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laowei1500

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laowei1500 30/06/19 17:04
Ha respondido al tema Sin idea de hipoteca y desesperada
Estoy con W. Petersen, avalar con una vivienda de 300.000€ y, una de -se supone- 45.000€, una hipoteca de 36.000 (80% s/45.000) es un error enorme Y estoy con, creo ha sido Pvila314, si no te dan 36.000 por tu casa de 45.000 es por algo, hablad con el banco q os expliquen q es lo q no ha cuadrado al dpt. De riesgos y trabajad en mejorar eso q ha hecho saltar las alarmas antes de volver a pedir una hipoteca Y no te fies de lo q haga la gente, o en las hipotecas q se metan, vosotros, soys vosotros y vuestras circuntancias, entended q scoring teneis para el banco y como mejorarlo
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laowei1500 10/06/19 04:22
Ha respondido al tema Dudas sobre precio de compra de un piso
Te respondo sobre tú respuesta:    Creo entonces, que para poder tener algo con lo que negociar, debe ser el valor de tasación y con una  tasadora independiente. Laowei: ojo es un arma de doble filo, si la tasación dá un precio mas alto que el de venta, le dará posición de fuerza al vendedor.  El tema es que si el valor fiscal es superior, luego hacienda puede exigirme pagar el ITP con respecto al valor fiscal. Y el valor fiscal creo que se puede conseguir si el propietario te lo facilita a través del IBI. Aunque el ITP se calcula con respecto al valor de tasación normalmente, creo. Laowei: el valor fiscal es público y puedes sacarlo en las web de casi todas las comunidades. Te dejo el link de la comunidad de Madrid. https://gestiona.madrid.org/siva_internet/html/web/ValoraBienForm.icm?ESTADO_MENU=2_1 Cada autonomía tiene las suyas, es buscar.  El ITP se declara a la consejería de hacienda de la comunidad sobre el valor escriturado, si ese valor es superior al valor catastral, ningún problema con la hacienda autonómica, si es inferior, te llegará una reclamación de Hacienda para que se pague el diferencial de ITP entre lo declarado y lo que viene en sus tablas. Esta reclamación se puede alegar, documentando todo lo que se crea oportuno, poniendo en entredicho que la valoración de hacienda estuviese mal, dando la tasación, presupuesto de reforma, análisis comparativo con otros pisos similares en la zona, lo que se tenga.  En mi caso, la inmobiliaria me dice que el propietario no quiere facilitar ni valor catastral ni valor fisca. Me ofrecen que a través de un "contacto" que tienen, me pueden sacar el valor de tasación. Y eso no me ha sonado bien. Me hubiera sonado mejor que me dijeran que puedo ir yo al piso con tasador y tasarlo, que creo será lo que les ofrezca LAOWEI : el catastral ya sabes que lo puedes conseguir por tú lado y la tasación, es hacer pedido a empresa y hace la visita a la vez que tú al piso, tarda unos 10minutos media hora en tomar datos y la tasación suelen tenerla, salvo que sea algo raro, en uno o dos días.  Puedes hacer tasación oficial (es la que puedes usar después para pedir la hipoteca) o una valoración no vinculante, que la puede hacer un tasador (hay muchos anunciados en internet) te dan una idea de precio, es mas barato y rápido, pero no es oficial, ni vinculante Importante tambien tener la nota simple registral (10 eur aprox en registradores.org)      
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laowei1500 09/06/19 08:09
Ha respondido al tema Dudas sobre precio de compra de un piso
La valoración de inmuebles tiene varias formas de entenderse :  Si lo entiendes como inversión : calcula cuanto vale ese piso en alquiler, multiplicalo por 150 veces, todo lo que sea por encima es mal negocio, todo lo que sea por debajo mejor negocio. Cómo hogar, quieres vivir en una zona determinada, en un tipo de piso concreto y con unos extras particulares (ascensor, urbanización, piscina, portero ...), en este el factor decisor será mas pasional que objetivo, por lo que la forma de evaluarlo es por comparativo, como bien te indica JTorres, evaluas la zona, tipo de vivienda / extras y ves como está situado el piso que quieres respecto a los otros comparables.  Respecto a la tasación, por desgracia no es un "ivariante" si tasas el mismo piso con dos tasadoras distintas, obtendras dos precios diferentes, en cualquier caso, como bien indica Pvila314 tendrás una valoración objetiva y te puede servir para negociar. Una recomendación, fíajte sólo de tasadoras oficiales (reconocidas por Banco de España) y que tengan buena reputación (esto excluye a Tinsa).  Cómo este tema es importante para la economía familiar, no es ninguna tontería tasar una vez has encontrado el piso que crees que es el piso de tú vida. Además de contrastar tú valoración, te servirá para saber si el tema de hipoteca va a ir bien o no, muchos bancos conceden hipotecas del 80% sobre el menor de los valores compra / tasación Esto hace que puedas llevarte una desagradable sorpresa y con las arras pagadas, angustiosa  
