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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Siendo novato se pasa mucho miedo en las subastas

Si hay una actividad en la que los novatos deben andar con mucho ojo para que el sistema legal del país no les desplume en menos que canta un gallo, esa actividad es el negocio de las subastas. Y aún así los novatos siguen, erre que erre, llegando y actuando en las subastas como elefante en cacharrería.

Pero no pensemos que lo hacen sin conciencia del peligro ni si miedo del precio a pagar por su atrevimiento. La mayoría son plenamente conscientes de que están en un campo de minas, pero no se pueden contener porque la avaricia, tan humana, les empuja hacia el panal de rica miel. La avaricia es el motor que mueve la economía.

Pero... que terrible es ser un novato y tener miedo de todo.

Precisamente hace unos días me llegó el siguiente correo:

 

Hace un año compre por subasta judicial un terreno embargado, en todos los sitios ponía que no constaba de cargas incluso en el registro, ahora me acaba de llegar una notificación de hacienda que me dice que no soy el deudor pero que tengo que pagar una cantidad de 433.000 e....y la verdad que estoy acojonado, estoy sin trabajo y apenas tengo dinero....se trata de algún error, hay alguna solución? necesito su ayuda.

 

Entonces, intrigado por el asunto, le respondí lo siguiente:

 

Hola Federico. Esto puede ser interesante. Envíame la nota simple que viste antes de la subasta en la que no existía ninguna carga anterior y lo que acabas de recibir reclamándote la deuda de una carga. A ver si consigo verle el truco.

 

Reconozco que soy muy friki y que me interesan todas las rarezas que suceden en las subastas. Si efectivamente había habido un error del Registro de la Propiedad o de Hacienda al valorar la existencia de cargas anteriores podía ser un tema muy interesante para el blog. Y si el error había sido del adjudicatario, pues también daría para un buen post.

Y este ha sido el resultado...

 

 

Es decir, que el adjudicatario no había estudiado ninguna nota simple sino que simplemente se había limitado a creerse a pies juntillas lo que la AEAT afirmaba respecto a las cargas. A ver, Hacienda no suele equivocarse y cuando afirma que no hay cargas suele ser cierto. Pero yo nunca participaría en una subasta sin haber visto al menos una nota simple del Registro de la Propiedad.

Y ahora veamos esa carga anterior que le reclaman...

 

O sea, que la carga anterior que le estaban reclamando solo existía en las pesadillas del adjudicatario, pues lo que en realidad le estaba diciendo Hacienda era, simplemente, que lo que tuviera que pagarle a uno de sus proveedores se lo diera directamente a Hacienda porque le habían embargado (al proveedor) todos sus créditos.

¿Y por qué se había temido Federico que se tratara de otra cosa mucho peor?

Pues muy sencillo, porque en el fondo de su cabeza sabe perfectamente que ha estado paseando por un barrio cuyas reglas no conoce y aún no está muy seguro del resultado.

Y es que siendo novato se pasa mucho miedo.

Y tú, lector, ¿también has sido novato?

Cuéntanos tu novatada.

 

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Comentarios
58
Página
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  1. #42

    mfmelo

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    Por ejemplo
    El reparador de robots urgente.
    El llenador de botellas de oxígeno urgente.
    El mecánico reparador de prótesis de titanio urgente.
    El servicio de carga rápida para transeuntes con prisas.
    El servicio de descarga rápida de cerebros, imagina que te coge en la calle lejos de tu hogar y tienes el disco duro lleno, pues tienes dos opciones o vas olvidando todo lo que vayas viviendo o tienes que ir borrando los recuerdos más viejos, como ocurre con los DD de las cámaras de seguridad.
    No se me ocurre ahora nada más, ahh si, el puticlub.

    Saludos.

