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Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Resultado del pim pam pum contra la banca: las hipotecas españolas son más caras que las de la zona Euro

 

Hace unas semanas nos desayunábamos con el resultado del último asalto contra la autonomía contractual: El IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, es un indicador que se utilizó en las hipotecas a tipo variable que se popularizó en torno a 2008. Del mismo modo que algunos préstamos usan el Euribor, otros apostaron por usar el IRPH. Sirve de referencia para calcular el interés de 1,3 millones de hipotecas.

El caso es que se comenzó a utilizar porque se pensó que sería menos volátil que el Euribor, aunque la experiencia ha demostrado que al final ha salido más caro. El caso es que, como todos los experimentos cuyos resultados no han sido beneficiosos para el cliente del banco, ahora está en entredicho y pronto habrá una sentencia el Tribunal de Justicia de la Unión Europea que seguramente lo tumbe y los bancos se vean obligados a devolver a sus clientes la diferencia.

Durante años nadie protestó porque la diferencia entre ambos índices no era muy grande, pero cuando el Euribor colapsó y se metió en terreno negativo, distanciándose del IRPH,  los deudores con hipotecas vinculadas a este índice de referencia se lanzaron en tromba a los tribunales para enmendar retrospectivamente el contrato que firmaron de manera voluntaria.

¿Habrían hecho lo mismo de haberse visto beneficiados por la evolución del IRPH? Obviamente no.

En cualquier caso no es nada nuevo que el cliente de banca recurra a los tribunales buscando la protección del populismo judicial imperante hoy en España. Especialmente populistas son ese grupito de "jueces para la mierdocracia" que son firmes partidarios de la aplicación "creativa" del Derecho, un subterfugio para no aplicar la Ley.

La demolición del sistema hipotecario comenzó cuando se pusieron en duda las hipotecas en divisa extranjera. Quien más quien menos todos hemos tenido que aguantar al cuñado o amigo listillos que nos explicaban con aires de suficiencia lo listos que eran endeudándose en Yenes o en Francos Suizos. 

Hasta que esas divisas dejaron de devaluarse frente al euro y comenzaron la remontada. Entonces "qué malos eran los bancos que les habían engañado".

Luego se atacó a las Cláusulas Suelo, anuladas por el Tribunal Supremo por no ser suficientemente legibles para los ciudadanos. Como si fuéramos gilipollas. Luego se atacó a la Cláusula de Vencimiento Anticipado, cuya existencia ha paralizado la ejecución de docenas de miles de hipotecas.

El argumento aceptado por los jueces, el de siempre, que las cláusulas contractuales de las escrituras de hipoteca no hay Dios que las entienda.

Y yo me pregunto, ¿alguien de los que se quejan por no entender las cláusulas de una hipoteca me puede asegurar que lee y entiende las condiciones contractuales que todos firmamos antes de utilizar los servicios de Facebook, Amazon, Google, Android, y otras apps que nos descargamos en el smartphone?

Aquí las condiciones de servicio de Facebook

Aquí las normas comunitarias que aceptamos al utilizar Facebook

Así que menos demagogia, chavales.

Posteriormente se puso en duda que fuera el cliente del banco quien tuviera que pagar los gastos de constitución de la hipoteca, es decir, el notario y el impuesto de transmisiones. En este caso, como el Tribunal Supremo estuvo titubeante, al final fue el actual gobierno quien publicó un Decreto Ley cambiando de un plumazo la tradición de los últimos 25 años.

En el fondo se trata de cambiar a mitad del partido las reglas del juego libremente pactadas por ambas partes para beneficiar a una de ellas a costa de la otra.

¿Os imagináis que dentro de una o dos décadas, si el Euribor continúa por los suelos, todos aquellos que han suscrito hoy una hipoteca a tipo fijo se cabrearan por los malos resultados de esa elección errónea y exigieran judicialmente la reconversión retrospectiva de su crédito hipotecario en uno a tipo variable? 

