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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

La imperiosa necesidad de la aprobación del remate en las subastas judiciales

 

Una de las cosas en las que más he insistido a los alumnos del curso Triunfa Con Las Subastas es en la necesidad de que el secretario judicial dicte el decreto de aprobación del remate una vez concluye la subasta con un adjudicatario definitivo.

Es decir, que tanto si la puja del adjudicatario ha superado el 70% y, por lo tanto, la adjudicación es definitiva, como si no ha sido así, pero ya se han llevado a cabo los trámites para conseguir un definitivo, la obligación del secretario judicial es formalizar la compraventa en las condiciones aceptadas por el juzgado.

Y ello porque el artículo 670.7 de la L.E.C dice que...

En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas. En este supuesto, el Secretario judicial acordará mediante decreto la suspensión de la subasta o dejar sin efecto la misma, y lo comunicará inmediatamente en ambos casos al Portal de Subastas.

Es decir, que mientras el secretario judicial no haya aprobado "oficialmente" el remate, el deudor puede pagar toda la deuda y suspender la subasta, ¡incluso meses después de celebrada la subasta y pagado el precio!

Y creedme que estas cosas suceden, como veremos a continuación.

Sabiendo esto, el adjudicatario que no quiera tener futuros problemas con su reciente adjudicación debe insistirle al secretario judicial lo que sea necesario para forzarle a aprobar el remate oficialmente. Aunque para ello tenga que leerle palabra a palabra el artículo 671.1 de la L.E.C, que aporto un poco más abajo.

Pero... ¿alguien puede presumir de haber convencido alguna vez a un secretario judicial de algo?

Lo mejor que puede hacer quien se encuentre en esta situación es rematar el precio de la subasta a toda leche.

El caso es que hace unos días recibí el siguiente correo:

 

Hola Tristán, me tomo la libertad de formularte una consulta en la confianza de que me puedas ayudar. 

En una subasta celebrada en Ibiza en la primavera de 2018,  mi representada ofrece una postura superior al 70% del valor de tasación, por lo que es emplazada para realizar la consignación  de la diferencia entre el depósito previo y precio del remate en el correspondiente plazo de 40 días, lo que se lleva a efecto dentro de dicho plazo. Hasta aquí todo normal.

La ejecutada interpone diferentes recursos y presenta escritos sin fundamento alguno que van siendo rechazados uno por uno. Por ejemplo, renuncia y cambia de abogado, renuncia de la procuradora, etc.

Mi representada solicita en el mes de octubre y después de haber acreditado el pago de la totalidad del remate en plazo, el dictado del Decreto de Adjudicación a su favor, pero el letrado de la administración de justicia interpreta que previamente hay que completar la tasación de  Costas. Hasta aquí todo normal.

Así las cosas,  tras diferentes escaramuzas procesales y tras la aprobación de la Tasación de Costas, en el presente mes de marzo de 2019 la ejecutada acredita el ingreso del principal, intereses y costas, solicitando la anulación de la subasta y la adjudicación a su favor de la finca subastada.

Desde mi punto de vista no cabe en modo alguno acceder a lo solicitado toda vez que el art 670.7 de la LEC refiere tal posibilidad  al "momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante", lo que no puede suceder tras haberse pagado el precio por un tercero, en este caso mi representada,  pero el letrado de la administración de justicia parece que dice  que no hubo Decreto de aprobación de Remate, porque la práctica en los juzgados de Ibiza es omitirlo y dictar directamente el decreto de Adjudicación, pero que , en ausencia del decreto de Aprobación del remate, resultaría de aplicación dicho apartado 7 del articulo 670 y procede la anulación de la subasta.

En mi opinión se trata de una interpretación equivocada, porque la ausencia de Decreto de Aprobación de Remate es un defecto formal que no puede resultar invalidante, toda vez que la Aprobación del Remate es imperativa en los supuestos en que se supera el 70% del Valor de Tasación y, en todo caso, dicha aprobación está insita, tácita pero inexcusablemente, en la Diligencia por la que se requirió a mi representada para el ingreso del precio ofertado.

Me gustaría poder conocer tu opinión experimentada y si conoces algún precedente en el que se haya enjuiciado un supuesto semejante. Muchas gracias por anticipado.

 

Lo primero que quiero decir es que el artículo 670.1 de la L.E.C. no puede ser más preciso:

Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente al del cierre de la subasta, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de cuarenta días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.

O sea, que se dejen de chorradas los secretarios judiciales vagos que no se quieren molestar en hacer su trabajo. ¿Qué es eso de que la práctica en Ibiza es omitirlo? ¿La práctica en Ibiza es pasarse por el culo las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil?

