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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El gran problema de las hipotecas con el mismo rango registral y la estrategia adecuada para enfrentarlas

La semana pasada había una subasta en Barcelona, que aunque finalmente se suspendió, puede venirme muy bien para volver a repasar la problemática de las hipotecas con mismo rango registral y para plantear a los sabiondos de este foro una cuestión práctica que curiosamente no salió a la luz la única otra vez en la que aquí hemos tratado profundamente el asunto de la igualdad de rangos.

 

Me refiero al siguiente post antiguo:

Consejos peligrosos. Jugando con fuego

 

Qué es la igualdad de rangos

En dicho post sorprendí a la audiencia explicando la existencia de la igualdad de rangos, por culpa de la cual hipotecas aparentemente posteriores a la hipoteca ejecutada NO son purgadas tras la subasta y tras la cancelación de todas las otras cargas posteriores permanecen en la finca registral como cargas anteriores a la inscripción de adjudicación.

Quien aún tenga dudas al respecto, que lea el post que he enlazado más arriba (comentarios incluidos) y que las despeje antes de seguir leyendo.

Veamos como ejemplo ilustrativo las cargas que presentaba el piso que se subastaba en Barcelona.

La subasta era esta: SUB-JA-2016-15023 

Se trata del ático nº2 del edificio sito en Barcelona en la avenida de Sarriá nº14.

Por lo que dicen y por el interés que despertó esta subasta el piso debe valer un Potosí.

Además, no hay más que ver la relación de cargas para sospechar que no se ninguna covacha.

 

Hipoteca 5ª (SUBASTA) a favor de La Caixa (CON IGUALDAD DE RANGO CON LA 7ª) por 168.283 euros de ppal. Fecha: ene-1998

Hipoteca 7ª a favor de La Caixa (CON IGUALDAD DE RANGO CON LA 5ª), por  176.000 euros de ppal. Fecha: ago-2003

Hipoteca 8ª a favor de La Caixa por 65.000 euros de principal. Fecha: ago-2006

Hipoteca 9ª a favor de La Caixa por 37.000 euros. Fecha: mayo-2010

Hipoteca 10ª a favor del Banco Popular por 74.000 euros. Fecha: junio-2010

Hipoteca 11ª a favor del Banco Popular por 40.000 euros. Fecha: junio-2010

Hipoteca 12ª a favor del Banco de Sabadell por 15.840 euros. Fecha: ago-2011

 

Y esto es todo, respecto a las cargas registrales. 

La cantidad que La Caixa reclama en esta ejecución hipotecaria derivada de la hipoteca de la inscripción 5ª es de 187.766 euros.

Pero quien crea que ofreciendo 190.000 euros, suponiendo que se alcanzase la firmeza y el secretario dictase la aprobación del remate en ese cifra, quien crea, digo, que va a poder inscribir su título y que el registrador va a cancelar todas las hipotecas que he reflejado más arriba, quien crea eso, es que es un iluso y todavía tiene mucho que estudiar.

Es más, quien lo crea merece adjudicarse la subasta en ese precio y luego comerse la sorpresita.

Recordar que las cargas registrales es lo que mejor hay que investigar en el negocio de las subastas judiciales para evitar que le pasó a este buque por tener mal estibada su carga:

 

                                       

 

¿Qué es la igualdad de rango?

La igualdad de rango es una situación jurídica, admitida por el artículo 227 del Reglamento Hipotecario, en cuya virtud dos o más hipotecas constituidas sobre una misma finca registral ostentan entre ellas la misma prioridad o rango registral. 

 

Se considerarán preferentes, a los efectos del artículo 131 de la Ley, las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor.

 

Mediante el pacto de igualdad de rango, dos hipotecas continuas obtienen el mismo rango , con el efecto de que la ejecución de una de ellas dejará subsistente la otra como si fuera una carga anterior a la hipoteca ejecutada. 

Sí, ya se que esto deja en pelotas a muchos novatos que ahora mismo se están preguntando cómo pueden averiguar si dos hipotecas tienen o no el mismo rango registral.

