blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Crees posible perder dinero comprando este casoplón por 6.900 euros?

 

A todos nos gusta compartir los éxitos. Pero en el mundo de los negocios no todo son éxitos y beneficios. Los inversores también perdemos dinero en ocasiones.

Pero... ¿yo, Tristán el Subastero, perdiendo dinero?

Sigue leyendo, que también se aprende de los fracasos.

 

1. Cómo afrontar las pérdidas en nuestras inversiones

Cuando perdemos dinero nos sentimos mucho peor que lo bien que nos sentimos cuando lo ganamos. Mucho peor. Y eso que cuando lo ganamos nos sentimos genial. O dicho de otra manera, emocionalmente hablando se necesita una ganancia el doble de grande para compensar el dolor de una pérdida.

Creo que fue Maquiavelo quien dijo que "los hombres olvidan más fácilmente la muerte de su padre que la pérdida de su patrimonio" y aunque esta frase es una exageración mayúscula, lo cierto es que efectivamente, duele mucho perder dinero en una inversión.

Antes de superar una pérdida patrimonial, los seres humanos pasamos por estas cinco etapas:

1) Negación: que nos permite amortiguar el dolor y nos da tiempo para recobrarnos.

2) Ira: la negación es sustituida por la rabia, la envidia y el resentimiento.

3) Pacto: ante la dificultad de afrontar la difícil realidad, intentamos pactar con nosotros mismos.

4) Depresión: cuando ya no se puede seguir negando la realidad, esta estado nos prepara para la aceptación final.

5) Aceptación: comienza a sentirse una cierta paz. La vida se va imponiendo.

Es MUY IMPORTANTE aprender a aceptar las pérdidas con ecuanimidad, porque de lo contrario, a aquellas personas con mayor miedo a las pérdidas se les acentúa tanto la aversión al riesgo que comienzan a tomar decisiones irracionales en un intento por evitarlo.

Por ejemplo, si eres inversor en bolsa, ¿alguna vez has tenido la experiencia de mantener una operación perdedora con la esperanza de que se diera vuelta (para evitar asumir las pérdidas actuales), sólo para terminar con una pérdida mucho mayor a la que te gustaría? Seguro que sí.

Este es el tipo de decisión irracional a la que nos empuja nuestra aversión a las pérdidas.

 

2. ¿A Tristán también le puede ocurrir?

Y esto es, ni más ni menos, lo que yo acabo de evitar (la huída hacia adelante) gracias a que he sabido aceptar unas pequeñas pérdidas en lugar de empecinarme en evitarlas.

¡Y precisamente con la que yo creía que había sido mi mejor inversión de 2016!

Llevo más de veinticinco años jactándome de que hace falta ser muy tonto para perder dinero en el negocio de las subastas judiciales.

De hecho, hasta ahora a mi solo me había ocurrido una sola vez, al principio de mi carrera, cuando compré nueve parcelas urbanas en Miraflores de la Sierra. Y aquello sucedió porque el concejal de urbanismo de esa localidad no me había querido recibir en un día no señalado para atender al público y me dejé llevar por el optimismo del gilipollas de la agencia inmobiliaria que me mostró la urbanización en la que estaban las dichosas parcelas.

Y al final el más gilipollas fui yo, que palmé un millón novecientas mil pesetas que todavía me duelen.

Desde entonces se cuentan con los dedos de una mano las subastas de parcelas en las que he participado.

Pues veintitantos años después he vuelto a pifiarla y a perder dinero en una inversión.

¡¡Y también en parcelas!!

 

3. Historia de una inversión fallida

La que iba a ser mi mejor inversión de 2016 fue la compra de dos solares en la cornisa cantábrica, uno de ellos con un chalet:

1er lote: Solar urbano residencial de "edificación abierta" de 3.200 m2 ubicado en la cornisa cantábrica... 45.000 euros

2do lote: Solar urbano residencial de "edificación abierta" de 500 m2 con casoplón de dos alturas + garaje... 6.900 euros (junto al anterior)

¿Cómo se puede ser tan imbécil de perder dinero habiendo comprado a esos precios?