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laowei1500 31/05/19 13:32
Ha respondido al tema Comunidad sin estatutos. Instalación ascensor. Locales sin acceso a portal - Comunidad de propietarios
Lo sé yo es que lo consultes con el administrador que os lleve la finca Si es profesional sabrá como articular todo de tal forma que posteriormente no tengáis problemas y cuando ya hayáis confirmado todo y os hayáis comprometido con los pagos al instalador del ascensor no hay algún vecino que impugne la Junta buscando no pagar pero luego disfrutar del ascensor Cosa por desgracia muy habitual en los ascensores que se colocan a posteriori y razón por la cual en muchos de ellos funcionan con llave y los vecinos que no han pagado no disponen de llave El sistema de distribución que planteas desde luego es muy lógico y equitativo para todos los vecinos
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laowei1500 31/05/19 13:28
Ha respondido al tema Cuanto pedir de hipoteca?
Pensaba que normalmente el banco os abra antes que tú qué el Euribor se va a girar a largo plazo y empezarán a aumentar los intereses de las hipotecas a tipo fijo antes de que el gran público pueda intuirlo Es decir el problema no va a ser el redondeo como tal sino que salvo que pases el día analizando variables macroeconomicas y siguiendo la evolución de los tipos para cuándo tú intuyas que el Euribor puede subir y que es momento para cambiar a tipo fijo ellos ya habrán corregido el interés y no será fácil negociar con el interés que había antes La nueva ley de hecho tiene una parte que establece específicamente qué se deben facilitar los cambios de tipo variable a tipo fijo limita las comisiones y instalo los bancos a facilitar el proceso Esto último no sé muy bien qué significa pero a los bancos también les está interesando comercializar a tipo fijo y de hecho lo primero que hacen es intentar convencerte para que no hagas variable con lo que no encontrarás problema en pasar de variable a fijo salvo que cambie mucho la cosa
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laowei1500 31/05/19 13:24
Ha respondido al tema ¿Salario tres veces superior a importe alquiler? - Inquilino
La Ley de la Propiedad Horizontal no dice eso y en todo caso la ley que aplicaría sería la de Arrendamientos Urbanos y tampoco indica nada al respecto Ese es el criterio que suelen utilizar los bancos en la concesión de hipotecas que el compromiso de pago no sea superior al 30% de los ingresos totales En el caso de que los ingresos no sean por nómina aplican unos coeficientes de minoracion En el caso de alquileres el propietario puede pedir los ingresos que estime oportuno 3 veces (lo mas habitual), 5 veces 10 o 20 y el inquilino tiene derecho a decir que no le interesa darse la vuelta e irse
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laowei1500 31/05/19 13:21
Ha respondido al tema Pasar de hipoteca variable a fija
Si tienes un buen registro en cuanto estar al día en pagos y cumples con los criterios de solvencia no debes tener ningún problema y de hecho los costes incluso se han reducido al asumir el banco los gastos correspondientes a notaría gestoría etcétera de la hipoteca Como no hay compraventa no tienes que pagar ITP y si es con el mismo banco con el que tienes actualmente la hipoteca normalmente se encargan ellos también de la parte del registro de la cancelación de la hipoteca que tienes actualmente si cambias de banco te tocará a ti pagar esa parte que suele ser unos 700 u 800 € más o menos
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laowei1500 31/05/19 13:18
Ha respondido al tema Tinsa valoracion negativa
Lo de Tinsa no tiene nombre cada vez están pasando peor y aunque reclames no hay nada que rascar pides explicaciones o justificación de la tasación y te indican que está todo bien documentado en el dossier de la tasación Reclamas porque han utilizado valores de referencia de otras zonas o inmuebles que no tienen nada que ver y te indican que es su metodología Es el problema de ser líder en el mercado y tener prácticamente monopolizado el tema de los bancos La mayoría de la gente que acude a pedir una hipoteca no sabe que tiene derecho a hacer la tasación con cualquier tasadora que esté reconocida por Banco de España Y de hecho incluso en precio suelen ser más económicos porque Tinsa está en la parte alta de precios
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laowei1500 28/05/19 12:47
Ha respondido al tema Cuanto pedir de hipoteca?
