Jotaerre

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21/02/20 03:21
Ha comentado en el artículo Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela
Buenas, creo que se nos había escapado esta otra SAP de Las Palmas de 17.07.19, Sección 5ª, que sigue la famosa de la Sección 4ª de 30.10.18 y otras ya conocidas: http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/c83ac133ed18beca/20200116 "El registrador podría objetar la inscripción si no resultare del título que se haya oído a los titulares de derechos inscritos en el procedimiento conforme a lo establecido en la ley (procesal y/o hipotecaria). Pero no es lo que ha hecho en este procedimiento en el que no objeta que se pueda ocasionar indefensión alguna a los titulares de derechos sobre la vivienda subastada, en cuanto consta en el auto de 1 de junio de 2016 que el requerimiento de pago fue realizado en el domicilio pactado y al ser negativo por medio de edictos y ello conforme a los arts.662 y 683 y 686 de la LEC. El único motivo de discrepancia para la calificación negativa por el Registrador de la Propiedad demandado es pues la interpretación que de los artículos 670.4 y 671 de la LEC hizo el LAJ respecto a sí el precio de adjudicación mínimo habría de serlo o no la deuda por todos los conceptos cuando ésta tiene un valor inferior al 70% del precio de subasta y superior al 60% de dicho precio de subasta, excediéndose a nuestro juicio de los límites de la potestad calificadora." Saludos,
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21/02/20 03:14
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Quizá conste ese nuevo valor en la extensa de una de las modificaciones de la hipoteca original (la 3ª, probablemente, que es la que cita el Edicto), sin que se haya hecho constar en la cerfificación. Saludos,
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18/02/20 09:38
Ha comentado en el artículo El subastero que susurraba a las secretarias judiciales
Servidor, lo más cerca que estuve de seducir a alguien en mis años mozos de patearme Juzgados, fue cuando una tramitadora me respondió preguntándome si tenía un hermano llamado X, porque lo cierto es que nos damos un aire, aunque él sea (más) guapo. Y lo dijo con un tonillo de seducida que le tenía guardada una buena a mi hermano si se lo volvía a encontrar... Saludos,
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17/02/20 02:24
Ha comentado en el artículo Réquiem por la Adjudicación Directa de Hacienda
¡Buenos días, SÍ SE PUEDE! Al menos, en primera instancia (como le he dicho al cliente, ganar en 1ª es como noquear al rival pero que le salve la campana y pueda volver a su rincón, del que su entrenador/DGRN decidirá si hacerlo salir a por todas, apelando, o no... lo sabremos hacia finales de marzo como máximo). Porque el Juez nº 10 de Valencia se lo ha currado bastante, y en 11 páginas nos da la razón a nosotros y la AEAT, tanto al aplicar la SAP de Las Palmas de una conocida de Tristán que ambos alegamos, como en la interpretación de la DT 4ª de la reforma del RGR: "La anterior conclusión se obtiene porque el control que efectúa la Registradora a través de la calificación impugnada no cumple la finalidad de garantizar la intervención en el procedimiento administrativo de cualquier titular registral que pueda ser afectado ni tratar de impedir una posible indefensión procesal, sino que supone mantener una diferente interpretación acerca de la norma de procedimiento aplicable a la subasta realizada. Considerando, pues, que ha existido un exceso en la calificación realizada, las demandas deben ser estimadas, sin perjuicio de lo cual se estima oportuno, para dar respuesta a todos los argumentos expuestos en el procedimiento, tratar de la cuestión de fondo planteada. Estimo que la interpretación que sostienen los demandantes es más acorde con la finalidad de la reforma del procedimiento realizada, porque supone que la Disposición Transitoria cuarta se proyecta sobre todo el procedimiento de enajenación, de manera que las nuevas normas sólo serán aplicables al mismo si éste se inicia a partir del 1 de septiembre de 2018, que será la fecha de entrada en vigor de toda la nueva normativa, y no sólo de lo relativo a la publicidad de la subasta. Por el contrario, al procedimiento iniciado antes de la citada fecha se aplicará la normativa anterior, lo que supone la viabilidad en el presente caso de la adjudicación directa realizada. En este sentido, cabe tener en cuenta -como alega la parte actora- que la Exposición de Motivos del Real Decreto 1071/2017 se refiere al nuevo régimen de subastas en su conjunto, de donde cabe inferir que la disposición analizada no debe limitar sus efectos a las nuevas normas de publicidad de las subastas, sino a todo el nuevo régimen de subastas, en el cual se elimina el trámite que ha dado lugar al litigio." Saludos!
