Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Inminente adjudicatario en el limbo judicial

  

 

Creo que ya he dejado suficientemente claro en esta página que soy un fan incondicional de las subastas judiciales electrónicas.

Sin embargo, algunos no han acabado de cogerle el tranquillo.

El principal problema que nos ha traído la implantación de la subasta judicial electrónica es el aumento de la competencia desinformada, que es la de aquellos que confunden el que las subastas sean ahora mucho más accesibles que antes con el error de creer que también son más sencillas y menos problemáticas.

Nos meamos de la risa los subasteros de toda la vida cuando detectamos una subasta "enfollonada" y luego entramos a ver la carrera de pujas y vemos que en este pequeño mundo de las subastas los novatos siguen dándose unas leches de campeonato.

Y mucho más ahora que, amparándose en que ya cuelgan suficiente información en el Portal de Subastas del B.O.E., los juzgados del Lado Oscuro están extendiendo por toda la judicatura española la increíble costumbre de no permitirnos a los postores examinar el estado de las actuaciones judiciales.

Pero resulta evidente que los potenciales postores de una subasta judicial necesitan información buena y de calidad porque en una subasta no se compra una propiedad tal como se podría comprar en una notaría, sino que adjudicándote una subasta te estás subrogando al procedimiento judicial completo, con sus aciertos y sus errores y si todo se ha hecho bien y de acuerdo a las leyes sin duda que el adjudicatario obtendrá un merecido beneficio, pero si las cosas se han hecho negligentemente el beneficio del inversor no solo se esfumará sino que el triste adjudicatario se verá devorado por la inclemente Administración de Justicia y podrá pasarse años perdido en el limbo judicial español.

Por eso, los peores juzgados del Lado Oscuro son siempre los que ponen trabas a que los subasteros podamos ver tranquilamente el expediente judicial completo, sin límites de horarios y cómodamente sentados para poder tomar notas del mismo. Naturalmente a los secretarios de estos juzgados les importa muy poco el legítimo interés del acreedor por cobrar su deuda o la desesperación del demandado por que haya algo de sobrante para poder salir de su casa con cierta dignidad. Les importa tan poco como el lío en que se puede meter el adjudicatario al que le han escamoteado información.

Y en este sentido se está celebrando en estos momentos una subasta que tiene su origen en el procedimiento hipotecario 574/2013 del Juzgado de Primera Instancia número 32 de Madrid.

Por los datos que están colgados en el Portal del BOE sabemos que esta subasta no tiene cargas anteriores a la hipoteca que se ejecuta y que el acreedor hipotecario no es una entidad bancaria sino que son dos prestamistas (una persona física y una sociedad) que se reparten el crédito al 54 y el 46 por ciento respectivamente.

Además, cualquiera puede averiguar sin despeinarse mucho que el piso que se subasta, de 158 m2 construidos, tiene un valor que no baja ni de coña de cuatrocientos mil euros.

Y el tipo de subasta es de 179.000 euros.

Y lo más importante, que la deuda es de 181.000 euros.

Guau.

Típica subasta en la que hay que participar porque hay mucho diferencial entre lo adeudado al prestamista y el valor de la vivienda subastada.

Además, basta con acercarse al edificio y charlar con el conserje o cualquier vecino para averiguar en cinco minutos que no hay nada raro en el estado posesorio. En la vivienda vive una de las dos demandadas. Concretamente la madre.

Pues nada. A pujar.

En estos momentos en que estoy redactando este artículo ya hay un listo que ha hecho su primera puja, ciento treinta y cinco mil euros.

Solo son las 13:00h, pero apuesto a que ahora el tipo está flotando en una nube.

Mira que si nadie le sube esa puja.

¡Menudo pelotazo!

Pero no, amigo, no tendrás tan mala suerte. Cuando sean las cuatro o cinco de esta tarde seguramente llegarán nuevos tontorrones que te quitarán el marrón de encima.

