Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda

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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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Inminente explosión segunda burbuja 2021-2022 - vivienda
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#61

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-20...

laowei1500

Juan1980, estoy completamente de acuerdo contigo en el fondo, pero dos puntualizaciones. 

  1. SUBIDA SMI 
    De acuerdo a la agencia tributaria en 2018 hay 6,3 millones de personas con ingresos anuales iguales o inferiores al SMI.
    Según el estudio de CCOO (ojo fiabilidad) la subida del SMI beneficiará directamente a 1,2 millones de personas en España. Tomamos este dato como mas conservador que los 6,3 mm de la AET
    Consideramos unidad familiar con 2 miembros que cobran el SMI. 
    Antes de la subida, tenían ingresos netos mensuales de 1470 €/mes (735+735), lo que considerando un 30% máximo / sobre ingresos netos para alquiler y un 33% en caso de compra, les permitía un alquiler máximo de 441€/mes y una cuota de hipoteca máxima de 485 € ( con hipoteca a 30 años, 2% TAE, 80% VTD) que correspondería a una vivienda con precio cierre de compra de 164.020€

    Despues de la subida tenían ingresos netos mensuales de 1800 €/mes (900+900),con los mismos ratíos, estos ingresos les permite un alquiler máximo de 540€/mes (+22% incremento) y una cuota de hipoteca máxima de 594 € (con mismos parámetros que arriba) correspondería a una vivienda con precio cierre de compra de 200.881€ (ídem +22% incremento).

    Mucha "cabeza fría" se necesita para sabiendo que el banco te puede llegar a dar (otra cosa es que en función de las condiciones llegue o no a eso) hasta 200.000€ y quedarse en un piso de menor valor, por criterio de prudencia.

    La experiencia dice, que quien puede meterse en un alquiler de 500€/mes mira anuncios de 600 y quien puede meterse en un piso de 200.000 mira anuncios de 240.000. 

    Esto es precisamente lo que salia en la estadística de pisos.com que entre el 2017 y el 2018, se había incrementado el precio medio de búsqueda de 450€/mes a 550€mes (+22%) ¿casualidad? puede, pero yo me inclino a pensar que corresponde a lo comentado arriba. 

    Conclusión : si creo que el alza del SMI va a tener cierto (quizás no lineal) impacto inflacionista en los precios, tanto de venta como de alquiler. Ojo, las opiniones, como las orejas, cada uno tiene las suyas. 
     
  2. ALQUILER Vs COMPRA : Totalmente de acuerdo contigo, en los pisos "habituales" que la mayoría miramos, sin embargo, como en la vida misma, en el inmobiliario, aún en el residencial, las cosas no son blancas o negras, sino que hay toda una gama de grises entre medias. Pues se dá la paradjoa que en los extremos de la distribución, la cosa cambia y si es mas común que los ratios indiquen que es mas favorable comprar que alquilar. 
    Pero ojo, no tiene nada que ver evaluar para vivienda habitual (mi hogar) que como inversión, los condicionantes son completamente diferentes. 

#62

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-20...

Screenfull

Buenas, los dos tenéis razón quitando si es más barato al mes vivir de alquiler o de compra.

Vamos al caso más desfavorable de sumar todos los gastos y que nos sale una letra hipoteca de 550€ y un alquiler de 500€ la realidad nos guste o no el alquiler lo pagaremos toda nuestra vida si contamos vivir 100 años y nos compramos el piso con 30 años a los 60 años estamos sin pagar nada por vivir en nuestra casa, mientras que de alquiler de los 60 en adelante seguiremos pagando un alquiler y que aparte a partir de 67 nos jubilamos y no sabemos la pensión que cobraremos pero posible mente sea el 50% de la actual dado que el sistema no es sostenible es posible que no nos llegue si el alquiler sigue subiendo...

Por eso la gente se aferra a comprar no por otra cosa.

Ejemplo yo recientemente me compré un coche nuevo me costó 11.000€ y pago 200€ en 5 años. Luego no pagaría nada mi compañero de trabajo se ha cogido un coche de renting que le ha ofertado su banco y paga 200€ pero todo incluido, seguro, mantenimiento, repuestos, averias y a los 4 años le dan uno nuevo. Pero claro seguirá pagando siempre toda su viva dado que necesita el coche para llegar al trabajo.

No sé es decisión de uno mismo el tomar un camino o otro.