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15/02/20 04:07
Ha comentado en el artículo Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela
Buenos días, y feliz fin de semana. Como, curiosamente, el BOE no publica resoluciones de "ese" organismo desde que ha cambiado de nombre, traigo una que le sonará a mfmelo ;) y que responde a una duda que puede asaltar a cualquier ciudadano que pretenda registrar algo: ¿puede el registro (cambie o no su titular) añadir defectos cada vez que se presenta el documento a inscribir? La respuesta es más sencilla, y hasta cierto punto aceptable, cuando el asiento de presentación ha caducado, pero ¿y si aún está vigente, y se presenta el mismo documento junto a la subsanación de un anterior defecto? Es decir, lo que se conoce como calificaciones parciales sucesivas. Pues aquí es donde la ex-DGRN demuestra, una vez más, que le sienta mal no salir a la calle de vez en cuando a tomar aire y conocer lo que se cuece más allá de las cuatro paredes de su despacho... como resume esta reciente resolución: https://www.boe.es/boe/dias/2019/11/27/pdfs/BOE-A-2019-17065.pdf "Con carácter previo, es necesario hacer referencia, como cuestión previa de carácter procedimental, a la alegación que hace el recurrente en su escrito de recurso de la existencia de una calificación anterior del mismo documento por parte de la registradora en la que no se hizo mención alguna a este defecto. Como ha reiterado en numerosas ocasiones este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 5 de marzo de 2014), de acuerdo con la exigencia del artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria, la calificación ha de ser unitaria y global como expresión concreta del principio de seguridad jurídica consagrado en nuestra Constitución (artículo 9.3). El registrador de la Propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia del Registro de la Propiedad. También tiene declarado este Centro Directivo que las consideraciones anteriores no pueden prevalecer sobre uno de los principios fundamentales del sistema registral como es el de legalidad, lo que justifica la necesidad de poner de manifiesto los defectos que se observen aun cuando sea extemporáneamente (cfr. Resoluciones de 5 de marzo de 2014 y 7 de septiembre de 2015). Es decir, que aun cuando el registrador pueda incurrir en causa de responsabilidad disciplinaria, si calificado un título y subsanado el defecto, detectase otro que no haya hecho constar en la primera calificación, debe efectuar una segunda comprensiva del mismo, pues los fuertes efectos que el sistema registral atribuye a las inscripciones con la finalidad de preservar la seguridad del tráfico y del crédito inmobiliario, hacen que deba extremar el control de legalidad sobre los títulos presentados." En resumen y en cristiano: el registrador puede saltarse la Constitución y hacer mal su trabajo. Simplemente, le impondrán una multa por incompetente... En fin... saludos,
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13/02/20 06:06
Ha comentado en el artículo Réquiem por la Adjudicación Directa de Hacienda
Bueno, es algo dudoso... yo mismo aporté con la demanda 40 páginas de anuncios de AD por diversos organismos, y a la DGRN solo la hemos visto resolver unas decenas de recursos, así que deberíamos concluir que la inmensa mayoría de registradores tienen criterio propio y se han pasado su doctrina por el forro.
