Valor de continente en seguro asociado a hipoteca según tasación - Seguros Hogar

7 respuestas
Valor de continente en seguro asociado a hipoteca según tasación - Seguros Hogar
Valor de continente en seguro asociado a hipoteca según tasación - Seguros Hogar
#1

Valor de continente en seguro asociado a hipoteca según tasación - Seguros Hogar

Buenos días,

Recientemente he encargado una tasación para poder solicitar una hipoteca para un piso. Bueno, en realizada la solicitud ha sido gestionada a través de la sucursal de la entidad (Caja Rural de Navarra) donde estoy negociando la hipoteca. Una de las vinculaciones que me exigen es la de contratar un seguro de hogar (Seguros RGA).

Acabo de recibir la tasación realizada por CATSA y entre los valores que he observado está el que se denomina como "Valor mínimo a cubrir por el seguro". Dicho valor es de 124.000€. Se trata de un valor, por lo que veo en la tasación, obtenido de de restar los siguientes conceptos:

Valor seguro = Valor por Comparación ajustado - valor suelo

Según la tasación el Valor por Comparación ajustado resulta ser igual al Valor por Comparación.

Según el gestor que me lleva la solicitud de la hipoteca esa sería la cantidad por la cual debería asegurar el continente del piso. En principio me llamó la atención ya que el valor sugerido en diversos simuladores (y por el propio de RGA) en su día se aproximaba más a la mitad de dicha cantidad (60.000€).

Básicamente quisiera saber si dicha indicación es cierta/correcta (cierto que según la denominación de la tasación todo apunta a ello, pero quisiera estar seguro dada la diferencia con la estimación inicial).

En alguna consulta simular he leído acerca de que el valor a considerar pueda ser el valor de reconstrucción/reposición, aunque en mi tasación no encuentro una denominación similar. El apartado de cálculo de valores técnicos donde creo que debería aparecer es bastante escueto y resumido en comparación a ejemplos de tasaciones que he visto online. Hay un valor denominado simplemente como Valor M Coste que, por lo que he podido deducir a base de pruebas saldría de :

Valor M Coste = Supercie CCC Comprobada x VRBf/VRN

Para el valor VRBf/VRN parece que se tienen en cuenta los siguientes valores (aunque no se explica cómo y sus nombres completos):

Repercusión del suelo

C. Conts.

G. Neces.

%Df+fu

Dicho valor es aun superior al del "Valor mínimo a cubrir por el seguro".

Muchas gracias por leer este ladrillo hasta el final.

#2

Re: Valor de continente en seguro asociado a hipoteca según tasación - Seguros Hogar

Sin fórmulas. Te la están metiendo.

Y además nunca de los jamases podrá constar en la escritura de hipoteca que lo tienes que hacer con ellos. Cualquier mediador medianamente decente, aunque solo sea por el propio sistema de la compañía, te dará un valor de reconstrucción que es el necesario.Sin suelo, sin vistas, sin mirar lo que se vende alrededor.

El del banco te va a decir que sin eso no lo hacen, tu puedes decir que te vas al banco de enfrente (que te va a decir lo mismo) o puedes decirles que sisisisisi y al día siguiente mandar una carta de desistimiento.

Y no nos has contado sobre el de vida que también te van a clavar.

#3

Re: Valor de continente en seguro asociado a hipoteca según tasación - Seguros Hogar

Hola patocles, muchas gracias por tu respuesta.

El caso es que es algo que mirando los foros me olía. Sin embrago me siguen surgiendo dudas. Te explico por qué:

Cogiendo el Valor M Coste incluido en la tasación, que deduzco se trataría del valor total de reposición INCLUIDO EL SUELO, le resto el valor del suelo me sale una cantidad de:

Valor M Coste - Valor suelo = 247.000 - 187.000€ = 60.000€ que resulta cercano a las aproximaciones que encuentro en diversos simuladores de seguros para continente en un piso de esas dimensiones.

Sin embargo me ha seguido llamando la atención el término de  "Valor mínimo a cubrir por el seguro" que se recoge en la tasación, que además está presente con diversas denominaciones en todos los ejemplos de tasaciones de viviendas que he visto online y que se obtiene como:

Valor mínimo a cubrir por el seguro= Valor tasación - Valor suelo

El caso es que he querido aclararme de donde salía tal valoración tan peculiar.

La pista me la ha dado este ejemplo de tasación:

http://negociaciondirecta.escrapalia.com/wp-content/uploads/2015/03/tasaci%C3%B3n-15001424-1.pdf 

en la cual se incluían 2 valores de seguro:

-Valor del Seguro ECO: el coste de reconstrucción según criterio de la ECO 805/2003
-Valor del Seguro RD: sigue el criterio del RD 716/2009 restando el valor del suelo del valor de 
tasación.  

