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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Siendo novato se pasa mucho miedo en las subastas

Si hay una actividad en la que los novatos deben andar con mucho ojo para que el sistema legal del país no les desplume en menos que canta un gallo, esa actividad es el negocio de las subastas. Y aún así los novatos siguen, erre que erre, llegando y actuando en las subastas como elefante en cacharrería.

Pero no pensemos que lo hacen sin conciencia del peligro ni si miedo del precio a pagar por su atrevimiento. La mayoría son plenamente conscientes de que están en un campo de minas, pero no se pueden contener porque la avaricia, tan humana, les empuja hacia el panal de rica miel. La avaricia es el motor que mueve la economía.

Pero... que terrible es ser un novato y tener miedo de todo.

Precisamente hace unos días me llegó el siguiente correo:

 

Hace un año compre por subasta judicial un terreno embargado, en todos los sitios ponía que no constaba de cargas incluso en el registro, ahora me acaba de llegar una notificación de hacienda que me dice que no soy el deudor pero que tengo que pagar una cantidad de 433.000 e....y la verdad que estoy acojonado, estoy sin trabajo y apenas tengo dinero....se trata de algún error, hay alguna solución? necesito su ayuda.

 

Entonces, intrigado por el asunto, le respondí lo siguiente:

 

Hola Federico. Esto puede ser interesante. Envíame la nota simple que viste antes de la subasta en la que no existía ninguna carga anterior y lo que acabas de recibir reclamándote la deuda de una carga. A ver si consigo verle el truco.

 

Reconozco que soy muy friki y que me interesan todas las rarezas que suceden en las subastas. Si efectivamente había habido un error del Registro de la Propiedad o de Hacienda al valorar la existencia de cargas anteriores podía ser un tema muy interesante para el blog. Y si el error había sido del adjudicatario, pues también daría para un buen post.

Y este ha sido el resultado...

 

 

Es decir, que el adjudicatario no había estudiado ninguna nota simple sino que simplemente se había limitado a creerse a pies juntillas lo que la AEAT afirmaba respecto a las cargas. A ver, Hacienda no suele equivocarse y cuando afirma que no hay cargas suele ser cierto. Pero yo nunca participaría en una subasta sin haber visto al menos una nota simple del Registro de la Propiedad.

Y ahora veamos esa carga anterior que le reclaman...

 

O sea, que la carga anterior que le estaban reclamando solo existía en las pesadillas del adjudicatario, pues lo que en realidad le estaba diciendo Hacienda era, simplemente, que lo que tuviera que pagarle a uno de sus proveedores se lo diera directamente a Hacienda porque le habían embargado (al proveedor) todos sus créditos.

¿Y por qué se había temido Federico que se tratara de otra cosa mucho peor?

Pues muy sencillo, porque en el fondo de su cabeza sabe perfectamente que ha estado paseando por un barrio cuyas reglas no conoce y aún no está muy seguro del resultado.

Y es que siendo novato se pasa mucho miedo.

Y tú, lector, ¿también has sido novato?

Cuéntanos tu novatada.

 

  1. #1

    Ripollrullanfernando

    Pues en como se meta un novato en una subasta de división de cosa común, ahí sí que va listo, menuda falta de criterio en muchos juzgados al tramitarlas

  2. #2

    Jotaerre

    Cuando un correo empieza con "he sido adjudicatario" en lugar de "me interesa esta subasta", ya tiemblo, y me pongo a preparar los ungüentos para la extremaunción...

  3. #4

    mfmelo

    Viniendo de la AEAT todo es susto, no hay trato, siempre susto.
    Las comunicaciones, al igual que a la mayoría, me las hacen a través del DEH y siempre es desagradable abrir y contestar a esos requerimientos, los señoritos de la AEAT deberían averiguar (no será por recursos en sus manos) cual es la relación que hemos mantenido con los deudores y lo más probable es que lo sepan y quieran tenerte temeroso y "cumplidor".

    Estas comunicaciones son muy habituales para los adjudicatarios.

    ¡¡Espabila Federico, espabila!!

    Saludos.

  4. #5

    Robertblog

    Para los que hemos gestionado sociedades, entre los años 2008-2012, está era la notificación habitual. que te mostraba el cadaver de tu vecino. Veías cómo múltiples colaboradores, algunos de los que ni sospechabas, estaban con problemas económicos realmente serios. En esos duros años, cada vez que me llegaba una notificación de Hacienda así, me recorría el cuerpo aquel sabor agridulce, de pobre "Paco" con lo trabajador que era, al menos no soy yo...

  5. #6

    Fernan2

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    Normal que cayeran muchos de los que ni sospechabas... fueron años donde mucha gente caía no por lo que hicieron ellos, sino por lo que hicieron sus clientes (que quebraban dejando impagos abultados) o sus bancos (que cortaban líneas de financiación a clientes solventes).

