blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Chat de subastas

 

Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
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  1. mfmelo

    en respuesta a Maorpe
    Ver mensaje de Maorpe

    Hablar con el fondo y averiguar el estado real de la hipoteca y cargas anteriores.
    Con una hipoteca inscrita que no se puede pagar, ni cancelar la venta de la finca es imposible, la gente quiere las fincas libres de cargas y de problemas.
    La mayoría de las veces vendo las fincas que tienen cargas anteriores citando el día de la firma(ante notario) de mi venta a la entidad que tiene la carga anterior, conociendo el importe exacto de la deuda y allí el que me compra lleva varios cheques bancarios con los importes que yo le indico y cada parte se lleva el suyo y mi cliente se queda con la finca y con una sola hipoteca, la que él ha firmado y de la que ha salido todo; después le queda toda una vida pagando y si él fallece, sus herederos siguen con la "tradicion" pagadora.

    Saludos y a estudiar para ganar mucho dinero.....o perderlo.

  2. Maorpe

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    El primer paso ya lo he hecho. Se el total del importe por el cual me ofrecen cancelar la deuda que es el 100% que había. Como podría negociar en este punto? Lo dicho no nos importaría perder el depósito, supongo que ellos cuanto antes les paguen la deuda mejor.

  3. mfmelo

    en respuesta a Maorpe
    Ver mensaje de Maorpe

    Ellos ya tienen la pieza cogida y estoy seguro que a un precio de saldo, respecto a la reclamació, y el problema lo tendrás tú, no ellos, ponte en su lugar, si pueden comprar un montón de fincas en un lote, recuperar la deuda de una de ellas, teniéndolo asegurado siempre, les trae sin cuidado, es posible que el importe de esa reclamación no llega al sueldo de uno de sus consejeros de un mes.

    Hace +- 15 años me adjudiqué una finca con una carga hipotecaria del banco Popular. Por los años pasados desde que pudieron ejecutarla, deducimos que dicha hipoteca estaba pagada (no lo he vuelto a hacer, ni lo volveré a hacer, hay que basarse en datos presentes y no en hipótesis o conjeturas), pues resultó que no, que estaba "durmiendo", a la espera del incauto (yo) y éste pececito picó. Creyendo, igual que tú, que ellos estarían deseosos de llegar a un acuerdo amistoso, les hice propuestas, ofreciendo pagar toda la reclamación inscrita en el R.P. y me dijeron que "tururú". He tenido que esperar hasta hace +- 3 meses que "mi finca" ha salido a subasta, para volverla a comprar, pero pagando el doble del tipo de subasta y mis cálculos iniciales eran pagar el 70% del tipo de subasta. Con mi finca salieron otras dos e intenté comprarlas también, pero dando el dichoso 70%, pero me subieron y subieron y mi dicha en un pozo, yo que pensaba comprar todos los lotes a un buen precio (no chollos, que son los que me gustan), pero si a mitad del precio que ellos me pedian.
    Ahora estoy a la espera de la liquidación de costas para recurrirlas, o no, ya que no me pueden trincar más de la reclamación inscrita, el sobrante, si lo hubiera, volverá al bolsillo del propietario actual de la finca: YO.

    Como bien dice el refrán o Cervantes: "En todas casas cuecen habas; y en la mía, a calderadas (El Quijote II 13)", como has podido leer.

    Saludos.

