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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Qué diablos pasa con las cláusulas de vencimiento anticipado?

1. Lo primero, un viaje al pasado

A mediados de la década de los noventa me dejé convencer por el director de mi sucursal bancaria del BBVA para dejar de invertir directamente mi propio dinero en las subastas. El tipo me diseñó una estructura por la cual yo invertía toda mi liquidez en algunos fondos gestionados por el banco y ellos me concedían una línea de crédito garantizada mediante la pignoración de dichos fondos de inversión. Así apalancado podría obtener beneficios por las dos vías, por la del rendimiento de los fondos de inversión y, simultáneamente, por la de mi propio negocio de invertir en subastas con el dinero de la línea de crédito, cuyo interés era muy pequeño y que no pagaba ni un duro por el capital no utilizado.

Ni se me pasó por la cabeza que si las cosas se torcían el banco podría enseñarme los dientes.

Y todo fue fantástico hasta el estallido de la burbuja de las punto com, que arrastró a todas las bolsas haciendo que el valor de mis fondos se fuera a tomar por saco por lo menos un 25%. Pero yo soy un tipo que se viste por los pies y no me puse a lloriquear como las nenazas de ahora, sino que asumí mis propios errores como me enseñaron de pequeño.

Con lo que no contaba es con que el banco me dejara tirado y tres semanas antes de la renovación automática de la línea de crédito me notificara que se acabó lo que se daba y que o aumentaba el capital invertido en sus fondos o no la renovarían y entraríamos en mora.

 

- Hijos de puta, por qué no esperáis a ver si se calman los mercados y los fondos se recuperan

- Eso quisiera yo, queridísimo amigo, pero no depende de mi, mi jefe no me deja, es política del banco, menudos cabrones, yo no tengo la culpa, te aprecio mucho y blablablá.

 

El caso es que me puse las pilas, me leí con lupa toda la letra pequeña del contrato y resulta que esto me lo tendrían que haber notificado oficialmente un mes antes de la fecha de renovación.

Y se habían pasado en una semana.

Así que presenté una reclamación dejando clara la amenaza de que,  de no aceptar la renovación automática del crédito, la cosa acabaría en los tribunales. Y, como resultado de todo ello, el crédito se renovó sin problemas y los fondos subieron y durante el siguiente año yo pude hacer caja vendiendo tranquilamente mis activos adquiridos en subasta. Antes de finalizado el siguiente año pude cancelar el crédito.

Y aquí paz y después gloria.

Pero nunca olvidaré que su primera intención fue dar por vencido el crédito, con lo que inmediatamente me habría puesto unos cuatrocientos mil euros en números rojos durante los meses que hubiera tardado en malvender lo primero que tuviera a mano. Además, al no darme tiempo para esperar a que los mercados financieros se recuperaran, también hubiera perdido un pastón en las inversiones de los fondos.

Lo repito, unos hijos de puta.

Y he querido comenzar con este relato de mi pasado para que quede meridianamente claro el penoso concepto que tengo de estas empresas que llamamos bancos.

 

2. Y desde entonces mi concepto de los bancos no ha sino empeorado

Sobre todo el de los bancos de titularidad pública, las cajas de ahorro, que son las que más veces la han cagado en los últimos veinte años. No solo han sido las que más se han ensañado con los tontos preferentistas, no tanto por las preferentes en sí sino por la forma agresiva de comercializarlas entre los más ignorantes y menos preparados.

Además, nos hemos visto obligados a rescatarlas para evitar el colapso general y los españoles vamos a tener que estar pagando por esta broma durante años.

No lamento el rescate, lo que lamento es que haya sido necesario por culpa de esa gentuza.

Gentuza que, además, resulta que durante los años de vino y rosas se dedicaron a desfondar los caudales de las entidades para las que se debían.

Y no solo las cajas de ahorros sino que todos los bancos en general fueron colaboradores necesarios para la formación de la burbuja inmobiliaria. Sí, ya se que no fueron solo ellos y que Zapatero colaboró metiendo liquidez al sistema y los tontainas españoles tragándonos el cuento de que el precio de los pisos nunca iba a parar de subir, pero al menos los directivos bancarios, con todos sus estudios en Harvard, al menos podrían haber aportado algo de sensatez y no lo hicieron.

