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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

¿Quieres triunfar en las subastas judiciales?

 

Triunfar en las subastas judiciales está al alcance de cualquiera que tenga el suficiente sentido común como para distinguir las situaciones de riesgo de las que carecen de él y la suficiente sangre fría para mantener la seguridad en sí mismo y en la labor de investigación llevada a cabo.

¿Cómo se distinguen las situaciones comprometidas de aquellas que no lo son? La respuesta es simple: con sentido común.

Cualquier entorno que se salga de la normalidad es potencialmente arriesgado; cualquier situación que pueda devenir en comprometida hay que dar por supuesto que lo hará y cualquier contexto en el que haya variables que desconozcamos hay que ponerse en lo peor y entender que el riesgo es grande.

Solo si dominamos los 7 elementos clave de este negocio podremos triunfar en las subastas judiciales y llevar a cabo inversiones seguras. Aunque, todo he de decirlo, tampoco basta con tener mucho sentido común, por supuesto, también es necesaria una buena base teórica y un método contrastado.

Por suerte, ahora los novatos cuentan con Triunfa con las Subastas, la formación que a mí me habría gustado tener en los años noventa.

A continuación, presento los pilares sobre los que se sostiene una buena investigación de subastas, imprescindibles para triunfar en las subastas judiciales.

 

1. Especialidades del edicto de subasta. Las condiciones

Para triunfar en las subastas judiciales es un error creer que todas las subastas son iguales y que se rigen de la misma manera: las condiciones que puede haber en un edicto de subasta son muy diferentes entre sí, por lo que ni todas las subastas son iguales ni tampoco lo son sus condiciones.

Las subastas voluntarias y las de disolución de proindivisos, pueden tener condiciones especiales que hayan propuesto las partes y que el juzgado haya aprobado. Es muy importante tener esto en cuenta, pues, algunas de estas condiciones pueden hacer que la subasta deje de ser interesante.

 

2. Hay que estudiar el expediente judicial si es posible

Como he comentado en otras ocasiones, en una subasta no se compra una propiedad tal y como se podría comprar en una notaría. Adjudicándote una subasta te estás subrogando al procedimiento judicial completo, con los aciertos y los errores que hayan podido cometer los empleados del juzgado, de manera que, si todo se ha hecho correctamente, no habrá problemas, pero si las cosas se han hecho negligentemente, el beneficio no solo se esfumará, sino que el triste adjudicatario se verá masticado por las inclemente mandíbulas de la Administración y vete a saber lo que podrá pasar con él y con su inversión.

El expediente judicial es el principio y el final de toda inversión en las subastas judiciales. Todo lo que ocurra en el procedimiento judicial a partir de nuestra adjudicación se podría haber previsto examinando adecuadamente los autos judiciales.

Sin embargo cada vez son más los juzgados que nos escamotean el poder examinar los autos judiciales y ahora que la Certificación de Cargas está colgada en el portal de subastas electrónicas del B.O.E. todavía van a ser más.

En cualquier caso, estudiar el expediente judicial sigue siendo muy importante para triunfar en las subastas judiciales y, de no ser posible, se hará necesario sustituir eso por una investigación aún más exhaustiva acerca de las circunstancias del estado de ocupación del inmueble subastado y, sobre todo, se volverá todavía más importante contactar directamente con el ejecutado y conseguir, con nuestra increíble mano izquierda y nuestro famoso juego de cintura, que sea él mismo quien nos informe de todo lo que sea importante respecto a la ejecución judicial y la subasta.

 

3. Comprobar las cargas = triunfar en las subastas judiciales

Ya lo he dicho, anteriormente, pero lo voy a repetir de nuevo: la Certificación de Cargas es la piedra angular en torno a la que debe girar toda la investigación de una subasta judicial.

¿Por qué?

La Certificación de Cargas es nuestra mejor amiga. Pero, sin saber interpretarla adecuadamente, es imposible triunfar en las subastas judiciales.

Siempre es el primer documento que estudio cuando me aproximo a una subasta y solo sigo adelante si NO hay cargas registrales anteriores a la ejecutada. Porque de haber cargas anteriores, ¿para qué continuar con la investigación derrochando nuestro precioso tiempo en una subasta sin futuro? No tiene sentido a menos que las cargas anteriores sean muy pequeñas o que haya algo en ellas que nos haga sospechar que puedan haberse reducido mucho o que estén extinguidas.

De lo contrario, lo mejor es desistir y dedicarnos a otra subasta.

Ya habrá tiempo para especificar qué es lo que hay que investigar en la Certificación de Cargas y cómo hacerlo: este es un simple artículo divulgativo sin pretensiones de manual. Ahora tan solo quiero mencionarlo como el pilar fundamental sobre el que se sostiene una buena investigación de subastas.