  4. mfmelo

    Hoy estoy de enhorabuena, o no, me han notificado lo siguiente, después de 6 años de la adjudicación en firme de esta vivienda, todo pagado desde hace más de un años y pedida la posesión en numerosas ocasiones, poniendo además queja al CGPJ, siendo gracias a esa queja que se adelantó todo. Por fin me llega este correo electrónico (recibir los escritos a través de correos electrónicos dicen los juzgados que no, que no, pero enviar las notificaciones: si, si) en el que no se me da la posesión de la vivienda, lo que hacen es pasar la pelota a otro adlátere:
    Textual, quitando lo obvio:
    -----
    DECRETO
    LETRADO A. JUSTICIA QUE LO DICTA: Doña Secretaria Me-He Hartao-estudiá
    En Una ciudad cualquiera de España, a quince de octubre de dos mil diecinueve.
    ANTECEDENTES DE HECHO
    PRIMERO: En el procedimiento arriba referenciado seguido en
    este Juzgado entre las partes indicadas, tras los trámites
    procesales exigidos para la enajenación en pública subasta se
    dictó decreto de adjudicación a favor de QUE HARTITO ME TENEIS S.A.
    SEGUNDO: Firme la expresada resolución y cumplidos los
    requisitos registrales y tributarios exigible, por el referido
    adjudicatario se ha solicitado en forma la posesión de la
    siguiente finca:
    URBANA.- NÚMERO CIEN.- Vivienda del tipo B, situada en la
    planta primera en alto, exterior derecha mirando a la fachada -
    cuerpo del edficio recayente al Este- del edificio en ESPAÑA,
    calle Muy Señor nuestro, número treinta, hoy número treinta;
    tiene su entrada independiente desde la calle de su situación por
    el zaguán y escalera de uso común; se compone de comedor-estar,
    tres dormitorios, cocina, baño, aseo, vestíbulo, paso, terraza,
    galería y un trastero en la axotea señalado con el número siete;
    ocupa una superficie útil de ochenta y un metros ochenta y ocho
    decímetros cuadrados; y linda: por la derecha, vivienda número
    ocho y rellano de escalera; frente, la calle de su situación; y
    fondo, patio de luces y rellano de escalera. Cuota para beneficios
    y cargas de UN ENTERO TREINTA Y NUEVE CENTÉSIMAS POR CIENTO. Se
    encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de España
    Número Dos, tomo 9, libro 9, folio 15, finca número
    1.072,inscripción 6ª.
    FUNDAMENTOS DE DERECHO
    ÚNICO: Al amparo de lo establecido en el artículo 675 de la
    Ley de Enjuiciamiento Civil y cumplidos como están los requisitos

    CSV:10000000000000SSSSSSSSSSSS de validación:https://www.tramita.españa.es/csv-front/index.faces?cadena=111111111SSSSSS

    exigibles, procede poner en posesión de los bienes al
    adjudicatario en la forma que se dirá.
    Visto el precepto legal citado y demás de general y pertinente
    aplicación.
    PARTE DISPOSITIVA
    DISPONGO: Póngase a QUE HARTITO ME TENEIS S.A. en posesión del/los
    bien/es que le han sido adjudicados en este procedimiento y que se
    describen en el hecho segundo de esta resolución, facultándose si
    ello fuere necesario la asistencia de cerrajero, guardándose en
    la diligencia posesoria las siguientes cautelas:
    1º.- PARA EL SUPUESTO DE QUE NADIE OCUPE LA FINCA:Que en caso
    de hallarse el inmueble a posesionar libre de ocupantes deberá
    proceder a dar posesión material de la finca al citado
    adquiriente, sin perjuicio de lo cual, si en el interior del
    inmueble se hallasen muebles, enseres, objetos o cualquier otra
    circunstancia que permita suponer signos evidentes de ocupación y
    cuya titularidad no quede debidamente justificada por el
    adjudicatario, deberán limitarse a dar posesión formal
    suspendiendo la diligencia para dar cuenta a este Juzgado.
    2º.- PARA EL SUPUESTO DE QUE OCUPE LA FINCA UN TERCERO: En
    caso de hallarse ocupado el inmueble por personas diferentes a los
    demandados, deberá la Comisión limitarse, previa identificación de
    éstas, a dar posesión formal o ideal al adjudicatario y a hacer
    constar en la diligencia el título en que según los ocupantes, se
    sustente su posesión, dando a conocer a éstos la condición de
    propietario del adjudicatario. Sin perjuicio de ello se hará saber
    a los ocupantes que si en el plazo de DIEZ DIAS siguientes a la
    diligencia no justifican cumplidamente ante este Juzgado su título
    posesorio, se acordará la inmediata reanudación de la diligencia
    de posesión.
    3º.- PARA EL SUPUESTO DE QUE OCUPE LA FINCA EL EJECUTADO:
    A)Si se tratare de una finca que fuese la vivienda habitual
    del ejecutado o de quienes de él dependan, se suspendera la
    diligencia dandoles un plazo de un mes para desalojarla, y
    apercibiendoles que transcurrido dicho plazo se procedera de
    inmediato al lanzamiento. Y asimismo se les requerirá para que
    retire las cosas que no sean objeto del título bajo apercibimiento
    de que caso de no hacerlo se considerarán bienes abandonados a
    todos los efectos.
    B) En caso de que la finca ocupada por los demandados no fuere
    la residencia habitual de éstos, se deberá dar íntegra e inmediata
    posesión al adjudicatario, invitándoles al desalojo del lugar.
    Todo ello sin perjuicio de concederse a los demandados el tiempo
    que se estime razonablemente suficiente para la retirada de