W.Petersen Me alegro que discrepes porque en la discrepancia surge el debate y de ahí surgen cosas muy interesantes Tal y como yo lo veo y como lo planteo es que las cosas no son blancas o negras elegir un tipo fijo o tipo variable no es un dogma a perpetuidad sino que es algo que puede modificarse Uno cuando adquiere una vivienda incurre en una serie de gastos unos que ha previsto y otros que no se ha previsto por eso es bueno que el nivel de compromiso de pago de la hipoteca que es el gasto de mayor importancia se reduzca en la medida de lo posible Y ya una vez que uno se ha sentado se plantea si quiere continuar en tipo variable o quiere cambiar a tipo fijo para que no le varía la cuota de la hipoteca en la vida del crédito Estoy de acuerdo contigo que el factor seguridad es un intangible y cada uno tiene que valorar cuál es su tolerancia al riesgo y qué es lo que le quita el sueño También es importante recordar que pasa a la inversa yo conozco personas que suscribieron hipotecas al tipo fijo del 4% cuándo empezaron a ponerse de moda y que están renegando desde entonces y en un caso ha pasado a tipo variable Yo creo que el mensaje de fondo es que cada uno entienda cuáles son sus circunstancias cuál es su tolerancia al riesgo y actúe en consecuencia pero si es importante entender que ambos modelos pueden ser complementarios y que pueden depender de la circunstancia que tenga cada uno en cada momento Hasta ahora nadie se planteaba cambiar las condiciones de la hipoteca porque era complejo requería de negociar con el banco generaba costes etcétera el banco nos quería atados y bien atados y cualquier modificación tenía muchos obstáculos Con el cambio de ley dónde Europa hay puesto su criterio en favor del tipo fijo entendiendo que da más estabilidad a las familias que el tipo variable el cambio de condiciones a tipo fijo va a ser más sencillo y mucho menos gravoso en comisiones y gastos Aprovechando eso lo que yo planteo es que no se juegue la partida con una sola carta si no que se entienda que hay dos cartas y que para cada circunstancia puede ser mejor una u otra y que hay posibilidad de cambiar entre una y otra Gracias por el comentario
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laowei1500 28/05/19 10:47
Ha respondido al tema Cuanto pedir de hipoteca?