Pues es perfectamente posible siendo un tarugo.

La clave está en que todavía no he explicado toda la verdad.

Lo cierto es que a esos precios no estaba comprando el 100% de la propiedad sino solo una parte indivisa del 92%.

Así es que repito la pregunta...

¿Cómo se puede perder dinero comprando el 92% de semejante casoplón a 6.900 euros?

Ahora sí está bien planteada la cuestión.

Pero yo he comprado partes indivisas en muchas otras ocasiones y jamás he tenido problemas. O llego a un acuerdo justo con el copropietario o le demando y consigo que unos años después salga a subasta el cien por cien de la propiedad.

Lo que en esta ocasión, siendo propietario del 92%, tenía toda la pinta de que iba a ser un paseo militar.

Pero finalmente el problema no ha sido el porcentaje de la copropiedad sino quién era el otro propietario.

Nada menos que el ayuntamiento.

Estuvimos seis meses intentando que nos vendieran su misérrimo 8%, con el secretario del ayuntamiento mareándonos con buenas palabras, pidiéndonos que esperáramos al siguiente pleno o al siguiente, o al otro. Y así todos los meses. Al final me dijeron que tenían una tasación de TINSA que valoraba ambos solares en cinco millones de euros y que me vendían su parte por cuatrocientos mil euros.

 

¿Cuatrocientos mil euros por vuestro ocho por ciento?
Yo os vendo mi noventa y dos por ciento por doscientos mil.
Y si el ayuntamiento no tiene presupuestos para hacer esta inversión,
díselo a cualquier promotor de la zona,
que estará encantado de comprar semejante chollo.

 

Pero mi oferta no coló y finalmente, harto de que la administración municipal me mareara, decidí llevarles a mi terreno y presenté una demanda judicial para la disolución del proindiviso.

 

¡¡ Y HA SIDO LA PRIMERA DEMANDA JUDICIAL PARA LA DISOLUCIÓN DE UN PROINDIVISO QUE HE PERDIDO!!

 

4. ¿Cómo es posible perder una demanda así?

Pues muy sencillo, lo que ni yo ni mi letrado sabíamos era que no es posible ganarle este tipo de pleitos a la administración por la vía judicial. Nosotros pretendíamos aplicar los artículos 400 y siguientes del Código Civil y el consistorio demandado argumentaba que, estando de acuerdo en la disolución del proindiviso, la misma solo podía llevarse a efecto aplicando la legislación administrativa.

Resumiendo para no aburrir a mis sufridos lectores, ambos solares fueron calificados por el juzgado como...

 

"(...) bien patrimonial calificado como suelo urbano, lo que supone su afección al patrimonio municipal del suelo, al amparo del artículo 16.2 del referido Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, que establece que “1.Los patrimonios municipales de suelo se regularán por su legislación específica. 2.Los bienes patrimoniales que resulten calificados como suelo urbano o urbanizable programado en el planeamiento urbanístico quedarán afectos al patrimonio municipal del suelo”.

"(...) Por consiguiente, será el Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, concretamente, artículos 109 y siguientes, que regula la enajenación de bienes patrimoniales, al que habrá que estar en orden a la venta de la cuota municipal indivisa de las fincas litigiosas, previa valoración técnica de los mismos que acredite de modo fehaciente su justiprecio (artículo 118 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales).

Una vez resuelto el correspondiente expediente de enajenación reglado por el citado Reglamento, será entonces cuando procederá la disolución del condominio.

Por todo lo expuesto, procede la desestimación de la demanda".

 

¿Y ahora qué?

Obviamente darle al ayuntamiento las llaves para disolución de estas propiedades no es una opción. Su valoración de las mismas en cinco millones de euros es una barrera infranqueable.

