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¿Cómo calculo el ISR de la venta de un inmueble?

7 respuestas
    #1
    Luis Nuño

    ¿Cómo calculo el ISR de la venta de un inmueble?

    Que tal!

    Mi madre y sus 3 hermanos están por vender una casa que heredaron de otro hermano ya fallecido.

    El inmueble fue comprado hace 30 años (en 1986) por la cantidad de MX$ 1’576,200.00 (viejos pesos), el precio actual de venta del inmueble acordado con el comprador será de MX$ 1’600,000.00.

    Cómo se calcula el Impuesto Sobre la Renta de la venta de dicho inmueble?

    Si convertimos la cantidad en viejos pesos al equivalente actual estamos hablando que la casa costó MX$ 1,600.00, supongo que en casos como estos la ley debe de contemplar algún tipo de conversion a fin de calcular la ganancia y así poder calcular el ISR.

    El día de hoy hablé a la notaría y en 3 segundos el licenciado realizó un calculo de $ 69,000.00 dividido entre los cuarto dueños actuales, es decir que cada uno de los hermanos tendrá que pagar $ 17,250.00.

    No dudo de los cálculos del licenciado, pero me gustaría saber como se calcula el monto del impuesto.

    De antemano muchas gracias!!!

  1. #2
    Samuel Economist
    en respuesta a Luis Nuño

    Re: ¿Cómo calculo el ISR de la venta de un inmueble?

    Ver mensaje de Luis Nuño

    Buenas Luis,

    https://www.rankia.mx/blog/isr-impuesto-renta/3099343-tarifas-tablas-isr-2016

    Aquí le adjunto un blog que contiene las tarifas generales del ISR aplicables a los pagos provisionales por venta de inmuebles que deban efectuarse durante 2016. Así usted mismo podrá calcularla y saber si el licenciado acertó.

    Además he de decirle que existe una forma de exentar o deducir el pago del ISR por venta de inmuebles. Es decir la ley ofrece algunas alternativas para que pueda quedar exento de pagar este impuesto o en su defecto reducir el pago que podría llegar a ser del 30% sobre la plusvalía de la venta de la casa.

    Según la ley del ISR si la casa vale menos de 700.000 Udis (Unidades de inversión), unos 3,8 millones de pesos, usted puede solicitar al notario la exención de este impuesto. Solo si no ha solicitado otra exención durante los 5 años previos (3 años desde 2016). Hay criterios notariales que indican que la persona debió habitar la casa durante 6 meses, pero la ley no precisa este punto.
    Si la casa tiene un valor mayor a 700.000 Udis, se puede exentar el pago si la persona demuestra que habitó la vivienda 5 años antes de la fecha de venta.

    Los requisitos para quedar exento del impuesto sobre los ingresos cuando vendes un inmueble son los siguientes:
    - Que el contribuyente y dueño de la casa haya vivido en ella durante los últimos 5 años anteriores a la venta ( 3 años desde 2016).
    - Debe tener justificante de que habito la casa cada año anterior a la venta, con recibos de luz, agua, teléfono, gas...
    -Los comprobantes deberán estar a nombre del dueño del inmueble, de su cónyuge o de sus padres o hijos.

    También he de decirle que si piensa vender otro inmueble en los próximos años, solicite la exención para la venta que mayor impuesto le vaya a suponer ya que solo puede solicitar una cada 3 años (eran 5 años antes de 2016).

    Por otra parte si ha realizado remodelaciones o mejoras en el inmueble, puede presentar esas facturas y el monto que le haya costado se restará de la cantidad de la base gravable. Por lo que el impuesto se aplicara sobre una base de ganancia menor.
    Un saludo,

  2. #3
    Luis Nuño
    en respuesta a Samuel Economist

    Re: ¿Cómo calculo el ISR de la venta de un inmueble?

    Ver mensaje de Samuel Economist

    Muchas gracias por la respuesta Samuel!

    Desafortunadamente ninguno de los cuatro dueños vive ni vivió en el inmueble durante los últimos 5 años, por lo que no es posible exentar el pago del impuesto.

    Leyendo un poco en Internet me he encontrado con que el precio al que la vivienda fue comprada en 1986 debe ser actualizado a la fecha utilizando el Indice Nacional de Precios al Consumidor.