 

3. Pero una cosa es una cosa y otra... el porculismo judicial

Porque por muy antipáticos y gordos que me caigan los bancos, una cosa es que no tengan nada que ver con las monjitas descalzas y otra cosa es que ahora sean el lobo feroz que nos pintan los estrategas de Podemos.

Hay un grupito de "Jueces para la Demagogia" -los jueces más sectarios e ideologizados del continente-, que hartos de trabajar con el corsé de las Leyes, han decidido seguir sus propios dictados y entrar de lleno en la elaboración de las mismas. El disparate jurídico es de órdago y solo se explica por la politización extrema de esta gente y por su deseo de utilizar su toga como vehículo para desarrollar una política social que no les corresponde a ellos sino al Parlamento, que es la sede de la soberanía del pueblo español.

Dicen que no tienen ni puta idea de quién era Montesquieu y que no les hace falta conocerle porque seguramente sería algún facha.

Y han decidido cargarse la Ley Hipotecaria, el pilar sobre el que está edificada la propiedad inmobiliaria de los españoles.

Así que, decididos a tumbar el negocio inmobiliario, se han puesto manos a la obra.

Lo primero fueron las hipotecas multidivisa. Por lo visto, los cuñados que habían estado años jactándose de lo listos que eran por endeudarse en divisas fuertes ahora son unos pobrecitos engañados por los lobos bancarios, que les pusieron una pistola en el pecho para obligarles a firmar en yenes o en francos suizos en vez de en euros.

 

4. La demolición del sistema comenzó con las cláusulas suelo 

Seguro que estas críticas que estoy haciendo de algo que está beneficiando a miles de españoles a costa de un puñado de accionistas de bancos no me va a granjear muchas simpatías, pero si no aprovecho estas líneas para criticar la supuesta abusividad de las cláusulas suelo reviento.

A pesar de que siguen siendo perfectamente legales y de que se siguen incorporando a los contratos actuales de hipoteca, el Tribunal Supremo las anuló por considerar que no eran lo suficientemente legibles para los hipotecados.

Es decir, que el Tribunal Supremo consideró que los españoles no somos capaces de comprender frases como las siguientes:

 

  • "El tipo de interés resultante para la parte prestataria no será en ningún caso inferior al 3,50 por ciento nominal anual ni superior al 7,00 por ciento nominal anual".
     
  • "A todos los efectos se establece que el tipo de interés aplicable a la presente operación, en ningún caso podrá ser superior al 12,00% nominal anual ni inferior al 3,00% igualmente nominal anual".
     
  • "A estos efectos, se fija el tipo de interés máximo en el 9,75 por ciento nominal anual y el tipo de interés mínimo en el 4,50 por ciento nominal anual"
     
  • "Ambas partes acuerdan que el interés a aplicar en la presente operación no podrá ser nunca inferior al 4 por ciento anual nominal, de tal forma que si del cálculo del tipo de interés a aplicar en cada periodo de revisión, según lo previsto en los párrafos anteriores, resultara un interés inferior al citado 4%, se aplicará este último tipo".

 

¿No somos capaces de entender el significado de estas sencillas frases?

O sea, que el día que se celebre el día del Orgullo Gilipollas, las calles de España se llenarán de orgullosos gilipollas incapaces de entender y firmar un contrato.

¿Para eso no hemos gastado miles de millones en alfabetizar a estos pobres diablos, para que ahora no sepan ni lo que firman?

Y así se fueron declarando abusivas cláusulas contractuales y normas jurídicas hasta ahora pacíficas y, además, perfectamente legales y que todavía hoy están vigentes en nuestras leyes. Porque eso es lo mejor de esta historia, ahora se consideran abusivas pero las leyes que las amparan siguen estando en vigor.

 

5. Hasta ponen en duda quién ha de pagar los gastos de constitución de las hipotecas

Y lo que es la repanocha es que ahora también van a por los gastos de las hipotecas.

O sea, que toda mi experiencia inmobiliaria e hipotecaria de los últimos treinta años se ha ido a tomar por culo porque unos togados ideologizados se han tomado en serio las consignas de los extremistas de izquierdas del siglo XIX

No les importa que las leyes tributarias indiquen que el obligado al pago del impuesto sobre los créditos hipotecarios es el nuevo deudor, algunos jueces están poniéndolo en duda y sentenciando en contra de ello.