Y no te quejes porque habrás tenido suerte.

Aunque no gracias al juzgado que organiza la subasta, cuyo letrado para la administración de in-Justicia tiene expresamente prohibido que ningún postor pueda atisbar ni un papel del expediente judicial.

No vaya a ser que los ciudadanos se enteren de que esta subasta es o puede ser un marrronazo de órdago cuando el Juzgado de Instrucción número 13 de Madrid resuelva en la querella que las demandadas han puesto contra el hijo y hermano por haber contratado el crédito hipotecario con un poder notarial que ya estaba revocado.

Lo que no me cabe en la cabeza es el interés que nadie pueda tener en que los potenciales postores de esta subasta no tengan acceso a esta información porque...

 

¿Acaso no le haría ilusión a cualquiera comprar en subasta la casa que un cabroncete malcriado ha hipotecado con un poder notarial revocado incurriendo en varios delitos entre ellos el de estafa a su propia familia?

 

Seguro que de conocer esta situación los ciudadanos se darían de hostias por verse involucrados en algo tan edificante.

Y hay dos cosas de las que estoy completamente seguro:

La primera de ellas es que entre los postores que en un par de horas se van a liar a pujar en esta subasta ninguno de ellos será uno de los subasteros habituales de Madrid.

Y la segunda cosa de la que estoy completamente seguro es de que esta tarde tampoco pujará ninguno de los alumnos que se han matriculado en mi curso online Triunfa Con Las Subastas

En mi escuela online hemos tratado por activa y por pasiva la forma de sortear los peligros inherentes a que los secretarios judiciales no nos permitan examinar los expedientes judiciales. Sabemos cómo obtener toda la información necesaria con los recursos que nos proporciona la tecnología y, de hecho, ahora estamos estudiando una subasta real cada 15 días y obteniendo toda esa info sin visitar ni el juzgado ni la vivienda subastada.

Ahora que se puede participar en subastas de cualquier punto de España aprender a investigar subastas a distancia es más necesario que nunca.

Es cierto que con mi método de trabajo a distancia no siempre se consigue toda la información necesaria. Hay un cinco por ciento de ocasiones en las que nos es imposible acceder a ella. Pero ahora que ya no ofrezco el servicio de encontrar subastas y participar en ellas para terceros estoy hinchándome a vender la consultoría que yo llamo "Tristán el Detective", en la que investigamos las subastas que los clientes nos piden y hasta ahora no he tenido que devolverle el dinero a nadie por no haber averiguado todo lo necesario para participar con seguridad en la subasta de su interés. Siempre hemos conseguido el cien por cien de los objetivos.

Lo bueno del método es que si se consigue la información se participa en la subasta y si no se consigue no se participa.

Es así de sencillo.

No existe peligro, por lo tanto,  de participar y que nos veamos involucrados en un marrón.

En un limbo judicial de esos en los que tanto les gusta meternos a nuestros amadísimos Letrados para la Administración de in-Justicia.

Ahora mismo ya son las 16:30h y todavía no han empezado las pujas en serio. 

En cuanto vea que hay un damnificado clicaré en "publicar post".

No lo hago antes para no amargarle la ilusión antes de tiempo.

Y pensar que es muy posible que esa subasta ya esté suspendida (vía el juzgado de instrucción) y solo lo sepa el L.A.J. y se lo tenga calladito hasta que haya un adjudicatario a quien putear como hizo (este mismo L.A.J.) en otra subasta de hace un par de semanas, en la que teniendo en su mesa la solicitud del procurador de la parte actora para que se suspendiera la subasta no la quiso proveer hasta después de la conclusión de la subasta.

No seáis mal pensados, coño, no son ganas de joder. 

Simplemente es que la Administración de (in)Justicia tiene sus tiempos.

En fin, que ya son las 19:45h y ya me he cansado de esperar.

Las pujas van por 315.000 euros.

Y es que este negocio de las subastas es una selva.

Le doy a "Publicar Post".