Cada vez hay más clientes que optan libremente por una hipoteca a tipo fijo para blindarse frente al riesgo de aumentos futuros en los tipos de interés. Pues bien, estoy convencido de que si esa elección les sale rana no tendrán reparos en argumentar que no fueron del todo conocedores de las implicaciones financieras de aquello que suscribieron y que, por lo tanto, el banco ha de resarcirles por los intereses que habrán pagado de más respecto al caso de que hubiesen contratado una hipoteca a tipo variable.

Sería alucinante y difícil de creer, ¿verdad?

Pues lo doy por hecho. Y que los jueces se pondrán de su parte también lo doy por hecho.

Y si de lo que se trata es de odiar a los bancos por tratarse de empresas que supuestamente se forran por algo tan "sencillo" como gestionar el dinero de terceros, ¿cuánto se tendría que odiar a otro tipo de empresas que sí que se están forrando de verdad, vendiendo software o intermediando, sin apenas estructuras y sin apenas crear puestos de trabajo en España, y además, lo peor, sin pagar impuestos?

Pues que yo sepa, mientras que a los bancos -que dan trabajo y pagan impuestos en España- se les odia, a Apple, Amazon, Google o Facebook se les considera súper guays, nadie las odia y todo el mundo babea con sus inmensos beneficios.

Y como resultado de este pim pam pum contra la banca, ahora nos encontramos -¿quién lo iba a decir?- con que las entidades de crédito españolas comercializan sus hipotecas un 43% más caras que las de la zona Euro.

 

 

El mercado hipotecario español parece muy regulado y estable, sobre todo ahora que ya hay un nuevo Reglamento Hipotecario que parece que fija unos nuevos criterios con vocación de permanentes. Pero que nadie se engañe, el anterior reglamento duró un montón de años durante los que se firmaron cientos de miles de hipotecas reguladas por él y al final eso no le ha dado ninguna garantía a las entidades de crédito. Cuando ha hecho falta los jueces han fallado que las cláusulas eran abusivas (a pesar de estar amparadas por la Ley vidente en su tiempo) y los bancos han sufrido que les cambiaran las reglas de juego sobre la marcha.

De modo que, en un mercado tan poco confiable, ¿a alguien le extraña que los bancos hayan aumentado el precio de sus productos?

A mi no me extraña nada, ¿y a vosotros?

 

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Comentarios
64
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  1. #1

    Cheminator

    Hola Tristán! Tú ahora mismo que recomiendas? Hipoteca fija o variable? Gracias

  2. #2

    Miguel A. Calzado

    en respuesta a Cheminator
    Ver mensaje de Cheminator

    Hola a todos. Cheminator yo acabo de suscribir una, sin ninguna duda, variable. Aunque depende de la persona, el caso, la cantidad, el plazo. Con normalidad, esto es, mucho dinero y a muchos años, variable. Y es que lo que te estás ahorrando por el diferencial hasta que la variable vuelva donde debe (si es que vuelve), seguramente compense el peor de los casos que seria que volvieramos a ver el euribor en el 5%. Dicho esto, el ejercicio IMPRESCINDIBLE antes de decantarse por una u otra, es COMPROBAR si podemos hacer frente a la letra que nos quedaria en este peor escenario. Espero que te sirva.

  3. #3

    Makova

    Estimado Tristan haces del problema de la Banca en España una reducción simplista.

    Seguro que en Europa no hay botines, pucholes, sargachos, a Ratos escondiendo balances, cobardes suicidados, incompetencia de un Banco Central, Tribunales Supremos que al dia siguiente anulan una sentencia por motivos economicos juzgando Magistrados que debieron abstenerse.

    Seguro que no hay una panda dedicada a vaciar los ahorros de nuestros "abuelitos", vendiendoles productos humo; seguro que no hay bancos que asaltan a su arbitrio cuentas de personas terceras para pagar lo que otros les deben.......................te podria poner casos "que ponen pelos de punta y levantan ampollas".

    Y seguro que en Europa hay Bancos conveetidos en centros comerciales, que venden de todo, que se conforman con añadir un margen"razonable".