Y no son precisamente jueces menores.

Y el caso es que hasta ahora todas estas alucinantes decisiones no nos habían afectado a los subasteros porque, como yo digo siempre, nosotros no entramos en este juego hasta que se señala una fecha para la subasta y nos ponemos a investigar. Sin que tenga que importarnos ni un pepino  las vicisitudes ni las dificultades que haya encontrado el ahora triste acreedor durante su proceso hipotecario.

Pero la última iniciativa de la horda... esta sí que está haciendo temblar el edificio entero.

Además de haber dejado indefensos a un buen montón de subasteros.

Me estoy refiriendo a las últimas decisiones en torno a la cláusula de vencimiento anticipado.

 

6. ¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?

Es una cláusula que se encuentra en la inmensa mayoría de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria (todos excepto las hipotecas de prestamista) y que le permite al banco acreedor dar por vencido el préstamo y reclamar el total de la deuda cuando el deudor haya incumplido su obligación y haya dejado de pagar sus cuotas.

Es decir, que es la única cláusula que hay en el contrato que le permite al acreedor iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria.

O sea, que si desapareciese esta cláusula de los contratos actuales, los bancos acreedores no podrían reclamar la devolución de sus créditos hasta haber vencido la última de sus cuotas. O eso o ir presentando demandas según fueran venciendo e impagándose las sucesivas cuotas.

De ahí la necesidad de su existencia.

Aunque ninguna entidad bancaria lo aplicara a rajatabla, antes de la Ley 1/2013 las cláusulas de vencimiento anticipado establecían que bastaba el impago de una sola cuota para que el banco pudiera dar por vencido el crédito y exigir la devolución de la deuda. Pero aquella reforma de 2013 elevó las cuotas impagadas a tres.

La realidad, como digo, es que durante esta crisis los bancos han tenido más paciencia que un santo y ni se les ha pasado por la cabeza iniciar la ejecución hipotecaria hasta haberse acumulado un buen número de cuotas impagadas y solo después de haber intentado por activa y por pasiva llegar a un acuerdo con los deudores.

Además, incluso con el procedimiento hipotecario iniciado, el deudor siempre ha tenido la posibilidad de enervar la ejecución por la vía de poner al día la deuda, pagando las cuotas atrasadas y los intereses de demora generados más las costas judiciales.

Es decir, que independientemente de si el procedimiento hipotecario se hubiera iniciado con una, tres, o diez cuotas impagadas, el hecho es que al ejecutado siempre le ha bastado con pagar los atrasos para que se suspendiera la ejecución de inmediato. 

No pueden quejarse de falta de paciencia.

 

7. El problema se complica

Todo comenzó cuando el juez que resolvía la ejecución del moro Aziz decidió que el banco no debería haber ejecutado todo el capital prestado sino solo haber reclamado el importe de las cuotas impagadas más los intereses, en total unos tres mil euros.

El dictamen del Tribunal de Justicia de la Unión Europea le dio la razón y el moro se quedó en su casa pagada con la pasta del banco.

A PESAR DE ESO, la mayor parte de las Audiencias Provinciales, apoyándose en los acuerdos de unificación de criterios de las Audiencias Provinciales de Madrid y Barcelona, han estado manteniendo que aún siendo abusiva esta cláusula de vencimiento anticipado por impago de un solo plazo, si el acreedor ha dejado pasar más de los 3 plazos a los que se refiere el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para dar por vencido el préstamo e iniciar la ejecución hipotecaria, en tal caso, procede conceder el despacho de dicha ejecución hipotecaria y seguir con el procedimiento judicial.

Así que hoy por hoy, siguiendo la nueva redacción del citado artículo de la L.E.C., se entiende que la cláusula inserta en un préstamo hipotecario que establezca el vencimiento anticipado en caso de impago de menos de tres cuotas se considera abusivo.

Pero los jueces demagogos que rechazan este modo de proceder, oliendo el botín, preguntaron al Tribunal  de Justicia de la Unión Europea si este proceder contravenía o no la normativa comunitaria sobre cláusulas abusivas.