Porque me recomiendas una hipoteca variable? Porque te permite mantener un fondo de liquidez para imprevistos que es mucho mas importante que hacer una hipoteca a tipo fijo.  En junio se publica la nueva ley hipotecaria, que entre otros cambios, recoje una serie de normas para favorcer el cambio de tipos variables a tipos fijos, es decir, vas a poder cambiar de tipo fijo a variable en cualquier momento y a partir de que entre en vigor, se favorcerá el cambio ya sea en el mismo banco (novación) o en otro banco (subrogación)  Siendo prácticos, empiezas con una cuota mas baja y cuando ya estés asentado en la nueva casa, reformada, amueblada, todo a tú gusto y no "preveas imprevistos" (los imprevistos por definición no se preeen) te planteas, cambiar a tipo fijo, asumiendo una cuota mayor que la que tendrás en variable.  Cuando uno se compra una casa, son todo gastos, por todas partes, unos que habías tenido en cuenta (escritura, notaría, pintar, electrodomésticos ...) y otros que no habías tenido en cuenta (alta de luz/gas, mas muebles, otro electrodoméstico que no habías previsto, cambiar esto de sitio o vestir mejor los armarios) son cosas que en la borágine de la nueva casa, se hacen, muchas veces sin pensarlo bien, simplemente por el famoso "ya que estamos, lo hacemos bien", pero al final del día, son todo gastos por todas partes.  Es mejor arrancar, con un depósito de seguridad y una cuota algo menor y luego cuando ya está todo asentado y vemos que los gastos ya están en modo "pilóto automático", entonces plantearse, si te lo puedes permitir, el cambio a tipo fijo, o el contratar un seguro contra subida, que es un producto que los bancos tienen pero que, como tienen como objetivo comercializar el tipo fijo, lo tienen metido en el cajón. Estos seguros no tienen lo mejor de los dos mundos, pero son una solución mixta que permite limitar la subida de la cuota hasta una cuantía, a costa de pagar una prima de seguro, mensual, semestral o anual  
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laowei1500 28/05/19 09:38
Ha respondido al tema Subida de los intereses después de Julio
Si está así de claro, vamos a poner todos nuestros ahorros, vender nuestro coche, nuestra casa, las joyas de nuestra mujer, los patinetes de nuestros hijos y lo invertimos en este futuro inverso de Euribor.  https://es.investing.com/rates-bonds/euribor-advanced-chart Contando con que funciona con un apalancamiento de 25 veces nos vamos a hacer millonarios ¡¡¡¡¡ (OJO ES BROMA, QUE A NADIE SE LE OCURRA HACER ESTO, SIN SABER LO QUE ESTÁ HACIENDO) Yo no soy economista y sé poco o nada de economía, pero lo que si tengo claro es que, de un subyacente cotizado, nadie, sabe al 100% de fiabilidad lo que va a hacer el Euribor, no ya en julio, sino siquiera mañana o esta tarde antes del cierre de mercado.  Si alguien supiera de verdad lo que va a hacer el euribor habría que demandarle, por tener información privilegiada, o adorarle si se comprueba que es una divinidad.  Lo mas acertado que podrás tener como pronóstico es lo que te ha rspondondido W- Petersen, que suscribo al 100%  
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laowei1500 28/05/19 09:29
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laowei1500 28/05/19 09:26
Ha respondido al tema El banco ha vendido el piso sin liquidar antes la deuda comunitaria - Comunidad de propietarios
Pagan los gastos que les corresponden por ley.  Me explico:  1. Si la ley dice que cualquier deuda posterior a x años prescribe, no la pagan 2. Si la administración es torpe y no les ha reclamado la deuda, o la reclamado parcialmente (se ha dejado el agua fuera por ejemplo) o no la ha reclamado correctamente (ha llamado pero no ha enviado los recibos recibos como / a quien correspondía) no pagan, o pagan sólo lo que les documentan bien. Los gastos jurídicos y cosas por el estilo, que no estén reclamados, o correctamente documentados, no los pagan 3. El IBI ídem, pagan hasta los x años, lo anterior que estaría prescrito no lo pagan.  4. Las derramas las pagan hasta la fecha de firma, lo posterior le corresponde al que compra. Dicho esto, la casuística es enorme, desde administradores que no han reclamado nunca, o que si lo han hecho no ha sido a quien correspondía o que han enviado un e-mail y no han incluido ningún recibo. Derramas que no estaban notificadas o gastos de defesa o comisiones por la reclamación de la administración que, o casualidad, aparecen justo cuando se dá la compra-venta, pero que no constan en las actas de las reunionesd de la comunidad. Los bancos no aportan el certificado (antes si lo hacían) pero hacen constar en escritura ante notario, que entregan la vivienda libre de cargas y gravámenes y en el caso de la comunidad, incluyen un párrafo expreso sobre que asumen todos los cargos que por ley les corresponden hasta la fecha de la transmisión.  Mi experiencia es que dejan el mes en curso pagado, es decir si firmas el 2 de junio, te dejan junio pagado.  Recomendación : cuando se compra un piso de banco, antes de firmar o el mismo día, hay que localizar al administrador e insistirle en que saque el cómputo de la deuda, insistirle las veces que sea necesario que no se deje nada fuera (agua, derramas, gastos de devolución, etc...) y darle el teléfono del API que se ha conseguido en la firma, para que contacten con el y coordinen como documentar la deuda y formalizar el cobro. El IBI es de lo de menos, porque el ayuntamiento correspondiente irá contra el titular que adeuda y no contra el nuevo titular, pero las administraciones son otro cantar.   