  2. #43

    mfmelo

    en respuesta a Beticus
    Ver mensaje de Beticus

    Como dice un nieto mío con frecuencia: es broma.
    Yo, si fuera de otra forma lo diría, pise un garito de esos en el año 1.995 y fue por qué un distribuidor mío quería presentarme a unos señores que tenían mercancía de la que yo comercializaba en muy grandes cantidades y a unos precios increíbles y eso que yo no tenía competencia en las compras y por tanto en las ventas. Me llevó a un puticlub de los Remedios a eso de las 21/00 horas. Le pregunté a mi distribuidor que por qué a esas horas y tan oculto y me decía que era gente que venía de fuera y cuando iban a una ciudad se lo pasaban en grande. Pues entramos en el garito, nos presentamos, me sentaron en una mesita de esas bajas y empezamos a hablar de negocios. Por el dinero no había problemas y por las cantidades que podían venderme tampoco, fuese la cantidad que fuese. Yo no suelo beber nunca, pero aquel día bebí por la insistencia de los allí presentes, pero para emborracharme a mí y que pierda la conciencia de lo que hago hay que darme un barril de whiski. A las dos horas me levanté y dije que me iba, que ya me lo pensaría. Querían que pagara mis copas y las suyas, pero doy mi palabra que no llevaba una peseta encima y tuvieron que pagar ellos. En definitiva lo que querían los tipos era cometer una estafa de muchos millones de pesetas.
    La historia no acabó ahí con esta gente, siguieron con la intención y en días posteriores nos vimos en otros lugares de Sevilla. Al final les emití dos cheques de muchos millones de pesetas (90 y 45), depositados en el banco, pero con la condición que serían pagados a la recepción de la mercancía a través de aduanas. Intentaron cobrarlos al día siguiente. Al final tuve que buscarlos y me devolvieron los cheques, no sin antes llevarse algunos palos.

    Saludos.

  3. #44

    mfmelo

    en respuesta a Kukisyo
    Ver mensaje de Kukisyo

    El problema que tendrás es que la CCPP no sólo embargará el local, embargará todos los bienes que tengas, primero dinero en bancos, pensiones, etc, y lo más probable es que te quedes con el local, endeudado y teniendo que seguir pagando a la CCPP.

    Parezco el "abuelo cebolletas" del grupo.
    En la década de los 70-80 tenía un puesto de churros al lado de una plaza de abastos. Cuando llegué a Sevilla aquello era un bullir de gente comprando todos los días por las mañanas. Mi churrería estaba en el lugar por el que tenía que pasar la gente. Los negocios (llamados puestos) estaban siempre llenos de clientes y las ganancias eran generosas para los comerciantes. Abusaron mucho en el precio de sus mercancías, que si bien eran de calidad, los precios eran desorbitados. De los años 80 a los 90 la plaza estaba vacía de público y casi todos los puestos cerrados. Un hermano mío compró la concesión al ayuntamiento del 75% de los puestos, así como las cámaras de frio, sótanos, etc, creyendo que había hecho el negocio del siglo. Cuando me lo dijo, le aconsejé que no terminara el trato, que era una muy mala inversión; no me hizo caso y efectivamente fue un desastre y perdió todo lo invertido y algo más…

    Renovarse o morir y estamos en tiempos de cambios constantes y acelerados.

    Saludos.

  4. #45

    trag0m

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    ¿Pero en Sevilla y en Andalucia en general los puticlubs no están en crisis con el cambio de gobierno de la junta? Según leí muchos miembros de la junta iban a los puticlubs con los gastos pagados, obviamente con los impuesto de mfmelo y demás compatriotas.

    Bueno, que va, quizás los de ahora van más.

  5. #46

    CarlosMallorca

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Lo del cambio de uso de local a vivienda, las veces que lo he intentado en Mallorca, imposible. Hace poco me interesé en un inmueble, 3º piso sin ascensor que figura como almacén, pedí cita en urbanismo para ver si se podía cambiar el uso y me dicen que nanai, que por los porcentajes de ocupación del solar no se podía aumentar el número de viviendas ¿Un almacén en un 3º sin ascensor? Lo mismo con un inmueble que está en un barrio residencial, al final de una calle sin salida que no van ni los perros a mear, figura como local y el ayuntamiento me dice que por el porcentaje de viviendas que hay en el solar no se le puede cambiar la ocupación, y ahí lleva 10 años sin vender ni alquilar. Había pensado en comprarlo como empresa para que me den la cédula y el alta de servicios y alquilarlo como vivienda¿Cómo lo veis? ¿Alguna sugerencia para convertirlo en vivienda de forma legal?