Y esta consulta ha sido el germen de la nefasta doctrina que actualmente imposibilita que se ejecuten las hipotecas.

Se le preguntó al TJEU si tales cláusulas de vencimiento anticipado, al ser abusivas y no respetar el límite del art. 693.2 de la L.E.C., deberían tenerse por no puestas a pesar de haberse esperado o incluso superado en la práctica el tiempo mínimo previsto en la norma. Es decir, si a pesar de que el banco esperara más del mes que antes le permitía la Ley, llegando a esperar los 3 meses (o más) que marca ahora la legislación vigente, si a pesar de eso la mera presencia de la cláusula es o no motivo para ser eliminada del todo.

La respuesta del alto tribunal de 11 de junio de 2015 les dejó a todos con la boca abierta: un juez que haya determinado el carácter abusivo de la cláusula debe poder declarar su nulidad y dejarla sin aplicar a pesar de que, en la práctica no hubiera sido aplicada.

 

Olé, olé y olé, sus cojones olé.

 

Ahora literalmente: "los jueces nacionales están obligados únicamente a dejar sin aplicación la cláusula contractual abusiva, a fin de que ésta no produzca efectos vinculantes para el consumidor, sin estar facultados para modificar el contenido de la misma”.

Y obviamente, desde la publicación de este Auto, algunas Audiencias Provinciales comenzaron a utilizarlo como sostén para sobreseer los procedimientos de ejecución hipotecaria una vez constatada la abusividad de la cláusula de vencimiento de un impago, aunque el banco acreedor hubiera esperado pacientemente a que se produjeran varios impagos reiterados antes de iniciar el procedimiento judicial.

Por el contario, el Tribunal Supremo, consciente de la que se nos venía a todos encima si las cosas seguían por ese camino, en sentencia dictada el 23 de Diciembre de 2015, precisa y modera la declaración de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, en el sentido de que no será nula si hay un incumplimiento flagrante y reiterado por parte del deudor-consumidor.

Sin embargo, nuevamente, y con fecha de 17 de Marzo de 2016, el TJUE ha vuelto a reiterar, mediante Auto, lo ya establecido en el de 11 de Junio de 2015, manteniendo una doctrina abiertamente contraria a la establecida por el Tribunal Supremo.

Y como colofón de este desafuero, la sentencia del pasado 21 de Diciembre de 2016, que no solamente trata sobre los efectos de la nulidad de las cláusulas suelo, sino sobre cuáles son los efectos que se han de desplegar cuando es declarada abusiva una cláusula, y en todo caso, quién puede limitar estos efectos.

Con contundencia el Tribunal de Justicia de la Unión Europea responde a dichas cuestiones:

 

1) ¿Cuáles son los efectos que se han de desplegar cuando una cláusula de cualquier contrato celebrado con consumidores es declarada abusiva por un juez nacional?

“Incumbe al juez nacional, pura y simplemente, dejar sin aplicación la cláusula contractual abusiva, sin estar facultado para modificar su contenido”.

Con tal suerte que “declarada una cláusula como abusiva, significa que nunca ha existido”

 

2) ¿Qué consecuencias tiene que el TJUE niegue la moderación establecida por el TS en la cláusula de vencimiento anticipado?

Pues simplemente que, declarada abusiva la cláusula de vencimiento anticipado, el procedimiento de ejecución hipotecaria también habrá de ser declarado nulo e inexistente, quedándole como única opción al prestamista, la reclamación de lo que le adeuden por un procedimiento más garantista, con verdadera contradicción entre las partes, y cuya clase habría de ser determinada dependiendo de la cuantía a reclamar. Es decir, un procedimiento ordinario.

Pero... ¿Conocen los jueces europeos el infierno que son los procedimientos ordinarios en España?

No, ni les importa ni entran en ello, por supuesto.

 

8. "Pues ya que pides Justicia, ten por seguro que la obtendrás, más de la que tú deseas" (El mercader de Venecia, Acto IV, Escena I)

A partir de estas resoluciones europeas, los despachos de abogados están plasmando en sus escritos de oposición a las ejecuciones hipotecarias la nueva interpretación que hay que darle a la cláusula de vencimiento anticipado y la in-Justicia española ha comenzado a dictaminar resoluciones que o bien inadmiten dichos procedimientos hipotecarios o bien declaran el sobreseimiento de los mismos.