Cómo lo veis???

Saludos.

#63

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-20...

Frangon

Es que no es sólo que la letra de la hipoteca sea mayor o menor que el alquiler, aparte de lo que comentas sobre terminar de pagar la hipoteca VS pagar siempre alquiler, yo veo más motivos a favor de la compra y que me parecen "incalculables":

-Seguridad: de tu piso no te echa nadie mientras pagues. Del piso en el que estás de alquiler igual te dice el casero que te vayas porque necesita el piso para él, o que no te renueva el contrato a término.
-Importe: el alquiler se revisa anualmente según IPC + precio libre al término de contrato. En la hipoteca si es fija tienes la tranquilidad de pagar lo mismo durante toda la vida de la hipoteca. Si es variable si habría que echar números.

#64

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-20...

Screenfull

Si tienes toda la razón, yo vivo en vilo por si un buen día me llama y me dice que necesita el piso. Es un sin vivir.
En octubre del año que viene me vence el contrato ya habré agotado la segunda y última prórroga por lo que tendré que hacer contacto nuevo como dices me puede subir el IPC más lo que quiera precio libre ya estoy temblando ya que ando muy justo para pagar ahora sí me sube mucho no sé cómo voy hacer y claro el tiene la sartén por la mano, ya que si me dice vale búscate otra cosa los demás pisos están bastante más carros de lo que pago ahora.

No tengo salida más que intentar negociar con el dato de que siempre le he pagado puntualmente para que no me meta un sarténaso.

Un saludo.

#65

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-20...

Juan1980

Francamente, con 1.800 euros netos al mes yo no me arriesgaría a comprar una vivienda de 200.000 - 220.000 euros, que son unos 10 años de salario neto de una pareja que gane el nuevo SMI. Creo que con esos ingresos se va demasiado justo.

Cuando se compra una vivienda hay que pensar también como un inversor. Los inversores normalmente compran los edificios más feos que uno se pueda imaginar, edificios sin licencias, edificios que necesitan obras de remodelación importantes, centros comerciales que no funcionan y que están de capa caída. Luego arreglan esos problemas o lidian con esas dificultades y los venden con un beneficio.

El particular quiere comprar una vivienda nueva, con piscina, con una terraza grande, tener los muebles nuevos pagados con la hipoteca, etc etc.. es la estrategia opuesta a la que seguiría un inversor racional.

Saludos

#66

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-20...

Screenfull

Si yo pienso como tú, 1800€ es muy justo para un piso de 200.000€-220.000€, se necesitaría para poder ir seguro unos 2500€ por lo menos para pagar comunidad,luz,gas,comida,coche,gasolina y atender posibles imprevistos averías del día a día...

El problema es que la gente se está metiendo con ingresos muy justos y como a la banca le sale más a cuenta dar hipotecas, porque tiene que provicionar menos dinero que por ejemplo con un crédito al consumo, dado que se considera un menor riesgo la vivienda ya que si no pagas se la queda el banco y como solo dan el 80% del valor pues ellos la pueden vender a precio de mercado y aún sacarían un 20% de plusvalía.

Por eso el banco de España, ya les ha dado el toque para que no metan todo el dinero en el mismo sitio es decir en préstamos hipotecarios.

No sé haber cómo acaba esto...

Saludos.

#67

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-20...

Siames

La gran diferencia que marca lo que debes hacer tanto en el caso del coche como de la casa, es por cuanto tiempo lo vas a usar. Si te vas a cambiar de casa o coche en 3 o 4 años, mejor alquilar, si es a mas años generalemente saldra mejor comprar. Hace tiempo en el Finantial Times habia una calculadora que precisamente valoraba si era mejor comprar o alquilar y se le metian todo tipo de varibles, tipo de interes  etc... Estuve un tiempo jugueteando con ella y sin duda la variable más importante era el numero de años de uso (cosa que además hace que el precio de compra pierda importancia). Ellos mismos escribieron poco despues un articulo que ponia eso de relieve.  

#69

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-20...

laowei1500

El problema es que la gente se está metiendo con ingresos muy justos y como a la banca le sale más a cuenta dar hipotecas, porque tiene que provicionar menos dinero que por ejemplo con un crédito al consumo, dado que se considera un menor riesgo la vivienda ya que si no pagas se la queda el banco y como solo dan el 80% del valor pues ellos la pueden vender a precio de mercado y aún sacarían un 20% de plusvalía.