  6. #7

    Robertblog

    en respuesta a Fernan2
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    Fernan2 Tal cual, aunque sobre lo primero hay mucho por revisar. Demasiadas sociedades estaban, y siguen estando hoy en día, con un nivel de insolvencia, cuanto menos sorprendente. Cuanto empresas conozco, que me invitan a conocer sus estados financieros, más me sorprendo de cómo pueden sobrevivir así... Pocas cosas pasan, para lo que podría pasar. Cualquiera puede montar una SL, y realizar un estropicio a terceros. Respecto a lo segundo efectivamente, fue cruel el corte drástico de líquidez de la banca, yo lo sufrí. Si bien es verdad, que siendo cómo soy positivo por naturaleza, me sirvió de lección para reducir mi pool bancario, y aprender a ser más independiente, y autofinanciarme cada vez más con recursos propios. Un abrazo,

  7. #8

    Aitorbk

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    El problema es que la banca tiene tremendos privilegios legales porque se encargan de proporcionar crédito para el buen funcionamiento de la economía.
    Si no proporcionan crédito a la economía real, no son de utilidad pública.
    Por tanto, lo que hicieron en la crisis fue tremendo.. cortar el crédito a emoresas rentables porque habían dado crédito absurdo a gente sin capacidad de pago..

  8. #9

    Pepegafez

    en respuesta a Robertblog
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    En mi caso, que llevo dedicandome al inmobiliario/construccion/inversión desde 2003 ni te cuento. Y la mayoría de las veces nos llegan estas cartas cuando ya no tenemos relación ninguna con ese proveedor.

  9. #10

    mfmelo

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    Los bancos, decía un amigo mío empresario múltiple, te ofrecen paraguas cuando hace Sol y cuando empieza a llover te lo retiran, a mi en los años 90 me lo retiraron y sólo les debía unos 3 millones de €, además querían los cabrones que les pagara y .....al final se salieron con la suya.

    Pero la crisis que acaba de comenzar y de la que nadie parece haberse dado cuenta va hacer pequeñas a las anteriores.

    Saludos.

  10. #12

    Robertblog

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    Así mismo me paso a mí, para colmo fuerón mis primeras cartas de Hacienda en ese sentido,y yo andaba mosqueado;Porque aunque mi gestor me explicó claramente que no me afectaba,yo seguía pensando que eso podía suponer un seguimiento hacia mi sociedad, con tal de controlar al moroso, y de paso, me podía caer una inspección fiscal a mí. Afortunadamente nunca pasó.

  11. #13

    Robertblog

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    A usía siendo quien es, y con la catedra que sienta en este foro, no me atrevo a rebatirle nada. Pero cómo ahora no me oye, ese dicho del Paraguas lleva mas de 300 años en circulación, los hay incluso que se lo asignan a Adam Smith.
    En su caso (deuda 3 millones de euros), el dicho que mejor le va es el que se oyó tanto durante la quiebra de Lehman: "Si Usted le debe 50.000 € a un banco, Usted tiene un problema;Pero si le debe 3 milones de Euros, el problema lo tiene el banco" Usted se convierte de ipso facto, en un "too big to fail", y como diría Bart Simpson: "Mola!!!" :):)

  12. #14

    Robertblog

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    Sobre la crisis totalmente de acuerdo.
    Comenzando con la de los tipos de interés. La subida de tipos va a llegar, y la sociedad española no es consciente de que a diferencia de la anterior crisis, ahora no tiene hipóteca y coche. Ahora tiene hipóteca, coche, samsung, iphone, tarjeta, etc... lo único bueno es que muchos habrán amortizado parte de sus hipotecas, y su cuota francesa ya estará entrando en capital

  13. #16

    Pepegafez

    en respuesta a mfmelo
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    Sobre la crisis que comenta, no es la primera persona al que se lo leo. En qué se basa? Hay algún dato concreto que haya observado? es una sensación personal?
    Nosotros de momento no hemos notado ningún parón en nuestras inversiones (después de años ajustando precios de alquileres, este último año hemos comenzado a actualizar rentas) y tenemos prácticamente todo el patrimonio trabajando. No dudo que la situación económica no sea la mejor, pero después de un lustro (como mínimo) de esta situación, no veo el abismo. Todavía.

  14. #17

    mfmelo

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    El problema viene cuando la gente, en general, no hace aprecio al valor del dinero y se mete en deudas que no podrá pagar si suben los tipos al doble del valor actual, pues ahora está la cosa así, la gente está comprando como posesos y pagando los inmuebles a precios muy altos, al igual que ocurrió en la crisis 2008-2015 con el agravante de los gobiernos populistas y sus viernes sociales, esos miles de millones tendremos que pagarlos, ya que los debemos y cada día hay más jubilados y dependientes del dinero ajeno administrado por papa Estado.