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13/02/20 05:01
Ha comentado en el artículo Réquiem por la Adjudicación Directa de Hacienda
Buenas, esperando ya la Sentencia de Valencia, ojo que todavía hay organismos que anuncian adjudicaciones directas, como la Diputación de Cáceres, al ser expedientes de 2017: http://www.oargt.dip-caceres.org/servicios/subastas/adjudicacion-directa/index.html Igual incluso a alguien le interesa el anuncio, pero que sepa que seguramente tendrá que luchar para registrar. Como dato gracioso, la descripción de la última finca es "Casa para derribar", jojojo. Saludos,
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10/02/20 06:50
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Pues muy sencillo: con los votos de ERC, Comuns y la CUP. Aunque esa y otras noticias podrían ser más rigurosas: el pasado 7 de febrero se convalidó el Decreto Ley 17/2019 en su redacción original de diciembre 2019, pero el 21 de enero se aprobó por Decreto 1/2020, publicado el 22, esa modificación que se cita, y que está pendiente de convalidación. Saludos,
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09/02/20 02:13
Ha comentado en el artículo Las subastas de los Juzgados de lo Social
Desde luego, Pecks, pero todavía hay quien lo intenta vía incidente de nulidad de la subasta (he tenido y tengo varios casos así), cuando lo que son nulas (al 99%, nunca te puedes fiar del todo del Juzgado, claro) son sus posibilidades de éxito, como aquí explica el colega: https://www.espadagerlach.com/nulidad-de-subasta-con-adjudicacion-firme/ Como tampoco puede alegarse, por ejemplo y como hacen muchos ante un precario, que su abogado ha recurrido la adjudicación (de la AEAT, SSocial, etc...) vía administrativa, tal cual lo resume la AP de Huesca: http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/387a5aff202c79c2/20200121 "A partir de esa adjudicación, el título de propiedad de la demandada quedó sin efecto y sin valor alguno para contradecir el título de los hoy actores derivado de la subasta y del propio título de la demanda, el cual ni mucho menos puede recuperar su eficacia jurídica con fundamento en las supuestas alegaciones de nulidad planteadas en el expediente administrativo de adjudicación de la finca objeto de controversia." Saludos,
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08/02/20 03:56
Ha comentado en el artículo Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela
Jejeje, algo así parece, con el agravante (dudo que voluntario, pues la mayoría de resoluciones las "dicta" un programa informático de "copia y pega") de que, como se comenta en el mundillo, ahora a saber con qué siglas se la conocerá, lo que dificultará localizar jurisprudencia en su contra... Saludos,
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08/02/20 02:59
Ha comentado en el artículo Éramos pocos legislando e interpretando la Ley y parió la abuela
Buenos días, y feliz fin de semana, No sé si sabéis que en el BOE de 29 de enero se publicó un RD que incluía esto: "2.Quedan suprimidas la Secretaría General de la Administración de Justicia, la Dirección General de Relaciones con la Administración de Justicia, la Dirección General de Modernización de la Justicia, Desarrollo Tecnológico y Recuperación y Gestión de Activos, la Dirección General de los Registros y del Notariado, la Dirección General para la Memoria Histórica y la Dirección General de Cooperación Jurídica Internacional, Relaciones con las Confesiones y Derechos Humanos." ¡WTF! ¿Cómo? ¿Que la villana de la saga, la DGRN, desaparece, quizás por los palos que le daban por todos lados? Noooo, simplemente cambia de nombre a "Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública", como si de un testigo protegido se tratara, para que no la pillemos... Lo que no deben saber es que, en la mayoría de películas, al testigo protegido lo acaban pillando y dando pasaporte, así que a esa supuesta adalid de una supuesta "seguridad jurídica" que no hace más que saltarse, más le vale que duerma con un ojo abierto... Saludos,
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05/02/20 04:48
Ha comentado en el artículo El pequeño inversor inmobiliario está de enhorabuena. Tenemos un gran futuro por delante
Veremos, porque, de momento, la primera Jueza que aplicó esa medida ha rectificado en base a que es una ley administrativa y no procesal, jajaja: https://www.totbarcelona.cat/habitatge/jutgessa-pionera-nou-decret-habitatge-recula-dona-rao-fons-voltor_2110628102.html (Está en català, pero se entiende, y copia ese fundamento en castellano) Saludos,