Resulta que el valor de seguro que aparece en mi tasación es el que sigue el criterio del real decreto 716/2009:

"Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero"

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/rd716-2009.html#a4 

Según el artículo 10 de dicho decreto:

"La suma asegurada deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables por naturaleza, en particular el suelo"

Es decir, que en caso de una vivienda con hipoteca parecería que estaría obligado por ley a contratar un seguro con un importe de continente mínimo igual a esa diferencia entre tasación y  coste del suelo. ¿Será eso cierto/correcto?

El valor que tendría sentido sería el de la reconstrucción  según la ECO 805/2003, pero el real decreto de 716/2009 parece obligarme  en caso tener hipoteca.

#4

Re: Valor de continente en seguro asociado a hipoteca según tasación - Seguros Hogar

Sobre el seguro de vida, efectivamente me piden contratar un seguro durante el primer año (veo que ya los tienes bien "controlados" a los de la Caja Rural). Después podría darlo de baja pasado ese primer año. Según la simulación que me hicieron en la sucursal tendría un coste de 260€ para ese primer año. Aun no tengo el documento de la oferta vinculante por lo que no sé como aparecerá reflejado en la misma.

#5

Re: Valor de continente en seguro asociado a hipoteca según tasación - Seguros Hogar

 

Que no te líes. Si la vivienda explota y desaparece, que es el ejemplo mas obvio, ninguna compañía pagará mas allá de su valor de reconstrucción porque también están amparadas en la Ley y eso supondría un enriquecimiento injusto 

Artículo 26 LCS 50/1980:

El seguro no puede ser objeto de enriquecimiento injusto para el asegurado. Para la determinación del daño se atenderá al valor del interés asegurado en el momento inmediatamente anterior a la realización del siniestro.

Los bancos quieren cobrar a calzador tasas mas altas que los mediadores y por capitales mas altos de los necesarios.

Puedes ceder en cierta parte al capital asegurado porque no es lo mas caro del seguro multirriesgo de hogar por no aguantarlos y firmar el préstamo, pero de las tasaciones cogen lo que quieren y quien se las hace no se va a pillar los deditos ni de coña.

#6

Re: Valor de continente en seguro asociado a hipoteca según tasación - Seguros Hogar

La cifra no nos dice nada si no es sabiendo mas circunstancias como la profesión, la edad o el estado de salud. No es que controle a ninguna Caja, es que lo hacen todos con la mayor impunidad. Lo habitual es que con esa maravillosa oferta de bajarte un 0,1 o 0'2% por hacer el seguro, si tu lo haces con un mediador te compensa no hacerlo con el banco, sube la cuota pero te ahorras entre el 30 y el 50% del seguro..

#7

Re: Valor de continente en seguro asociado a hipoteca según tasación - Seguros Hogar

Por experiencia propia (tengo hipoteca con los impresentables de Caja Rural y TENÍA los seguros "obligatorios" con RGA), yo recomiendo NO asegurar NUNCA nada con RGA, opino que es de las peores aseguradoras que hay.

Respecto del seguro de vida, yo recomiendo hacer el seguro sólo por el importe pendiente cada año de la hipoteca, en lugar de por una cantidad fija; de esta forma el seguro no se encarece tanto con los años al ir bajando el importe que tendrían que pagar la aseguradora en caso de fallecimiento o invalidez total.

#8

Re: Valor de continente en seguro asociado a hipoteca según tasación - Seguros Hogar

Gracias una vez más.

He estado revisando la tasación y, si bien en la misma no se especifica el

"Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo (Según D.A 1.2 de la ECO 805/2003)"

que sí he visto en otras y que entiendo es el valor que debería considerar en realidad para el seguro, he sido capaz de calcularlo en base a los valores de "Coste Construcción" + "Gastos Necesarios" que sí aparecen referidos claramente en la tasación (apartado de CALCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO).

De esa forma, el Coste de construcción a nuevo quedaría en 82.000€.

En su cálculo el tasador ha considerado el valor de la superficie "Construida con partes comunes Comprobada" (87m2) en lugar de la superficie "Util Comprobada" (67m2) que ha empleado en el cálculo del valor de tasación propiamente dicho. Me imagino que tiene sentido al tratarse de construcción, si bien desconozco por qué no ha considerado la superficie "Construida Comprobada" (79m2) que no considera la partes comunes. ¿Quizás por considerar el caso en que las partes comunes no estén aseguradas por un seguro de comunidad?

La intención que tengo es pelear el tema el día que vaya a revisar la oferta vinculante.