    CSV:XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX00000000000000000000001111111111111111113333333333333SSSSSSSSSSAAAA

    enseres, objetos o efectos personales.
    Expídase a tal efecto mandamiento al S.C.N.E..
    MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra la presente resolución cabe
    interponer recurso de REPOSICIÓN en el plazo de CINCO DÍAS.
    Lo acuerdo y firmo. Doy fe.
    EL LETRADO A. JUSTICIA

    Saludos de QUE HARTITO ME TENEIS S.A.

  5. Juan1980

    Sareb aprieta a promotores morosos con 10.770 demandas para quedarse con sus inmuebles

    Acelera en la judicialización para adjudicarse garantías hipotecarias de una deuda de 20.000 millones

    El ‘banco malo’ gira hacia el negocio inmobiliario

    https://cincodias.elpais.com/cincodias/2019/10/25/companias/1572028642_178870.html

  6. Madrizz

    en respuesta a Maorpe
    Ver mensaje de Maorpe

    Buenos dias. Podrías decirme como contactaste con ellos? mil gracias

  7. Sr Tnt

    Buenas tardes noches,

    Pongo esto para avisar a otros subasteros y sabes si a alguien le ha pasado algo similar. Hace poco he ganado una subasta en una urbanización y tras recibir la notificación para llevar a cabo el pago he llamado a la administradora de la finca para saber cuál era el montante exacto que se debía por la Comunidad de Propietarios.

    Según conocía, hay dos deudas que siempre están afectas al inmueble adquirido: el IBI y la comunidad de propietarios, limitado hasta el periodo de adquisición y los tres anteriores, y haciéndose cargo del principal de la deuda. Tras hablar con la administradora me dice que el inmueble tiene otra deuda diferente de la Comunidad de Propietarios y "afecta al inmueble" derivado de la "Entidad Urbanística Colaboradora de Gestión". Tengo que admitir que esa figura jurídica no la había escuchado ni yo ni compañeros juristas, algunos con gran experiencia en el derecho administrativo. Sin embargo la mujer en cuestión pretende que me haga cargo de la deuda desde que el mundo se originó, incluyendo recargos varios.

    Tras investigar en legislación aplicable y sentencias veo que no hay nada claro al respecto y depende de los estatutos de la propia entidad. En mi opinión esto genera una falta absoluta de seguridad jurídica en las subastas que no ocurre por ejemplo en los casos donde es aplicable la LPH la cual deja todo clarinete. A alguien le ha pasado algo parecido?

    Saludos amigos

  8. Maorpe

    en respuesta a Madrizz
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    Al final por teléfono, pero no suelen dar muchas facilidades.

  9. Tristán el subastero

    en respuesta a Sr Tnt
    Ver mensaje de Sr Tnt

    Sí, Sr Tnt, las deudas por urbanización son viejas conocidas, sobre todo de la gente que compra parcelas. Seguramente te puedan dar cuenta de ello en el ayuntamiento, dado que esas deudas suelen ser municipales. Lo raro es que no las mencionara el Sr. Registrador en la certificación de cargas.

  10. Sr Tnt

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Eso es precisamente lo que me perturba. No es una deuda de la urbanización en sí, sino la cuota mensual por el mantenimiento como si fuera una Comunidad, que no es una Comunidad. Todo esto naturalmente sin inscribirse en el registro lo cual me parece un agravio en la protección al tercero de buena fe.

    Al no considerarse Comunidad tampoco goza de los límites de los 4 años y de que sólo afecte al principal y no a los recargos... Un desastre.

  11. Madrizz

    en respuesta a Maorpe
    Ver mensaje de Maorpe

    Gracias por responder.
    el numero en el que hablaste fue 914260700 ?
    he llamado a ese numero, me indican que tengo que enviar correo electrónico a [email protected] pero no recibo ninguna respuesta. Tu tienes otro numero de contacto o dirección de correo electrónico que me puedas facilitar?