    Y estate seguro de que el dinero que prestan los Bancos "no es todo origen de los ahorros depositados". ES FRUTO DE LA MULTIPLICACION "DE LOS PANES Y DE LOS PECES" debido a los encajes bancarios y sus coeficientes multiplicadores.

    El problema no es tan simple.

  4. #4

    Miguel A. Calzado

    Admirado Tristán, siento no estar de acuerdo con el ejemplo principal que utilizas para el tema de fondo que es la justicia el polulismo y como se está desarrollando esta con los bancos. Del tema de fondo.. uff hace falta muchos datos y trasladarnos a la época de las subprime y de la alegria concediendo créditos. Moralmente creo que tienen merecido si les convertimos en algo asi como una utility (empresas muy reguladas, asegurandoles los beneficios por lo indispensable de su función, pero también limitandoselos; como eléctricas, gasistas, energia en general, quizá ya también telecos, y, por que no, bancos? Para mi encajan en las caracteristicas de este tipo de empresas.)
    Pero el ejemplo que pones, el IRPH, no me sirve, pues la justicia no lo tumba por populismo, fastidiar mas a la banca, o rascar unos votos. Se anuló por que está más que en entredicho su transpariencia. Y es que es un indice que se formaba con la media de los préstamos que las entidades conceden (no se si en los 3 años anteriores, supongo. Por que si es con plazo a 3 años.. El despropósito seria tremendo, pues serian todos al consumo, y mucho más caros.) Los datos los aportaban las entidades juá! y podian (CREO) ponderarlos a su antojo.. De todos modos es más que evidente que si hubiera sido un indice, digamos, decente y eficiente; habria ido a la par mas o menos del Euribor, no? Más lento (como una media) pero muy parecido. Y el mero hecho de que no haya sido asi... Pues eso, que pim, pam, pum para la banca merecido.
    Respecto de los casos de claúsulas suelo etc hay mucha miga que rascar ahí. Cuando se suscribian la gente de a pie no vislumbrabamos que los intereses podian desaparecer, pero, y la banca? Es su oficio. Si añadian una claúsula suelo, por qué no una claúsula techo también? Abuso. Para mi, pim, pam, pum merecido.
    Mi pareja y yo, querido Tristán, hemos tenido que escribir de puño y letra (os acordais de los dictados en clase de EGB? idéntico) que rechazamos el posible beneficio que se pudiera derivar de que se llegase a un tipo resultante negativo. Ese papel ha llegado al notario y forma parte de las escrituras del prestamo hipotecario. Sabes la cantidad de claúsulas de las que no fuí previamente informado?? No puedo alquilar mi casa sin consentimiento de la entidad, HAY YA UN PRECIO PREFIJADO DE SUBASTA si el banco me ejecuta la hipoteca... Ahí interrumpí al secretario (que no notario) y sabes que me dijo? Que eso no es nada, que teniamos cara de buena gente y querriamos pagar la hipoteca.. Tocate, los ejecutados son malos. Y digo yo... Le podria hacer firmar yo a mi entidad, de puño y letra, que rechazan cobrarme dinero por mis depósitos pues ello seria igual de ilógico que lo anterior? Juá!. Pim, pam, pum merecido.
    Los contratos con la banca, amigos, no son contratos entre "las partes" como dice nuestro admiradísimo Tristán. Son eso, la letra pequeña que te imponen para poder acceder a productos y servicios.
    Cunado la comercial de una empresa está leyendote el contrato, del que esperan que solo asientas, y el cual queda grabado, probar a hacer algo asi como intentar colar el que la baja del servicio será igual de facil que la contratación, sin nada de eso de enviar carta a tal dirección con fotocopia de DNI etc etc, aver que os dicen. Saludos.

