Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

El retracto. Tan cerca, tan lejos

A los tribunales hay que acudir como a la guerra, armado con las armas más mortíferas y lo mejor acompañado posible. No vale con contratar a ese cuñado que acabó la carrera de Derecho en siete años o dejarse asesorar por el vecino espabilado que conoce a uno que le dijo que tal abogado era muy bueno.

De los juzgados se sale feliz o destruido, y la diferencia puede radicar simplemente en la persona a la que le hayas encargado tu defensa.

Y Jotaerre es de los buenos.

Por eso, cuando me dijo que aceptaba mi invitación a redactar un post de invitado mi alegría fue inmensa. Y además también estoy encantado de que el asunto vaya sobre el derecho de retracto, un asunto delicado sobre el que se puede meter la pata con bastante facilidad.

Para este blog es un lujo contar con alguien como él.

 

POST DE INVITADO DE JOTAERRE

Invitado/instigado por Tristán, publico este post, que podría considerarse “interactivo” porque no cuenta batallitas pasadas, sino dos que aún están librándose en sendos juzgados.

Y el título alude, no a los diversos plazos según el tipo de retracto, ni a los 3 meses catalanes que tiene el copropietario frente a los 9 días del resto, sino a las trampas ocultas en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21.01.2014, que pueden alejar la posibilidad de ejercer ese derecho, cuando creíamos tenerlo tan sencillo y cercano.

Recordemos que esa sentencia empieza por confirmar la doctrina de que el inicio del plazo ("dies a quo", en términos legales, y pido disculpas anticipadas si, por deformación profesional, el post resulta demasiado técnico) para retractar es, como mínimo, desde la consumación de la transmisión, esto es, desde el decreto de adjudicación. Pero, a continuación, abre la posibilidad a que se pueda instar el retracto antes, en cuanto se conozcan todas las circunstancias del resultado de una subasta.

En ese caso concreto fallado por el TS, era desde que se conoció la mejora de postura por tercero, pero sería lógicamente aplicable también a cuando se dicta decreto de remate, se haya pagado el precio o aún no, pues el argumento clave es la "justificada creencia (luego confirmada)" de que la adjudicación se producirá.

Pues, bien, lo que os planteo es el seguimiento de dos recientes retractos, en los que las demandas hacen, a mi modesto entender, una interpretación errónea de esa facultad que reconoce la STS.

 

Primer ejemplo: recurso en la Seguridad Social + retracto ante el juzgado

El primero parte de una subasta de la Seguridad Social, tras la cual el supuesto inquilino recurrió el acta de aprobación e instó el retracto ante ese organismo (la Seguridad Social) en base a un supuesto contrato de arrendamiento. Pero simultáneamente también presentó la demanda judicial de retracto contra el adjudicatario provisional y contra la Seguridad Social.

Por tanto, si aplicáramos la famosa sentencia mencionada del Tribunal Supremo, la demanda judicial sería correcta pues ya se conoce el resultado de la subasta, pero entonces...

¿dónde queda esa "justificada creencia (luego confirmada)" de que el adjudicatario lo será?

 

Segundo ejemplo: retracto ante el juzgado ejecutante

En el segundo, la actora instó el retracto, también tras la aprobación del remate y al amparo precisamente de la citada sentencia del Tribunal Supremo, pero ante el propio Juzgado ejecutante (práctica que, aunque algunos apliquen, en rigor no es la legal, porque para eso se denomina "juicio de retracto").

Ese Juzgado rechazó la petición, remitiendo al juicio correspondiente, pero, entonces, para la demanda en forma la actora decidió esperar al decreto de adjudicación, 3 meses y medio después de la aprobación del remate.

En este caso, pues, la retractante se amparó primero en la facultad que reconoce la repetida STS para su primera "demanda", y luego en la doctrina general de la misma para la segunda, arriesgándose a perderla por caducidad, ¿cómo lo veis?.