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04/02/20 02:36
Ha comentado en el artículo Algunas ideas razonables para la extinción del condominio
Buenas, como ejemplo de lo que dice Tristán y la supuesta "controversia" que comenté ayer, este reciente Auto gallego: http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/606f1fa89dc5511f/20200127 Por un lado, excluye la LJV: "La falta de acuerdo entre los cotitulares para dar voluntario cumplimiento la sentencia suponía la existencia de una controversia que excluía la jurisdicción voluntaria ( artículo 1.2 L.J.V.). La interpretación literal e integradora del artículo 108 L.J.V. lleva a la misma conclusión. La aplicación del procedimiento previsto en tal norma se sujeta a la instancia del propio interesado, con lo que, cuando son varios, se precisaría el previo acuerdo entre todos ellos. Y sólo contando con el acuerdo de todos los particulares tendría la subasta naturaleza de voluntaria." Pero, por otro, reconoce que sería aplicable la LEC, pero de forma "razonable": "No parece inoportuno dejar de advertir, sin embargo, que no determinando la sentencia que se ejecuta una distinta posición jurídica de los cotitulares, sino la sujeción de todos ellos a la conversión forzosa del bien en dinero y al reparto de su precio, se impone una interpretación y aplicación razonable de las normas reguladoras de la subasta excluyendo aquellas que otorgarían distintos derechos a las partes de la ejecución, pues no hay en la venta en subasta pública que ha de realizarse una parte acreedora y una parte deudora. En este sentido, y para un supuesto en que también se procedió a la venta en pública subasta de un bien que había sido ganancial, la. T.C. 182/2011de 21 de Noviembre." En fin... saludos,
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03/02/20 01:05
Ha comentado en el artículo Algunas ideas razonables para la extinción del condominio
Buenos días, y feliz semana. Me remito, por "economía foril", a mi comentario al mismo post en subastanomics, con mención al distinto (y siempre olvidado) régimen catalán, debe ser otro boicot ;) Y lo amplío con una reciente SAP de Madrid, que confirma que cada vez más son conscientes de que la subasta de división debe regirse por la LJV 15/2015 (el motivo de las discrepancias es, para variar, la genialidad del legislador, que empieza la LJV diciendo que es aplicable a asunto sin controversia, para luego decir que las subastas voluntarias son aquellas distintas a las de apremio... ¿y que sucedía y aún sucede? Pues que el LAJ de turno considera el juicio previo de divisíon como una controversia, y así nos va, en fin...): http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/a73ff99c6c23cae7/20200127 Pero es que esta Sentencia aborda también un tema recurrente: muchos abogados se oponen a la demanda por la valoración de la finca que se da en ella, cuando eso solo puede ser objeto de discusión en la fase de ejecución; de ahí que en la demanda baste con fijar la cuantía del pleito en el valor catastral "a efectos procesales", ya que es el mínimo que permite la LEC. ¿Y qué sucedió en este caso? Pues que la demandada, ni corta ni perezosa, consignó la mitad de ese valor catastral y pidió la adjudicación del otro 50% de la finca... muy original, pero absurdo, y así se lo hizo ver el Juzgado y luego la AP: "El recurso de la demandada se dedica exclusivamente a razonar que existió un allanamiento a la demanda para, en su petición, solicitar -como en primera instancia- que se le adjudique todo el inmueble por haberlo adquirido a la parte actora con la consignación antes referida de 23.500 euros. El recurso de la demandada carece de fundamento. El artículo 404 del Código civil dispone que " Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio". Consta que tal acuerdo no existe entre los demandantes y la demandada, sin que esta pueda imponer la adquisición partiendo del valor de la vivienda que se ha fijado en la demanda únicamente a efectos procesales, pero sin manifestar en ningún caso los actores una eventual disposición a vender su parte a la demandada ni que ello fuera eventualmente por la mitad de la cuantía procesal fijada (que fue de 47.000 euros, como se dijo)." Saludos,
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27/01/20 06:56
Ha comentado en el artículo El retracto. Tan cerca, tan lejos
Podría ser, pero no te embales tanto, que no consta si fue un desahucio por falta de pago. Por las fechas, podría haber sido simplemente por expiración del plazo de 5 años de entonces.