Desgraciadamente esta es una práctica que no solo se produce en los juzgados de Ibiza sino que es habitual en muchos otros juzgados del resto de España. Se trata, ni más ni menos, de las pocas ganas de trabajar que tienen muchos secretarios judiciales que creen que porque ahora se les llame LAJ (Letrados para la Administración de Justicia) pueden hacer lo que quieran, aunque, como en este caso y en otros similares, ello suponga un grave perjuicio y deterioro de los derechos de los ciudadanos.

En el curso Triunfa Con Las Subastas hemos tratado de estos asuntos hasta la saciedad y la conclusión es que para evitar que el deudor liquide su deuda y suspenda la subasta hay que hacer dos cosas:

1) Forzar (en lo posible) a los secretarios judiciales para que cumplan con su obligación y dicten el decreto de aprobación del remate.

y 2) Ingresar el precio del remate a la mayor brevedad.

Y tener en cuenta que siempre que les sea posible los secretarios judiciales van a hacer todo lo posible para perjudicar al adjudicatario. Esta es una de las máximas inmutables del negocio de las subastas.

Y por cierto, que estoy completamente de acuerdo con el letrado que me remite el correo cuando opina que en este caso, la aprobación de remate está  incluida tácitamente en la diligencia judicial por la que el juzgado requirió a la adjudicataria para el ingreso del precio ofertado. Porque, ¿a cuento de qué reclamarle el pago del remate si éste no se hubiera aprobado?

Y posiblemente sea este detalle lo que les salve de que la subasta sea suspendida.

Sobre este asunto de la aprobación del remate y del momento límite para que el deudor pague su deuda y suspenda la subasta aún se podrían decir varias cosas que prefiero dejar para otro lugar y mejor ocasión.

Y vosotros, ¿habéis tenido algún problema relacionado con este asunto?

 

¿Te ha gustado el artículo?

Publico todas las semanas mi visión sobre las subastas inmobiliarias. Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog.

  1. #1

    Jotaerre

    Buenas, en el curso lo hemos comentado, y aportado la STS del 2009 sobre el 693.3 (citada por alguna AP como aplicable al 670.7) fijando como límite antes del pago del remate o adjudicación al ejecutante.
    Saludos,

  2. #2

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Y muy bien que le va a venir a este letrado. De hecho le envié el enlace a esa sentencia.
    No obstante, ¿qué opinas del criterio del LAJ cuando dice que en Ibiza no es costumbre aprobar el remate para decir a continuación que al no haberlo aprobado "oficialmente" el deudor tiene derecho a liquidar su deuda y anular la subasta? Es como decir sí, yo tengo la culpa de lo que te está pasando pero te jodes y bailas.

  3. #3

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Pues opino que, si esa STS amplía el plazo de "hasta la aprobación del remate" a "hasta el pago del remate", que exista o no ese Decreto anterior es secundario.

  4. #4

    Tristán el subastero

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Sí, claro, no me refería a tu opinión jurídica sino a tu opinión sobre la actitud del LAJ, que por un lado está reconociendo la culpa de la situación creada, pero que ello no le impide bajar el hacha.

  5. #5

    Jotaerre

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Pues que es el pan de cada día: las APs han decidido escurrir el bulto inadmitiendo apelaciones en ejecución, así que para qué estudiar o rectificar si pueden manejar el "cortijo" a su antojo sin que nadie les corrija...

  6. #6

    tomasillo88

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    hoy precisamente me han notificado esto:

    "Tercero.- Que con anterioridad a la aprobación del remate se
    ha consignado por la parte ejecutada lo que se debe en
    concepto de principal, intereses y costas.

    FUNDAMENTOS DE DERECHO

    Único.- El artículo 670.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
    resulta aplicable al presente supuesto al establecer que “En
    cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la
    adjudicación al ejecutante, podrá el ejecutado liberar sus
    bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por
    principal, intereses y costas. En este supuesto, el Secretario
    Judicial acordará mediante decreto la suspensión de la subasta
    o dejar sin efecto la misma, y lo comunicará inmediatamente en
    ambos casos al Portal de Subastas”.

    PARTE DISPOSITIVA

    ACUERDO:
    1.-Dejar sin efecto la subasta celebrada en el Portal de
    Subastas de la AEBOE de la siguiente finca...

    Contra la presente resolución no cabe recurso alguno"

    BYE BYE

  7. #7

    Jotaerre

    en respuesta a tomasillo88
    Ver mensaje de tomasillo88

    Bueno, puede ser perfectamente correcto.
    Pero sí cabe recurso y/o acceso a Su Señoría (aunque sea el Robin del Batman/LAJ), pero, claro, para ello deberían estudiar.