 

4. Comprobar la existencia del inmueble

Parece broma, pero, creedme, lo digo muy en serio.

Sin duda lo peor que te puede suceder en las subastas judiciales es comprar algo cuya existencia sea solo virtual, es decir, que solo exista en el Registro de la Propiedad. En otras palabras, que tenga número de finca registral e incluso una descripción y supuestos linderos, pero que solo tenga una existencia registral sin sustento en la realidad física.

¿Cómo puede ocurrir algo así́?

Es más frecuente de lo que se pueda creer...

  • Por ejemplo, el promotor incluyó un local en el proyecto original con el que hizo la división horizontal, pero luego la realidad le condujo por otros senderos y al final ese espacio se lo comieron otras fincas quedando reducido a solo 10 m2 que actualmente se dedican a cuarto de calderas.
  • O bien, un gran latifundio del que fueron segregándose otras fincas rústicas mayores de lo que en su día se fue declarando, de forma que, finalmente, ha quedado un resto registral que no existe en la realidad.
  • O una gran parcela sobre la que se ha urbanizado y que, tras el proyecto, los tira y afloja y los pasteleos con la administración de turno, tal o cual parcela es, en realidad, uno de los viales de la urbanización.

De hecho, hace muy poco, un amable lector del blog nos comentó que había visto una subasta en la que lo que se subastaba era un lote de plazas de garaje, propiedad del promotor, situadas en el segundo sótano del edificio, sin que existiera ni hubiera posibilidad de construir una rampa de bajada a las mismas.

Sí, ya sé que es vergonzoso que, en España, se puedan subastar bienes inexistentes: si Sotheby´s subastase un bien que solo existiese en la documentación —por ejemplo, un cuadro de Picasso que hubiera ardido hace años— el escándalo sería monumental y alguien acabaría en la cárcel.

En cualquier caso, esta es la realidad que nos toca vivir.

Para evitar estas situaciones se hace imprescindible visitar siempre las propiedades subastadas y estar bien seguro de su existencia antes de decidir participar en la subasta. Imposible triunfar en las subastas judiciales si no nos acostumbramos a comprobar que es lo que se está subastando. Igualmente es muy importante hablar con el demandado para que aflore cualquier problema en este sentido.

 

5. Comprobar el estado posesorio

Conocer el estado posesorio no nos asegura triunfar en las subastas judiciales, pero no conocerlo sí nos asegura arruinarnos rápidamente: los inmuebles que salen a subasta pueden estar siendo habitados por los demandados, por inquilinos, por okupas o, también, pueden estar vacíos.

¿A que no es lo mismo una cosa que la otra?

Si la inversión inmobiliaria la hacemos con idea de comprar en rentabilidad podría no tener importancia que el inmueble estuviese alquilado. Aunque siempre será importante conocer antes de la subasta los datos del arrendamiento: fecha, plazo, renta mensual, etc.

Por el contrario, si hacemos la inversión exclusivamente para especular, entonces un arrendamiento (de los que no quedan extinguidos tras la subasta) será́ la peor situación posible: peor que la de que haya okupas

En cualquier caso, nuestro orden de preferencia será́:

  1. Que la casa esté vacía.
  2. Que esté “okupada” por un perroflauta.
  3. Que al “okupa” haya metido ahí la mafia de los clanes (peor que lo anterior, porque entonces estará bien asesorado)
  4. Que la casa sea la vivienda familiar del demandado.
  5. Lo peor, que la casa esté arrendada.
  6. Aún peor, que exista un usufructuario que se nos haya pasado por alto al estudiar el expediente.

En cualquier caso, igual que en el punto anterior, se hace imprescindible una visita al inmueble y una larga conversación con quien lo esté disfrutando.

 

6. Valorar el inmueble con la mayor exactitud

Actualmente, lo más difícil de todo lo que hasta aquí he escrito y, desde luego que es lo más importante para triunfar en las subastas judiciales, es valorar la rentabilidad real del inmueble con exactitud.

No importa que todo lo anterior lo hayamos hecho correctamente si, al final, cometemos el error de valorar el inmueble subastado por encima de su Valor Real Actual.

¿Qué es el Valor Real Actual?

El “valor real actual” es el precio real al que podremos firmar la venta en un plazo de unos cuatro o seis meses desde que hayamos iniciado la comercialización.

Además de las webs inmobiliarias habituales, que solo nos sirven para darnos una idea del precio que, actualmente, se está pidiendo por las propiedades similares, es muy importante la opinión de las agencias inmobiliarias de la zona, que son quienes de verdad están bregando en el mercado y partiéndose el pecho cada día. Pero la verdadera clave del precio actual la tiene solo la familia o agencia que haya vendido el último inmueble similar lo más cerca posible de la dirección postal del inmueble subastado.

