqué. Mi responsabilidad con las cuotas de la comunidad de propietarios no empieza el día de la subasta ni el día del decreto de adjudicación sino el día en el que tú o el juzgado me entregáis la posesión. Es decir, que en este caso tú retrasaste ocho meses la fecha a partir de la cual yo tendría que empezar a pagar los gastos de comunidad.  Eso unido a la deuda de los tres años anteriores hace el total que te reclamo.

Al final, si divides el dinero que me vas a pagar entre los doscientos cuarenta días que tardé en conseguir las llaves, resulta que te va a salir más caro que si hubieras metido al chucho en un hotel de cinco estrellas. 

- Tristán, no sabes con quién te estás metiendo ni de lo que soy capaz de hacer. Me voy a ir esta misma tarde con un bulldozer a hacer desaparecer la casa. ¡¡Por mi madre que lo hago!! ¡¡Lo vas a perder todo!!

- Jejeje, eso me encantaría, mamarracho, primero porque irías directo a la cárcel y segundo porque me estarías entregando en bandeja la propiedad de la casa que has heredado. Veo que eres aún más tonto de lo que yo creía, lo que me da pie a darte otra mala noticia. Resulta que tengo vendido el chalet y el notario me exige los últimos recibos de IBI, por lo que voy a tener que pagarlos.

¿Adivinas a quién se los voy a reclamar?

                                                               

 

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Comentarios
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  1. #1

    Jotaerre

    Supongo que para reclamar las cuotas al anterior propietario tomando como fecha la de la entrega de la posesión y no otra, tema jurídicamente interesante, hay que alegar que la compraventa se perfecciona con la entrega de la posesión y aplicar el 1.462 CCivil por analogía:

    "Artículo 1462

    Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

    Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario."

    En tal caso, el testimonio del decreto de adjudicación en subasta haría las funciones de documento público, y, si en el mismo consta o se deduce que la entrega de la posesión está pendiente, no se entiende entregada la finca ni, en consecuencia, perfeccionada la venta (judicial).

  2. #2

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
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    Hace muuuchos años un subastero pleiteó en defensa de esa postura y al final la Audiencia Provincial le dio la razón. Generalmente no se hace porque los subasteros tenemos prisa en vender y necesitamos que la finca quede libre de deudas, pero si no tenemos prisa el pleito puede merecer la pena, sobre todo porque con el baile de fechas te puedes ahorrar muchos meses de cuotas y derramas.

  3. #3

    tonigs

    Tristan tienes soluciones para todo que grande eres!!! Cuando necesites un becario/ayudante vespa (ves pa allí...) escribeme que me vengo con los ojos cerrados

  4. #4

    Tristán el subastero

    en respuesta a tonigs
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    Gracias Tonigs, pero solo soy el típico "hombre orquesta" que tiene que saber de todo un poco.
    Como cualquier autónomo.

  5. #5

    alvarez_alb

    Hola,
    Cuando dices que vas a pedirle el IBI, ¿excluyes los dos últimos años no? ¿o se puede pedir todo? (estoy en una situación similar)
    ¿El IBI es como la deuda de la comunidad? ¿ se asigna al comprador desde la posesión, o es desde la adjudicación?

    y ¿como sabe el deudor que eras tristan el del "foro"? ¿te presentaste tal cual? Entiendo que te está leyendo.... lo digo por si estas dando pistas para que deje de luchar contra lo inevitable...

  6. #6

    Tristán el subastero

    en respuesta a alvarez_alb
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    El IBI le corresponde a quien sea titular del bien el día 1 de enero y funciona exactamente igual que las deudas con Hacienda, es decir, que te pueden reclamar las de los cuatro últimos ejercicios.

    Y respecto a la última pregunta, no, él me identifica con mi verdadero nombre, pero naturalmente en el post yo utilizo el pseudónimo. ¿Que lo lee? Perfecto, entonces que se registre en rankia y entre a responderme, así hay polémica y aumentan los comentarios, que andan muy flojitos últimamente.

    Esto del número de comentarios es muy curioso, cada vez hay más personas que leen el blog pero cada día hay menos comentarios.

    ¡¡No me dejéis solo hablando con el vacío!!

  7. #7

    Jotaerre

    No lo dirás por mí...;)

    Pero el IBI que puedes reclamar al anterior propietario sí puedes prorratearlo por días, pues se devenga el 1 de enero anticipando todo el año, y así se suele hacer en ventas normales.

