Euhm.... WOW
Desde hace algunos años he estado realizando estadisticas de mi ciudad sobre precios de oferta y venta de cara a realizar tasaciones. Pero esto es dar mil pasos de golpe.
Me has dejado noqueado.
Buenas Enrique,
Sin entrar a valorar la calidad de la tasación que te han realizado, tienes que entender que una tasación no es un procedimiento matemático que pueda justificar al 100% el resultado de una tasación. De la misma manera que un piso en planta primera y un piso en planta ático no tienen el mismo valor dentro de un edificio, o el piso "Derecha" no tiene por qué venderse por la misma cantidad que el mismo piso, pero "izquierda".
Yo mismo aplico descuentos similares en mis tasaciones, pero no bajo la misma justificación, sino por la actual situación del mercado inmobiliario (aragonés, que es mi principal zona de trabajo) de un menor número de ventas y una crisis económica que lo que provoca es una tensión de los precios a la baja (independientemente de lo que digan las estadísticas nacionales).
Eso no quiere decir que la tasación que te han hecho sea mala (no tiene por qué, si los valores testigos que han usado son correctos y ciertos y el cálculo del valor se ha hecho bien), sino que la justificación puede no ser la correcta.
Yo soy Agente de la Propiedad Inmobiliaria, y cuando taso me informo del mercado, independientemente de que tengo la posibilidad de usar un montón de datos estadísticos que vamos recogiendo a diario. No conozco a ningún compañero en Valencia, pero supongo que si acudes al Colegio de APIs podrás encontrar alguno cercano.
Sobre lo de reclamar lo pagado,... todo dependerá de si el trabajo está bien hecho y se te ha informado correctamente de su coste. La verdad es que no lo se
Yo soy Perito Judicial, y cuando empecé a hacer tasaciones me sorprendía la facilidad con que me dejaban el expediente completo y una máquina fotocopiadora para que hiciera copia de lo que yo quisiera. Son muchos datos que para mi tasación son innecesarios (por ejemplo, la demanda que origina el procedimiento, etc).
De un tiempo a esta parte ya no es lo mismo. Me dejan ver el expediente, si, pero las fotocopias las tengo que pedir al funcionario de turno, aunque con un movil...
Yo soy una mezcla entre Oscar, Maite y Ramón. Por un lado soy Agente de la Propiedad inmobiliaria y ejerzo de Perito Tasador Inmobiliario para los juzgados de Zaragoza (además de ser Administrador de Fincas y otros temas que no vienen al caso). Hace algunos años, me interesé por las subastas judiciales y asesoré a un cliente para la adquisición de Tres pisos que en su momento parecían una buena oportunidad pero que la explosión de la burbuja inmobiliaria han dejado como una operación normalita.
Por otro lado, como Licenciado en Derecho me interesa todo el tema del Derecho procesal y no descarto volver a entrar en el tema de las subastas algún día. Pero de momento no.
Conozco un caso de un arrendatario de renta antigua, que aunque podía continuar su contrato, le ha entregado llaves al propietario en diciembre porque tenía un negocio ruinoso y estaba hasta los cojones de pasar horas.
También es verdad que el local se encuentra en una zona degradada y no vale nada. Cuando digo nada, es NADA.
Bueno, no creo que sea una cuenta demasiado complicada: Margen de beneficio+posibles imprevistos+...
Supongo que debeis ir MUY holgados en cuanto al precio de mercado para que entreis en una subasta (o eso, o teneis un cliente interesado por temas personales). Como dice mfmelo, para comprar a precio de mercado no hace falta complicarse tanto.
El tema sería, cuanto por debajo del precio de mercado? un 30% es mucho, es poco?
Prefiero cien veces la fiabilidad del Catastro -que al fin y al cabo refleja el pago del IBI por parte de su propietario- porque son muy raros los casos de que alguien esté pagando el IBI de otro (aunque conozco algunos casos). Que la fiabilidad del Registro de la Propiedad.
Y si hablamos de terrenos rústicos ni te cuento la diferencia de medidas.
Aunque acepto las opiniones de Borja Mateo desde hace mucho, últimamente creo que busca mucho el titular de prensa. Aunque no creo que los precios de las viviendas de base vayan a subir en medio plazo (al igual que otros que han opinado, creo que mientras tengamos un nivel de paro tan alto, y los sueldos sigan bajando,... no puede haber un mercado inmobiliario con precios estables). No hay que olvidar la salida de la burbuja inmobiliaria en Japón (años y años bajando poco a poco) y es posible que mientras no haya un revulsivo, España siga esa misma tendencia.
Dicho esto, habrá que diferenciar muchas zonas y situaciones. Creo que es buen momento para buscar locales comerciales en zonas prime, o puede ser interesante para un turista extranjero la compra de un apartamento turistico en buena zona: actualmente existe una de las mayores ofertas que hemos podido tener, y si unimos eso a la posibilidad de negociación relativamente alta, es posible encontrar algo decente.