  6. #47

    mfmelo

    en respuesta a trag0m
    Ver mensaje de trag0m

    No me junto con ese tipo de gente, son gente del Hampa, de los bajos fondos (sobre todo de las mujeres, pero hay de todo, hay mucho marica suelto en la política y judicatura).
    No defiendo a ninguno, sea del partido que sea, pero el PSOE es especial para gastar el dinero llamado público, ya que para ellos ese dinero no es de nadie y de tanto repetirlo al final se lo creyeron, al igual que se creyeron que estar de gobernantes en la Jungla de Andalucía era heredado, por eso se han enfadado tanto cuando, después de 36 años, han tenido que dejar el palacete, ya que el coche oficial y las prebendas no se pierden.
    Los de ahora, a los que yo voto, no les hacen falta los puticlub, ellos con la chacha o doncella se apañan, no gastan ni el dinero propio, ni el ajeno, para los actuales todo es privado.

    Saludos.

  7. #48

    mfmelo

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    Si está situado en una CCPP, el cambio de uso lo han de aprobar por mayoría absoluta, no se puede oponer ningún vecino, es como modificar parte del edificio.
    Si fuera el mío le habría cambiado el uso, por las buenas o por las malas, teniendo servicio de agua y electricidad, la distribución la hago yo.
    Tengo algún que otro trastero (de 40 m2) alquilado y usando como vivienda, yo se lo alquilé como trastero para meter chismes y el inquilino ha hecho lo que le ha dado la gana, el agua y la electricidad son de la CCPP, así lleva muchos años.

    Saludos.

  8. #49

    CarlosMallorca

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    Pero, aunque la comunidad apruebe el cambio de uso, en el registro seguirá como local y cuando lo vendas el comprador compra un local¿No?

  9. #50

    Tristán el subastero

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    Si la comunidad de propietarios y el ayuntamiento lo aprueban, entonces el cambio de uso se puede inscribir en el registro.

  10. #51

    Pecks

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    Exáctamente lo mismo me pasó hace unos meses con un inmueble. Estaba como local o trastero pero tenía los m2 de una pequeña vivienda. Le ví las posibilidades al cambio de uso y pasarlo a vivienda. Estudié todo bien y si salía todo como estaba planeado podía ser un buen negocio.......pero la charla con el concejal de urbanismo o el arquitecto municipal (ahora no recuerdo) me quitó todas las ilusiones de golpe: que si no cumple con el mínimo de superficie requerida, que si el porcentaje de edificabilidad estaba ya a tope, que si tal que si cual, etc.......

    Legalmente era imposible hacer el cambio en ese caso en concreto. Otra cosa sería hacer el cambio a vivienda de "aquella" forma, intentar conseguir los suministros de algún modo y vivir de las rentas del alquiler. Porque venderlo legalmente como vivienda imposible.

    Al final me olvidé del asunto. Aunque, a veces, todavía pienso que pudo haber sido una buena oportunidad perdida. Obtener periódicamente unas rentas en la sombra.....

  11. #52

    Pecks

    en respuesta a mfmelo
    Ver mensaje de mfmelo

    El "abuelo cebolletas" del grupo cuenta unas historias de puta madre. Super interesante todo.

    Un saludo.

  12. #53

    CarlosMallorca

    en respuesta a Pecks
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    También había pensado en comprar y alquilar como vivienda, el problema que para dar de alta los suministros tiene que ser empresa o persona física que ejerza su actividad profesional en el inmueble.