 

5. La solución que aporta un abogado especializado en urbanismo

Gracias a un amigo que es concejal de urbanismo en uno de los grandes ayuntamientos de Madrid he tenido acceso a uno de los mejores abogados urbanistas de España, quien nos apunta que la única solución a este berenjenal es desarrollar la unidad de actuación de forma que en el proyecto urbanístico queden perfectamente separados los solares de nuestra propiedad y el solar del ayuntamiento. 

Me explico. La unidad de actuación consta actualmente de tres solares, los dos míos y otro de un tercero. El ayuntamiento es propietario del 8% de los tres solares porque por lo visto es política municipal exigir esa mordida a cambio de convertir patatales en suelo urbano.

Pues bien, la idea es que un arquitecto urbanista nos diseñe un proyecto en el que al final haya tres solares bien diferenciados, por un lado el nuestro, por otro lado el del otro propietario (o ambos juntos) y, finalmente, por su lado, el del ayuntamiento. Una vez presentado ese proyecto y tras un par de años de pelea a codazos, a menos que alguien presente un proyecto alternativo y esté dispuesto a llevarlo hasta el final, el resultado no puede ser otro que la aprobación de nuestro proyecto. Al final de este proceso el ayuntamiento sería propietario de un solar equivalente a su porcentaje en la copropiedad y cada cual podría seguir su camino.

Esa fue la idea.

Y por lo visto la única solución a este entuerto.

Pero... 

Primero, contratar a un arquitecto que diseñe el proyecto urbanísticos según nuestros intereses.

Segundo, contratar a un abogado especializado en urbanismo que lo redacte perfectamente y sepa mover los trámites municipales, que para mi son un misterio del que no tengo ninguna experiencia.

Y tercero, una vez conseguido mi solar independiente, venderlo a algún promotor local. Algo que ahora he intentado por varias vías sin ningún éxito.

Va a ser que no.

 

6. ¿Y por qué no quedarse con el chalet y alquilarlo?

El chalet no se puede vender porque el 8% pertenece al ayuntamiento y por ahí no hay solución.

Pero se podría alquilar porque, pese a que hace unos años (pocos) el terreno sobre el que está construido pasó a ser considerado solar, lo cierto es que el chalet está en un relativo buen estado y perfectamente podría actualizarse y ofrecerse en el mercado.

Con tres problemas que habría que solventar:

  • Se trata de un chalet muy grande, por lo que la reforma sería costosa
  • El chalet está dividido en dos viviendas, una en una planta y la otra en la siguiente, lo que encarece la obra.
  • ¿Podría el ayuntamiento poner pegas a que el chalet se habitara, por ejemplo negándole la célula de habitabilidad?

Y lo peor, que consultada la mejor agencia inmobiliaria de la zona, resulta que el alquiler máximo a obtener por cada una de ambas viviendas no pasaría de 250 euros mensuales.

No me salen las cuentas entre ese precio de alquiler a obtener y el coste de la inversión más el de la reforma.

Una rentabilidad de mierda a la que no estoy acostumbrado.

 

7. La solución pasa por venderlo todo con pérdidas

Menos mal que soy un hombre de recursos con amigos hasta en el infierno.

A los pesados que me piden que les ayude a vender tal o cual cosa les respondo que no conozco a nadie a quien les pueda interesar, pero eso solo es la excusa que utilizo para no decirles que en realidad sus asuntos me importan un pito y que ya tengo bastante con resolver mis propios intereses como para encima tener que dedicarle tiempo a echarles una mano con los suyos.

Pero cuando es a mi a quien le aprieta el zapato, soy capaz de sacar de la chistera al inversor más adecuado para cada inversión.

¿Y quién mejor para ofrecerle esta perita en dulce que el concejal de urbanismo a quien he mencionado antes?