  8. #8

    alvarez_alb

    en respuesta a Tristán el subastero
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    Entonces me surge una duda,

    Ejemplo, te adjudican una casa en el 2014, te dan posesión en 2015 (marzo)

    Hacienda dice que el IBI no se paga desde el 2000.

    Tu, como adjudicatario, pagaras 2015, 2014, 2013 y 2012, por ser cuando tomas posesión y puedes pedírselo al propietario anterior (judicialmente) o pagas 2014, 2013, 2012 y 2011 que es cuando te la adjudican?

    tienes derecho a reclamarle todo el IBI al anterior propietario? o hay algún ejercicio que como nuevo adjudicatario tienes que hacerte cargo?

    Saludos y muchísimas gracias por adelantado!!

  9. #9

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
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    Por cierto Jotaerre, que no he mencionado en el post que en Cataluña la cosa es diferente pues solo te pueden exigir el año en curso y el año anterior.

    Aparte de que siempre olvido esa particularidad lo cierto es que no había como encajar esa información. Por eso aprovecho para recordarlo ahora.

  10. #10

    Tristán el subastero

    en respuesta a alvarez_alb
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    No, Álvarez, precisamente acabo de comentar que las deudas de IBI y las de comunidad empiezan a correr de forma completamente diferente. El IBI funciona como las deudas con Hacienda. En realidad si compras en febrero del 2015, el recibo de ese año tampoco te corresponde sino que es del propietario anterior.

    Aunque naturalmente que el ayuntamiento te lo va a exigir a ti por ser una afección real.

  11. #11

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Ya, ya me he dado cuenta de que no era un proceso catalán, pero tampoco era exactamente ése el tema: la comunidad te puede exigir 1+1 o 1+3 recibos por afección real, pero si voluntariamente pagas más (y no está prescrito el derecho de la comunidad contra el moroso, claro), al antiguo propietario también se los puedes reclamar por la misma norma del pago por tercero.

  12. #12

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
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    ¿Y a quien se le podría ocurrir pagar más de lo estrictamente obligatorio?

  13. #13

    Jotaerre

    A quien sepa seguro que lo va a recuperar y quiera quedar como un héroe o santo con la comunidad o, quién sabe, con alguna vecina...

  14. #14

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Ese seguro que no seré yo. A la vecina, si quiere, la invito a cenar, pero de ahí no paso.

  15. #15

    Franck el Alegre

    en respuesta a Tristán el subastero
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    "pero de ahí no paso."

    Si está buenorra harás alguna excepción...

  16. #16

    Jotaerre

    ;D Tampoco seamos machistas ni discriminemos: el ejemplo vale también si se trata de un vecino.

  17. #17

    Tristán el subastero

    en respuesta a Franck el Alegre
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    Jejeje, me refiero a que no paso por pagar de más solo porque la vecina me ponga ojitos.

  18. #18

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
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    Si se trata de Vicente, lo que disponga la Ley vigente.

  19. #19

    Alcayotico

    en respuesta a Tristán el subastero
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    A mí se me ocurrió, lo hice.

    Me fue adjudicado un piso V.P.O. promoción privada, en subasta judicial. Pedí certificado de deudas a la Comunidad. La constructora debía todas las cuotas desde el primer día de la existencia de la comunidad, pagué todo.

    Las pagué para que tuviéramos más dinero en la comunidad, para subastar plaza de garaje a un deudor que nunca pagaba: la constructora. Y para tener plaza en el mismo edificio dónde tenía el piso, si todo salía bien para mí. Es que nadie me vendía una.
    La constructora era una S A que no solía acudir a los juicios que promovieron contra ella otros vecinos antes que yo. Tampoco se presentó en el procedimiento judicial que promoví.

    Designé una plaza de garaje para embargar, estaba yo solo en la subasta, subasta desierta. Mi abogado solicitó adjudicación a mi favor de la plaza de garaje por el valor de lo que la constructora me debía, así fue. Entre pitos y flautas me salió el garaje a precio de mercado libre.-

    Fue el siglo pasado, años 98, 99 y aquí reinaba la peseta.

  20. #20

    tonigs

    en respuesta a Tristán el subastero
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    Aquí me he perdido por el camino. No me acaba de quedar claro y perdona mi ignorancia. Se supone que en el resto de España excepto en Cataluña tienes que pagar el año vigente y los tres anteriores pero puedes reclamarle los 3 anteriores al antiguo propietario? y si hay IBIs más allá no se deben pagar o si se pagan los puedes reclamar?

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  • Tristán el subastero

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