  13. #54

    mfmelo

    en respuesta a CarlosMallorca
    Ver mensaje de CarlosMallorca

    Vivo muy lejos, si viviera cerca, en una semana teníamos los suministros dados de alta.
    Cuando las administraciones públicas me ponen trabas y condiciones no sensatas, les hago trampas para conseguir el objetivo.
    Tengo vendidos locales y naves y los recibos siguen viniendo a mi nombre por que al que compro no le interesa el cambiarlos, ya que tendría que hacer modificaciones en las instalaciones, sacar contadores a la calle, dar de alta una actividad y por todo lo dicho me llegan los recibos, los bajo a mi nombre y se los hago llegar por CE para que los paguen.
    Hay mil maneras de dar de alta a los suministros: dar de alta una actividad y darla de baja al mes siguiente, pero siguiendo con dichos suministros: Hacer alquileres, a mi primo, abuela, etc y que vengan a nombre de ellos los recibos. Por mi zona tengo a un electricista que cuando necesito electricidad en cualquier propiedad de subasta, le doy las llaves, me dice cuanto es y en el plazo de unos 15 días tengo el suministro, además el tío es muy barato y se lo digo, se llama Javier y le digo que me cobra poco por todo lo que hace y a él le hace gracia. Tengo otro para las certificaciones energéticas, que también cobra poco y hago los mismo que con el electricista, a los dos días, para toda Andalucía, tengo los papelitos energéticos de mierda.
    El agua es algo más complicado, pero voy al ayuntamiento y doy de alta una actividad y como se ponen muy tontos, pues mentiras con ellos, a veces he puesto varios estractores de aire sólo para el día que va el inspector por que así lo exige la normativa, la cual es cambiante.

    Saludos

  14. #55

    Nitsuga2010

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Estos son los famosos embargos de clientes, que se hacen en función de la información obtenida por Hacienda del modelo 347. Como el 347 declara información a año vencido, es muchas veces un tiro a ciegas. En cualquier caso, el que recibe la notificación, si sigue trabajando con su proveedor moroso, está en una situación complicada, porque: o le miente a Hacienda y dice que no hay pagos pendientes, o le retiene el dinero a su proveedor para pagarle a Hacienda, con lo que el otro se mosquea. Un briconsejo: Hacienda a veces se queda con las contestaciones negativas, y si al año siguiente ve que realmente sí hemos trabajado con el proveedor moroso y en su día le dijimos que no, puede haber consecuencias feas (derivación de responsabilidades, etc...)

  15. #56

    Godima

    Buenas noches,
    No tengo experiencia en el tema de las subastas por lo que necesito que alguién me aclare la explicación que me da el banco que se ha adjudicado un inmueble en el 50% del valor de tasación (110.000e).
    En la oficina me dijeron que le cedían el remate al primero que pagase los 110.000e, por que sólo tenían una oferta de 90.000e., entonces yo les dije que se los pagaba, a lo que el otro postor dijo que igualaba mis 110.000e, y yo le dije al banco que pagaba 120.000e.
    Total que al final la explicación que me dan es que el banco le va a ceder el remate al otro postor en los 110.000e poque pujó primero, aunque fuese por una cantidad inferior a la de cesión, ya que no pueden ceder el remate en una cantidad sueperior por no haberselo comunicado previamente al juzgado.
    ¿Es correcta y legal la explicación que me dan?.-

  16. #57

    Tristán el subastero

    en respuesta a Godima
    Ver mensaje de Godima

    El banco puede cederle el remate a quien les salga de ahí y por el precio que quieran.

  17. #58

    Jomes

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Buenos días. ¿Y qué tratamiento fiscal tendría la operación? Imagino que el cedente no paga ningún tributo y que el cesionario se hace cargo del ITP....PERO, ¿la base imponible es el precio de adjudicación, el de cesión o el tratamiento es más complejo?

  18. #59

    Godima

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Gracias por la rápida respuesta, está claro que me están engañando en la entidad.
    Una duda que queda es si el banco cede el remate por un mayor importe que el de adjudicación, esa mayor cuantía tiene que destinarla a minorar la deuda pendiente del ejecutado o simplemente es beneficio para la entidad financiera.

  19. #60

    Pimpi

    en respuesta a Godima
    Ver mensaje de Godima

    Es beneficio para la entidad financiera. De todas formas si esa finca era tan fácil de vender el ejecutado podría haberla vendido sin esperar a la subasta y haberse sacado unos dineros. Nunca entiendo que no lo hagan.

Autor del blog
  • Tristán el subastero

    Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.

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