Solo el último vendedor conoce exactamente el precio al que se firmó́ esa venta.

Y es capital dar con él.

 

7. Y el último y más sabio consejo

Y un último consejo, casi el más importante: si tienes cualquier duda, NO participes. Deja correr la subasta. Hay muchas subastas, pero tu dinero es finito. Si al principio de haber entrado en este negocio lo gastas en la subasta equivocada no te vas a poder recuperar.

Lo importante para triunfar en las subastas judiciales NO es hacerlo ahora mismo, en la siguiente subasta, sino esperar a la subasta adecuada.

Y, bueno, para finalizar, solo animaros a que, si consideráis que el post merece la pena, me ayudéis a difundirlo por vuestras redes sociales.

 

  1. #1

    tonigs

    Como siempre grandes y Buenos savios.

    Con tu permiso voy a explicar algunas anécdotas:

    - Hace bastantes años, mi familia se quedó una parcela por un precio irrisorio. Mi padre siempre me decía que estaba a tocar de la última casa construida, que cuando lo recalificaran eso costaría 1M por lo menos. En cuanto empecé seriamente en el mundo de las subastas, me picó la curiosidad sobre esa finca que iba a jubilar a mi padre. Después de visitar urbanismo del ayuntamiento de Sant Pere de Ribes (al lado de Sitges) me dicen que está a 5 fincas de la primera casa y que está en pleno parque natural. En fin, que lo que iba a ser una cosa de relativamente poco tiempo al ser el siguiente de la lista paso a ser una propiedad que si jubila a alguien será a mis nietos...

    - Hace un año y poco salió una finca en mi pueblo, que contenía una casita. La peor del pueblo pero a un buen precio la compraba si o si. Finalmente fui adjudicatario por 8.500 €, un chollazo como pocos. Fui a hablar con el presunto okupa de la casa y resultó ser que la finca estaba segregada registralmente pero no catastralmente. Había comprado un estupendo bosque (finca rústica) de 3.000 m2 que no me permiten hacer nada, al estar en la entrada del pueblo dije almenos pondré carteles publicitarios y le sacaré algo. Después de hablar con el ayuntamiento me entero que hay una política de no carteles en todo el pueblo y mi gozo en un pozo. Me atrevo a decir que no hay nadie que no haya metido aunque sea mínimamente la pata (corrígeme si me equivoco).

    En fin, hemos ganado un buen dinero en este negocio pero en algunos (pocos) casos también han salido las cosas más bien mal.

    Eso si, he aprendido y mucho de todos y cada uno de mis errores.

    Suerte a todos

  2. #2

    andza

    Como siempre - un articulo muy interesante!
    Gracias Tristan.

  3. #3

    subastero1983

    en respuesta a tonigs
    Ver mensaje de tonigs

    Primero felicitar a Tristan por el post, y los buenos consejos.

    Al leerte tonigs con tu precioso bosque me recuerdas en algo que estoy metido, salieron varias parcelas en un pequeño pueblo cercano, al indagar veo que en una de ellas hay construcciones pero en la descripción no dice nada, me acerco por la zona y resulta que veo una casa que antiguamente seria un merendero pero ahora tiene tres plantas, pruebo a llamar y nada parece mas bien una segunda residencia.

    Resulta que en el catastro la parcela se divide en tres subparcelas y para mas inri la casa en medio de dos de ellas y ademas no concuerdan la superficie del catastro con la registral en ninguna de ellas.

    En la subasta las otras parcelas se quedaron en el 30% menos esta que me la adjudique en el 70%, no fui el único que vio la casa por las pujas pero quizás todos estábamos luchando por el "bosque" o no... a veces a mas investigas mas dudas tienes y al final a veces te arriesgas, aunque bueno la cantidad fue muy pequeña.

    Ya os contare el final...

  4. #4

    victorfz

    Hola,
    Estoy echando un vistazo a las subastas del BOE y tengo una duda que no me queda clara ni leyendo la propia ayuda de la web ni los RD 1011/2015 ni la Resolución de 13 de octubre de 2016.
    Si yo hago una puja por un bien con una “Cantidad reclamada” de 100.000€ y finalmente mi puja es la más alta por 60.000€
    ¿Al final he de pagar 60.000€ + 100.000€ que es la deuda o solo 60.000€ que es el importe de mi puja?
    Saludos,

