Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Como dar esquinazo a Hacienda cuando embargan tu propiedad

Tienes una propiedad valiosa con una hipoteca reducida y Hacienda te la embarga por una deuda de más de dos millones de euros. ¿Se puede escapar de una situación semejante?

El pasado lunes 27, antes de ayer, se celebró la subasta de un local de 200 m2 situado en el Centro Comercial Alcalá Norte. Aparentemente la subasta era muy interesante porque solo reclamaban trescientos mil euros y porque ese pedazo de local en ese centro comercial forzosamente tiene un valor muy superior al capital reclamado. 

Sin embargo, a pesar de haberle dedicado a esta subasta un buen montón de horas de estudio al final decidí no asistir a la misma. 

Veamos por qué.

  • El local tiene 200 m2 y está en la planta baja del centro comercial, en la zona de mayor movimiento.
  • Pertenece a la empresa que promovió el centro comercial.
  • Solo tiene dos cargas, primero la hipoteca del banco ejecutante, con una deuda de 300.000 euros y luego una anotación de embargo de la AEAT de 2.043.880 euros de fecha 8 de julio de 2013.

La semana pasada visito el centro comercial y compruebo que su situación dentro del centro es buena y que está vacío. De hecho está de obra, o sea sin hacer. Nunca ha sido ocupado desde hace más de diez años que se abrió el centro.

Una de las cosas más importantes a la hora de valorar los locales de los centros comerciales es averiguar las cuotas de comunidad que pesan sobre ellos, pues siempre son excepcionalmente elevadas y un error en el cálculo puede destrozar cualquier inversión. En este caso, el propietario del local de enfrente me comenta que él paga 400 euros al mes por un local de 40 m2.

¡¡Diez euros por metro cuadrado por un local de 40 m2!!

Tomo nota de algunos carteles de venta y/o alquiler de locales y me voy.

Lo que me queda por averiguar son varias cosas:

  1. La cuota mensual de comunidad del local que sale a subasta. Por regla de tres salen 2.000 euros/m2 pero lo usual sería que a mayor superficie del local menor sea la repercusión por metro cuadrado de la comunidad. Calculo que debe estar entre 1.200 y 1.500 euros/m2
  2. Deuda de comunidad acumulada de las tres últimas anualidades.
  3. Precio al que se podrá alquilar el local
  4. Precio al que se podrá vender el local

Me pongo en contacto con la gerente del centro comercial y choco de frente con la Ley de Protección de Datos aplicada en plan talibán. Una cosa es que no me quieran decir la deuda acumulada, pero esta tipa no me quiere decir absolutamente nada.

Finalmente, tras varias llamadas y mucha insistencia, de repente se cae el telón de mutismo y la gerente se convierte en "Garganta Profunda" y me cuenta que el local tiene asignada una cuota de comunidad de más de 2.000 euros por metro cuadrado, que su valor actual apenas llega a cuatrocientos mil euros y que con su alquiler apenas se cubrirían los gastos de la comunidad, porque la cosa está muy mal y blablablá, blablablá.

Vamos a ver.

Paremos un segundo a reflexionar.

No hace falta ser muy listo para deducir que alguien le ha inducido a esta señora a exagerar a la baja los puntos negativos del local para que me forme una idea equivocada de su valor.

Por otro lado llamo a los carteles que encontré en el centro y por un local de 44 m2 me piden un alquiler mensual de 2.200 euros más 380 euros de comunidad y por otro local de 70 m2 me piden un precio de venta de 300.000 euros.

¿Qué o quién ha podido influir en la gerente del centro comercial para que me mintiera tanto y tan descaradamente?

La clave está en una de las primeras frases que me dijo la primera vez que hablé con ella.

¿Que sale a subasta? Que raro, si precisamente la semana pasada vino a verme el propietario a pedirme que hiciera lo posible por alquilar el local cuanto antes. No me comentó nada de que fuera a salir a subasta.

Ahí está la clave: El propietario sabe que el local sale a subasta, pero también sabe que no va a cambiar de manos. 

 

                                                                      

 

Y ahora vuelvo a la pregunta con la que comencé la historia:

¿Se puede escapar de Hacienda cuando te ha embargado tu propiedad por más de dos millones de euros?

