Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

14 respuestas
Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.
Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.
#1

Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

Buenas tardes a todos.
 Tengo una duda que plantear por si alguien se ha visto en la misma situación (que es algo rara o infrecuente por otra parte). Me he leído todo lo que he encontrado sobre exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual pero este caso particular no lo he encontrado. Lo expongo...
Mi vivienda habitual ha sido y sigue siendo de momento una vivienda en una finca rústica no urbanizable..., de suficiente extensión en hectáreas como para no haber tenido ningún tipo de problema en todos los años (que son muuuchos) que llevo viviendo en ella. Es la dirección que figura en mi DNI y es la dirección que figura en mi certificado de empadronamiento. Pero... ( y aquí viene la cuestión ), dicha dirección que figura en esos documentos es una dirección digamos difusa ,poco clara: Carretera de Villatripas (ficticio por supuesto y un homenaje de paso al difunto Javier Krahe), nº 003. Al ser una finca rústica y no haber calle ni número pues con eso apañan en el ayuntamiento de Villatripas y con eso apaña el ministerio del interior cuando me expide mi DNI. Sigo...
Tengo intención de vender esta finca que es mi residencia habitual, y la plusvalía puede ser importante, sobre todo porque el precio de valoración del terreno rústico no es el mismo que el del terreno urbano, y tengo intención de destinar ese dinero a adquirir una nueva vivienda habitual, en este caso una finca urbana.
En escrituras NO figura que esa finca que pienso vender tiene dirección carretera de Villatripas nº 003, figura lo normal..., polígono 27, parcela 13 y su correspondiente referencia catastral... Si vendo...¿cómo le demuestro a Hacienda que mi vivienda habitual ha sido ESA que figura en escritura con tal referencia catastral y así beneficiarme de la exención por reinversión? Porque en mi DNI y en mi certificado de empadronamiento figura Carretera de Villatripas nº 003.
Si la finca a vender fuese urbana pues doy por hecho que la dirección del DNi, la del certificado de empadronamiento y la de escrituras corresponden al 100%, pero en este caso no es así.
¿Qué debería hacer? ¿pedir al ayuntamiento un certificado de empadronamiento donde figure mi dirección con nº de polígono, parcela y referencia catastral? ¿Consultarlo a hacienda...?
No quiero arriesgarme a que después de la venta me encuentre con la obligación de declarar al 100% una plusvalía porque haya algún problema en que acepten en hacienda que lo que he vendido sí era de hecho mi vivienda habitual.
Reconozco que es un caso cuando menos singular, por ello desde ya muchas gracias por adelantado a cualquiera que pueda arrojarme un poco de luz en este asunto.
Un saludo a todos.
#2

Re: Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

Entiendo que la casa no está regularizada de ninguna manera, ni siquiera está hecha la declaración de obra, ¿o si?. Eso será lo primero que tienes que arreglar antes de vender. Muchos problemas futuros te veo, no solo respecto a la plusvalía de renta.
Desde luego, de primeras no te van a aceptar la venta total de una parcela rústica con varias hectáreas como si fuera tu vivienda habitual.
#3

Re: Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

Muchas gracias por la respuesta.
 No, no hay declaración de obra ni nada parecido. Era una antigua construcción que ya existía en la finca propiedad de mis padres, hace muchos años le hice una reforma integral para adecuarla a mis necesidades como vivienda habitual y desde entonces así está. Existe escritura por supuesto y pasada por registro, pero claro, sólo de lo que es la finca rústica. Al ser una extensión grande nunca nadie ha puesto ni el menor problema porque allí existiese una edificación y que ésta fuese una vivienda, de hecho en su momento el ayuntamiento aceptó sin más problemas el que yo me empadronase allí. Aquí en Andalucía hay fincas grandes o medianas (siempre hablamos de hectáreas) y muchas de ellas tienen viviendas, llamémosles "alegales", o al menos en un limbo jurídico. La he heredado al 100% hace poco y tengo intención de venderla para comprar otra vivienda, esta vez sí, en suelo urbano.
Por lo que te leo no ves muy posible que Hacienda considere que una finca rústica haya sido mi vivienda habitual aunque presente un certificado de empadronamiento del ayuntamiento que afirme que ésa sí ha sido mi vivienda. ¿es así?.
Gracias de antemano.
#4

