Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La consulta más frecuente: Disolución de proindiviso

Resultando indivisible la cosa común y no habiendo acuerdo entre los copropietarios se hace necesaria la venta en pública subasta.
 
Estas son las divisiones de proindiviso que interesan en este blog.
 
Desde que Fernan2 me colocó el buzón en la columna de la derecha del blog (por cierto, gracias Fernan2), sin duda la consulta más frecuente ha sido la de copropietarios que, estando a punto de disolver sus proindivisos mediante subasta judicial, tienen miedo de que sus copropietarios asistan a la misma sin intenciones serias de comprar, sino sólo para subir el precio. Su miedo es que finalmente quiebren la subasta. Casi nada.

Empecemos por el principio. El proindiviso es el estado de propiedad de una cosa cuando pertenece a varias personas en común sin división entre los mismos. Las tres principales causas de formación de proindivisos son:
  • La compra conjunta entre varios socios
  • La compra entre dos cónyuges
  • La herencia entre varios herederos
Si el bien inmobiliario puede separarse en lotes es fácil acabar con el proindiviso, pero a veces la imposibilidad de dividirlo hace que cada copropietario tenga una participación en la propiedad, manteniéndose ésta indivisa.

Lo malo viene cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo con el fin que le quieren dar al bien, o en el reparto de gastos, o en el de beneficios, o en las separaciones matrimoniales endemoniadas, o cuando uno de ellos se apalanca dentro y dice que ahí se las den todas y que verde las han segado.

En estos casos la mejor solución es que uno de los copropietarios le compre al resto sus participaciones o que todos las vendan a un tercero, pero en muchas ocasiones los odios están tan desatados que la única solución es que uno de ellos acuda a la vía judicial, donde si el juez no consigue imponer una solución mejor, el bien acaba saliendo a subasta.

Hoy en día esta solución es pésima porque, con la que está cayendo, será difícil encontrar postores que ofrezcan más del 70% de valor del inmueble. No obstante puede que sea la única solución.

Hay un post de Echevarri que viene muy a propósito de esto: "El proindiviso como oportunidad de negocio".

Y es en este contexto en el que se explican las muchas consultas que me hacen. Como los copropietarios no están obligados a ingresar fianza para participar en la subasta, el miedo principal es que alguno participe con el único afán de subir las pujas y que, si tiene la mala suerte de resultar adjudicatario, pueda quebrar la subasta y ponerse a silbar.

Mi respuesta es siempre la misma, primero que quebrar una subasta, si no es por fuerza mayor, es un delito (aunque poco perseguido) y segundo que en una ocasión resulté adjudicatario por reserva de postura en una subasta que había quebrado uno de los copropietarios que resultó primer adjudicatario y el juez decidió, al repartir el precio entre los copropietarios, que al quebrador le debían descontar una cantidad igual a la que estaba señalada como fianza. Así el quebrador, aunque no había tenido necesidad de depositar fianza, la perdía igualmente.
Ignoro como acabó el triste asunto, porque ese señor recurrió y yo me desvinculé del procedimiento en cuanto me dieron el Auto de Adjudicación y la Posesión. Pero no me cabe dudad de que el tipo estaba metido en un buen lío por listillo.

Por otra parte, para preparar mejor éste post y darle un aire más jurídico, consulté con el blog Iuris Civilis y ésta fue su respuesta.
El incumplimiento por parte del adjudicatario de las condiciones generales de la subasta constituye un ilícito penal cuando, por ejemplo, un copropietario realiza la oferta más alta en una subasta judicial con la intención de no cumplir las condiciones de adjudicación del bien inmueble, con el único propósito de perjudicar a los otros postores provocando un retraso con el consiguiente perjuicio.

En este sentido se definen los tipos delictivos en el artículo 262 del Código Penal, según la redacción dada por la Ley Orgánica 15/2003 de 25 de noviembre, por la que se modifica la Ley Orgánica 10/1995 de 23 de noviembre del Código Penal. Aunque supongo que debes conocer este artículo te lo reproduzco en la parte que te interesa:

"(...) o los que fraudulentamente quebraren o abandonaren la subasta habiendo obtenido la adjudicación, serán castigados con la pena de prisión de uno a tres años y multa de 12 a 24 meses, así como inhabilitación especial para licitar en subastas judiciales entre tres y cinco años."

La responsabilidad penal nacida de estos delitos no es susceptible de aplicación ante la concurrencia de situaciones de parentesco, pues ésta actúa como una circunstancia eximente de la misma ni en aquellos casos en que la conducta se deba a la buena fe por una mala previsión económica, aunque sí estén sujetos a la consiguiente responsabilidad civil (vid. artículo 268 del CP).

A mi juicio (continúa Iuris Civilis), sin perjuicio de la responsabilidad civil en que pudiera incurrir el copropietario, en caso de falta de consignación del precio en el plazo establecido, por el adjudicatario, se considerará la subasta en quiebra y se repetirá en las mismas condiciones en el día y la hora que se señalen más adelante, desprendiendo el correspondiente tanto de culpa al Ministerio Fiscal (vid. arts. 40, 247, 562 y 653 de la LEC). Un saludo.
Mejor fin de post, imposible.