Y la respuesta es que sí, que nada es tan fácil como esquivar a esos tontorrones en un caso como este, en el que antes del embargo hay una hipoteca con una tasación para subasta lo suficientemente elevada como para que no sea fácil cubrir el 70% del tipo de subasta.

En este caso el Tipo de Subasta era de 700.000 euros  por lo que para que la subasta quedara firme había que adjudicársela por 490.000 euros.

De ahí las mentiras minusvalorando el local subastado. 

Porque no se si ustedes saben que si la adjudicación no es firme por no haber alcanzado los 490.000 euros, el demandado tendrá diez días (desde que se le notifique) para presentar a un mejor postor, a quien le basta con cubrir la deuda para birlarle la inversión al adjudicatario provisional. 

Y como la deuda son apenas 300.000 euros...

Lo que ha hecho el propietario del local embargado por Hacienda ha sido dejar de pagar la hipoteca y esperar a que en la subasta algún pardillo se lo adjudique por menos del 70% del tipo de subasta. Luego presentará a un mejor postor que ofrecerá cubrir la deuda y así el local seguirá en las mismas manos y se habrá librado del embargo de más de dos millones de euros.

Esto sí que es una subasta amañada.

¿O no? 

 

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Comentarios
21
Página
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  1. #1

    daniki

    Bueno, supongo que cambiará de manos, al menos sobre el papel. Luego, Hacienda dirigirá su foco a cualquier otra propiedad, nómina o derecho del deudor y lo acosará hasta el fin, obligándolo a vivir en B el resto de sus días.
    Todo sin contar con que hay que tener 300000 euros limpios de polvo y paja en mano

    Por cierto, te ha faltado investigar la relación entre gerente y propietario... quizá no sea una relación exclusivamente profesional..

  2. #2

    Tristán el subastero

    en respuesta a daniki
    Ver mensaje de daniki

    Hablamos del tipo cuya empresa construyó el Centro Comercial Alcalá Norte, en la confluencia de la calle de Alcalá con la calle Hermanos García Noblejas.

    Y créeme, no va a necesitar vivir en negro el resto de su vida. Simplemente tendrá que tener ciertos cuidados.

  3. #3

    Kyrie lomthe

    Esto es digno de hacérselo saber a la Fiscalía.

  4. #4

    tonigs

    Primero de todo gran explicación y gran decisión. Me encanta el matiz "(desde que se le notifique)" ya que en ocasiones se prolonga incluso 3 meses o más... Yo estoy con una situación parecida pero lo que intento es convencer al propietario para que vaya conmigo de la mano y entre los dos nos ganemos la diferencia. En mi primera subasta pasó algo parecido aunque yo fuí el adjudicatario y después de mucho pelear y prometerle una opción a compra a 2 años y darnos su palabra que no haría mejor postura nos dió esquinazo y lo hizo con otro... Desafortunadamente en este país la palabra vale muy poco.

  5. #5

    Jotaerre

    A cornadas se aprende, amigo tonigs...

    Pues ahora soy yo quien tiene una pregunta: si es a la inversa, por ejemplo un primer embargo pequeño de Hacienda y luego uno más gordo de otro, ¿a Hacienda le valdría con cobrar su deuda, aunque represente un % bajo respecto a su tasación, y así se cancelaría el segundo embargo?

    Saludos,

  6. #6

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Humm, no sería la primera vez que la AEAT suspende una adjudicación directa a pesar de que las ofertas cubren la deuda que el deudor tiene con ellos. Si consideran que las ofertas son demasiado bajas para el valor del inmueble y que aceptarlas va a suponer una pérdida enorme para el patrimonio del deudor...

    Al final va a resultar que Montoro tiene corazón

  7. #7

    Jotaerre

    Gracias, Tristán, pero por esa parte del cuerpo de Montoro no será, suele usar otras...

  8. #9

    tonigs

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Yo lo tendría claro si soy el que va por detrás, pago para cubrir la deuda de Hacienda si o si. Y la verdad es que ahora no me hubiesen toreado como hace un par de años...

  9. #10

    Jotaerre

    Correcto, pero tengo en mente un caso concreto... en el que el segundo embargo es por un tema penal y como responsabilidad civil a favor de cientos de perjudicados, y no me consta que ninguno de ellos tenga previsto hacerlo...
    Y, además, no me consta que en una ejecución de Hacienda exista la sucesión procesal, a fin de instar tu la subasta y cancelar la segunda carga...