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27/01/20 06:44
Ha comentado en el artículo El retracto. Tan cerca, tan lejos
Este ATS, en cambio, sí tiene que ver con retractos, y es interesante a pesar de ser de inadmisión de un recurso (como excepción que confirma la regla), porque confirma la famosa STS de 20.01.14 según la cual la demora en dictar el Decreto de adjudicación no puede perjudicar a los interesados: http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/c47d0d9a94ff5f36/20200124 Pero va bastante más allá, pues lo amplía al plazo en que "pudo" haberse dictado incluso el Decreto de aprobación del remate. Porque, como leemos en la SAP de Madrid contra la que se recurre, y que es esta... http://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/1a6ceaa2b622bbbb/20170717 ... se traba de una demanda de retracto interpuesta cuando el arrendatario retrayente ya había sido desahuciado por el anterior arrendador (y resuelto el contrato, pues). La sucesión de hechos sería la siguiente: mientras los trámites posteriores a la subasta seguían su curso (traslado para mejora, opción al ejecutante, etc...), el todavía propietario desahucia al inquilino; al cabo de varios meses, se adjudica la finca y ese arrendatario pide el retracto y gana... porque: "Con base en la anterior doctrina, y constatado que ha sido que el decreto de aprobación de remate en 56.024 euros, a favor de la demandada, Buildingcenter, pudo haberse dictado en junio de 2014, cuando todavía los demandantes eran arrendatarios de la vivienda sacada a subasta, condición que perdieron el 28 de noviembre de 2014, ha de acogerse la solución dada al caso por la sentencia apelada en orden a la legitimación activa ad causam de los actores." En resumen: aunque ya te hayan resuelto el arrendamiento y echado de casa, si, según los plazos legales, la aprobación del remate (y, se entiende, que la ya inmediata adjudicación al ejecutante) en subasta debería ya haberse producido cuando aún estaba el contrato en vigor, conservas el derecho a retractar. No me queda más que felicitar al compañero que consiguió ese retracto tan excepcional. Saludos,
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27/01/20 01:03
Ha comentado en el artículo El retracto. Tan cerca, tan lejos
Buenos días, y buena semana. Traigo otro ejemplo de ese nivel, Maribel, aunque ajeno al retracto: http://www.poderjudicial.es/search/TS/openDocument/9663bcf1e723070a/20200124 Se trata de una STS en un proceso de error judicial, en la que se fija claramente lo que ya era de dominio público en numerosos estudios, salvo para el Juez de instancia (no cabía apelación por la cuantía, así que la AP no se llegó a pronunciar) y, lo que es más grave, para el Abogado del Estado, no así para el Fiscal. Y, sencillamente, viene a confirmar cómo deben computarse los plazos de prescripción de acciones tras la reforma del Código Civil de 2015... casi 5 años después, en fin: "Como la Ley 42/2015 entró en vigor el 7 de octubre de 2015, si conjugamos lo previsto en su Disposición transitoria quinta con el art. 1939 CC, al que se remite, tendríamos las siguientes posibles situaciones (sobre la base de que no hubiera actos interruptivos de la prescripción), teniendo en cuenta que la prescripción iniciada antes de la referida entrada en vigor se regirá por el plazo anteriormente fijado (quince años), si bien, si desde dicha entrada en vigor transcurriese todo el plazo requerido por la nueva norma (cinco años) surtirá efecto la prescripción incluso aunque anteriormente hubiera un plazo de quince años: (i) Relaciones jurídicas nacidas antes del 7 de octubre de 2000: estarían prescritas a la entrada en vigor de nueva Ley. (ii) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005: se les aplica el plazo de 15 años previsto en la redacción original del art. 1964 CC. (iii) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015: en aplicación de la regla de transitoriedad del art. 1939 CC, no prescriben hasta el 7 de octubre de 2020. (iv) Relaciones jurídicas nacidas después del 7 de octubre de 2015: se les aplica el nuevo plazo de cinco años, conforme a la vigente redacción del art. 1964 CC." Saludos, Maribel,