  5. #5

    Tristán el subastero

    en respuesta a Miguel A. Calzado
    Ver mensaje de Miguel A. Calzado

    Podemos discrepar, Miguel, pero no seas inexacto: Toda cláusula suelo iba siempre acompañada de un límite también para el techo. Lo contrario no hubiera sido abusivo, sino que hubiera sido sencillamente ilegal. Es decir, que eran cláusulas suelos pero también techo. Por supuesto que no puedes alquilar tu casa sin consentimiento, ¿es que no sabes que una garantía hipotecaria no vale lo mismo si está alquilada? ¿No te das cuenta de que si pones una propiedad como garantía, quien te presta el dinero tiene derecho a exigirte que no le quites valor a esa garantía? Por otro lado te quejas de haber tenido que escribir de tu puño y letra que entiendes los términos de tu contrato de préstamo, pero eso no es más que a lo que les han obligado a los bancos todos las nenazas quejicas que luego han manifestado que les hicieron firmar un contrato cuyas cláusulas no entendían. Incluso hubo un carota que manifestó que como era ciego no pudo leer el contrato. Es decir, que por ser ciego tiene derecho a no cumplir los compromisos adquiridos por la vía de poner su minusvalía como escudo. Ahora todos haciéndose los tontos y los analfabetos. Pero tranquilo, Miguel, que ya verás lo bien que nos va a todos dentro de cinco o diez años cuando los créditos nos los den Facebook, Amazon o Google desde Irlanda con cláusulas en inglés y en moneda virtual. Vamos a echar unas risas estupendas.

  6. #6

    W. Petersen

    Lamento discrepar Tristán.

    Desconozco como funciona el TSJUE - Tribunal Superior de Justícia de la Unión Europea, porque no es un tribunal superior al Tribunal Supremo de cada uno de los estados miembros, cada estado es soberano, sin embargo hay algunas cosas en las que el TSJUE, si tiene potestad, y parece que una de ellas son la competencia y la defensa de los consumidores.

    De hecho en los temas bancarios (consumidores) no solo han juzgado y sentenciado los procedimientos y derechos de los usuarios del servicio, sino que han entrado de lleno en el fondo de las cuestiones, fallando en muchos puntos en favor de los consumidores.

    Bien, visto así, desconozco que nivel de presión puede hacer la asociación Jueces para la Democracia, mas bien poca, por más asociaciones homologables que existan en la U.E.

    Me cuesta mucho creer, que en el TSJUE exista un sentimiento anti bancario, es más ya lo dudo del Tribunal Supremo en España ....me inclino mas porque la observación de la legislación Europea comparable no beneficiaba precisamente a las formas y políticas de la banca española.

    Tristan, si me permites una recomendación, y te pido disculpas porque no me has pedido consejo alguno, dale un vistazo al blog de Consumerista, al menos a mí me ha cambiado alguna de las percepciones que tenía previamente, ya son muchas las ocasiones en las que detalla el porque ocurre una cosa y no la otra, insertando en el post de blog la base jurídica de ello.

  7. #7

    Tristán el subastero

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Yo a ti te acepto hasta los capones, Petersen. Sí, hay mucha gente muy contenta con el pim pam pum. Veremos si con las grandes tecnológicas nos va mejor. Yo no me meto en si la legislación española era o no homologable con las legislaciones europeas. Lo que digo es que las prácticas de los bancos españoles se ceñían punto por punto con la legislación española, tal como lo continúan haciendo ahora con el nuevo reglamento Hipotecario. Lo que no va a impedir que en unos años se les vuelva a tildar de abusivos si al consumidor le va mal en sus nada inteligentes elecciones de consumo.

  8. #9

    Miguel A. Calzado

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Desconocia que en el respecto de las claúsulas suelo se ponian también techo. De cuanto ese techo?. Rectifico en ese respecto. Yo no he escrito que entiendo lo que pone en las escrituras, si no solamente, como he dicho, lo referente a los intereses que me pudieran (yo mismo admito, ridiculamente) beneficiar. Respecto de las FAANG soy de los que mas difaman entre mis circulos cercanos estos comportamientos. He escrito y opinado y reopinado con amigos que como ven posible que NETFLIX de la que todo el mundo ya habla, haya pagado en España menos impuestos CUANTITATIVOS (quien me lo iba a decir) que un Español medio. 3.800€ aprox. Y luego algunos diciendo que es que USA normal que esté harta de las Tramp as Chinas. Pero no hay que irse tan lejos, aqui se denosta lo nuestro, es deporte nacional, y quien conoce que Ikea (es que los nórdicos esos si que tienen civismo! -Ironizo-) tiene multas de esas gordas con hacienda?.
    El que no esté de acuerdo contigo en una parte Tristán no me convierte en admirador de las FAANG. Pues todo lo contrario.
    No creo que la culpa de la existencia de paraisos fiscales la tenga el populismo, la izquierda o los consumidores.