    Es decir que si el inmueble costó $ 1’576,200.00 (viejos pesos) en Febrero de 1986 entonces tendríamos que realizar el siguiente calculo:

    INPC Enero 1986: 1.61
    INPC Enero 2016: 118.984
    Factor INPC: 73.90310559

    Precio en nuevos pesos: $1,576.20
    Precio Actualizado: $1,576.20 x 73.90310559 = $ 116,486.08

    ¿Es el calculo correcto?

    Me he encontrado también la siguiente página con unos cálculos de ejemplo:
    http://www.idconline.mx/fiscal/2015/08/06/isr-por-enajenacin-de-inmuebles-de-personas-fsicas

    En base a esa página mis dudas son ahora las siguientes:

    ¿Qué es el "ISR a cargo promedio anual"?
    ¿Qué es el "ISR a cargo a enterar a la federación"?
    ¿Que es el "ISR según articulo 127"?

    ¿Cuál de los 3 es el que tengo que pagar?

    Saludos y gracias de antemano!!!

  3. #4
    Samuel Economist
    en respuesta a Luis Nuño

    Re: ¿Cómo calculo el ISR de la venta de un inmueble?

    Ver mensaje de Luis Nuño

    Buenas Luis,

    Tu calculo del INPC parece correcto, pero es probable que debas aplicar el índice SHF de Precios de la Vivienda en México.
    Pregúntele a su notario cual de los dos es el índice correcto para actualizar el valor de su vivienda. Y por si fuera el que le he dicho, te adjunto la página de la Sociedad Hipotecaria Federal donde explica como actualizarlo según la entidad federativa donde este la vivienda;

    http://www.shf.gob.mx/estadisticas/IndiceSHFPreciosViv/Paginas/default.aspx

    Con respecto a su siguiente duda el ISR que tienes que pagar es el ISR sobre enajenación de inmubles, es decir un impuesto sobre la plusvalía que vas a obtener al vender la casa y dependiendo del valor de la vivienda se te aplicará una tasa u otra, siendo la máxima del 35%, consulta el blog que te enlacé para saber la tasa aplicable en tu caso.

    Un saludo Luis, infórmenos de los avances que vaya haciendo y le seguiremos ayudando en lo que podamos.

  4. #5
    Misael Mora
    en respuesta a Luis Nuño

    Re: ¿Cómo calculo el ISR de la venta de un inmueble?

    Ver mensaje de Luis Nuño

    A adie nos gust apagar el impuesto por vender una propiedad, yo agregaría que revises bien con tu contador porque este ISR se cobra de manera local, pero hay lugares en México donde por excentar el pago de impuesto por la venta de una propiedad en automático te suben los otros impuestos que debes pagar por esa transacción.

     

    Saludos.

    Misael D'Mora

  5. #7
    Joe Medina R

    Tengo que pagar isr por la venta de casa habitacion?

    buenos dias

    tengo una duda sobre el isr sobre la venta de una casa

    hace 2 años vendi mi casa en san luis potosi slp dure 6 años ahi no page el isr por la venta 

    me mude a merida yuc ahora quiero venderla pero solo tengo 2 años aqui ysegun la ley deben ser 3 no tengo otras propiedades 

    ni sobrepasa el limite de udis

    entonces tengo o no que pagarlo?

    tengo que esperar 3 años?

    epero su ayuda  

    gracias

  6. #8
    Marco Antonio Nava P
    en respuesta a Samuel Economist

    Re: ¿Cómo calculo el ISR de la venta de un inmueble?

    Ver mensaje de Samuel Economist

    Buen dia.
    Una duda, aplicaria tambien para disminuir la base gravable, las facturas por la escrituracion del inmueble y los gastos de poner al corriente el predial, el agua etc. Ya que el inmueble se compro con estas deudas de años en estos servicios?

  7. #9
    Elvia Roldán
    en respuesta a Samuel Economist

    Re: ¿Cómo calculo el ISR de la venta de un inmueble?

    Ver mensaje de Samuel Economist

    vendí una casa-habitación de 52 metros de construcción con 330 de terreno. valor de la enajenación 2750,000, y tiempo de habitarla 6 anios qué artículo del impuesto sobre la renta aplico para el cálculo anual del impuesto sobre la renta o está exenta esta operación?

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