Lucho48

Lucho48 06/05/21 02:09

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mfmelo

Lucho48 29/04/21 11:14

Ha comentado en el artículo Chat de subastas

Hola Jajavi , he mirado el formulario  y es para la reclamación de no calificación por parte  del registrador, he llamado al colegio de registradores  para asegurarme  y me han confirmado que las formas de hacerlo son 3 : 1 como lo has hecho  con un word pasado  a pdf  firmándolo digitalmente 2 Imprimir y enviar por correo ordinario  ( por la cuenta que nos tiene supongo que mejor certificado)3 Con el mismo registrador  debatir la minuta y si no estás de acuerdo presentar  en el mismo registro  la reclamación  con  la documentación impresa  que incluya la firma digital Colegio de Registradores :Teléfono 912701699Email :[email protected] de entrada de documentos :[email protected] 

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Lucho48 29/04/21 08:15

Ha comentado en el artículo Chat de subastas

Hola Jajavi ,entiendo que es un teléfono de Madrid (que es lo que pude encontrar ) lo del formulario si quieres  te lo envío por mail es un pdf editable ( no creo q sea antiguo ... mi mail es : luissilvalopez(arroba)hotmail.comSaludos PD: y si eso lo adjuntaré en el curso ...

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Lucho48 29/04/21 07:34

Ha comentado en el artículo Chat de subastas

Hola Jajavi  la reclamacíón  que pones la haces con el formulario específico a dichos efectos  y la entregas en el mismo registro?  , ¿  o como lo haces  si es en la provincia de Barcelona ??Gracias ...saludos 

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Lucho48 29/04/21 05:51

Ha comentado en el artículo Chat de subastas

Ok  JR ,  se trata  de un caso   hipotético , llegado el momento  si me  adjudicara  algo con éstas características  ya contactaría contigo , gracias por la rápida respuesta ...saludos 

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Lucho48 29/04/21 05:11

Ha comentado en el artículo Chat de subastas

Hola buenos días a todos , las preguntas que voy a plantear son sobre un supuesto de una adjudicación de vivienda por el 50% del precio de mercado donde existe un contrato de arrendamiento de 5 años  a partir del año 2018 y por lo tanto el inquilino no tiene derecho al retracto 1 teniendo en cuenta lo conveniente de la compra y si el inquilino se obceca  en plantear la demanda de retracto ( aunque no le corresponde , puede que mal asesorado ) debo de contar con 2 o 3 años hasta que esto se resuelva  ¿ es así?Está claro  que el  inquilino que quiere  retractar  deberá depositar el monto  correspondiente  con los gastos pertinentes  ( y si no es así el abogado propio exigirlo y no aceptar simplemente la capacidad económica para poder ejercerlo ) 2 Y la última pregunta es ...teniendo en cuenta que se está litigando por el derecho  al pleno dominio  del inmueble ( llamémosle asÍ ) el adjudicatario que no quiere renunciar a su adjudicación  , ¿no tendrá derecho  a cobrar las rentas  hasta que haya  sentencia?  ¿ es así?Entiendo que es así , porque está en tela de juicio mi titularidadSí fuese así  el lucro cesante puede  minimizar la rentabilidad de la inversión Está claro  que contaría con JR para éstos menesteres  , pero puse éste supuesto porque  si fuese así como lo expongo una operación por el 50%  se transformaría  en otra por el 75%  al no cobrar las rentas  y haría que fuese poco conveniente quedarse el piso Saludos  

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Lucho48 02/01/21 16:05

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Isidrator

Lucho48 28/12/20 06:42

Ha comentado en el artículo El mejor regalo de Reyes

Ya me parecía raro.....es lo que tiene no mirar  el calendario ...Feliz año e “inocentes” saludos...

