blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Chat de subastas

 

Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
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  1. mfmelo

    en respuesta a Juan1980
    Ver mensaje de Juan1980

    Ahora es cuando empieza a vislumbrarse la crisis, pero la tenemos encima hace mucho tiempo.
    Las crisis, al igual que el progreso, no nacen de forma espontánea, se van generando poco a poco, hasta que se hacen visibles y la caja tonta y los medios de comunicación empiezan a emitir las malas noticias económicas y cuanto más se difunde en dichos medios, más baja, es lo que se llama la pescadilla que se muerde la cola.
    Pero esta crisis es peor que ninguna de las sufridas hasta ahora, se dan todas las circunstancias y la más graves es el endeudamiento de los estados. A nosotros nos afecta el endeudamiento del español: 1.480.000.000.000 € y sigue aumentando y por desgracia es imparable, el estado español puede dar en quiebra económica esta vez, los economistas lo llaman de otra forma. La vez anterior nos rescató el BCE, pero esta vez es mucho más grave y los demás países están en una situación parecida.
    La culpa de todo la tenemos todos, pero los políticos son los que hacen cumplir nuestros deseos y los deseos de ellos mismos.
    Son demasiados políticos y cada vez más jubilados.
    A muchos jubilados les digo que han encontrado dos formas de rejuvenecer, una ha sido probada en ratones y ha sido encontrada por casualidad y la otra en seres humanos en un experimento que ha durado un año y los dos han sido resultados sorprendentes de rejuvenecimiento, dándose el caso en los ratones (se les trato para la cura de la artrosis y artritis) de reducir su estado físico a la mitad de la edad biológica y que van a tener la oportunidad de escoger entre seguir cobrando la paga de jubilado u optar por rejuvenecer e incorporarse al trabajo y volver a cotizar y todos me contestan lo mismo: UNA MIERDA voy a volver a trabajar. Todos quieren seguir cobrando la paguita y además rejuvenecer a los 20 años. Es un problema que nos tendremos que plantear en un futuro muy próximo.

    Saludos agoreros.

  2. Neofitoeconomia

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Gracias a todos los que responden la dudas de los novatos, en especial a Tristán.
    Quería plantear una, por si alguien tiene a bien sacarme de la duda:
    Cuando se habla de caducidad de embargos, veo que los hay de Hacienda, Seguridad Social, etc. y algunos de entidades bancarias (sobre otros bienes del deudor). Pero no he visto en las ejecuciones hipotecarias un embargo como tal. ¿En este tipo de procesos no se hace un embargo y por lo tanto no caduca? o bien ¿es la certificación de cargas la que hace de anotación de embargo y hay que renovar esta cuando vaya a caducar?
    Gracias y un saludo.

  3. mfmelo

    en respuesta a Neofitoeconomia
    Ver mensaje de Neofitoeconomia

    La caducidad de las inscripciones por ejecuciones hipotecarias no te debe de preocupar, la hipoteca y por tanto su ejecución suelen estar a la cabeza de las cargas, es muy raro que se le antepongan otros créditos o embargos, pero en raras ocasiones sucede (cada vez menos).
    En los RP. todas las inscripciones han de irse renovando periódicamente, unas inscripciones que no se renuevan son muy peligrosas para el subastero y otras no tienen importancia. En las de las hipotecas, son las que no tienen importancia, pero en las ETJ o ETNJ sino se renuevan antes de vencer los 4 años el embargo que se ejecuta (el que no se haya renovado), pierde su preferencia y se va a la cola de las posibles reclamaciones.

    Saludos.

  4. Neofitoeconomia

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    ¡Muchas gracias mfmelo!.

  5. chustazo

    en respuesta a tresh
    Ver mensaje de tresh

    Hola Tresh:
    El 670.4 de la LEC indica cómo proceder en los casos en los que la mejor postura es inferior al 50% del avalúo. Se puede adjudicar, pero añade mucha discrecionalidad a la decisión.
    Desconozco qué hace Sareb en esos casos, pero supongo que les conviene obtener liquidez mejor que inmuebles. La decisión de si adjudicar probablemente depende del juzgado que te toque. ¿A alguien le ha pasado recientemente con Sareb y valoraciones infladas de tiempos pasados?