  5. #5

    Darega03

    Hola buenas.
    Pues enhorabuena por tu trayectoria Tristan, y que ayudes a mucha gente a formarse a través de tu curso. Que creo por lo que vi en tu canal de YT es muy muy completo.
    Pues yo he llegado al mundo de las subastas a través de un amigo que se dedica a ello desde hace 8años y yo llevo 2/3 semanas con las narices metidas. No he conseguido ninguna aún participado en las electrónicas pues no encontre ningun chollo. Sin embargo mi amigo, que esta esperando poder firmar (el precario que vive ahi pone recursos) una propiedad y no tiene liquidez me comentó que había reclamado y le habían adjudicado un inmueble por 36000€. Yo participo con el al 50%. El inmueble probablemente se venda en 85/90.000€. Mi pregunta es: como la compra se hace via su SL (porq asi pujo inicialmente en la subasta), nosotros hemos firmado un contrato especificando los repartos de beneficios en los porcentajes acordados. Pero mi duda es, que primero Hacienda le crujirá un 21% al declarar las ganancias via su SL...a mi ya no me cruje sobre la parte que me corresponde? o cuando el me entregue su parte...yo tendré que aportar al despilfarro patrio? No se si se entiende mi duda o si es el sitio correcto para plantear. Cualquier ayuda es bienvenida. Suerte a todos y a prosperar!

  6. #6

    albertco

    en respuesta a victorfz
    Ver mensaje de victorfz

    Pfffff. Aunque creas que solventando esta duda puedes participar en una subasta, te digo que cualquier lector de este blog que se dedique profesionalmente a las subastas te va a dar como buen consejo que ni te acerques a las subastas.
    Querer participar en una subasta sin los conocimientos necesarios es un suicidio.
    Y aun así tu piensa un poco, si yo mañana saco una hipoteca por 100.000€ y al día siguiente la dejo de pagar y el banco me ejecuta, sale a subasta y un postor ofrece 60.000€ ¿ como cojones va a tener que pagar 160.000€? seria un negocio redondo para el ejecutado!!! "Te doy mi casa que he comprado con tus 100.000€ y ademas me llevo un pellizco para irme de fiesta".
    Y esto no aparece en ningún RD, solo lo entenderás un poco si te lees el articulo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
    En este negocio se requiere mucho sentido común y entender un proceso de ejecución es primordial para poder lanzarte a pujar.
    Saludos, y suerte.

  7. #7

    victorfz

    en respuesta a albertco
    Ver mensaje de albertco

    Hola,
    Gracias por responder le estoy echando un vistazo a Ley de Enjuiciamiento Civil sobre todo a las secciones quinta y sexta del Capítulo IV. Del procedimiento de apremio.
    Me está siendo muy útil y me está resolviendo muchas dudas.
    De todas formas comprar a un 70% del valor que se le asigna al bien (Que en muchos casos ese valor está inflado) parece que está bien pero tampoco es un regalo.
    Saludos,

  8. #8

    Jmart

    habéis tenido alguna adjudicación en la que el ejecutante sea una entidad financiera creada como fusión de varias Cajas.
    Hay Registros que indican que no inscriben la adjudicación (ni la consiguiente cancelación) si la hipoteca sigue inscrita a favor de la Caja original mientras no conste en el Registro la transmisión a favor de la nueva entidad

  9. #9

    Elygalatea

    Buenas noches, como he comentado en algún mensaje estoy totalmente pez en el asunto de las subastas. La cuestión es que ha salido a subasta una casa de un conocido de mis padres y me gustaría pujar para quedarmela como vivienda, no para especular con ella.
    La vivienda tiene uan deuda (según el edicto) de unos 10mil euros más 3mil de costas, a un particular no una entidad bancaria.
    Se de buena mano que esa vivienda no tenía hipoteca porque lleva comprada desde 1977. A no ser que se la hayan hecho en estos últimos años (era de un matrimonio amigo de mis padres, que se divorciaron y la casa la tiene ella).
    EL lunes pediré una nota simple en el registro por si acaso.
    EL valor que le han puesto a la vivienda es de 25500 que se que no es un valor real porque mi prima compró la casa de al lado por 60mil.
    Mis dudas son, si yo compro esa vivienda digamos por 20mil euros. Luego habría que pagar una plusvalía o algo de eso??
    Es que realmente no se como va nada de eso, le hemos preguntado a un asesor pero no sabia ni que existían las pujas electrónicas, así que....
    Gracias de antemano

  10. #13

    Solrac

    "La gente calcula mucho y piensa demasiado poco"
    Charlie Munger

  11. #14

    tonigs

    en respuesta a Elygalatea
    Ver mensaje de Elygalatea

    Te recomiendo muy mucho el curso de Tristán Vale poco para la potencialidad que tiene

  12. #15

    tonigs

    en respuesta a Darega03
    Ver mensaje de Darega03

    Hola Darega,

    Lo lógico sería que él no cuente en sus beneficios tu parte, te ingrese tu dinero con la respectiva retención y lo declaras con la renta y tan amigos.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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