¿Por qué ya no sirve la TAE para comparar hipotecas variables?

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¿Por qué ya no sirve la TAE para comparar hipotecas variables?
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¿Por qué ya no sirve la TAE para comparar hipotecas variables?
#1

¿Por qué ya no sirve la TAE para comparar hipotecas variables?

¡¡¡Buenos días Rankianos!!!
Hoy os traemos algunas explicaciones a las preguntas que algunos de vosotros ya nos habéis ido transmitiendo a lo largo de esta semana. Y es que muchos ya habéis notado el aumento de las TAEs de las hipotecas, y lo raro es que no hemos visto cambios en sus condiciones (en la mayoría, algunas sí que han cambiado). Lo que ha ocurrido simplemente es que los bancos se han adaptado a lo que la Ley Hipotecaria, que entró en vigor el pasado mes de junio, dictaba. Y esto es la forma en la que se calcula la TAE y cómo deben anunciarla los bancos a los posibles clientes. Vayamos por partes: 

  • Hipotecas Variables
Ahora, para calcular la TAE de las hipotecas variables SOLO se tiene en cuenta el tipo de interés fijo inicial que generalmente se aplica durante los primeros 12 o 24 meses, dependiendo de la entidad. Por tanto, deja de tenerse en cuenta el diferencial y el valor del Euribor que se aplica una vez se termina este periodo inicial. Por eso, si queremos comparar dos ofertas de hipotecas variables debemos fijarnos en el diferencial que se nos aplicaría después del TIN fijo inicial, sin dejar de lado las comisiones, gastos y vinculaciones. Es resumen, que nos lo han puesto difícil para comparar de forma rápida las ofertas de las hipotecas variables. Si alguno tiene dudas acerca de cómo comparar las ofertas que ha recibido, desde aquí os invito a que compartáis vuestras dudas en nuestro foro, o simplemente respondiendo a este mensaje, pues desde Rankia estamos comprometidos con ofrecer la mejor información de cara a una decisión tan importante como lo es elegir cuál es nuestra hipoteca ideal. 
¿Es lógico que solo se tenga en cuenta el tipo de interés del primer año cuando la duración media de una hipoteca es de unos 25 años? ¿Qué opináis de este cambio?

  • Hipotecas Fijas
El cambio en la TAE de las hipotecas fijas ha sido causado por otro factor. ¿Cuál? Pues que ahora las entidades deben anunciar la TAE de la hipoteca sin ningún tipo de vinculaciones, al no ser obligatorias para la contratación de las hipotecas. Eso hace que, en la mayoría de los casos, veamos un aumento significativo de las TAEs, como ha ocurrido, con la Hipoteca Open Fija, que solo tiene como producto combinado la domiciliación de la nómina, pero si lo no haces, el tipo de interés de la hipoteca aumenta, y la TAE se ha calculado en base a este tipo de interés NO bonificado. Creo que el caso de la hipoteca Open Fija ha sido el que más impacto ha causado, pues el aumento de la TAE ha sido vertiginoso.

Os dejo un artículo donde explicamos qué se tiene en cuenta para el cálculo de las TAEs de las hipotecas, por si os interesa. 
Nos encantaría saber vuestra opinión acerca de estos cambios, y si tenéis alguna duda, ¡contadnos!

Un saludo!!
#2

Re: ¿Por qué ya no sirve la TAE para comparar hipotecas variables?

Hola, estamos a punto de elegir una hipoteca variable y dudamos sobre openbank y myinvestor, hemos pasado el departamento de riesgos de la 2 entidades. A priori nos parece mejor myinvestor que no nos pide ninguna vinculación y el primer año sale algo más barata, pero nos hace dudar la operativa que parece más ágil la de openbank. Alguno tenéis experiencia con estas dos entidades,? 

Gracias
#3

Re: ¿Por qué ya no sirve la TAE para comparar hipotecas variables?

Buenas tardes.

Según tengo entendido, por ley ahora tienen que informar del TAE teniendo en cuenta el TIN fijo del primer año. La mayoría de las hipotecas que estoy revisando, tienen un TIN fijo el primer año y a partir del segundo baja bastante, así que realmente es complicado comparar. 

Para comparar, estoy usando el simulador del BDE: https://app.bde.es/asb_www/es/tae.html#/principalTAE

Pero me surge la siguiente duda: manteniendo constante toda la info, excepto el plazo de amortización, mientras mayor es este plazo, menor sale el TAE. ¿Tiene esto sentido? Lo que tengo entendido es que, mientras menos tiempo dure el préstamo, menor son los intereses, menor es el TAE, y mejor es la hipoteca.

¿Qué está mal de mi planteamiento?

Muchas gracias de antemano y un saludo
#4

Re: ¿Por qué ya no sirve la TAE para comparar hipotecas variables?

Hola,

Efectivamente se tiene en cuenta el periodo de certeza, primer año o segundo que es fijo. Que se debería hacer, simular para ver qué me ofrecen, vas haciendo supuestos con subida y bajada del euribor. Con la información del euribor haces los supuestos y vas calculando la TAE. Vamos un trabajo bastante profesional y tedioso ya que un supuesto no es una garantía pero con la nueva ley la mayoría de hipotecas variables tienen TAE más elevado que las fijas cuando esto no puede ser así (esto es norma no escrita).

Saludos