  9. #10

    Miguel A. Calzado

    en respuesta a Miguel A. Calzado
    Ver mensaje de Miguel A. Calzado

    Por otro lado, fuí el primero en buscar por internet el motivo ese del motivo por el que tengo que pedir permiso para alquilar mi casa. Pero algo tan sensible no se puede detallar mejor? No se puede informar de esto antes de la firma de la hipoteca? Y de lo del valor de subasta?? No merece una explicación previa?? No se puede tratar a la ciudadania como tontos y hacerles luego firmar el Vademecun de turno.

  10. #11

    W. Petersen

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    En lo indicas de suelo y techo Tristán, no es exacto, hubo bancos y alguna caja, que solo tenían suelo, de hecho el Banco Popular utilizaba la "acotación mínima", es decir suelo y no techo. No era la única entidad.

    Luego bancos como Banesto, Santander, Caja Madrid (no lo que forma ahora Bankia, la antigua Caja Madrid), no pusieron suelo, algo indica de la duda sobre su aplicación.

    Otros bancos si, tenian techo y al 15, 16 y hasta el 18%... es decir en el triple del precio máximo alcanzado desde la entrada de la moneda única, que evidentemente carece de valor real por su improbable aplicación, y eso indican unas cuantas sentencias.

  11. #12

    W. Petersen

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Ahi si estamos de acuerdo, los textos estaban redactados de acuerdo a la legislación española del momento...excepto tal vez los del "fraude de ley" que ténicamente ni lo es, ni se le parece, es por llamarlo de algún modo .. de poner el 15% (o mas) como techo ....cuando el tipo máximo euribor fue a mediado 2008 al 5,3-5.4%

    Bueno lo de las tecnológicas ... será digno de ver.... todo Cristo acepta los términos y usos, sin leer nada .... lo de la banca se queda en juego de niños !!!! ...al tiempo ...

  12. #13

    Ripollrullanfernando

    Tristan, alabo tu capacidad de sintesis y el análisis objetivo del problema abordado en tu comentario, el cual asimismo comparto. Denoto un movimiento reactivo -no exento de cierta calidad técnica y escrupuloso respeto, todo hay que decirlo- a tan acertada -en mi opinión- exposición, pero lo cierto es que hoy en día vivimos en una realidad virtual donde las cosas ya no son lo que son sino lo que cierto aparato propagandístico dice lo que tienen que ser, obviando el sentido común y el propio Derecho Natural,o mejor dicho dándole las vueltas necesarias para que parezca -por medio del uso correcto y cortés del lenguaje- que ello (sentido común y Derecho Natural) no se ha obviado. De hecho, hay gentes de buen corazón que quedan atrapados por dicha perversa estrategia manipuladora, y creo que de ahí deriva dicho movimiento reactivo. Intuyo que somos contemporáneos (yo soy de 1967), y en esa época, en la que no niego que existieran otros aparatos propagandísticos con intereses propios, lo cierto es que el sentido común era respetado, y quienes pudimos beber de dichas enseñanzas las cuales forjaron nuestra manera de ser, y muy probablemente por ello -respeto al sentido común, a lo que los catalanes denominan "el seny"-, tenemos la capacidad de efectuar análisis objetivos como el que al inicio te he alabado. Un saludo y que el sentido común regrese pronto a impregnar nuestras vidas y nuestros actos, para saber discernir lo bueno de lo malo y no ser víctimas de una realidad virtual que por desgracia ha sido interesadamente inoculada en nuestras vidas.