Además de negarle al banco la posibilidad de reclamar el importe íntegro del capital prestado.

Porque la nulidad de esta cláusula debería llevar sin más a su inaplicación, quedando imposibilitado el acreedor para pedir la ejecución por la totalidad de la deuda en caso de impago parcial. La ejecución sólo podría pretenderse por la parte impagada, quedando la opción de esperar al impago de todo el capital, una vez vencido el plazo pactado, para poder pretender la ejecución total.

Alucinante, ¿verdad?

Como consecuencia de todo lo anterior, las Audiencias de Madrid, Barcelona y Castellón han decidido en sus salas de gobierno que se suspendan las ejecuciones hipotecarias en las que exista una cláusula de vencimiento anticipado que pudiera verse afectada por la cuestión prejudicial instada por el Tribunal Supremo. 

 

9. Resumiendo el escenario

Como he expuesto anteriormente, la nueva redacción (desde mayo de 2013) del artículo 693.2 de la L.E.C., se entiende que la cláusula inserta en un préstamo hipotecario que establezca el vencimiento anticipado en caso de impago de menos de tres cuotas se considera abusivo.

Lo normal y mayoritario es que las hipotecas anteriores a la reforma del art. 693.2 de la LEC que establece la Ley 1/2013 en el sentido expuesto anteriormente establecieran un número de incumplimientos inferior a tres plazos para declarar vencido anticipadamente el préstamo. Normalmente, se establecía una cláusula de vencimiento anticipado por incumplimiento de una sola cuota, que es lo que entonces (antes de mayo de 2013) marcaba la Ley.

Por este motivo, desde mayo de 2013 la práctica habitual de las entidades para “cumplir” con este requisito ha venido siendo no declarar vencido el préstamo hasta que no se incumplan tres mensualidades como mínimo, a pesar de que el contrato les permitía hacerlo con el impago de una sola cuota.

Ante este escenario, surge la controversia sobre qué hacer cuando la cláusula del contrato fija el vencimiento por el impago de una sola cuota, aunque de hecho el banco no haya iniciado la ejecución hipotecaria hasta que el incumplimiento haya sido reiterado y manifiesto.

Se dan dos posturas al respecto:

1) Por un lado, algunos Juzgados y Tribunales consideran que como la cláusula es abusiva, aunque el banco no la haya aplicado, debe eliminarse completamente del contrato dictándose el sobreseimiento. Ante esta hipótesis, al no existir cláusula alguna que trate sobre el vencimiento anticipado, el banco solo podrá reclamar mediante la acción hipotecaria las cuotas vencidas y no pagadas. Y en caso de querer reclamar la totalidad del préstamo pendiente de pago, tendrá que hacerlo mediante un procedimiento declarativo ordinario.

2) Por otro lado, otros Juzgados consideran que a pesar de que la cláusula sea abusiva, no puede considerarse abusiva la actuación del banco por lo que no se estima la nulidad, y ordenan seguir con la ejecución.

 

10. graves consecuencias de todo lo anterior

Recuerdo que cuando comenzaba en esto de las subastas judiciales, muy a principios de los años 90, un día, ante una consulta que le hice a quien por entonces era mi abogado, me respondió que la ventaja de las ejecuciones hipotecarias es que funcionaban como un cohete blindado porque la legislación española se había preocupado de darle muchísima seguridad jurídica a los prestadores hipotecarios para crear un mercado muy fuerte en el que éstos se sintieran seguros y así abarataran mucho los precios de las hipotecas con la consecuencia de que cada vez más gente tuviera acceso a viviendas en propiedad.

Esto se ha ido a tomar por culo.

La ejecución de los créditos hipotecarios impagados a través de un procedimiento privilegiado es clave para la eficacia del derecho de hipoteca y es, además, un elemento esencial del contrato, por lo que es casi imposible admitir que, despojado de su ejecutividad, el préstamo hipotecario pueda subsistir sin grave quebranto del equilibrio contractual.