Se trata de un inversor avezado que sabe que ésta no es una mala inversión sino que, simplemente hay que conocer la problemática de los solares y saber moverse en el mundo municipal. Igualmente sabe que no es una inversión de comprar y vender, sino de comprar, mantener, trabajar y vender al cabo de varios años.

O sea, la típica inversión que yo odio pero en las que él se mueve como pez en el agua.

Pero como he dicho, el concejal es un inversor y naturalmente me exige perder algo de dinero.

Por lo que se lo vendo por 46.000 euros, habiéndolo comprado en casi 52.000 euros. Precio al que hay que sumar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (no ITP por tratarse de solares), el IBI de un año y medio y la minuta del letrado y del procurador.

 

¡¡Una pérdida de unos diez mil euracos del ala!!

 

8. Una cosa es predicar y otra dar trigo

Y aquí es cuando debo dar ejemplo respecto a lo manifestado en la primera parte del post. Esa en la que me hacía el macho respecto a lo bien que se afrontar las pérdidas.

Todo mentira.

Es la segunda ocasión en la que pierdo dinero en el negocio de las subastas y lo he vivido como un drama.

Me costó un montón de semanas tomar la decisión.

Antes de aceptar la oferta de mi amigo el concejal de urbanismo lo intenté vender por todos los medios posibles. Primero con un pequeño beneficio, luego sin beneficio, luego con pocas pérdidas y finalmente tuve que aceptar la realidad.

Al próximo que me hable de comprar solares me lo cargo.

Dicen que más se perdió en Cuba, pero yo estoy viviendo esta pérdida como si me hubieran tenido que abrir las tripas para sacarme el dinero de ahí. Llevo semanas sin afeitarme, con la ropa hecha jirones y con el pelo cubierto de ceniza.

Todas las mañanas me fustigo con el cilicio repitiendo la frase, "los tontos no compramos terrenos, los tontos no compramos terrenos".

Al menos tengo una esperanza. Dicen que cuando el dinero sale por la puerta el amor entra por la ventana, por lo que he pensado en irme este verano a Ibiza porque tras este desastre seguro que me follo a Claudia Schiffer.

Y ojo, que esta desgracia se me junta con otros dos asuntos menores que aunque no representan pérdidas patrimoniales, si indican que estoy perdiendo facultades o, al menos, que he perdido el ojo para contratar a la gente adecuada.

En el próximo post hablaré de cómo encargué la contabilidad de una de mis sociedades durante 2017 a los peores gestores fiscales de España.

Y tras este striptease, ¿algún voluntario para contarnos sus últimos fracasos?

Aunque solo sea para calmar mi pena, ya sabéis que el mal de muchos es consuelo de tontos.

Y ha quedado claro que yo soy muuuuuu tonto.

 

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Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

Comentarios
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  1. #1

    Alejperez

    El "me gusta" no es a que hayas perdido dinero, sino para agradecerte el post, se aprenden más de los fracasos que de los éxitos.

  2. #2

    Tristán el subastero

    en respuesta a Alejperez
    Ver mensaje de Alejperez

    Gracias, Alejperez. En realidad ya tengo asumida la pérdida porque la venta de los activos fue hace un par de meses. Pero he tardado este tiempo en curar las heridas y en poder escribir sobre ello.

  3. #3

    Wabaloo

    Si señor!

    Este post es para enmarcar, hay que tenerlos muy grandes para escribir este tipo de post en el que compartes la vergüenza que se siente en estos casos de haber sido engañado, estafado o simplemente haberse equivocado.

    Son este tipo de fallos, que conllevan pérdidas los que matan a las empresas o a los inversores, y encierran las mejores lecciones.

    Yo tengo algunas experiencias de este tipo y no las he contado ni a familia, ni a amigos, solo a la policía (que les da igual).