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laowei1500 28/05/19 09:04
Ha respondido al tema Dudas sobre como valoran los bancos los ingresos mensuales netos y el % de "esfuerzo económico de endeudamiento"
Copio tú propío texto y te respondo directamente en cada punto :  1- ¿Afecta el número de pagas al ingreso mensual neto que utilizan los bancos para la valoración del esfuerzo económico de endeudamiento que supone la hipoteca?: Quizás la pregunta sea muy evidente (o no), pero realmente quiero estar seguro de este tema porque en mi caso sería un factor muy sensible. Cobro mi sueldo anual en 17 pagas, es decir tengo 5 pagas extras repartidas durante todo el año. Los ingresos mensuales que van a tener en cuenta en mi caso son una mensualidad sin pagas extras (sueldo anual neto / 17) o es el importe mensual equivalente  (sueldo anual neto / 12). Comentario : los bancos que yo conozco toman el valor en nómina, es decir en tú caso 1/17 del tú ingreso neto anual. Te conviene comentarselo a la persona de la sucursal para que consideren el prorrateo de las extras, parece evidente, pero pueden no caer en ello.  Vuelvo a decir que quizás sea una pregunta un poco "absurda" porque el sueldo anual es el que es independientemente de si lo cobras fraccionado en 12, 14 o 17.... pero en algunas intervenciones he leído que las extras no hay que tenerlas en cuenta para calcular el % de endeudamiento y no le encuentro mucho sentido. Además en mi caso seria un handicap importante que tendría que tener en cuenta. Comentario : no es absurda, de hecho todos suponemos que van a considerar lo normal (14 pagas) pero como hay muchos casos, conviene indicarlo. Sobre todo porque si se computa en la parte de ingresos extraordinarios, por defecto aplican un coeficiente de minoración mayor que en el caso de nómina (100%) con lo que puede perjudicar para que aprueben la operación   2- ¿Se valoran los variables a añadir sobre un salario base cuando son regulares y así se pueden acreditar año tras año? Es el caso de trabajar por ejemplo en sanidad, puede ser que exista un salario base, pero que un % muy elevado del salario que se percibe es por otros complementos variables como por ejemplo lo son las guardias. Este importe puede ser muy importante, a veces puede suponer el 50% - 75% de los ingresos, pero se realizan semana a semana, mes a mes de forma regular. Entregando por ejemplo las declaraciones de renta anuales, o varias nominas consecutivas, se podría contrastar que son regulares, en consecuencia ¿esto ingresos los tienen en cuenta las entidades para calcular ese % de endeudamiento que podrías asumir con tu hipoteca, o es un contratiempo para solicitar financiación? Comentario : a todo lo variable, si lo consideran como nómina le suelen aplicar un coeficiente de minoración, si entregas 3 nóminas (lo habitual) y son distintas, meterán en el sistema la de menor cuantía.  Si tienes ingresos por dividendos, por rentas de alquiler o similar, descuentan lo que corresponda (hipoteca, retención ...) y el resultado lo minoran al 50%.  3- ¿el % de endeudamiento puede variar en función del nivel de ingresos? Por ejemplo en un nivel de ingresos mensual de 1000 euros un 30% de esfuerzo económico de endeudamiento  implica que una vez pagada la hipoteca se dispone de 700 para el resto de obligaciones del día a día. Pero ese mismo 30% sobre un nivel de ingresos mensuales de 5000 euros implicaría que una vez pagada la hipoteca, quedarían 3500 euros. Es lógico pensar que en este caso la entidad pudiera se más flexible con es % de endeudamiento máximo que se puede asumir. Comentario : en mi caso, el 30% ha sido sagrado y ha dado igual cuando ganado una cosa u otra. El banco supone que quien gana mil, gasta por 1000 y quien gana 3500 gasta por 3500 y por desgracia suele ser así o incluso peor     
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laowei1500 28/05/19 08:24
Ha respondido al tema Cuanto pedir de hipoteca?