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25/01/20 04:21
Ha comentado en el artículo El retracto. Tan cerca, tan lejos
Muchas gracias, aunque no es mérito mío, obviamente (y tampoco es tan difícil estar al tanto de resoluciones interesantes, porque la mayoría son puro copiar y pegar o inadmisiones por recurrir mal). Para entender cuál habría sido la solución, queda claro en la alegación que se rechaza a la inquilina: "Frente a las alegaciones de la demandante ahora recurrida de que si pagara el precio estaría comprando la vivienda por 181.000 euros más la carga, que no se extinguiría, resulta oportuno señalar que el abono total del precio por su parte hubiera quedado supeditado, en su caso, a la cancelación de la hipoteca sobre la finca retraída, de acuerdo con todas las condiciones exigibles para ello en función de las condiciones de la hipoteca." Obvio, pues: podía retractar pagando la hipoteca y luego exigir su cancelación, nunca debería pagar por duplicado. Lo que no se puede es pretender "pagar" el precio subrogándote en la deuda sin consentimiento del acreedor, simplemente. Saludos,
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25/01/20 04:02
Ha comentado en el artículo El retracto. Tan cerca, tan lejos
Buenos días, y buen fin de semana. Interesante STS hoy en Cendoj, aunque se resuelva en base a lo que deberían ser obviedades: http://www.poderjudicial.es/search/TS/openDocument/f7736d30053cb0e5/20200124 En resumen, una arrendataria ejercitó el retracto ante una venta en la que el precio se había pagado mediante subrogación en la hipoteca pendiente, y pretendía pagarlo igual, y tanto en 1ª como en 2ª instancia se lo concedieron (lo que demuestra el "nivelón" de quienes nos juzgan). Sin embargo, el TS recuerda que: i) La adquisición de una finca hipotecada no comporta que el adquirente asuma la deuda garantizada y que el primitivo deudor quede liberado frente al acreedor. El adquirente tendrá que soportar la afección real, pero el enajenante sigue siendo deudor. Incluso en el caso de que comprador y vendedor pacten que el primero asume la deuda pendiente, tal pacto produce efectos entre ellos, pero el vendedor sigue estando obligado frente al acreedor a no ser que este último consienta su liberación. Tampoco queda liberado el deudor enajenante sin el consentimiento del acreedor hipotecario cuando la venta de la finca se haga con retención o descuento del importe asegurado por la hipoteca, a pesar de la evidente intención de que sea el comprador quien pague el préstamo hipotecario. Así resulta con claridad de lo dispuesto en el art. 1205 CC con carácter general y en el art. 118 LH, en particular, para la deuda garantizada con hipoteca: " Art. 1205 CC: "La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor". " Art. 118 LH: "En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito." Clarísimo, pues, aunque luego el TS (otros que tal) no aproveche para posicionarse sobre una de las alegaciones de la retrayente, dejándolo en un "lo que es discutido" (es decir, ya me mojaré otro día cuando me planteen el caso, de momento mantengo la incertidumbre): "No favorecen a la pretensión de la demandante recurrida sus alegaciones de que la operación de compraventa con subrogación enmascaraba una dación en pago, pues en el caso de que se admita que el retracto arrendaticio regulado en el art. 25 LAU es aplicable también a la dación en pago, lo que es discutido, el precio sería el importe de la deuda que el arrendador extingue mediante la transmisión, sin que, por lo dicho, pudiera declararse como forma de pago la subrogación hipotecaria sin consentimiento del acreedor." Saludos,
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22/01/20 11:56
Ha comentado en el artículo Chat de subastas
Hola, jrl, ni una cosa, ni otra, es un derecho legal o convencional, que no requiere estar inscrito. Saludos,
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