  6. Tristán el subastero

    Por favor, no olvidéis que este chat no es para hacer consultas sino para que los que no necesitamos consultar hablamos de nuestras cosas. O del tiempo, si nos place.

  7. mfmelo

    en respuesta a chustazo
    Ver mensaje de chustazo

    A Sareb le da igual quedarse todos las fincas, el dinero no es suyo y siempre ganan.
    La liquidez a SAREB le trae sin cuidado, ellos negocian siempre y siempre ganan.
    Casi todas las fincas de SAREB están infladas: son lo malo de los créditos fallidos de los bancos, lo peor de lo peor, pero hay algunas fincas que ya se pueden comprar y esas la SAREB no te las deja.
    SAREB = ESTADO = POLÍTICOS PUESTOS A DEDO.

    Saludos.

  8. mfmelo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Por mi tierra el tiempo está bastante seco, pero para la semana que viene dice la AEMET que es posible que llueva, pero también es posible que no lo haga y es que estos de la AEMET se equivocan más que los nuevos subasteros.

    Saludos.

  9. mfmelo

    en respuesta a chustazo
    Ver mensaje de chustazo

    Los bancos y sobretodo SAREB tienen en sus balances las fincas por el dinero que dieron, más todos los gastos que les ha producido la finca y por ello su contabilidad no está quebrada, mientras siga estando falseada y no salga al mercado de alguna forma. Si sale al mercado libre han de bajar el precio que tienen al 40% o menos y entonces entra en su balance el valor real y el chiringuito se viene abajo. Con esperanza de intentar prolongar la situación en el tiempo van sacando fincas a subasta y si es demasiada la diferencia que se obtiene en la subasta con la que ellos tienen en el balance, no te la dejan, prefieren quedársela y seguir esperando y seguir por tanto falseando el balance y cuenta de resultados de su sociedad.
    Si la SAREB fuese una empresa al uso, no habría ni nacido y si fuera con accionistas hace mucho que habría estado quebrada.

    Eso es la SAREB.

    Sarudos.

  10. Tristán el subastero

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Verdad de la buena.

  11. mfmelo

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Te ha faltado decir:
    "como siempre."
    Saludos.

  12. Juan1980

    Las cosas de palacio van despacio:

    LA JUSTICIA IMPERFECTA

    Un pleito de 34 años por siete apartamentos

    Un litigio sobre la propiedad de varios inmuebles en Tenerife sigue sin resolverse tres décadas después. Ocho de los implicados han muerto

    https://elpais.com/politica/2019/10/04/actualidad/1570200201_369040.html

  13. jrlmadrid

    en respuesta a Dragut
    Ver mensaje de Dragut

    como? los bienes subastados a empresas (que lo compraron con iva...) deberian llevar iva, no incluido si no aplicado al precio de adjudicacion... pero solo se hace en regiones como el pais vasco.. pero pq tienen el impuesto transferido. En el portal de subastas de hacienda lo advertian, ahora como no las sigo no te puedo decir.. Es algo q no sé pq no se aplica.

  14. mfmelo

    Subasta SUB-JA-2019-128424
    Es posible que me llame la atención nuestro Shihan, pero viendo la incompetencia de la emisión y publicación en el portal AEBOE y los edictos y por tanto a cometer errores a los adjudicatarios, es por lo que publico comentarios sobre esta subasta, la cual está plagada de ellos y a los adjudicatarios, sino son estudiosos les va a doler la cabeza.
    Todo está amañado entre las partes, pero es que una vez sacadas las fincas a subasta el juzgado es un colaborador necesario en el desastre que algún incauto adjudicatario se puede llevar.
    Para mi, es una venta encubierta de legalidad a través del juzgado y que será la parte acreedora quien está ya predestinada a ser la adjudicataria y así se hizo el crédito.

    El cuidado que hay que tener con los administradores de justicia.

    Saludos y a estudiar.