    No consultar el planeamiento y el exceso de confianza, a veces, puede salir caro...Una vez, yo, que soy experto en urbanismo (y por tanto conocedor del tema...), compré un piso en en Valencia por 53000 euros, en un edificio de mas de 50 años, pensando que era un chollo y resultó que según el PGOU de Valencia del 68..estaba fuera de ordenación ....(TODOS LOS EDIFICIOS DE LA CALLE) algo absolutamente inimaginable. en esa ocasión pude recuperar el dinero,...

    No obstante, he llegado a comprar inmuebles sin visitarlos y sin consultar los expedientes de disciplina urbanística (porque no me daban acceso) y han sido una de las mejores inversiones que he hecho....y esto fue así porque los compras con una llamada de teléfono y una transferencia en el acto, incluso así, casi me lo quitan después.... a veces, hay que ser el más rápido...y eso implica cometer errores como el que comenta Tristamn.

    PD:1 Timoteo 6:9-10 (RVR1960)
    9 Porque los que quieren enriquecerse caen en tentación y lazo, y en muchas codicias necias y dañosas, que hunden a los hombres en destrucción y ruina;

    SALUDOS

  4. #4

    Jotaerre

    Siento ser cruel y agravar tu dolor, pero el refrán correcto es "...el amor salta por la ventana"

  5. #5

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    O sea, ¿lo de Claudia Schiffer tampoco?

  6. #6

    cdsioux

    Gracias por contar tu experiencia... Es importante para que todos tengamos en cuenta los riesgos que conllevan las inversiones en subastas.

    En el poco tiempo que llevo en esto no he perdido dinero pero si es verdad que he tenido sustos que he podios solventar de forma más o menos airosa. Ojalá cuando lleve 25 años en esto pueda decir que solo he palmada pasta dos veces...

    Otra cosita, has dicho que los solares tributan por ajd y no por itp, entiendo que esto también es aplicable a las parcelas urbanas no? Porque si es así he pagado un itp que no debería haber pagado, en su lugar haber tributado por ajd.

  7. #7

    Tristán el subastero

    en respuesta a cdsioux
    Ver mensaje de cdsioux

    Ojo, IVA + AJD, pero el IVA se compensa si eres empresa o profesional. Cualquier duda consúltala en el curso.

  8. #8

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Una de cal y otra de arena: sí, mientras no te arruines, esa es precisamente la moraleja del refrán:

    https://youtube.com/watch?v=LEli-zLNCQs

  9. #9

    subastero1983

    En toda inversión hay incertidumbre, y mas en las subastas lo que es digno de admirar, es que en tantos años solo hayas perdido eso....y bueno a los que empezamos es un toque de atención y como dice Alejperez se aprende mas de los fracasos que de los éxitos.

    Estamos acostumbrados a escuchar gane una pasta en el póker o en la bolsa etc. pero luego nunca te cuentan lo que pierden otras veces y no es oro todo lo que reluce, contarlo es admirable.

    Mi mayor perdida fue con un coche y eso que me costo poco mas de 400€ pero por dios le faltaba de todo !!! Al final me toco regalarlo y casi pagar por que me lo llevaran... Pero las perdidas se graban a fuego en nuestra mente y sino ya se encarga nuestra pareja de recordárnoslo cada poco jajajaja.

    Espero que la gente se anime a contar alguna experiencia del lado que ninguno queremos hablar.

  10. #10

    cdsioux

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Así sí me cuadra... Pero al decir nada más ajd y no saber te la habías adjudicado como empresa, pensé que las parcelas tributaban distinto....

  11. #11

    Tristán el subastero

    en respuesta a cdsioux
    Ver mensaje de cdsioux

    Sí, por eso el IVA no lo he contado como pérdida, porque fue compensado en su momento, de forma que no se puede considerar un gasto propiamente dicho.

  12. #12

    Tristán el subastero

    en respuesta a subastero1983
    Ver mensaje de subastero1983

    La coincidencia de las dos veces que he perdido dinero en el negocio de las subastas es que en ambas ocasiones pasé del todo a la nada, de creer que había pegado un súper pelotazo a palmar pasta. Porque no me digas que 6.900 euros por el 92% de ese pedazo de chalet no parece un chollo.