Añadido el 29 de abril: Ayer Iuris Civilis ha publicado en su blog un magnífico post que analiza en profundidad "Los problemas derivados de la división judicial de la cosa común: la quiebra fraudulenta de la subasta judicial", zanjando definitivamente este asunto. Enhorabuena por el post.

 

POSTDATA ABRIL DE 2015:

He de decirlo, han transcurrido seis años y las consultas respecto a la disolución de proindivisos siguen siendo las que recibo con mayor frecuencia. De hecho este post continía siendo el más leído del blog. Es increíble porque además fue uno de los primeros.

Por eso, si os ha gustado y os habéis quedado con ganas de más, os comunico que en el blog de mi nueva web Subastanomics he publicado el mejor artículo que se haya escrito nunca sobre este mismo asunto. Perdonad mi falta de humildad pero la verdad es la verdad la diga quien la diga.

Solo tenéis que entrar en Subastanomics y comprobarlo. Pinchad en la imagen:

 

                                                           

 

¿Te ha gustado el artículo?

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Comentarios
72
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  1. #61

    Pecks

    en respuesta a Maria 09
    Ver mensaje de Maria 09

    Es que para tramitar todo lo relacionado con el proindiviso y la subasta vas a necesitar sí o sí un abogado y procurador.....No hay otra solución si no llegas a un acuerdo antes con el otro propietario.

    Y todo lo que preguntas aquí, todas tus dudas y las cosas que necesites entender te las va a resolver tu abogado, que para eso lo vas a contratar (si es que finalmente hay disolución del proindiviso). Y si quieres resolver el tema ya, lo mejor es que te des prisa porque este tema de proindivisos puede tardar años en llegar a subasta.

    Y no está de más decirte que sea un buen abogado y que conozca bien del asunto éste. Jotaerre tiene una buena reputación y merecida fama, pero la elección es tuya.

    Saludos.

  2. #62

    Maria 09

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Muchas gracias Pecks, lo tengo claro.
    Solo una consulta más.. puedo poner como condiciones de la subasta que solo participemos los dos copropietarios, y que se fije una fianza que perderá la parte que no se quede con el inmueble?? He leído el blog de Tristán, y esta opción aparece. Quizá sería una forma de convencer a la otra parte de llegar a un acuerdo antes de llegar a la subasta.
    Aclaro que le hemos ofrecido valorar el inmueble por encima de tasación para comprarle su parte y se ha negado.
    Otra cosa ¿seis años? me dejáis de piedra.
    Puede ser un obstáculo que el abogado no esté en la misma provincia en la que vivo y está el inmueble??

  3. #63

    Pecks

    en respuesta a Maria 09
    Ver mensaje de Maria 09

    Sí, tú como parte puedes pedir las condiciones que desees y que te sean más favorables. Otra cosa es que después el LAJ o el juez las acepte o no, o que acepte sólo algunas.

    Y sí, hay ocasiones en las que las disoluciones de proindiviso pueden durar varios años hasta la subasta. Sobretodo cuando son varios copropietarios y no se ponen de acuerdo en nada, siempre entorpeciendo el procedimiento y poniendo dificultades para que el tema se enrede más y más. No digo que sea siempre así, ni que tu caso sea igual.

    El abogado puede ser de cualquier provincia, no importa que esté en la misma que la tuya ni en la del inmueble. Él diseñará la estrategia a seguir y marcará las pautas según lo que tú le indiques. El procurador seguirá sus órdenes y será el "enlace" con el juzgado por así decirlo.

    Y finalmente, decirte que todo esto lo podrías hacer en una notaría, hoy en día la ley lo permite. Pero todas las partes tienen que estar de acuerdo en todo......y en todo es en TODO. Y no parece ser tu caso.

  4. #64

    Maria 09

    en respuesta a Pecks
    Ver mensaje de Pecks

    Muchas gracias Pecks, me da mucha tranquilidad poder contratar un abogado especializado como Jotaerre.

  5. #65

    Gasolini

    ¿como podría hacer para que una adjudicación de la subasta fuera a medias entre dos hermanos?. me han dicho que puedo tener problemas con el registro de la propiedad.
    No tengo todo el importe de la subasta que gané por eso quedé de acuerdo con mi hermano, él pagaba la mitad y el bien será a medias.
    un saludo y gracias por tu tiempo

  6. #66

    Tristán el subastero

    en respuesta a Gasolini
    Ver mensaje de Gasolini

    Si la subasta ya se ha celebrado y ya hay un adjudicatario, el juzgado expedirá el decreto de adjudicación a nombre de éste sin que haya ninguna posibilidad de añadir otros adjudicatarios. Esas cosas hay que pensarlas antes de la subasta porque luego es imposible cambiar las cosas.