  15. mfmelo

    en respuesta a jrlmadrid
    Ver mensaje de jrlmadrid

    En los concursales pago ITP de las empresas concursadas y hago un escrito exonerándome de dicho pago de IVA y me acojo al pago de los ITP. No tengo problemas al respecto.
    Hay algunos concursales que me emiten IVA pero son en bienes muebles o maquinarias y si la cuantía no es mucha se las acepto, dependiendo del precio de la adjudicación y el valor que tenga lo adjudicado.
    En las ventas hago igual.
    Si compro un solar y le hago alguna transformación: caseta, instalaciónes, etc, entonces he de poner IVA, pero si vendo el solar en el mismo estado que lo compré, sin modificaciones, entonces transmito a través de ITP.
    Recientemente al vender un solar urbano la empresa que compraba estaba interesada en que fuese IVA y no ITP, pues sin problemas les hice factura con IVA. Pero recientemente voy a vender otro solar urbano al que no he hecho nada de nada y lo voy a vender con ITP.
    Esos costos son de los compradores, no míos.

    En las subastas, siempre ITP, siempre, excepto los mencionados mercantiles.

    Saludos y mal de muchos, consuelo para nadie.

  16. mfmelo

    Subasta SUB-JA-2019-134688

    No quiero ser un coñazo, pero si este procedimiento hubiera sido un asesinato, HABRÍA PRESCRITO:
    ETJ 0404/1992, si aplican la misma prisa y velocidad en los trámites de adjudicación, será una herencia a dejar a las generaciones futuras y los ocupantes del piso vivirán tranquilos sin pago de deudas.

    Saludos y ¡¡qué justicia más injusta!!

  17. Maorpe

    Tengo una duda acerca de una deuda hipotecaria. Hemos "adquirido" recientemente un piso en subasta que en principio tenía una deuda con Caixabank que pasó a ser de DSSV, un fondo buitre. De momento solo hemos pagado el depósito que fue bajo...

    Estas eran las cargas a fecha de 21-09-2017 "Hipoteca a favor de Caixabanc, por importe, de 80.000,00 € de principal, 2.646,28 € de intereses de demora, 8,60 € de intereses de demora devengados hasta 21-09-2017, por un total de 2.151,07 €. Previsión de costas 24.796, 46 €." lo que suma un total de 109.602,41 €.

    Mi duda es, sabiendo que la deuda pasó el 22/2/19 a manos de DSSV, ¿se podría calcular la deuda a la que ascendía cuando se lo adjudicó el fondo para saber la deuda actual?

    Según me dijeron el fondo adquiría una deuda no una hipoteca pero en la certificación de cargas si que aparece una hipoteca:

    "HIPOTECA constituida en la Inscripción 5a cedida por la 6a a favor de DSSV S.a.r.l de OCHENTA MIL EUROS de principal; de SEIS meses de intereses ordinarios al tipo máximo establecido del Siete por ciento anual; de dieciocho meses de intereses de demora al tipo máximo del Trece por ciento anual; y por diez mil setecientos cincuenta euros para costas y gastos; por PLAZO de ciento ochenta meses con VENCIMIENTO uno de abril de dos mil treinta y uno. Se tasa para subasta en ciento cincuenta y cinco mil ciento setenta y siete euros con setenta y seis céntimos. Se fija como domicilio a efectos de notificaciones el de esta finca. Formalizada en escritura autorizada el día 21 de marzo de 2.014 , que causó con fecha 8 de mayo de 2.014 la inscripción 5a de la finca 14.963, al folio 37 del tomo 2.380 libro 203. Cedida a la actual acreedora en escritura autorizada en Madrid, el día veinte de noviembre de dos mil dieciocho que causó la inscripción 6a de fecha 22 de febrero de 2019"

    A ver si alguien puede arrojar algo de luz...

  18. Pecks

    en respuesta a Maorpe
    Ver mensaje de Maorpe

    Hola Maorpe.

    Busca la manera de contactar con el fondo DSSV. O si lo necesitas, puedes buscar quien te asesore en el botón de la columna derecha "¿Necesitas Ayuda?"

  19. Maorpe

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Ya he contactado con ellos, pero me dicen que mientras la deuda no aparezca a nuestro nombre, es decir, hasta que no registre el inmueble no pueden darme ninguna información...

  20. Pecks

    en respuesta a Maorpe
    Ver mensaje de Maorpe

    Supongo que te refieres a que el inmueble aparezca a tu nombre y no la deuda. Lo que supone, efectivamente, que vayas al registro e inscribas tu título.

    Y si has comprado en subasta lo más lógico es ese sigiente paso. Ya sea para tener algo en tu propiedad y disfrute/uso personal o para sacarle rentabilidad de alguna forma.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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