  12. Maorpe

    en respuesta a Madrizz
    Ver mensaje de Madrizz

    Si ese era, es que en cada expediente tendrán un procedimiento distinto. Fácil no lo ponen.

  13. Ra213

    Buenos dias Chicos,,
    Como fiscalistas, hay uno en cada casa, y como cada cual tiene su criterio, aver que opìnais sobre la fecha en que pueden serle exigibles al adjudicatario el ITP y las cuotas de comunidad del año en curso y los tres anteriores.
    ¿22 Marzo 2019 con decreto -recurrible- de adjudicacion?
    ¿2 Septiembre 2019 con decreto que hace firme el anterior de Marzo?
    ¿2 Octubre con testimonio de decreto adjudicacion y MCC?

    Si ya faltando 56dias para el 2020, ¿retraso la recogida en original de testimonio?, ¿podria tener nuevos argumentos con el administrador de fincas?,

    Esperando vuestros atinados comentarios, os mando un abrazo

  14. jrlmadrid

    en respuesta a Sr Tnt
    Ver mensaje de Sr Tnt

    hola, las cargas urbanísticas existen, por supuesto, cuando uno tiene un terreno no urbano y se urbaniza se carga sobre todas las parcelas ese coste, el tema es que caducan a los 7 años, raro que el registro no informe de ello en la certificación, siempre se pone si no es que se ha pagado y te quieran cobrar dos veces...yo he tenido varias pero caducadas y no me ha supuesto ninguna carga.

  15. jrlmadrid

    en respuesta a Sr Tnt
    Ver mensaje de Sr Tnt

    corrijo la respuesta anterior, estas entidades colaboradoras son cuasi comunidades de propietarios, con sus estatutos propios, votaciones en base a la cuota de cada propietario y con las funciones de:Conservar los bienes públicos de la urbanización.
    Mantener en buen estado los bienes públicos de la urbanización.
    Contratar los servicios necesarios para ello.
    Dotar de seguridad y vigilancia en el ámbito de la urbanización.
    Gestionar el cobro de las cuotas de la Entidad de Conservación en colaboración con el Ayuntamiento.
    Resolución de problemas con el Ayuntamiento u otro organismo público.

    Una vez aprobado el presupuesto de la Entidad en la Junta General, cada propietario deberá hacer frente a una cuota por vivienda calculada en función a los coeficientes antes comentados.
    asi q si, te va a tocar pagar, perdon por la anterior respuesta pero esa se aplica a los costes de urbanizacion, esto es diferente, asi que son 4 las cargas q hay que responder en caso de que las hubiera.

  16. jrlmadrid

    en respuesta a Maorpe
    Ver mensaje de Maorpe

    que subasta es?

  17. Tristán el subastero

    en respuesta a jrlmadrid
    Ver mensaje de jrlmadrid

    Entonces funciona como una comunidad de propietarios pero con otro nombre.

  18. clanderjander

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Tengo un caso con una situación similar, y la vinculación de la parcela a los gastos de conservación de la urbanización donde se ubica se hace mediante una vinculación ob-rem con las zonas comunes, o así está inscrito. A partir de ahí, todavía no tengo perfectamente claro cuantos años de impagos te puedes comer, aunque creo que todos.

  19. Sr Tnt

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Después de investigar un poco, no es tan sencillo el tema y no existe un criterio definido.
    Las EUCC no gozan del límite del 9.1 LPH pero entiendo que esto entra en conflicto con la afección de la deuda a la finca. Es decir, está afecta pero hasta el inicio de los tiempos. En mi opinión esto genera una inseguridad jurídica y desproteje al tercero de buena fe violando el principio de publicidad registral.

    En el artículo 27 de la ley del suelo aparece lo siguiente: "El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real"

    De este modo entiendo que si no estaba insrito no debo pagarlo, y me pienso oponer con uñas y dientes.

  20. Tristán el subastero

    en respuesta a Sr Tnt
    Ver mensaje de Sr Tnt

    Si solo se tratara de gastos de haber urbanizado los terrenos, está claro que sí habría que pagarlos a la junta que se hace cargo de los mismos. Pero es cierto que los gastos de conservación, la seguridad, el cobro de cuotas y la administración son gastos comunes y recurrentes que no deberían tener el mismo tratamientos y sí deberían estar sujetos al 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien, no sabremos hasta que no haya alguien que lo pelee y luego nos lo cuente.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

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