    Es gracioso que digan los economistas que cada español sea pequeño o mayor debe una media de 45.000 €, pues yo no he pedido ningún préstamo, que lo pague el que lo pidió y lo gastó.

    Septiembre está a la vuelta de las vacaciones, es decir, mañana y las noticias de la crisis española empezarán a sonar, no soy agorero, soy profeta, no lo quería decir, pero me he visto obligado.

    Saludos.

  15. #18

    mfmelo

    en respuesta a Pepegafez
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    No por las ventas, ya que esta semana pasada vendí dos inmuebles, uno de ellos de los llamados "pufos" del año 2.006, del que no había tenido ninguna oferta en 13 años, me salva el que he cuatriplicado la inversión del año 2.006.
    Me baso en los indicios y experiencias pasadas, cuando llega gente que no tiene ni para comer y compra fincas a crédito, endeudandose ellos y sus familiares que les avalan, después vendrán los llantos, piquetes y manifestaciones porque los bancos tendrían que haber sido más responsables y no haberles concedido el crédito, ya que ellos eran "lelos" en la materia y los bancos son llevados por profesionales que deberían saber que no podrían pagar.

    Me baso en los "viernes sociales", al igual que paso con Zapatero I con su plan E: El Plan Español para el Estímulo de la Economía y el Empleo o, en su forma abreviada, Plan E —también conocido como Plan Zapatero— fue un conjunto de más de un centenar de medidas de política económica planteadas por el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero en noviembre de 2008 y desarrolladas a lo largo de la IX legislatura de la democracia. Este señor Zapatero tendría que haber sido enjuiciado y condenado por su temeridad y mal gobierno.
    Me baso en la subida de sueldos impuesta por el Estado a través del gobierno.
    Me baso en la bajada de las horas de trabajo.
    Me baso en la subida de los salarios de los funcionarios públicos, sin una previsión económica a medio plazo que avale tal medida. Los funcionarios son necesarios para los países, pero en un número razonable, cosa que en España es totalmente desproporcionado su número y su eficacia.
    Me baso en la sanidad universal y gratuita para toda la galaxia y parte del universo.
    Me baso en la salida del R.U. de la economía europea.
    Me baso en la subida del petróleo y no haber aprovechado estos años de bonanza para haber cambiado de modelo energético, quizás, es la única medida buena que ha tomado el señor de los "V.al S.", esa medida la tenía que haber tomado el PP, pero entonces don José María Aznar, no podía seguir asesorando a Endesa y cobrando sus 350.000 €/años.
    Me baso en los mercados competidores de España en lo turístico, ya ha vuelto la calma a la mayoría de ellos.
    Me baso en que los trabajadores, por muy preparados que estén no pueden pagar pisos a 150.000-600.000 € a 22-30 años
    Me baso en los jubilados en relación con la población activa, es insoportable para la economía actual seguir manteniendo a tanto viejo, dentro de los cuales estaré muy pronto, no iba a jubilarme, pero visto el despilfarro, me apunto a la fiesta con alegría, mis nietos pagaran o serán embargados.
    Me baso en los inmigrantes, a los que hay que dar ayudas y soporte vital de toda índole, los cuales aportan nada y necesitan mucho, pobres desgraciados, ellos y nosotros.
    Me baso en el cambio climático y en la España vacía. Aquí hay que tener mucho cuidado, ya que salen muchas fincas de esos territorios a subasta y los tasadores están, a su leal saber y entender, en otro mundo.

    Me baso en el vaso que está medio vacío y que otros ven medio lleno y soy optimista.

    Saludos

  16. #19

    Robertblog

    en respuesta a mfmelo
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    De hecho ya estan buscando sucesor a D Mario Draghi (nuestro heroe sin capa), que menudo brownie tiene el que llegue, porque subir los tipos los tiene que subir, y estimulos apenas tiene. Septiembre 2019 y la dureza no lo se, pero que viene que viene, chu chu, que viene que viene, chu chu :):):)

  17. #20

    Pepegafez

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Vale. Entiendo que me hablas de tendencias negativas que todos vemos, pero no de nada inmediato (salvo el Brexit). En las últimas ventas que hemos hecho, es cierto que la proporción de la financiación fue bastante alta (incluso a última hora renegociamos el precio a la baja para sacar adelante una venta que nos quedaba de una pequeña promoción donde era ya el último piso por vender).

    Sobre lo que expones, nada que objetar, muy de acuerdo en la mayoría de los temas. Nosotros, de hecho, hemos comenzado a salir de la inversión en vivienda y nos estamos centrando en locales principalmente (además de solares urbanos donde edificamos) pero cuando antes hacíamos búsqueda activa de vivienda para alquiler, llevamos como mínimo dos años intentando vender poco a poco lo que tenemos.

Autor del blog

  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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