Notas Hipotecarias-EEUU

2 respuestas
Notas Hipotecarias-EEUU
2
seguidores
Notas Hipotecarias-EEUU
#1

Notas Hipotecarias-EEUU

Geoff007

Hola Amigos.

Unas de las industrias mas liquidas y fascinantes en la industria Inmobiliaria en USA es el negocio de las notas hipotecarias. El mercado secundario Hipotecario es una industria de 9 trillones de dolares (9 billones para los de habla hispana) y es caso 6 veces el PIB de Brasil. El negocio de las notas hipotecarias es una de 1,3 Trillones de dolares y de seller finance es de 200,000 millones. Lo interesante es que todos podemos participar en ella incluso con menos de 5000 dolares y el potencial de rendimiento es absurdamente grande. Hablo incluso de Yields de hasta un 400% en muchos casos. Hay minimo 117 maneras de como mejorar un papel hipotecario.

Como este es el primer post que escribo sobre esta industria Empezamos por lo mas basico.

Hay diferentes tipos de notas hipotecarias y las mas populares son:

1-Notas peforming: Estas son notas que estan al corriente de pagos. Muchas veces el dueno de la nota vende estas notas porque necesita liquides para hacer otros prestamos nuevos. Estas notas siempre tendran un descuento promedio del 12,7% al 18%.. En algunos casos puede ser hasta el 20%. Lo que aumenta el Yield del inversor que la compre.

2-Notas Non-Peforming: Estas son notas que no estan al corriente desde minimo 6 meses. Estas notas se venden a un descuento descomunal. Muchas veces hasta un 20 centavo de dollar. La realidad es que los bancos estan tan automatizado que no tienen la capacidad de hacer realmente modificaciones hipotecarias. Por eso prefieren venderlas. Los bancos en USA desde que originan un prestamo, lo venden inmediatamente en el mercado secundario y hacen el papel de "servicing" (cobradores mensuales) por el que cobran una comision del 8% por cada pago. Cuando usted compra estas notas, usted pasa hacer el banco y puede modificarla con el prestatario como a usted le de la gana. Puede subirle los intereses (que reducen la duracion del prestamo) puede bajarles los intereses (que aunmenta el tiempo del prestamo) puede vender parte de los futuros pagos y muchisimas cosas mas. Esta es unas de las actividades mas nobles que conozco (Y lucrativa).

3-Notas parciales: Muchos duenos de notas venden parte de la nota. Osea, los pagos a futuros. Si un prestamo le faltan 120 pagos para ser cerrado, el dueno de la nota puede por ejemplo vender 10 pagos o 20 pagos o 50 pagos a un descuento. Por lo que el inversor de la nota parciales puede comprar notas de por ejemplo 30,000 dolares por solo 2000 dolares.

4-Notas de secundarias: Esta es la mas lucrativa Y la mas peligrosa a la ves.

Estas son notas de segundas hipotecas. Osea, propiedades que aparte de la hipoteca original, los duenos se endeudaron y sacaron un segundo prestamo con la casa en garantias. Estas notas, cuando son non-peforming, se pueden conseguir hasta por 1000 dolares. Notas de 50,000 dolares se pueden comprar por 1000 dolares. Pero he aqui el truco!

a-Antes de comprar segunda hipotecas Non-peforming asegurese al 100% el valor real de las casas en esa area. Por ejemplo:

Si X propiedad de 3 habitaciones y 2 baños en x area se venden en 250,000 dolares nuevas Y la propiedad en cuestion tiene una primera hipoteca de 150,000 y una segunda hipoteca de 40,000 y deba supongamos que 5000 en impuestos atrasados, entonces esa es una buena segunda hipoteca non-peforming. Porque? porque al venderse la casa, hay suficiente equity para pagarle a la primera hipoteca, a usted como dueno de la segunda hipoteca y pagar los impuestos. PERO! cuando es lo contrario, Y la primera deuda es mayor que el valor de la casa, pues mantengase lejos de esa segunda hipoteca porque es probable que pierda su dinero.

b-Si usted compra una segunda hipoteca de 40,000 dolares por solo 1000 dolares, usted puede y debe contactar el dueno de la primera hipoteca y negociar con el los pasos a seguir. Muchas veces los duenos de primera hipotecas estan dispuestos a incluso venderle al dueno de la segunda hipoteca la nota (incluso hasta financiado) con tal de salirse de ese negocio.

c-Otra opcion es asesorar al prestatario a que se declare en bancarrota capitulo 13. Esta bancarrota hara que el prestatario pague sus deudas pero de forma mas comoda, pero obligatoria, por lo que tu segunda hipoteca automaticamente pasa a ser peforming y puedes revenderla y ganar un enorme yield.

4-Mechanical Liens:

Estas no son hipotecas, pero si son un instrumento muy muy lucrativo que pocas personas conocen. Los Mechanical liens son deudas que tienen las casas con los contratistas. Supongamos que x familia hizo una piscina de 10,000 dolares en la casa, pero por algun motivo no le pago 5000 dolares al contratista. El contratista pone un mechanical lien sobre la propiedad. Usualmente (al menos en Miami) la ciudad manda un inspector para verificar que no fue chapuzeria. Si el inspector da luz verde al lien, pues esa propiedad no se puede vender hasta que se salde ese lien sobre ella.