No conozco el mercado inmobiliario madrileño, puesto que trabajo principalmente el de Zaragoza ciudad, por lo que no puedo hablar de los precios o situaciones de lo que expones. Ahora bien, yo actualmente huyo de la vivienda como inversión, lo único que me parece interesante son las plazas de garaje que comentas,... o alguno de los solares (por el precio, que me parece muy competitivo).
Lo de la cesión de crédito,... a mi se me escapa del todo.
Chico, yo trato hacer las cosas bien. Y de hecho las hago con valores testigos de ventas REALES realizadas (nada de hacerlas con precios de oferta) y creo que saco precios reales.
Otro tema es que yo haga la tasación en Enero y la subasta sea en noviembre, que el mercado ya no es el mismo.
Las tasaciones de la AEAT las realizan los propios funcionarios, y desconozco si cobran un plus por hacerlas.
No obstante, quier responder a Donvito, que los honorarios de una tasación, si bien se gradúan conforme al valor final, no se suele "inflar" la tasación para poder cobrar más (por lo menos en mi caso), sobre todo cuando actualmente estamos hablando de precios en bajada.
Es más, yo creo que la lentitud de los procedimientos hace muy complicado que el valor que yo tase hoy sirva para el momento de la subasta con toda fiabilidad, puesto que puede pasar casi un año hasta que se realiza (y un año, en el mercado actual es MUCHO tiempo).
Esta información daría para un libro (aunque fuera digital) desgranando cada una de las zonas de España, con niveles de precios, ofertas, descuentos,... que podría interesar a grandes inmobiliarias.
Hoy en día, gracias a las nuevas tecnologías y la facilidad de acceso a la información de precios de oferta, hay algfunas personas que han llegado a decirme "Relamente hace falta ir a ver ese piso?" y SI, es necesario.
Qué pasa si taso un piso que no existe porque la casa la han tirado?
Que pasa si esa casa no llegó a terminarse?
En más de una ocasión he debido taar un piso sin verlo, porque no me han permitido entrar en él (pero siempre lo indico en la tasación y lo minusvaloro como mantenimiento deficiente por prudencia). Mi deber, como mínimo es llegar, picar en la puerta e intentar verlo. Y si puedo probar a otra hora del día.
Te explico lo que hago yo en estos casos:
1.-El Colegio de APIs al que pertenezco, es también un punto de información Catastral, en el que presentando mi nombramiento como Perito en un procedimiento contra determinada persona, puedo consultar los bienes que tiene esa persona en el Catastro. Suele dar resultado, y con la ficha catstral, puedo localizar en un plano el bien y encontrarlo con un GPS o similar. Los metros y los linderos ayudan mucho a la hora de identificar un terreno rústico.
2.-Si No tiene ese bien registrado a su nombre, todavía puedo hacer una búsqueda en la web del Catastro con la dirección postal.Si tampoco encuentro nada, llamo al Abogado para intentar localizar algún recibo de IBI
3.-Si aun así no encuentro nada, me toca hacer labor de campo. Me voy al Ayuntamiento del Pueblo, y pregunto, pregunto, pregunto. En alguna ocasión, el propio alguacil del pueblo me ha llevado en su coche al terreno en cuestión. Una vez encontrado el lugar, lo geoposiciono y hago una búsqueda en la web del Catastro para contrastar que los metros y linderos coinciden.
Nunca he dejado un terreno rústico sin identificar, me haya costado más o me haya costado menos. Siempre hay medios para averiguar, pero entiendo que a la administración no siempre tiene interés en moverse.
Siempre he pensado que al Perito Inmobiliario no saben muy bien cómo tratarlo. En algunos juzgados nos permiten ver (y fotocopiar sin ningún tipo de control) TODO el expediente judicial, y en otros casi hay que pedir por escrito cuales son los bienes a Tasar (no siempre se tasan todos los inmuebles encontrados, sino los que cubran -previsiblemente- la deuda).
Hay que profesionalizar la Tasación, y te reconozco que los controles de acceso son muy débiles. Cuando yo comencé a Tasar, lo único que me pidieron fue la Colegiación como API (algo a lo que pude acceder con la Licenciatura en Derecho) y la realización de un pequeño curso de Tres meses. Y lo cierto es que la verdadera experiencia vino con el tiempo.
Te agradezco la respuesta Tristán,
Personalmente creo que el Sistema de adjudicación de Peritos Terceros está mal de base. Hace unos pocos meses, un Juzgado de 1ª Inst de Zaragoza me mando a una ciudad a más de 700 km de distancia para realizar una tasación. No dudes que hice todo el trabajo posible, y tras mucha investigación en mi despacho, y un viaje relámpago a la ciudad, realicé una tasación más que decente... pero sin lugar a dudas podrían haber tirado de Peritos de ESA ciudad.
Tasaciones afinadas con un margen de error del 3%. (Estamos hablando de que un piso que se tase en 100.000 pueda venderse en 97.000 o 103.000 €) me parece un margen de error aceptable y que está dentro de mercado, aunque en la actualidad es mejor tender a la baja que al alza en los casos en los que hay duda.