  13. #13

    Jjgferreras

    Eso no es nada Tristán. Yo hice una empresa con un tío y un primo, al final acabé siendo yo el primo. Administrador único durante 1 ano y llevamos otro año de licitadoree mancomunados al 50%. A día de hoy los bienes están en el domicilio de mi tío (domicilio fiscal de la empresa) sin posibilidad de reclamar que lo venda o lo saque de ahí. He perdido absolutamente todo lo que he metido en el proyecto.

  14. #14

    subastero1983

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    jejeje del todo a la nada. Y eso te paso a ti que eres un experto, si me toca ese marrón a mi no sabría ni por donde empezar!!!

    Hasta la inversión mas segura se puede volver en nuestra contra, recordé este video del "analista" Nacho Royo sobre las acciones de Gowex que en su día me hizo reír del zasca que se llevo. Mal de muchos consuelo de ....

    http://www.publico.es/videos/456025/del-jenaro-es-un-maquina-a-demandar-a-jenaro

    Al menos no te imagino abriendo la ventana y diciendo... Casoplonnnn !! jaja

  15. #15

    Gromen

    En el negocio de las subastas aún o he tenido tiempo de perder dinero, pero en el negocio inmobiliario tras el estallido de la burbuja, mucho.

    .............y en acciones también, incluído el B. Popular y es cierto que se necesita recuperar el doble para sentirse aliviado.

  16. #16

    mfmelo

    Otro tonto:
    Sólo he quebrado tres subastas desde que estoy en ellas.
    Dos de ellas, esperé a que volvieran a salir y las compré mucho más baratas, por lo que no perdí dinero, gané al final.
    La semana pasada quebré la 3ª y fue por una máquina que vale unos 300.000 €, la cual ofrecí unos 10.000 €. He perdido la retención, pero si hubiera seguido con el asunto hubiera perdido mucho más.
    La máquina subastada no estaba remosionada y estaba en guardia y custodia del administrador de la SL a la que se le habían embargado, yo esto ya lo sabía. Con ésta máquina salían también otras pocas, pero yo sólo me decidí por esta.
    El lugar en que se encontraba está a unos 600 km. de Sevilla y para traerla tenía que poner un transporte especial con grúas, etc. De todas formas el negocio era muy bueno.
    La máquina no pensaba venderla, me gusta quedarme este tipo de maquinaria.
    Pero resulta, que después de más de una año de la adjudicación, me aprueban remate.
    Saltos de alegría.
    Voy de nuevo a ver la máquina y resulta que el lugar ha sido desvalijado, la máquina destrozada, cada una de las piezas que se han llevado me costaría unos 5.000-10.000 € y son un montón de piezas.
    Comunico este hecho al juzgado y éste me dice que debería saber cómo se encontraba la máquina.
    Ilustrísima Eminencia judicial, cuando salió a subasta estaba en perfecto estado, pero como se encuentra en la actualidad no vale ni para chatarra, a lo que me contesta la hija de PPPTTTT que por eso hemos aprobado remate a su favor, ya que ni a la actora, ni al deudor le interesa en el estado en que la han dejado.
    ¿Pelear? ¿Contra quién?, si el principal responsable, JUZGADO, no tiene nada que decir al respecto. Con las otras máquina ha pasado lo mismo y han decretado mandarlas a la chatarra. Al custodio de las máquinas habría que empapelarlo, pero ¿le meto un pleito judicial?.
    Conclusión:
    SI NO HAY REMOSIÓN DEL BIEN MUEBLE Y COMO CUSTODIO SE PONE A UNO AJENO AL MISMO, NO SE PUEDE PARTICIPAR EN LA SUBASTA.
    Los juzgados se lavan las manos y los subasteros asquerosos perdemos los dineros.