El problema es que el 99% de los contratistas no son financistas. Y cobrar ese Lien puede tomar tiempo. Asi que usted como inversor le puede ofrecer por ejemplo 500 a 1000 dolares al contratista por ese Lien. Si el acepta, el siguiente paso es mandar una carta al dueno de la propiedad explicandole el nuevo estatus del lien. Y decirle que esta dispuesto a negociar con el el valor del lien. Digamos que usted le diga que esta dispuesto en saldar ese Lien de 5000 por solo 3500. Si el acepta, pues usted se gana entre 2500 a 3000 dolares. Si no acepta, entonces recuerdele que esa propiedad jamas se podra vender si pagarle el full value ($5000) mas un premium del 5% de interes anual (Realmente no existe ningun premium obligatorio, pero usted como dueno del lien tiene todo el derecho de hacer esa carga legalmente).

5-Seller Finance: Esta es mi especialidad. Seller finance es cuando el vendedor vende la propiedad pero sin un banco, simplemente hace el papel del banco directamente. Usted es dueno de una propiedad y una persona quiere comprarla pero no llena los absurdos requisitos nuevos de la FED, usted le pide un inicial negociable (digamos que un 5% o un 10%) y acuerdan los intereses fijos a x tiempo acordado. Aqui esto es una industria enorme, tan enorme que hablo de 250,000 millones de dolares solo en este 2016. Y sigue creciendo gracias al Dodd-Frank, legislacion aberramente absurda, pero que ha creado un nicho para los mas habiles.

El 95% de los seller finance estan dispuestos a vender sus notas con un fuerte descuento, porque las notas que ellos crean al final del periodo de la deuda, sera casi un 60% o un 80% del valor acordado en la compra inicial de la propiedad. Ejemplo:

El seller finance tiene una casa que compro distressed por 80,000 y le invertio 40,000 en reforma y que esta vendiendo por 180,000 dolares Y hace seller finance. El comprador me le un 10% y acuerdan un pago anual del 10% por los proximos 30 anos. Eso es un pago mensual de $1,580 dolares. $1,580 dolares x 360 meses (30 años) son $580,000 dolares que el comprador habra pagado 30 años despues. Asi que el Seller finance vendera su nota mas o menos en 180,000. El seller finance se gano $60,000 dolares mas el 10% de inicial que dio el comprador que fueron 18,000 para un total de 78,000 dolares de profit.

Yo como comprador de la nota pago 180,000 por algo que tiene un time value de 580,000. Y que recibire un retorno del casi 12% anual. (Rico no?) saben que puedo hacer yo con esa nota?

Puedo ir a un banco y pedir prestamo totalmente libre de impuestos un prestamo sobre la nota del 65% su valor a largo plazo, y recuperar mi inversion, de paso me gano un spread del 4 puntos basicos y sigo ganando dinero mensualmente durante 30 años. Todo esto libre de impuestos. Fascinante no? Lo es. Pero hay aspectos legales que tomar en cuenta. De eso hablare luego.

Otra Opcion es que el seller finance venda solo parte de su nota para tener liquidez para otros proyectos. Usualmente estas notas parciales del seller finance vienen con un atractivo descuento que garantizan entre un 12,7% (el standard) a un 18%.

Bueno, esto es solo parte de una serie que empezare sobre los Mortgage Notes en USA.

PD: Pido muchisimas disculpas por las faltas ortograficas. Estoy bastante agotado y la luz de la pantalla apena me permite ver bien. Pero espero que les sirva de muchisima ayuda. En los proximos posts escribire sobre donde comprar, como hacerlo, aspectos legales y un largo etc. Esta es una industria muy superior a la de bienes raices directo (aunque es parte del mundo inmobliario, esta calificado legalmente como Bienes raices Finanzas) Y es enormemente amplio. Asi que esto va para largo.

Recuerden, hay 117 maneras de mejorar una nota Y es para todo el publico.

#2

Re: Notas Hipotecarias-EEUU

Geoff007, que gran post. Eres un pozo sin fondo. Por cierto, que tu post en mi blog lo publicaré el próximo martes, 8 de noviembre, como homenaje a la fiesta de la democracia que celebráis ese día en USA.

Geoff007
Rankiano desde hace más de 7 años
Currently:

CEO of Ariel Investment Associates.





Former Market Maker for RefcoMac and NYMEX Energy Trader. And Former Junior Analyst at UBS/Painewebber
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
Tristán el subastero
Rankiano desde hace casi 11 años
Información y opiniones sobre el mundo de las Subastas Judiciales desde la mirada de un subastero.
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil
Geoff007
Rankiano desde hace más de 7 años
Currently:

CEO of Ariel Investment Associates.





Former Market Maker for RefcoMac and NYMEX Energy Trader. And Former Junior Analyst at UBS/Painewebber
Publicaciones
Recomendaciones
Seguidores
Ir al perfil

Te puede interesar...
  • Más leído
  • Más recomendado

- No hay entradas a destacar -

- No hay entradas a destacar -