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
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  1. #1

    Juan1980

    Pues menos mal que no me he metido en el marrón, porque esa subasta la estuve mirando por Internet y efectivamente llamaba mucho la atención el piso, los acreedores de las frutas de Dalías etc etc

    Cuando he empezado a leer tu post digo ya verás.. que va a ser ese piso! :-)

    Parece que va ya por EUR 325.000 la puja..

  2. #2

    Hank Schrader

    El piso de Pez volador donde los hermanos están a hostias porque uno de ellos lo hipotecó con un poder notarial falso. Lo ví tan goloso que consulté a un agente inmobiliario de confianza que se mueve por la zona, y ya había tocado a esa puerta desde hace al menos dos años. No hay forma de resolver el entuerto por las buenas.

    Pobre de quien se meta en ese charco. Hacerlo con 315.000€ es ya directamente de haber perdido el juicio.

  3. #3

    Pedro ferrer

    Me parece que media España hemos dedicado tiempo a esta operación, y tal como describe el maestro Tristan, es un autentico marrón. Incluso la copropietaria abogada y hermana del sin verguenza notario, causante de esta hipoteca firmada con un poder revocado, esta misma mañana ha manifestado su intención de dilatar la posesión mientras la ley se lo permita. Así que enterrar 328.000€ durante varios años, no me parece buena operación, salvo si estamos aplicando los trucos del curso del maestro Tristan... Todo es posible

  4. #4

    Inversius

    pues creo que estarán todos los nuevos aprendices, a subastero, van por 56 pujas

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  5. #5

    Homer69

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    Lo lógico es que sean 2 o 3 los insensatos 😅

  6. #6

    reydmus

    en respuesta a Inversius
    Ver mensaje de Inversius

    ¿Como sacas el listado de todas las pujas?

  7. #7

    trag0m

    Pues no paran de centimear, hay quienes todavía están con la ilusión de llevarse un chollo.

  8. #8

    Jotaerre

    Buenas, y por 340.000...
    Pero, por aportar algo (aparte de unas risas porque Frutas Mónica se dedique a préstamos), siendo la ejecución del 2013 y cuestionándose la nulidad del título por lo penal, me parece muy raro que no se haya suspendido por prejudicialidad, vía art. 40 LEC, o cuando menos se haya conseguido anotar su existencia en el registro.
    Teniendo en cuenta que basta con justificar la admisión de la querella, que hay dos abogados, el comparecido y la hija, y que ésta habla de dilatar la posesión, se diría que la causa penal no tiene muchas posibilidades...
    ¡Hala, a pujar aún más!
    Saludos,

  9. #9

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Eso es cierto. Pero, sin embargo, la querella sigue su curso. No está resuelta.

  10. #10

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Ya me imagino, pero dos abogados (como el chiste de las moscas;) no pueden equivocarse de forma tan garrafal, pues la suspensión por litispendencia penal o la anotación de la querella es bien simple y no exige muchos requisitos...
    Si a ello le añades lo de dilatar la posesión, es que la hija no confía en que el adjudicatario no lo sea de buena fe...

  11. #11

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    En cualquier caso, con ese plus, no es la subasta ideal para invertir los cuartos.

  12. #12

    Jotaerre

    Ideal, no, y menos a la altura que ya está, pero el registro está para proteger la buena fe del adquirente, que se presume.

  13. #13

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
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    Desde luego. Sin olvidar que quien compra en subasta judicial se está subrogando en todas las circunstancias del procedimiento judicial.

  14. #14

    Jotaerre

    ... del procedimiento judicial civil, claro, pero es que allí debería constar (aunque uno ya ha visto de todo) que se alegó la litispendencia penal y que fue rechazada motivadamente, no olvidemos (o informemos, para los profanos) que previo informe del mismísimo Ministerio Fiscal...