 

Y de postre

Y, por si os ha parecido demasiado corto el post, o sencillas las cuestiones planteadas, os dejo, a modo de “bonus tracks”, unas cuantas más que se discuten:

a/ ¿podría suspenderse la demanda judicial de retracto porque existe un recurso administrativo previo ante la Seguridad Social?

b/ ¿sigue corriendo el plazo de caducidad si una demanda se presenta ante el Juzgado incompetente?

c/ ¿conlleva derecho a retracto un arrendamiento de “explotación”, como el de subarriendo de pisos de vacaciones por cuenta del propietario, por ejemplo?

d/ ¿en el supuesto de que, según la LAU aplicable, el arrendamiento se extinga con la enajenación en subasta, cabría aún retracto?

e/ ¿puede pedirse una medida cautelar (que exige “apariencia de buen derecho”) si, según la LAU aplicable, el arrendamiento se entiende extinguido con la enajenación en subasta?

f/ y, finalmente, la más compleja de todas, suscitada por esa sentencia del Tribunal Supremo: ¿si, como ésta permite, se presenta la demanda de retracto antes de la adjudicación, es válida porque se entiende que aún no está extinguido el arrendamiento, al no haberse producido aún la enajenación en subasta que exige la LAU?

(Recordemos que esa STS resolvía un caso en que el contrato se extinguía por transcurso de su plazo, en el periodo que mediaba entre la subasta y demanda de retracto, y el decreto de adjudicación)

Son, de hecho, preguntas retóricas, que simplemente confirman mi tesis de que un retracto puede no ser tan sencillo como aparenta.

Por eso, cuando se recibe una demanda de más de 5-10 hojas (documentos, incluidos), lagarto, lagarto… poco claro debe tenerlo la parte retractante.

 

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Comentarios
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  1. #1

    Tristán el subastero

    Creo recordar que esa sentencia del Supremo ya fue mencionada en alguno de los post que le he dedicado al derecho de retracto en las subastas judiciales. O quizás haya sido en el curso de subastas. Vete a saber.

    En resumen, lo que pasó es que un inquilino cuyo contrato de alquiler iba a finalizar estaba interesado en ejercer su derecho a la adquisición preferente y si esperaba a que al juzgado le diese por dictar el decreto de adjudicación le iban a dar las uvas y con el arrendamiento finalizado estaba a punto de perder ese derecho.

    La sentencia resuelve que el inquilino puede ejercer el derecho a la adquisición preferente en cuanto conozca todos los datos de la adquisición aunque ésta todavía no se haya perfeccionado con el decreto de adjudicación. Es decir, que se puede ejercer el retracto desde la aprobación del remate.

    Entonces...

    a) En el primer caso, el gilipollas del abogado del inquilino, queriendo asegurarse el tiro se ha puesto a disparar con la ametralladora y se ha disparado en el pie. Porque obviamente si recurre la adjudicación del cliente de Jotaerre todavía no estará en disposición de presentar la demanda judicial. Pero lo ha hecho antes de tiempo.

    b) Para mi el plazo comienza desde el momento en que el inquilino (o lo que sea) demuestra conocer todos los datos inherentes a la transmisión, por lo que la parte actora del segundo ejemplo ha dejado transcurrir todo su plazo y ya está fuera de tiempo para el retracto. Por cierto, ¿era simultáneamente parte actora e inquilina? ¿o quizás parte actora y copropietaria? Por supuesto que sí, supongo.

    c) Supongo que sí, pero al ser arrendamiento para negocio y no para vivienda, seguramente se podría haber renunciado a él, incluso antes de 2013.

    d) Desde junio de 2013 los arrendamientos se extinguen tras la subasta, es decir, tras el decreto de adjudicación. Pero si el tipo es listo y lo ejerce antes de eso como hemos visto que puede hacer...

    e) ¿Qué medida cautelar?

    f) Lo he dejado en el aire en la respuesta de la e), pero yo creo que la respuesta es afirmativa.

  2. #2

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
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    Aclaro, pues:
    b)Inquilina.
    e)Anotación de demanda.

  3. #3

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
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    No lo entiendo, ¿para qué querría el inquilino una anotación de demanda si el adjudicatario no va a poder inscribir su título por estar pleiteando para impedir el ejercicio del retracto? ¿O ya ha inscrito?

  4. #4

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
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    No ha inscrito porque no tiene prisa, pero, cuando el Decreto sea firme (no depende del retracto) podría hacerlo sin problema.
    Y conste que no estás contestando concretamente a lo que pregunto, pero no hay prisa...

  5. #5

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Ah, entiendo. Entonces no estamos hablando de un inquilino sino de un copropietario. Entiendo que sí podrían anotar la demanda pero pidiéndole fianza.