  13. #14

    Cheminator

    en respuesta a Miguel A. Calzado
    Ver mensaje de Miguel A. Calzado

    Gracias Miguel.
    Yo opino lo mismo. Además mi situación sería comprar y dentro de seis años vender otra propiedad que podría vender y finiquitar está hipoteca. Creo que en seis años no subirá el euribor a lo que nos ofrecen en las hipotecas fijas...no crees?

  14. #15

    Cheminator

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Hola Tristán. Tengo una duda y no sé si tendría que buscar un hilo donde se hable de ello para preguntar. Pero bueno te pregunto por aquí a ver si eres tan amable de contestarme.
    Voy a pujar por un piso en el cual los demandados se que no van a buscar a tercero ni ellos se van a personar para recuperar la casa. Yo vivo en Mallorca y se fueron hace años huyendo de la isla por todos los puros que habían dejado
    Mi pregunta es si ves necesario que puje por el 70% o crees que con que pujara por un 55% podría llevármela.
    El piso vale bastante más que El valor de subasta y no sé si pujo menos del 70% el banco pujara para quedarselo. Se dan casos así? Me refiero que el banco vea que se el remate de la subasta haya sido bajo con respecto a el valor real de una vivienda y ellos se la intenten quedar.
    Gracias.

  15. #16

    No Me Lo Creo

    Pim Pam pum? Nenazas y lloronas? Que pasa Tristan trabajas en la banca? Creo que realmente eres un oráculo de la sabiduría. Y ya que sabes tanto, lo que contesto va a ser muy cortito.
    Pim pam pum la banca a juicio y a devolver lo que han robado.

  16. #17

    Miguel A. Calzado

    en respuesta a Cheminator
    Ver mensaje de Cheminator

    Al 99,9% de probabilidad, que a un horizonte de 6 años, ni de palo saldrá mejor una fija sobre una variable.
    Otra cosa es para mi, a un horizonte de 30 años. En 3 decadas pasa de todo, asimilaré estar peor que uno que se decante hoy por una fija. No pediré a nadie responsabilidades de mi meditada decisión, y aún cuando subrogue (tengo derecho) a una fija (o supla este perjuicio con otros instrumentos financieros que no es el caso hablar de ellos ahora), reconoceré que tendrá que ser a un diferencial peor que el que se decante hoy por la fija. Tanto peor como el de ellos lo estará siendo ahora (en torno a 100 puntos básicos, que parece poco, pero animo a la gente a que compruebe, en un capital tipo de 200 mil euros y horizonte digamos 25 años, cuanto supone de interedes.) Saludos y un placer si te sirve esto.

  17. #18

    Miguel A. Calzado

    en respuesta a Miguel A. Calzado
    Ver mensaje de Miguel A. Calzado

    No me lo creo, A poco que se lea a nuestro maestro bloguero, te das cuenta que Tristán no es nada sospechoso de tirar por la banca. Les ha puesto merecidamente de tontos, pésimos gestores de capital y aún peor de lo que él es maestro, de pisos adquiridos a un ejecutado. Otra cosa es que cada 100 ó 1000 blogs se pueda equivocar (que no digo que sea hoy el caso), máxime si por colateralidad (y es que su oficio toca muchos ámbitos como este), tiene las webs, cosa a agradecer, de hablar de otro asunto. Y nosotros la suerte de cambiar impresiones, opiniones, debatir y quien sabe si aprender algo a poco que se quiera. Que para ser un pais con una democracia en entredicho ni tan mal.

  18. #19

    Tristán el subastero

    en respuesta a Cheminator
    Ver mensaje de Cheminator

    Generalmente el banco solo puja hasta donde su deuda le lleve. Digo que lo hacen generalmente, pero hay excepciones. Ahora bien, eso no significa que el resto de postores vayan a permitir que te lleves ese piso por una miseria.

  19. #20

    Tristán el subastero

    en respuesta a No Me Lo Creo
    Ver mensaje de No Me Lo Creo

    Lo que pienso de los bancos lo dejé escrito en los dos primeros puntos de este post de 2017: https://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/3539819-que-diablos-pasa-clausulas-vencimiento-anticipado

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  • Tristán el subastero

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