  15. #15

    Inversius

    sin duda el mejora canal para vender un piso dentro de la m-30 es el boe, creo que idealista y fotocasa entran en crisis

  16. #16

    Alberto70

    Lo realmente pasmoso de ésta y otras subastas es que haya gente (al menos 3 o 4, por como se hacen las pujas) con semejante liquidez (340.000€ es una cifra más que respetable) sin ningún problema en invertirlos con la seguridad necesaria.

  17. #17

    Ciberet

    en respuesta a Alberto70
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    Es maravilloso para este negocio que la gente ofrezca precios astronómicos por inmuebles que en libre mercado puedes encontrar al mismo precio o incluso menos. Podéis ver muchos ejemplos de inmuebles en portales inmobiliarios con precios inferiores a los adjudicados en subasta judicial. Esto es una locura. Y cuando pasa algo contrario a lo que dicta el sentido común, es un claro indicador de que hay un burbujón "como una casa", nunca mejor dicho en este caso.

    Pero como comento, es muy bueno que esto suceda y que la gente invierta un dineral y lo tenga atrapado años en un inmueble que lo podría haber comprado al mismo o inferior precio en mercado, por no hablar del proceso judicial kafkiano en el que te puedes meter. Pero esto permite que en el negocio de las subastas se produzcan las oportunas purgas periódicas, tan saludables en los mercados no regulados al hacer algo parecido a la selección natural en la naturaleza.

    De todos modos, al tratarse de pujas electrónicas, nunca se sabe quién puede haber por detrás: cualquier estrategia, por retorcida que pueda parecer, es factible...En este sentido, llamadme antiguo o nostálgico, pero prefiero las subastas presenciales. Suponen el engorro de tener que comparecer físicamente, pero al menos tienen el plus de que se da la cara y en principio hay menos marrullerías que una plataforma como la del BOE está propiciando.

    Con este último comentario, me imagino que el gran geek Inversius me fusilará al amanecer sin posibilidad de recurso...

  18. #18

    Inversius

    en respuesta a reydmus
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    Hola reydmus, son herramietas propia utilizando ciencia de datos. Esta es básica para analizar patrones y estrategías, no solo es importante que el sniper este humanizado, puja en los últimos 10 ms - HF, distribuido, inmediato de configurar (decidir, activar, olvidarse de la subasta y a otra), fiable y distribuido y en cloud, sino además debe ser PREDICTIVO y adaptado a diversas estrategias para optimizar la ganancia y asegurar la adjudicación.

    En todo caso, si alguien quiere utilizar el nuevo sniper v.2, que me lo diga, lo tengo en pruebas.

  19. #19

    mfmelo

    Los problemas en las subastas vienen solos, no hay que buscarlos.

    La adjudicación ha sido firme, ya que se ha superado el 70, por lo que le dictaran el decreto remate el mismo día o en el mismo mes.
    El plazo para rematar es de 40 días hábiles, pero como el mes de agosto es inhábil hasta finales de septiembre tiene para rematar.
    El precio según comenta Tristán es muy bueno y van a obtener beneficios, si le apruban remate, sino se lo aprueban le devolverán la retención.
    La retención no es de las gordas y aún puede optar por quebrar la subasta: 8.950 € sobre una inversión fallida de 341.601 € es muy poco, se nota que tiene mucho dinero disponible, por lo que la retención debe signicar poco en caso de tener que quebrar la subasta.

    Es posible que sea, al contrario de lo que opina Tristán, un alumno/a muy avanzado/a y con ideas propias y alocadas.

    Saludos.

  20. #20

    Juan1980

    en respuesta a Ciberet
    Ver mensaje de Ciberet

    Incluso suponiendo que un piso valiera realmente 400.000 euros en el mercado y se pudiera conseguir por 350.000 euros en una subasta, considero muy arriesgado que quienes no son profesionales de las subastas o tienen mucha experiencia en ellas se metan en un follón así por ahorrarse menos de un 15% sobre el precio de mercado en que te pueden vender un piso igual con una situación registral impecable.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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