  6. #6

    mfmelo

    Cuaderno de bitácoras.-
    Son las 23/31".- No he leido todavía nada, pero cuando he visto Jotaerre como redactor jefe del post, he dicho: ¡¡qué lujazo se permite el Sensei!!. Cuando lo lea, lo he visto ahora, apinaré, pero será bueno seguro.

    Son las 23/40".- Ahora lo he leido.
    Lo volveré a leer, no me he enterado de nada.

    Son las 23/44".- Lo he vuelto a leer.
    Lo tengo que volver a leer, no me he enterado de nada.

    Son las 23/45".- Esta noche lo dejo, voy a tener pesadillas, yo creo que cuando me levante y estudie un poco más de derecho a lo mejor, no sé. No me entero de nada, tendré que estudiar más en el curso.

    Son las 23/50".- Ahora me he dado cuenta que tengo que leer el enlace con la sentencia de la STS. Por hoy cierro el cuaderno.

    Saludos.

  7. #7

    Jotaerre

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    ;De
    Ya avisé a Tristán, y en el propio post, que sería muy técnico.
    Lo siento, es mi campo, y lo que me apasiona: difícil expresar lo que se siente cuando buscas y rebuscas, hasta que encuentras Jurisprudencia que ignorabas y te puede dar la victoria.
    Saludos, y a darle una última oportunidad al texto...

  8. #8

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Que no, que en ambos casos hablamos de arrendamientos.
    Pero, aunque la anotación + fianza pueda ser aceptable para el adjudicatario, la LEC no "regala" las medidas cautelares: hay que justificar que tienes derecho sobre el tema de fondo (en este caso, al retracto) y el riesgo que supondría no adoptarlas.
    Saludos,

  9. #9

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
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    Y si hablamos de arrendamientos por qué dices que el adjudicatario puede inscribir sin problemas. ¿Acaso el registrador no le va a exigirle la declaración de libre de arrendamientos o la notificación al arrendatario?

  10. #10

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Está notificada, pero no haría ni falta según la reciente RDGRN.

  11. #11

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
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    ¿La reciente RDGRN?

  12. #12

    mfmelo

    en respuesta a Jotaerre
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    Aportá, aportá esa reciente RDGRN.

    Ni el Sensei se entera, pues imagina al último de la clase.

    Saludos.

  13. #13

    Tristán el subastero

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Jotaerre nos escamotea la información

  14. #14

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Es que no tiene nada que ver con lo enjundioso de mi post, y ya la aporté al curso (no recuedo si también aquí):

    https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2017-3846

    Sencillamente, dice que, si según la LAU el contrato queda extinguido con la subasta, el propio Registrador puede así entenderlo y, por tanto, ni siquiera pedir la notificación al arrendatario.

  15. #15

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Ah, vale, vale. Sí, recuerdo que lo aportaste en el curso. En cualquier caso, si el adjudicatario vendiera el piso antes de resolverse el asuntillo del retracto sería motivo de querella y se metería en un buen lío.

  16. #16

    Jotaerre

    No te inventes más delitos (¿que art. prohíbe vender durante el plazo para retractar?), que por aquí ya tenemos bastante con el de "organizar un referéndum" ;)
    Sería un tema exclusivamente civil, pues, si tuviera retracto ahora, lo tendría también en caso de venta.

  17. #17

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
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    Uy, uy, uy, que raro

  18. #18

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
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    Bueno, ya que te has desviado tanto del tema, insisto: no hay ningún artículo que diga que, durante el plazo para retractar (hasta 3 meses entre copropietarios en Catalunya, nada menos) esté impedida la reventa, ¿no crees que no hubiera costado nada regularlo así?.

  19. #19

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    O sea, que yo compro por 100k un piso alquilado, lo inscribo sin problemas por la RDGRN de marras y el inquilino ejerce el retracto, pero mientras éste se resuelve yo vendo el piso por 150k a un tercero de buena fé, quien también lo inscribe sin problemas. Y tú dices que no pasa nada porque el inquilino siempre podrá volver a retractar.

  20. #20

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Lo que digo es que la Ley no lo prohíbe, porque, lógicamente podrá volver a retractar por la reventa, y reclamarte a tí los 50k de diferencia (si es por menos, que nada asegura que no pueda serlo, no te reclamará, no temas ,).

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  • Tristán el subastero

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