    Ahora bien, si en el edicto de subasta existía la posibilidad de ceder el remate y aún estás a tiempo de hacerlo, entonces cede el remate a ambos (él y tú) y entonces ambos seréis adjudicatarios.

  7. #67

    Molito

    Ahora estoy yo intentando hacerme con el 100% de una finca rústica de la que tengo mas del 90% de la propiedad ( comprada ), o bien venderla a un tercero, pero vender el 100% incluido el porcentaje de los copropietarios, si se avienen a razones, porque vender quieren, pero no en un precio real.
    La finca en su día la compre para mi uso particular, para pastar mis caballos porque me pillaba relativamente cerca de donde tenia mis caballos ( la compré a un banco que se la quito a su anterior propietario ), pero como ahora tengo otra que se amolda mas a mis intereses, prefiero desprenderme de esta porque como alquiler rustico no renta nada.
    Me dan un poco de pena los otros copropietarios, porque fueron engañados ( no quiero decir estafados ), en plena época de la burbuja, la persona que les vendió en su día el 5% les dijo que compraban una parcela de 2.000 metros, y hasta les dijo en que extremo se lo iba a vallar, su idea era hacerse un huerto con caseta para ir a pasar las tardes o los fines de semana. Me costo varias llamadas a los copropietarios y ellos hablar con "gente experta" segun ellos, para que entendiesen que no tenían 2.000 metros si no el 5% de 40.000 , en el fondo yo creo que sabian lo que tenían lo que no querían era reconocerlo, en estos 3 años he querido comprarles en varias ocasiones...........pero siguen pidiendo un precio estratosferico por su 5% ( casi lo que yo pague por el 95% ) , asi que si para el 31/01/19 no se avienen a razones empezare el proceso de la disolución del proindiviso.

  8. #68

    Manloru

    en respuesta a Molito
    Ver mensaje de Molito

    Hola, necesitaría vuestra opinión. Mi hermano y yo hemos heredado el 50% del piso de mi padre, el otro 50% pertenece a su pareja y una pequeña parcela que en su día fue de nuestra madre. Nosotros no queremos el piso, pero si la parcela. El abogado que tenemos nos aconseja aceptar y tramitar la división de la cosa común para deshacernos del piso, ya que la pareja de nuestro padre no quiere vender ni alquilar, ella vive en el piso pero tiene otro piso suyo donde podría irse a vivir. El problema es que tiene una hipoteca pendiente de 120.000€ y su precio de venta actual podría llegar a los 90.000€. Nuestro abogado nos asegura que la subasta no quedaría desierta, pero con esos números nosotros no lo vemos muy claro, y lo que no queremos es pagar un piso del cual no disfrutamos ni queremos. ¿Como veriais el tema de la subasta, habría posibilidades de que una tercera persona pujara?
    ¿Cuanto tarda una vez puesta la demanda en realizarse la subasta?
    Hemos hablado con alguna empresa de indivisos para cederle nuestra parte del piso e hipoteca a cambio de nada, pero nos dicen que no les interesa.
    Muchas gracias.

  9. #69

    Lucluclucia

    Buenas tardes.
    Cuatro herederos estamos en situación de proindiviso en tres inmuebles (2 casas y 1 parking).
    Tras 9 años sin ponernos de acuerdo, con partición judicial del caudal hereditario, ahora nos toca meternos en una disolución del proindiviso y subasta. Mi duda es:
    ¿Es posible que los tres inmuebles se subasten a la vez en un sólo lote? porque mí me gustaría pujar y adjudicarme las tres propiedades.
    ¿Algún buen abogado especializado en subastas?

    Gracias
    Un saludo

  10. #70

    Tristán el subastero

    en respuesta a Lucluclucia
    Ver mensaje de Lucluclucia

    Claro que es posible... mientras que haya acuerdo para ellos. En cualquier caso yo no intentaría nada sin que el señor letrado me llevara de la mano: https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/4170922-jotaerre-mejor-especialista-derecho-inmobiliario-registral

  11. #71

    Lucluclucia

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Muchísimas gracias Tristán.

  12. #72

    Mariaduran

    Hola, mi marido y yo tenemos somos propietarios junto con mi suegra de nuestra vivienda habitual. Despues de varios años de peleas y malos rollos e intentar por todos los medios un acuerdo para que nos venda su parte, sin posibilidad de ningun acuerdo, en Diciembre de 2017 pusimos una demanda de division de la cosa comun. Este mes tenemos el juicio. Si llegasemos a la subasta sin acuerdo posible y al ser un piso de VPO, tenemos alguna preferencia de adjudicacion en subasta, tenemos dos hijos de 17 y 15 años, gracias

  13. #73

    Tristán el subastero

    en respuesta a Mariaduran
    Ver mensaje de Mariaduran

    Preferencias para los copropietarios, las que ellos mismos establezcan en las condiciones de la subasta.

  14. #74

    Mariaduran

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Hola tristan, he leido tu articulo de las condiciones mas beneficiosas para la subasta y me ha sido de gran ayuda. Muchas gracias

Autor del blog
  • Tristán el subastero

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