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Compra de una segunda vivienda para alquilar

Compra de una segunda vivienda para alquilar
Compra de una segunda vivienda para alquilar
34 respuestas
    #16

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    Mbmbmb

    Ya, es que hay mucha diferencia entre un 4 o un 5% TAE de las hipotecas que ponías a tipo fijo y el 1% de la variable. Piensa que se calcula anualmente sobre lo que te queda por pagar, hay mucha diferencia.

    50 euros de diferencia mensuales (para que te hagas una idea, que había cuotas de las que pusiste con bastante más diferencia) son 600 anuales, por 20 años son 12000 euros de diferencia en total.

    Por eso varios te aconsejamos tipo variable, piensa que 50 euros de diferencia sobre 200 es un 25%.

    Aclaro que la opinión es para el caso que nos planteas, a muchos menos años reales que los que pides, amortización anticipada, endeudamiento del 15% sobre sueldo sin contar otros ingresos, etc, etc. Si nos planteas una situación distinta la respuesta puede variar.

    Saludos

    #17

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    laowei1500

    Yo veo dos problemas el primero de rentabilidad en el caso que expones el rendimiento neto de la inversión sería 0 por lo tanto la rentabilidad de la inversión sería cero estás contando más con la revalorizacion de los inmuebles y eso es un error de bulto.

    y el segundo riesgo y el más evidente es que tus padres te echan de casa y tengas que empezar a pagar un alquiler que es lo que deberían haber hecho desde el mismo momento en el que empezaste a tener tu sueldo de 1200 €

    Si quieres un consejo empieza a comercializar tu mismo tu inmueble obtener la rentabilidad que debes obtener adquiere otro inmueble que es muy buena idea y con esos ratos entre compra y alquiler una excelente inversión y con el rendimiento neto que tienes págate un piso de 400,500 € y vivirás independiente y financiado por tus excelentes inversiones

    #18

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    laowei1500

    Qué barbaridad son altísimos tal y como te ha indicado algún forero verifica en Rankia puedes obtener hipotecas muchísimo más competitivas

    #19

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    laowei1500

    Muy bien visto Mbmbmb

    Aunque lo del amortización anticipada es discutible pero bueno decisión de cada cual

    #20

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    Why so serious

    Ni caso a este.

    De dónde sacas el rendimiento neto 0?

    Luego las fábulas de lo que tendría que haber hecho. Que sabrás tú de las condiciones de otra persona...

    Enfin, saludos

    #21

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    laowei1500

    Vamos a ello, voy a intentar explicarlo como para que hasta que tú why so serious seas capaz de entenderlo:

    Total ingresos anuales 9600€ (800€×12)
    Total hipoteca 9600€ (800×12)

    Así sin matar ningún otro gasto resultado neto cash on cash es decir dinero que sale de tu bolsillo dinero que entra de tu bolsillo es cero

    Ahora vamos a considerar los demás gastos
    Ibi 240€ estim × 2 = 480€
    Comunidad 40€ estim × 2 × 12 = 960€
    Seguros 120€ estim × 2 = 240€ año

    Resultado

    Total ingresos 9600 €
    Total gastos 11.280€

    Con estos gastos la rentabilidad es el -17,5% sobre ingresos

    Llevado ad infinitum, este modelo de inversión se comería 100% de los ingresos en fondos propios es decir una rentabilidad neta menos 100% en unas cinco operaciones aproximadamente

    Hay autores que establecen que la rentabilidad neta que debe dejar un piso nunca debe ser inferior a unos 250 € mobiliario

    Mi consejo nunca se invierte en un piso que no genere al menos rentabilidad neta equivalente al coste de la hipoteca (capital más intereses)

    Sobre la opinión respecto a seguir viviendo en casa de los padres a pesar de tener unos ingresos importantes para su edad y cobrar una renta de alquiler, decir que a mí nada me ha ayudado más en la vida que mis padres me dijeran con 20 años "ya estás listo para irte de casa" y me hicieran q me buscase la vida

    #22

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    Mbmbmb

    Yo creo que vivirá con quien le de la gana que ya es mayor para decidirlo.

    Tu planteas que la amortización le sale por más de lo que saca mensualmente, pero esto es porque quiere amortizar en un plazo muy corto. Si obtiene 350 mensuales y paga 178 de hipoteca le llega para pagar la hipoteca, 50 euros de comunidad, 30 de Ibi y 20 de seguro del hogar y gana unos 70 euros mensuales. No es un retorno 0.

    Vamos a hacer el cálculo a 20 años. Asumo que la revalorización del alquiler es 0, es decir, que sigue cobrando los 350 mensuales, que el IBI es de 400 euros anuales (creo que esto es más o menos la media nacional), seguro del hogar 250 anuales, que estos dos conceptos no van a aumentar y cálculo ingresos brutos .