Sería alucinante que los bancos acreedores solo pudieran reclamar judicialmente las cuotas que se fueran impagando sin tener acceso a reclamar la devolución total del préstamo. También sería alucinante que tuvieran que hacerlo en ejecuciones ordinarias, con el infierno que eso significa.

Algo así derribaría de un plumazo el mercado de las hipotecas.

Aunque sí, a los letrados de este país les vendría muy bien para su negocio.

El Tribunal Supremo no es ajeno a las graves consecuencias que esta realidad ocasionaría al mercado del crédito y, en definitiva, a la propia subsistencia de la figura del préstamo hipotecario que ha constituido la fuente de financiación principal para acceder a la propiedad inmobiliaria.

Por ello trata de justificar que la nulidad de la cláusula no impide que pueda producirse un vencimiento anticipado en caso de impago parcial, puesto que esta previsión no es en sí ilícita.

 

11. ¿Y mientras tanto, qué dice el lobo feroz?

Y ahora a qué esperamos

A que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea marque definitivamente su postura.

Y, una vez suceda eso, que parece que nos van a hacer esperar, el Tribunal Supremo de España se pronunciará y lo que sea será.

El problema es que el gobierno español le ha pedido al TJUE que, por favor, debido a que su pronunciamiento afectará a los derechos esenciales de los ciudadanos, aceleren en lo posible las deliberaciones y su resolución. La respuesta de los soberbios togados ha sido darle un tremendo bofetón por su insolencia y manifestar que cuando tenga que ser será.

Y mientras tanto, la banca está más que pendiente. Si se confirma la nulidad de la cláusula hipotecaria de vencimiento anticipado, sumada a la ilegalización de las cláusulas suelo y a las otras putadas que los jueces populistas le han estado haciendo, las condiciones del mercado hipotecario se pueden ver seriamente afectadas y el negocio bancario se puede ver en serio peligro de ruina.

Y no solo los banqueros están preocupados.

También en los Tribunales Supremos de otros estados miembros de la Unión Europea comienza a aflorar el malestar y los reproches al Tribunal de Justicia de la Unión Europea por desautorizarlos y entrometerse en sus jurisdicciones.

 

12.  ¿Y qué pasa con los subasteros?

Pues para empezar lo que ocurre es que algunos han recibido algo como esto:

 

Sin embargo, la mitad de los jueces no están de acuerdo con esta broma macabra y están continuando con sus ejecuciones hipotecarias como si tal cosa. 

De hecho todas las semanas se subastan un buen montón de propiedades cuyas hipotecas cuentan con una hermosa y radiante cláusula de vencimiento anticipado.

Mi opinión, que en la actualidad todos los jueces españoles están al cabo de la calle con todo lo que he relatado en este artículo y que los que están a favor de las resoluciones que hasta ahora han venido de Europa ya han paralizado sus ejecuciones hipotecarias y han dejado de aceptar nuevas ejecuciones y que, por el contrario, los que están en contra las han continuado sin complejos.

Por lo tanto, creo que aquellos a quienes no les hayan suspendido la tramitación de su adjudicación pueden estar tranquilos porque probablemente ya no se la vayan a suspender. Pero a quienes se la hayan suspendido (como el del ejemplo de arriba) van a quedar en el limbo de la indefensión más absoluta hasta que al TJUE le salga de los huevos resolver sobre la cuestión y luego al Tribunal Supremo fijar su doctrina en función de lo que hayan dicho en Europa.

Y respecto a las subastas que actualmente se están celebrando, parece obvio pensar que las están señalando en juzgados que se pasan por el arco de triunfo la decadencia que viene del frío europeo.

Y hacen muy bien.

 

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Comentarios
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  1. Tristán el subastero

    en respuesta a Taberamon
    Ver mensaje de Taberamon

    Sí, hay bastante gente en tu situación. En fin, qué te puedo decir, hay juzgados que han paralizado estos procedimientos, otros han seguido adelante y finalmente, los hijoputas que han esperado a que hubiera un adjuicatario que hubiera rematado su subasta para paralizarla. Les encanta pringar a los ciudadanos. Si no perjudican a ningún inocente parece como que se quedan con la miel en los labios.

  2. Taberamon

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Gracias por tu respuesta, ya os diré que pasa 🤬

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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