Re: Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

Si aportas suficientes pruebas supongo que si, que admitirán que era tu vivienda habitual, aunque no lo sé a ciencia cierta. El problema mayor va a estar en la demostración del coste de adquisición de la misma, si no figura la construcción por ningún lado ni su valor, a ver cómo calculas el incremento de patrimonio que se va a producir. A los efectos legales solo adquiriste un terreno, y ahora transmites un terreno con una casa.
Yo me pondría en manos de una asesoría o de alguien con conocimiento que supiera bien lo que hay que hacer, y al menos regularizar lo que se pueda antes de vender.
#5

Re: Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

Por favor leopold o cualquier otro forero que entienda del asunto...
Si esta venta de la finca rústica la hago a plazos...
¿declararía plusvalía total prorrateada en cada uno de los ejercicios fiscales en los cuales me estén pagando la finca rústica a plazos?
He leído que si tengo una plusvalía total de..., pongamos para hacer cuenta redonda 100.000 euros, y acuerdo con el comprador que los pagos van a ser en pongamos 10 años... ¿declararía una plusvalía de 10.000 euros anuales en cada uno de los diez IRPFs hasta completar el pago de la finca?
Se me ha ocurrido como posibilidad puesto que no necesito tener ese dinero de la venta para comprar la nueva vivienda y de ese manera HAcienda no me daría un sablazo grande en un solo ejercicio fiscal por la totalidad de la plusvalía y no necesitaría recurrir a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Gracias de nuevo a quien pueda aportarme algo en este asunto.
#6

Re: Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

respecto a si una construcción en un terreno rústico se puede considerar vivienda habitual para el IRPF, y por tanto aplicar la deducción por vivienda o la exención por reinversión, la Dirección General de Tributos lo admitió en una consulta vinculante para el caso contrario: irse a vivir a una vivienda en un terreno rústico, por tanto entiendo que aplica igualmente en tu caso:
https://petete.minhafp.gob.es/consultas/?num_consulta=V0863-08
 dentro del concepto de vivienda habitual regulado en el IRPF se incluye todo tipo de edificación, aún cuando ésta no cumpla con la normativa urbanística propia de la misma o se ubique en un suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad.En cuanto al concepto de edificación, debe señalarse que, al margen de los conceptos específicos establecidos a los exclusivos efectos de la aplicación de otras leyes, no existe un concepto de edificación a efectos del IRPF. El Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia define edificio como "Construcción fija, hecha con materiales resistentes, para habitación humana o para otros usos"; por lo que una vivienda prefabricada, cuyas características requieran necesariamente su ubicación de forma permanente en un determinado terreno podría considerarse incluida en dicho término.Ahora bien, para que la edificación pueda ser considerada como vivienda habitual ha de estar acondicionada o susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reunir los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del Impuesto. 

Respecto al cobro a plazos, si entre la venta y el último cobro media más de 1 año, puede el contribuyente elegir si declara toda la ganancia patrimonial en el primer año, o a medida que se vayan produciendo los cobros en la parte proporcional que corresponda.
#7

Re: Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

Efectivamente, yo no veo el mayor problema en que la acepten como vivienda si aporta suficientes pruebas, lo que veo mal es qué parte del terreno se considera (no creo que lo admitan todo como parte de la vivienda habitual) y cómo se calcula el valor de adquisición de la construcción para calcular la ganancia.
#8

Re: Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

¿Cual es el domicilio habitual que declaras en tu IRPF? Es que esa puede ser la clave, ya que si hasta ahora figuraba como tu vivienda habitual en tu IRPF, y además estás empadronado,.... pues sí cabria lo de la exención. Pero si en tu IRPF figura otra vivienda, por mucho que estés empadronado, y la construcción "alegal" fuese aceptable como vivienda habitual, no va a colar.
#9