  8. #9

    mfmelo

    ¿Pasado?, presente y futuro.
    En algunas me han aprobado remate, he rematado y declarado la compra en el modelo 347 y al cabo de 6 meses me dicen que donde me devuelven los dineros y siempre, siempre me empiezan a enviar notificaciones para que les retenga las cantidades que les pudiera adeudar, tanto de otros juzgados como de la AEAT.

    Ya te vas acostumbrando: ¡¡la primera vez me dolió, las siguientes empezaron a gustarme, ahora es costumbre!!, ya no se que decirles en los escritos.

    Saludos.

  9. #10

    mfmelo

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    En un juzgado de Jerez de la Frontera, hace +- 20 años, no me devolvían la consigna y me hicieron ir varias veces a suplicar y la funcionaria del expediente, cuando no estaba de baja, estaba de vacaciones y nadie me atendía. Fuí un día, pregunté por el despacho del juez, me dijeron cual era, abrí la puerta, el señor no estaba y me senté a esperarlo, cuando entró se llevó un susto de muerte y me devolvieron la consigna en la misma mañana, no sin antes volver a entrar en el despacho de su Señoría y decirle que si se había olvidado de mi, que la tardanza era mucha.
    Ya no pasan esas cosas, las de ahora son peores y no puedes hacer nada.

    Saludos y te he de preparar lo que tenemos pendiente.

  10. #11

    tonigs

    Pues tengo que decir que si que me ha pasado y en dos ocasiones Aunque yo estaba en el lado del ejecutado por lo que virle 2 operaciones en las quales una le saqué un 50% y a la otra un 40%. Aunque tengo que decir que lo hice no más de un mes más tarde de acabar la subasta para no perjudicar a nadie demasiado.

    Saludos y a seguir trabajando duro!!!

  11. #12

    Tristán el subastero

    en respuesta a tonigs
    Ver mensaje de tonigs

    Jejeje, la estrategia de trabajar al otro lado de las líneas enemigas siempre es una buena estrategia.

  12. #13

    tomasillo88

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Y aunque no te devuelvan los dineros... Todos los años recibo unas 10 diligencias de embargo de créditos a favor de la AEAT por deudas de ejecutados.

    Todo ello lo sacan del 347.

    La contestación siempre es la misma,
    "No es posible dar cumplimiento a la orden de embargo ya que no se mantiene ni ha mantenido relación comercial con el obligado al pago" y explico que la única operación realizada con el deudor es la adjudicación de su piso.

    Quieren que sea el cobrador del frac, y como no atiendas el requerimiento tienen sanción para ti.

  13. #14

    mfmelo

    en respuesta a tomasillo88
    Ver mensaje de tomasillo88

    Si, si no me devuelven y hago la relación de compras en el 347, empiezan a enviar requerimientos de retención, con mucha exigencia, imponiendo "su ley" y has de contestar en tiempo y forma sino quieres verte afectado por sanciones y mierdas para ellos.
    A veces no hago caso al primer requerimiento, pero al segundo ya les contesto.
    Somos trabajadores de las administraciones y no al revés.
    Hace +- 4 años, ya no me acuerdo la causa, me llaman acreedores y clientes míos e inquilinos diciéndome que les había llegado una de estas comunicaciones e instándoles a que me retuvieran toda cantidad por un importe de unos 30.000 €. Yo no tenía constancia de deberles nada de nada y al final así resultó ser, pero tuve retenidas las cantidades al menos 1 mes. Iba a la central de AEAT y me decían que ellos no eran, eran los de la delegación xxx, iba a esos y tampoco, al final di con los "interventores" que aún no se habían comunicado conmigo.
    La imagen que estaba dando ante mis clientes, acreedores e inquilinos era, para mi, de vergüenza. ¿Quién limpia después que todo fue un error?.
    Desear que no te pase nunca, ¡¡malditos roedores de papel y dinero ajeno!!.

    Saludos.

  14. #15

    tomasillo88

    en respuesta a tonigs
    Ver mensaje de tonigs

    Para no perjudicar a nadie lo suyo es plantear la estrategia dentro de la subasta, todo lo que viene después se llama ser un guarro, por lo menos reconoces que los virlaste e hiciste el negocio tú a costa de otro.

    Es totalmente válido, no lo niego.

    No puedo con esa gente que se dedica a hacer la bicicleta, si me ocurriera a mí, al espabilado de turno se lo iba a complicar todo un poco (hay mecanismos para joder a los listos).

  15. #16

    tonigs

    en respuesta a tomasillo88
    Ver mensaje de tomasillo88

    Siento decirte que en uno de los casos ya tenía todo hablado con la parte ejecutada antes de la subasta pero no sabía si mejorar postura o hacer compra venta. La otra digamos que fue muy complicado dar con los deudores y el adjudicatario fue un banco. De todas formas tener un mes un depósito retenido no veo que sea una guarrada para nada. Al final le di algo a ganar al ejecutado que para mí es el MÁS perjudicado y MÁS débil en el procedimiento. Te seré franco, también virle otra adjudicación a un colega después de un año y pico por querer desahuciar a una anciana de 80 y pico años. Yo duermo muy tranquilo mejorándoles la vida a los ejecutados y evidentemente ganando dinero de ello. Lo siento por los demás pero es lo que hay.