  10. #11

    W. Petersen

    El día en que me interese (y no es una posibilidad remota) una propiedad con embargos, desconozco cuales son tus honorarios, solo sé que no admites "el estilo Gran Bazar de Estambul", me pido la cita .... tus honorarios me pueden salir rentables !!!!!

    (*) De todas maneras creo que tendrías que tener dos tarifas, la de "medio conocidos" y la de "desconocidos" !!!! jejeje.

  11. #12

    Mulon

    hola Tristán. Te sigo desde hace años intentando aprender algo de ti y de tus colegas. Vivo al lado del Alcalá Norte así que la proxima vez que vaya a por patatas al ahorramás pensaré que por aquí ha pasado el que ha visto rayos C brillar en la oscuridad cerca de la puerta Tannhaüser, mola.

  12. #13

    Tristán el subastero

    en respuesta a Mulon
    Ver mensaje de Mulon

    Jejeje, pues en una esquina de la planta baja encontrarás el local subastado. Es el número 15

  13. #14

    Inversius

    hacienda podía haber actuado y haberlo sacado a subasta sin mas dilación, y me consta que cuando hay cargas anteriores se dan prisa o en este caso que había certificación.

    En cuanto, a la mejora de postura por la presentación de un tercero así como retractos, solo provocan dar mas oportunidades a los listos para escaparse y eludir las obligaciones de pagar sus deudas.

  14. #15

    Chortas

    Trsitan, ¿y si la subasta hubiera quedado desierta? la entidad se habría adjudicado el local por los 490000 euros, ¿habría tenido la posibilidad de presentar una mejora de postura antes de que le comunicaran a la entidad el decreto de adjudicación o en ese caso habría perdido el local?

  15. #16

    Jotaerre

    Tristán debe estar a lo suyo esta mañana, pero la (buena) pregunta es fácil: el banco se lo puede adjudicar, pero, al no tratarse de vivienda, por el 50 % de la tasación o por la deuda, y sería por esta, sin posbilidad de mejora (pues no hay postura que mejorar).
    Por tanto, desde luego que no le interesa que quede desierta, y ya lo habrá previsto...
    Saludos,

  16. #17

    anatoly

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Supongamos de hay oferta por 20.000 € ,Según el 670.4 dice en caso de mejora de postura resumidamente que llege al 70% o cubra la deuda del ejecutante. Yo siempre interpreté que siempre y cuando a la vez sea superior a la mejor oferta (que por algo esta en mejora de postura y cubriendo solo la deuda no mejora nada)

    ¿ Que opinará el RR.PP, no se negará a levantar cargas posteriores por perjucio a terceros, osea hacienda?
    porque con la mejor oferta cobraría 20.000 €

    Por otro lado, que alguien no te quiera dar información , es correcto , cada uno hace lo que estime oportuno. Lo que no vale, es acogerse a la ley de protección de datos, pues esta solo protege a personas físicas no a personas jurídicas como supongo que será la promotora.

  17. #18

    Trueno

    Hola Tristan, ya se que te dedicas principalmente a vivienda, y lo que te presento es un barco, pero es el barco de Diaz Ferran, y es grande como un bloque de apartamentos, así que por allí igual te encaja! ;-)

    http://www.eleconomista.es/empresas-finanzas/noticias/6216434/11/14/El-yate-de-Diaz-Ferran-queda-sin-adjudicar-al-cerrarse-la-subasta-por-12-millones.html#.Kku8yBPs6LliXv9

    Por cierto, que también intentó esconderlo de Hacienda...

  18. #19

    Tristán el subastero

    en respuesta a Trueno
    Ver mensaje de Trueno

    Menudas travesías podría yo hacer a bordo de semejante chalupa

  19. #20

    Trueno

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    No se en que comentario leí que sabías bastante de barcos. No te interesan esas subastas? Hay muchos menos expertos en embarcaciones que en pisos, por lo tanto tu ventaja sería mayor.

    Por cierto donde pusiste "travesías" querías poner "travesuras"? ;-)

    Saludos

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  • Tristán el subastero

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