Pero eso ya está explicado y no quiero eternizarme o este post se me va a alargar demasiado.

Y que queden cosas en el tintero tampoco está mal.

Me ayuda a mantener el interés.

 

Qué estrategia adoptar según el escenario

Lo que ahora quiero es preguntar a los escasos pero ilustres lectores de este blog cómo encararían esta subasta suponiendo que estuvieran dispuestos a gastar hasta trescientos mil euros y que la deuda reclamada asciende a ciento noventa mil euros incluyendo todos los conceptos.

Esas son las dos premisas de las que partimos.

Y hay dos supuestos entre los que hay que adivinar cuál de ellos es el verdadero:

SUPUESTO A ---->> Te adjudicas la subasta por ese precio, 366.000 euros, en cuyo caso habrá 176.000 euros de sobrante, que serán para la hipoteca de la inscripción siguiente a la quinta, es decir, que serán para la 7ª, por lo que ésta también queda completamente pagada y aunque no quedaría cancelada tras la purga del mandamiento de cancelación de cargas, eso en este caso daría igual porque el resultado sería exactamente el mismo. 

SUPUESTO B ---->>  Te adjudicas la vivienda por 366.000 euros pero como la séptima es del mismo rango registral que la hipoteca ejecutada, el sobrante no se dirige a ésta sino que se utiliza para saldar las deudas de las hipotecas 8ª, 9ª y 10ª, dejando la 7ª completamente sin pagar.

Ojo porque, como no se os habrá escapado, ambas situaciones producirán estrategias de compra completamente diferentes.

Si la primera situación fuera la verdadera, el potencial postor podría pujar en la subasta hasta un máximo de los 366.000 euros que él se ha marcado como cifra tope sin peligro a encontrarse luego con el marrón de tener que liquidar una hipoteca con la que no contaba.

Pero si la verdad está en la segunda situación, entonces si lo que piensa invertir es hasta un máximo de 366.000 euros, lo que tendría que hacer es no ofrecer en la subasta más de 190.000 euros para reservarse los otros 176.000 euros para cuando le reclamen que pague la hipoteca 7ª.

Porque NO es lo mismo que el juzgado le entregue el sobrante a la hipoteca 7º a que soslaye a ésta por ser del mismo rango que la 5ª ejecutada y comience el reparto por las inmediatamente posteriores a la 7ª.

¿Me he explicado bien?

Pues ahí está la cuestión, ¿dónde está la verdad, en el supuesto A o en el B?

Hoy toca aprender.

 

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Comentarios
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  1. #81

    manueliv87

    Está claro que a igualdad de rango registral el adjudicatario deberá hacerse cargo del resto de hipotecas con el mismo rango.

    Debería el juzgado "preguntar" a acreedores anteriores (mismo rango) el estado de las cargas (capital pendiente) y restarlo al avalúo del bien, tal y como establece el artículo 666 de la LEC? o eso sería pedirle demasiado al LAJ?

    Cuando se juntan 2 o 3 hipotecas con el mismo rango (casi siempre misma entidad) resulta muy perezoso averiguar el capital pendiente de las hipotecas que no se ejecutan...

  2. #82

    Jotaerre

    en respuesta a manueliv87
    Ver mensaje de manueliv87

    Buenos días, manuel, ese tema lo abordé ayer en el post sobre el ITP: tanto el 666 como el 657 al que se remite, no los suelen aplicar los LAJs a las EH, porque entienden que el 682.2.1º que habla de "tipo en la subasta" según tasación en la escritura, es una particularidad que les exime de la liquidación de cargas anteriores.
    Saludos,

  3. #83

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    De hecho yo solo he visto un juzgado en el cual se aplicó (solo durante un par de años) el art. 666 en las ejecuciones hipotecarias. Era un juzgado de Colmenar Viejo durante 2010, más o menos. No lo he vuelto a ver nunca.

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  • Tristán el subastero

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