Ahí le has "dao" es un problema de que se juntan el hambre con las ganas de comer (nunca mejor dicho). 

Por eso, mi recomendación para quienes no tienen unas condiciones laborables muy estables, es considerar alquiler, aún y cuando los precios sean altos y no dejen margen para el ahorro, o se considere que se "tira" el dinero, hay una realidad y es que si hoy me despiden, si estoy alquilado, notifico al casero, en 30 días dejo este piso y tengo opción de buscar otro mas económico (mas lejos, mas pequeño, menos lujos, o todo junto), es mas "líquido" que un piso en propiedad. 

En el caso de un piso en propiedad, tengo menos margen de maniobra para ponerme en modo "gasto mínimo" y si se dá el caso de que tenga una hipoteca "underwater"  entonces, ahí si que no hay prácticamente opciones, o recupero ingresos o voy a pasarlo muy mal. 

A veces se nos olvida, pero una hipoteca es un compromiso de pago de una deuda, que puede suponer mas de un tercio de la vida de una persona y a cuyo pago se comprometen los vienes presentes y futuros. Es decir es algo serio, muy serio, por eso, hay que tenerlo muy claro antes de embarcarse en una operativa con ese horizonte temporal, que compromete nuestro patrimonio y puede literalmente arruinarnos el futuro. 

Siento ser agorero, pero de los casos de embargos y demás que he visto, todos los casos han sido un drama familiar, que visto a posteriori, siempre queda la misma sensación de que no debían haberse metido en semejante aventura. Por eso mi recomendación a quien se plantea alquiler o compra, si es con hipoteca, hay que tenerlo realmente muy claro, hacer muuuuchos números y muy importante, no comprometer a familiares ni amigos como avalistas. 

Si después de tenerlo clarísimo, haber hecho muchos números, tener todos los eventos estimados previstos y un buen fondo de contingencias, al pedir el préstamo, nos exigen avales, toca bajar el pistón y optar por una opción mas económica, iterar hasta que lleguemos a la vivienda en la que no nos pidan aval.

Puedo estar equivocado, pero es lo que recomiendo. 

 

#70

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-20...

laowei1500

Interesante artículo ¡¡¡

Curioso lo de que en Italia esté bajando, en ese país o cambian el modelo político que tienen o van a terminar muy mal, ellos y los demás que vamos en el mismo barco (UE) 

#71

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-20...

Siames

Que titular mas sensacionalista por dios. El dato de la noticia es que en terminos anuales la vivienda subio un 6,9% frente al 4% en Europa y no dice nada de lo cara o barata que esta.

Aqui te dejo una noticia tambien. Esta esta sacada de un informe de Moodys.

¿Ladrillo caro? Madrid es la única capital europea donde la vivienda es más asequible que en 2005

https://okdiario.com/economia/ladrillo-caro-madrid-unica-capital-europea-donde-vivienda-mas-asequible-que-2005-4183347

 

 

 

 

 

 

#72

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-20...

Juan1980

A ti no te llama la atención que en toda Europa haya subido la vivienda sin parar durante 5 años? No te sorprende o te da que pensar?

Has visto los datos de Eurostat sobre vivienda?

#73

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-20...

Iliturgitano

no sorprende, es la consecuencia lógica de "regalar los préstamos", tipos de interés negativos.

#74

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-20...

Siames

Lo normal es que el precio de la vivienda suba mientras la economia crece. Por ejemplo a largo plazo la vivienda ha dado un retorno en términso reales cercano al 3% anual en EE.UU. desde los años 30, donde la estadistica llega mas atras (esto inclye los peiodos de recesiones y caidas de precios). Si la inflación está en torno al 1% lo normal es que el precio de la vivienda suba en torno al 4% anual nominal o algo más si tebnemos en cuanta que no estamos en recesión. Tras un periodo de caidas fuertes en España no veo raro que estemos algo por encima. Si volvemos a ver subidas de  más dedos digitos como en 2002-07, que creo las veremos en un tiempo ya si empezaría a hablar de burbuja.

#75

Re: Inminente explosión segunda burbuja 2021-20...

Siames

Los tipos estan por lo suelos pero los bancos no conceden hipotecas alegremente ni mucho menos. Conozco algun caso forzado a vivir de alquiler porque el banco no le concede la hipoteca para vivir en la casa en la que ya vive de alquiler.

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