    La vivienda cuesta 58000 euros+6000 gastos compra+ 2000 Intdreses hipoteca que calculamos previamente=66000. + 8000 IBI+ 4000 seguro hogar+ 12000 comunidad: 90000

    En estos 20 años obtiene del alquiler 84000. En 20 años le ha costado 6000 euros. Eso si, a partir de ese momento casi todo son ganancias, obtiene 4200 anuales y gastos 400 Ibi, 200 seguro y 600 comunidad, es decir 1200. Se lleva 3000 limpios anuales. En 22 años con estos cálculos, que todos sabemos que son de escenario poco improbable por baja rentabilidad esta obteniendo 3000 euros anuales. Yo creo que no está mal.

    Hagamos otra cuenta: coste total del piso: 66000. Anualmente obtiene 350x12= 4200. R estamos 400 IBI , 600 comunidad y 200 seguro: 3000 limpios. Rentabilidad anual 4,5%. Paga 66000 y obtiene limpios 3000 anuales.

    La Bolsa obtiene un rendimiento medio de unn6-8% anual. La diferencia no me parece como para echar cohetes,

    Saludos

    #23

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    Why so serious

    Lo dicho, a todo el que este leyendo, que no haga NI CASO a lo que dice este mensaje que cito.

    A partir de aqui te rebato, y mira, lo hago hasta para que lo entiendas tu.

    1) Total ingresos 9600 (800 x 12)

    Aqui Estas metiendo los ingresos de dos pisos, no del que quiere comprar. Ya se ve aqui tu nivel para valorar la operacion de compra de piso.

    2) Rendimiento neto negativo -17%

    Ya los ingresos lo tenias mal. Vamos a los gastos. Los 800 de hipoteca son todo gastos? Porque si supieras Como funciona una hipoteca sabrias que por poner Numeros sin base, perfectamente 50 euros pueden ser intereses (gasto) y 750 euros pueden ser amortizacion (patrimonio).

    La amortizacion no es un gasto. Es patrimonio neto que va a tu haber.

    Y ya de traca es que digas que el rendimiento neto es negativo -17%. Claro claro. Todo eso mirando aun ano vista. Ahora haz la inversion a 20 anos a ver que te sale.

    El rendimiento te sale negativo a ti (con tu retorticera forma de hacerlo) porque no tienes en cuenta que el piso lo va a pagar en 3 o 4 anos. A partir de los 3 o 4 anos, los 800 de ingresos (segun tu) tendrian 0 gastos de hipoteca. Que rendimento sale ahi? Habra que tenerlo en cuenta no?

    Es posible que aqui te hayas perdido ya.

    3) Se deberia ir de su casa

    Te lo digo claro: QUE CADA UNO VIVA COMO QUIERA.

    Si a ti te ayudo que tus padres te echaran, muy bien. Es tu experiencia. Ya la habras compartido en el bar y en los foros porque no te escuchan ni en tu casa, pero vale. Puede que a alguien le ayude escucharlo.

    Ahora decirle al OP que "deberia salirse de su casa". Exactamente quien eres tu, dime, para decirle a alguien Como tiene que vivir su vida?

    Porque por ahora solo eres un nombre en un foro que encima no es capaz de articular una argumentacion, equivocada a todas luces, y con una moralina barata.

    Saludos

    #24

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    Shadowday23

    Buenos días laowei1500,

    Entiendo tu punto de vista respecto a que sería menos incordio para mi familia que no viviera en casa (más que todo por los gastos que podría acarrear yo y no asumo), pero la situación que tenemos en casa me permite quedarme más tiempo y tener un fondo mayor para cuando me independice. Además, que por temas familiares, estoy mejor en casa.

    Voy a acompañar este mensaje con un link para explicarlos que los gastos que asumo por la vivienda son el IBI porque la promotora pública a la que he alquilado la vivienda asume el resto de gastos (seguro+comunidad).

    http://www.navarra.es/home_es/Temas/Vivienda/Ciudadanos/Alquiler/Antes+de+alquilar/Bolsa+de+alquiler/Garantias+y+beneficios+para+el+propietario.htm

    Por lo que la rentabilidad que obtendría por la vivienda sería mayor.

    Expongo los números:

    Total ingresos= 450 (piso1) + 380 (piso 2) = 830€ mes x 12 = 9960€ año
    Total hipoteca= 830€ mes x 12= 9960€ año. (quiero recalcar que la hipoteca me cuesta 200€ mensuales pero intentaré pagar lo mayor posible mes a mes para liquidarla en menos de 20 años -5 años es mi intención-, por ello el rendimiento neto del alquiler lo destinaría al pago de la hipoteca).