Financiado (80%) : 149.600 No financiado (20%) : 37.400 Gastos C/V (10%) : 18.700 Reforma : lavado de cara 200eur/m2, baños, cocina, suelos, pintura, ventanas : 400€/m2, de revista : 600€/m2. Estimmo 3% s/valor compra : 5600 € (ojo sin amueblar) Aportación liquidez : 61.700 € Con estos datos 80%, 2,2% y 25 años : 646 €/mes  Gastos fijos (ibi, seguro, comunidad?) : 180€/mes  Total HIpoteca + Gastos fijos : 820 €/mes  47% aprox. sobre ingresos, es alto.  Para estar en el ratio máximo recomendable (35%), la cuota debe estar en lo que indicas 433eur/mes máximo.  Con lo que tendrás que bajar el porcentaje del 80% (*) al 53%  Entre gastos y la parte no hipotecada, tendrás que desembolsar unos 105.000 eur, es decir te vas a quedar pelado, algo por desgracia habitual pero nada recomendable (**).  Recomendacion : tipo variable, hipoteca al 64% y mantienes 25.000 euros en liquidez (1 año de ingresos netos) para imprevistos.  (*) máximo porcentaje posible : el banco mantiene la reserva de dominio hasta que has liquidado por completo la hipoteca, es decir el banco está obteniendo la propiedad de tú casa al 100% a cambio de darte un X % en dinero, siendo así, si se ve como una "venta" (entrego la propiedad a cambio de dinero) lo lógico es conseguir quien adquiere la propiedad, abone el máximo porcentaje posible por ella, no darle "voluntariamente" el 100% de la propiedad a cambio del menor porcentaje posible.  Siendo una persona responsable, el dinero siempre estará mejor en tú bolsillo que en banco, sobre todo si surgen imprevistos.  (**) cuando visitas pisos embargados, sorprende ver muchos medio reformados o incluso recien reformados, cuando hablas con el director de la sucursal en la firma y le comentas sobre el tema, te explican que es muy habitual tener fallidos después de reformas, la gente compra, reforma y llega hasta la línea de flotación del ahorro que tenían, viene cualquier imprevisto, pero se han quedado sin "pólvora" y ya va todo en cadena.     
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laowei1500 27/05/19 16:13
Ha respondido al tema Hipoteca fija 1.75 es buena opción?
El tema está claro. Enhorabuena por haber encontrado lo que os hace felices. Quédate con este número PER 23, es el ratio de rentabilidad de esa "inversión"
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laowei1500 26/05/19 17:12
Ha respondido al tema Hipoteca fija 1.75 es buena opción?
Sira76,  preguntas con moraleja: 1. ¿os habéis dado cuenta que con lo que empleáis para tener las llaves de vuestra nueva casa (150.000 eur aprox) pagáis 136 meses de alquiler, es decir 11,3 años de alquiler? El alquiler subirá el IPC, es decir que asegurando que ese capital genera intereses por encima de IPC tenéis 11 años de alquiler pagado.  2. ¿habéis considerado que precisamente el estar de alquiler, que os supone un ahorro de entre 300 a 400 eur/mes de gastos fijos (ibi, comunidad, seguro) es posible que haya sido, junto con vuestra excelente capacidad de ahorro una de las razones para tener una excelente posición financiera? ¿tiene sentido cambiar esto o tiene mas sentido mejorar vuestra gestión? 3. ¿habéis considerado que ese capital invertido convenientemente, con una rentabilidad del 8%, re-invirtiendo los intereses, se duplicaría en unos 7-8años?  4. ¿tenéis claro que estáis comprando una vivienda que tiene un ratio de unas 400 veces el alquiler? el ratio recomendado son 100 veces, el máximo serían 150 veces, es decir la casa que váis a comprar es unas 2,5 veces "mala" compra desde el punto de vista de inversión, frente al alquiler que pagáis, incluso con ligera subida.  5. ¿habéis planteado negociar un descuento importante con el casero ofreciendo pagar los 60meses de alquiler por adelantado? teniendo liquidez para poder negociar a este nivel descuentos del 15-20 % serían planteables, dejando la renta por debajo de 900-1000 euros En cualquier caso, si lo tenéis claro, adelante, mucha suerte y que disfrutéis de vuestra nueva casa.  
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