Re: Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

Muchas gracias a los tres por las respuestas. En mi dirección de IRPF figura mi dirección de cuando vivía en casa de mis padres ( y mira que hace años y años que salí de allí), aunque como digo, tanto mi DNI como mi certificado de empadronamiento son con mi dirección real en finca rústica. Nunca me pareció que pusiese llegar un momento en que pudiera ser tan relevante mi dirección de IRPF y nunca me tomé la molestia de cambiar dicha dirección.
En cuanto al valor de adquisición de la vivienda imagino que tomarían el que he declarado en el ISD que he liquidado ( me lo han confeccionado en la misma Agencia tributaria de Andalucía) y ellos son los que le han adjudicado un valor a integrar en todo el caudal hereditario. Pero claro..., es de la finca entera, y la vivienda al estar en un limbo legal veo que tiene difícil segregación del total a la hora de calcular el valor de la construcción solamente.
Muchas gracias Bacalo por el enlace a la consulta vinculante, creo que es lo que me puede dar más fuerza si tuviera que agarrarme a algo que ellos mismos ya han contemplado con anterioridad. No había sabido encontrarla.
Sobre lo de la residencia fiscal en el IRPF todavía me quedaría la posibilidad, no sé si colaría..., de cambiarla mañana mismo y el próximo IRPF del ejercicio 2019 presentarlo con la dirección de la finca rústica y posteriormente realizar la venta. Vamos, que por si acaso , mañana mismo lo cambio..., creo  recordar que con el certificado digital se puede hacer en 5 minutos.
Muchas gracias a los tres por las respuestas. Ya tengo al menos unos hilos de los que ir tirando gracias a vosotros.
Un saludo y lo dicho, gracias de nuevo.
#10

Re: Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

Lo de mantener la dirección antigua no juega a tu favor precisamente... Te tocará aportar una buena justificación.
La cantidad de gente que no se preocupa de esos temas como cambiar el domicilio fiscal es terrible. No sabemos que es obligatorio comunicarlo y es sancionable no hacerlo, luego pasan cosas como estas. Y es que es mas importante de lo que parece, para otros efectos (DNI, Ayuntamiento...) si lo has cambiado, pero respecto a Hacienda, si no te pueden encontrar mejor, eso es lo que piensa lamentablemente mucha gente.
#11

Re: Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

Gracias leopold... Acabo de cambiarlo hoy mismo. Espero que no sea peor el remedio que la enfermedad... No sé si será algo efectivo para el asunto esperar a presentar un primer IRPF con el nuevo domicilio o eso daría lo mismo, pero bueno, al menos el domicilio fiscal ya está cambiado.
Gracias por los aportes al asunto.
#12

Re: Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

Bueno, con eso, y quizás alguna que otra cosa, salvas la apariencia formal de la primera cosa, que sea o figure como "vivienda habitual" al momento de la venta.
La segunda cosa que buscarán, en caso de una revisión, es que esa vivienda hubiese consolidado su caracter de vivienda habitual al momento de la venta (residencia habitual continuada al menos por tres años).
Eso, como dicen en muchas consultas vinculantes y preguntas frecuentes, es una cuestión de hecho, y se acredita mediante cualquier prueba admitida en derecho, siendo el propio órgano competente de hacienda quien valorará si es suficiente o no.
Aun salvado ese segundo aspecto, aun te podrían pillar por un tercer criterio (éste ya muy traido por los pelos, pero que está escrito en la norma....), que hayas habitado de manera efectiva y con carácter permanente como mucho hasta 12 meses después de adquirirla.

Dedícate a juntar pruebas "admitidas en derecho" (documentales, testificales, periciales,...) que acrediten o demuestren que tú ya vivías allí "in illo tempore".
#13

Re: Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

Muchas gracias cachillipox, me ha quedado clarísimo cuáles son las teclas que tengo que ir tocando para conseguir dicha exención, gracias a todos los que me habéis aportado aspectos que desconocía de este tema.
Un saludo y muchas gracias de nuevo.
#14

Re: Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

Buenas tardes:

Es muy simple. 

Le pides al alcalde que certifique que esa es tu residencia habitual.

Si el Alcalde certifica, es el mejor notario que puedes encontrar. 

Si el Ayuntamiento te tiene registrado, en ese sitio, le pides que certifique tu empadronamiento y el tiempo que allí estás censado.

Saludos.
#15

Re: Exención por reinversión en vivienda habitual en finca rústica no urbana.

Buenos días a todos.
Acabo de recibir respuesta a una consulta vinculante que planteé a la dirección general de tributos sobre este tema en particular. La respuesta viene a ser casi calcada a la consulta vinculante que me enlazásteis en un mensaje anterior en este mismo hilo...
 Básicamente y resumiendo ...
Se considera vivienda habitual independientemente de la calificación urbanística e independientemente de la catalogación con la que figure en el Registro de la propiedad.
 Condiciones: que haya sido mi vivienda habitual al menos tres años de manera continuada y que cuando la vaya a transmitir sea mi vivienda habitual o lo haya sido en algún momento en los dos años anteriores a ese momento.
Total..., lo que ya me adelantasteis vosotros en este hilo hace un par de meses...
Muchas gracias a todos por la ayuda y un saludo