    Los demás gastos que nombrabas:
    IBI= 240€estim x 2= 480€.
    Comunidad= 0€ (asumida por la promotora pública)
    Seguro del hogar= 0€ (seguro multirriesgo, continente, contratado por la promotora pública)

    RESULTADO:
    Total ingresos: 9960€
    Total gastos: 10440€.
    No me parece tan descabellado asumir el diferencial con mi propio sueldo. En 5, y si todo va bien, años habría asumido los costes de la hipoteca y, a partir de entonces, la rentabilidad sería del 100%.

    A ver qué os parece! Gracias a todos y todas por intervenir e informarme

     

    #25

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    W. Petersen

    Tal como indica “Why so serious”, no se puede confundir la tesorería con la rentabilidad, es decir por un lado es más que probable que el 100% de los ingresos deban destinarse al pago de la hipoteca, pero hay que considerar que uno habrá comprado la vivienda a préstamos, por decirlo de algún modo, si el banco ha financiado el 80% de la misma, a tales efectos, el 80% de la vivienda es del banco, con lo que con los ingresos de alquiler se está devolviendo dinero al banco, y el porcentaje de propiedad que se va asumiendo de la misma va aumentando, hasta que llega a un punto en que el banco no tiene un euro ahí.

    Con lo cual, el gasto real son los intereses, nunca el capital que se devuelve, porque se está pagando una deuda, o si quieres la casa que se compró con dinero de tercero (del banco).

    Hoy por hoy, tener propiedades alquiladas puede ser muy rentable, siempre y cuando uno elija bien la localidad, dentro de la misma la zona, y obviamente los inquilinos.

    Por ejemplo tener propiedades en l’Eixample de Barcelona, el barri de Gràcia, Les Corts o sus zonas equivalentes en Madrid, Sevilla, Zaragoza, Valencia. O también en la mayoría de localizados con universidad y fincas en zonas más menos cercanas, es garantía de alquiler constante, y no hace falta cometer ilegalidades, como alquilar turístico sin licencia, que claro será más rentable, y ello es un motivo de la ausencia de oferta, no obstante las ilegalidades las suele cargar el diablo.

    Es que incluso es más caro alquilar que la compra de la vivienda, el problema es que para comprar, uno precisa de un ahorro mínimo de 33-35% del coste de dicha compra, es decir, para una finca de 150.000 €, o se tiene ahorrado más de 52.000 € (el 20% de “entrada” más aproximadamente un 15% de impuestos y gastos) o no hay manera de conseguir una hipoteca bancaria, con lo cual hay mucha gente joven, normalmente, que disponiendo de ingresos mensuales suficientes para el pago de una hipoteca, no pueden acceder, por falta de ahorro o ayuda familiar.   

    En lo del ejemplo de Barcelona, insisto en lo de las zonas, igual que lo haría para los mercados de Valencia, Santiago de Compostela, o cualquier sitio (de conocerlo al detalle), una finca en L’Eixample, Les Corts o Barri de Gràcia, se alquila casi “con la boina”, pero si por precio nos vamos a comprar a Ciutat Meridiana o Torre Baró, las cosas cambian de manera radical, los precios para empezar, que no tienen nada que ver, y los inquilinos potenciales no se parecen en nada, ni siquiera en número de posibilidades reales.

    #26

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    Mbmbmb

    Pues todavía mejor me lo pones. El coste de la nueva vivienda son 58000+6000 gastos compra+2000 intereses hipoteca= 66000 euros. 20 años de IBI a 240 anuales: 4800 (redondeo a 5000). Total gastos en 20 años:71000.

    Alquiler 350 mensuales X20 años: 84000.

    Ganancia neta 13000. Anualmente 650 euros. Ganancia anual: 1% los primeros 20 años (y estoy infra estimando mucho, el alquiler no va a permanecer en 350 euros mensuales 20 años). A partir de ahí ganancia de 4000 anuales (4200 de alquiler menos 200 IBI), es decir un 6% anual.

    Si amortiza antes, pues antes que empieza a ganar el 6% anual.

    No puedes calcular una rentabilidad del 100%. Se calcula lo que te ha costado (66000) frente a lo que ganas neto anualmente (alquiler menos IBI en el caso que nos planteas). Básicamente para comparar lo que has invertido frente a lo que ganas, si tuvieras esos 66000 en un depósito te darían menos de un 1%. Esto es importante para compararlo con otras inversiones. Se hace así ( simplificando mucho) porque el piso no te ha caído del cielo, has tenido que pagarlo, si ese dinero lo hubieras metido en otro sitio, te daría más o menos dinero, depende. Así comparas inversiones.

    En general y simplificando mucho una inversión inmobiliaria debería estar en una rentabilidad de como mínimo un 4% neta. Por debajo de eso es preferible otra cosa. Ya digo que estoy simplificando mucho, pero con eso te haces una idea.

    Como ves, coincido con why so serius y Petersen.