  16. #17

    tonigs

    en respuesta a tomasillo88
    Ver mensaje de tomasillo88

    Qué derecho tiene el otro en una adjudicación provisional? No me jodas... que suelte la mosca a los ejecutados como yo he hecho y no pocos miles (en el último lustro han sido más de 150k...)

  17. #18

    tomasillo88

    en respuesta a tonigs
    Ver mensaje de tonigs

    esa es la actuación de los débiles que saben que en la subasta se comen un rosco.

    las mejoras de postura se hacen dentro de la subasta, lo que va fuera es ser un espabilado, por una sencilla razón, dentro de la subasta todos tenemos opción a superar la puja máxima, fuera de ella solo tiene opción el tercero, ASÍ DE SIMPLE.

    solucionarle la vida al ejecutado es quedarte su piso a cambio de darle un dinero en B? seguramente estés perjudicandolo, porque tú ya vas con la idea antes de la subasta de dejarlo en 50 para luego quedartelo por 50,01 y darle 10 en B al ejecutado, cuando tu límite es superior a 60,01 sino no mejorarías postura, por lo que no estás ofreciendo todo lo que podrías ofrecer, por lo tanto LO ESTÁS PERJUDICANDO.

  18. #19

    Tristán el subastero

    No os peleéis. Tomasillo, yo soy el primero que siempre ha estado súper en contra de los subasteros que iban por detrás para que el deudor les presentara como mejor postor: https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/601489-mejora-postura-que-mal-rollo

    Pero ahora, con las subastas electrónicas todo ese "código de buena conducta" ha quedado en el pasado. Antes todos los subasteros nos conocíamos y había que ser muy perro para andar con esas golfadas. Pero ahora no hay amistades ni camarillas. Ahora en cada subasta hay quince o veinte postores que no solo no se conocen unos a otros sino que ni siquiera saben quienes son los que están pujando al otro lado. Esto ha roto los diques y honestamente creo que nuestros códigos de caballería han quedado obsoletos.

    Aunque ni que decir tiene que yo sigo actuando siempre de frente como siempre.

    Pero ya no me parece mal quienes contactan con el deudor.

  19. #20

    Inversius

    las subastas tendría que designar al adjudicatario en el mismo momento que termina la puja de manera automática, de otra forma, fomenta las corruptelas, en especial con administradores concursales.
    Tengo un caso, en el que el LAJ ha intentado notificar por lo menos 20 veces, al deudor o su familia, y que incluso en la notificación indica que se acerque al juzgado para explicarle como salvar su activo, que todavía está a tiempo jugando 3 años sin dar el decreto de aprobación de remate, de momento callado, pero como paguen y una vez me devuelva la fianza, presentaré una queja al CGPJ y al secretario de gobierno, un laj no puede ser parte de un deudor perjudicando a acreedor y adjudicatario.

    Hoy por hoy, calculo que solo el 10-20 % de adjudicaciones son por puja máxima, el resto es guarreo por puerta de atrás y acreedor y millones de primos (entre los que yo me encuentro) financiando al estado a través de las fianzas, calculo mas de 8.000 millones en Santander en la cuenta de AEAT.
    Todos con la esperanza y rezando que no te levanten la subasta, mientras meses y meses tu dinero está retenido.

    Por cierto, Alicante es terreno abonado para levantar miles de subastas de los últimos 4 años que no tenían decreto de aprobación de remate, al estar congeladas las hipotecas y estás con la sentencia europea acaban de ser reactivadas.

    Recordemos que en 2017 ALICANTE suspendió TODAS la tramitaciones hasta en tanto se resolviera las consecuencias jurídicas de las cláusulas de vencimiento anticipado por la nulidad planteada en Sentencia del TJUE de 26.01.17.
    Que con fecha 26 de marzo de 2019 el TJUE (Gran Sala) ha dictado Sentencia, cuyo fallo copiamos textual de http://curia.europa.eu/juris/document/document.jsf?text=&docid=212227&pageIndex=0&doclang=ES&mode=req&dir=&occ=first&part=1&cid=6348891

    y todos los juzgados de ALICANTE han sacado del congelador a miles de adjudicatarios y reservistas, y ahora están todos expuestos a los depredadores por no tener el decreto de aprobación de remate todavía y realmente, va a ser una tocada de huevos del 15, haber tenido la fianza retenida 3 años para nada.

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  • Tristán el subastero

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