    Para tu consuelo (de tontos) en parcelas y solares llevo perdido mucho dinero y ahí sigo y el principal problema que tenemos son los TASADORES JUDICIALES, con la connivencia de quien los contrata y de las leyes que no les meten mano a su patrimonio personal por dichas equivocaciones: “según mi leal saber y entender “.

    Parcelas, rústicas, solares, locales, naves, maquinaria, coches, han de ser muy bien estudiadas para invertir en ellas o te pueden llevar a la ruina, por lo que las inversiones en ellas han de ser ridículas, como es tu caso y el mío.

    Siento decirlo, pero de los +-500 alumnos de tu curso de subastas, por muy bien preparados que estén en dos-tres años, más de la mitad habrá cometido un error grave de inversión, por lo que no se sabe si desearles suerte en las primeras compras o no, ya que se entusiasman, se entusiasman y caen por pensar que esta forma de invertir es sencilla y que con un curso (muy bueno, bien preparado y documentado) es suficiente.

    De tontos está el mundo lleno y con nosotros, ha rebosado.

    ¡¡Oath, oath, oath!!, Tristán ¿Qué nos está pasando?, no siento las piernas…..
    Saludos y un abrazo.

  17. #17

    mfmelo

    en respuesta a Gromen
    Ver mensaje de Gromen

    Date tiempo, no seas impaciente, todo llegará Dios no lo quiera, pero así será, es ley de SUBASTEROS.

    Saludos.

  18. #18

    Inversius

    yo entre en el negocio de las subastas en el 2003, cuando apareció en certificado digital y entendí perfectamente que desaparecía la compra por proximidad geográfica.
    Como novato en las subastas, tuve muchos errores (el aprendizaje fué increible) pero los márgenes eran muy altos en las que me salían bien, luego mucha gente empezó a entrar y se estrecharon los márgenes y no había cabida a muchos errores pero el conocimiento ya estaba basado en el aprendizaje de los errores.

    Las subastas se han de ver como una cartera de inversión, hay inversiones fabulosas, otras que están bien, y siempre hay cagadas, el TIR hay que verlo a 10 años, para un subastero experto, la cagadas deben ser pocas y cuando las hay, solucionarlas y minimizar perdidas, y sobre todo mucho sentido común.

    En el mundo de las subastas, hay 4 maneras de ganar dinero, una es evidente, comprar al 20 y vender a 60, pero esa es la obvia y la que todos tienen en mente.

    De todos formas, ahora hay muchas cosas que se pueden hacer para "poner en valor" esas cagadas.

    En todo caso, en cuanto las cagadas:

    Cagadas no son las que pierdes dinero, sino la que están por debajo de la rentabilidad esperada, nada tiene que ver con (venta-coste) = valor negativo

    Si te has equivocado, no sigas poniendo dinero, las decisiones pasadas no están correladas con decisiones futuras, hay que verlo como una nueva inversión y poner el contador a cero.

    No es nada extraño que tristan se equivoque, siempre hay errores, pero no os equivoqueis, esos errores son indiferentes, pues el TIR de la cartera de tristan así como otros subasteros expertos es altísima, solo un dato, mientras la mayoría de sus alumnos, financian sus adquisiciones con recursos externos, el subastero experto se financia con las rentabilidades de sus carteras y viven de ello, y por eso SIEMPRE están comprando, esto solo se puede hacer teniendo diferencias de dos dígitos en las rentabilidades de las carteras.

  19. #19

    Inversius

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Por eso mfmelo es tan grande, aprender del maestro, hay momentos en los que prefiere quebrar y perder, para no perder mas, siempre puedes convencer a las partes para que se declare nula o hacer otras técnicas, pero como te encuentres a un funcionario que diga, "santa rita rita, lo que se da no se quita" y no tengas otras vías, te quedas sin fianza.

  20. #20

    alvarez_alb

    Ya vendiste los chalets? Puedes decir por que pueblo eran?

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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