    Saludos

    #27

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    W. Petersen

    Pero hay que generar tesoreria suficiente, y algo por camino distinto al alquiler de la casa en cuestión, de hecho al menos en los primeros años, por más 5-6% de rentabilidad que se obtenga en términos nominales, el alquiler puede no alcanzar la totalidad del pago hipotecario, es decir, aquello de "la casa es mía, y la hipoteca la pagan mis inquilinos" puede ocurrir o no, normalmente al principio es que no .... con lo cual si uno espera que "se pagará sola", que se olvide !!!!!, no será así en buena parte de los casos, no obstante con bastente seguridad, podremos indicar, si la elección de finca ha sido correcta, que mis inquilinos pagan una "respetable" parte de la hipoteca, y la casa es mía. Y además habrá "que meter" el 35% del coste, el 20% y los gastos en impuestos, como poco...... 

    #28

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    Mbmbmb

    Por supuesto. Tienes toda la razon, por eso hago los cálculos con el coste total, incluyendo impuestos, gastos de Constitución de la hipoteca, intereses de la hipoteca e IBI. Pero es que incluso incluyendo todo esto la rentabilidad con los datos que propone el OP es alta. Incluso a ojo una hipoteca de 180 con una renta de 350 me salen las cuentas. Que decida amortizar la hipoteca en 5 años o en 20 es cosa suya (entiendo), igual que el que decide apartar un 10% de su sueldo para invertirlo en Bolsa, pues si, inicialmente sale más de lo que entra, pero es que esto es así en casi todo, rentabilidades rápidas de un 100%, pues eso en futuros, muy apalancado y con un riesgo altísimo. Los inversores "normalitos" Con un 5% anual ya damos palmas. A mi lo que plantea me parece una buena inversion. Iliquida como toda inversión en inmuebles, con riesgo bajo y alejada del "la hipoteca se paga sola" que no tiene en cuenta IBI, comunidad, seguros, etc.

    Y con 41 años plantarte con dos viviendas pagadas con costes pequeños y una renta mensual... Quien lo pillara, así de claro. Y si es con 27, más.

    Saludos

    #29

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    Shadowday23

    Buenos días Mbmbmb,

    Claro, decido amortizar la hipoteca en 5 años porque ``supuestamente´´ económicamente me lo permitiría. Lo que me puede pasar es que retrase el pago de la hipoteca unos años por no disponer de esa liquidez y me limite al pago de 180€ mensuales.

    Tengo otra cuestión de números. El coste de la nueva vivienda son 58000+6000 gastos compra+2000 intereses hipoteca= 66000 euros. Como bien has dicho. Mi pregunta es, ¿en qué momento de mi vida podría contar con esos ingresos? Supongo que primero tendría que preguntarme cuándo asumiría ese gasto y, a partir de ese momento, serían benificios, ¿no?
    Un alquiler a 350€ mensuales = 4200€ anuales. Entonces: 66.000€ / 4200€ = 15,71 años. El IBI durante esos 16 años serían: 16x240= 3840€. Un año más de alquiler. 

    Conclusión, a partir de los 17 años, la vivienda me estaría generando 350€ de ingresos pasivos al mes, ¿están bien hechas las cuentas? o ¿funciona así la inversión?

    Saludos

     

    #30

    Re: Compra de una segunda vivienda para alquilar

    Mbmbmb

    Están casi casi bien hechas. Casi casi porque tu cuentas el alquiler como beneficios al 100% y eso no es exactamente así. Tienes que pagar Ibi en tu caso y si dentro de 17 años decides pasarte al mercado libre, comunidad de vecinos y seguro del hogar. Habitualmente yo hago una cuenta (casera) en la que multiplico por 10 (en lugar de por 12) el precio del alquiler mensual y cálculo que esos son los beneficios anuales. Puedes ajustarlo más por supuesto, pero no suele ir muy desencaminado el cálculo. Pero si, a partir de ese momento y con los handicaps que tiene el cálculo (contamos alquiler constante durante 20 años, que esto es imposible, ya me gustaría a mi, no contamos con derramas, que es improbable que algún año no te caiga alguna en 20 años, el euríbor bajo durante el tiempo de amoetizacion, que si son 5 años si creo que no va a subir, etc) pues con estos handicaps, que pueden ocurrir (o no) el cálculo es correcto. Te plantas en menos de 30 años de edad con un piso pagado y rentas mensuales. Una suerte.

    Y como inmobiliaria que es y con las características de esa inversión ( riesgo bajo según situación del inmueble, inversión iniquidad), una rentabilidad que calcule antes de un 6% esta muy bien. Verifica que le vivienda esta en condiciones y que este situada en un sitio fácilmente alquilable.

    Yo iría a por ello.

    Saludos

Mbmbmb
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