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Lucho48 06/12/20 06:44

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Jotaerre

Lucho48 09/11/20 05:53

Ha comentado en el artículo Pronóstico para el negocio inmobiliario en 2021

Hola ,  la incertidumbre de los plazos judiciales  es real , sin duda lo vendería y  recuperaría  mi liquidez ;  y opciones de reinvertir la plusvalía  habría varias ,una de ellas por ejemplo  estudiando bien la operación podría ser  adquirir una  parte indivisa  muy barata  ( por ejemplo el 50% del pleno dominio  a un precio   no superior a 1/6 del precio total del inmueble ) , eso sí ...tienes que contar 3-5 años  mínimo , para que se resuelva el tema o si negocias con el copropietario  puede ser antes Lo digo teniendo en cuenta que te  desapalancas  del crédito personal e inviertes la plusvalía Entiendo que hay más opciones , pero ésta no requerirá  capital ( o si lo requiere poca cantidad)Ahh , y otra cuestión  cuando hayas resuelto el tema tienes  el factor  a favor  de  que el mercado habrá mejorado  y " tú parte " valdrá bastante más Saludos 

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Lucho48 08/11/20 05:39

Ha recomendado Yo también creo que la debacle no vendrá inmediatamente después del fin de los de Tristán el subastero

Lucho48 08/11/20 05:03

Ha comentado en el artículo Pronóstico para el negocio inmobiliario en 2021

Hola Tristán , aprovecho  para saludarte ; he estado ausente del curso   por motivos personales  , pero espero estar a pleno rendimiento  en 2021 .Con respecto al tema que nos ocupa , yo creo  que el momento óptimo para los precios   no será inmediatamente después de los ertes; creo que será más adelante  , mi argumento lo baso en que el mercado  inmobiliario  siempre es más lento  en reflejar  esa bajada , también en que  los precios como bien has dicho tú han hecho  suelo  en  fin 2012, 2013 , principios 2014 ¿ pero que ocurrió en ese momento ?? pues que el nivel de paro llego al máximo en el 2do trimestre  de 2013 , lo que nos determina  un horizonte temporal  de 6 meses de retraso con respecto al  punto  de máximo desempleo  En mi humilde opinión hay dos escenarios  el de abril /mayo 2021 (que si concidiría más o menos con los ertes ) y el de octubre , noviembre , diciembre 2021También creo oportuno agregar  que  en ese  último trimestre  de 2021 habrá una innumerable cantidad  de locales  que  nadie querrá  porque el teletrabajo se habrá consolidado definitivamente   y la venta online también,   los precios  de aquellos locales que no sean ubicación prime no valdrán nada  (, pero  el inversor  asesorado  por un arquitecto  puede  considerar el cambio de uso  a vivienda  con unos costes  muy reducidos  porque abundarán éste tipo de oportunidades también )Bueno habrá que esperar... pero creo  que aún falta un año  en función de las circunstancias actuales,  que en 3 meses pueden variar ?  por supuesto ;pero que mucho me temo  que en 3 meses se hará bueno mi pronóstico de finales de 2021 ....saludos    

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Lucho48 14/07/20 01:34

Ha comentado en el artículo Inversor, mejor reserva tus balas para después del verano

Ese riesgo que comentas  se neutraliza con una buena póliza  de seguro de arrendamientos , la cual te cubrirá no solamente en caso de impago  sino también en caso de okupación , ya que te garantizará las rentas  y pondrá  a tú servicio (por la cuenta que les tiene) los abogados  que harán posible que recuperes la posesión de tú  inmueble  en el menor tiempo posible...  saludos

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Lucho48 12/07/20 03:42

Ha comentado en el artículo Inversor, mejor reserva tus balas para después del verano

Gracias Tonigs, y completando la explicación anterior ; creo recordar que Tristán había comentado que ciertos fondos huirían y que serían suplantados por otros con más "tetosterona"efectivamente será así . Estos con más agallas, y aún más solventes lo que harán es construir para alquilar a gran escala ; de ésta forma sortearán la legislación  vigente  que obliga  a los promotores a reservar  el 30 % para vivienda social cuando es construcción para vender (en BCN)Lo ideal  sería  que estuviera  el estado metido o coparticipando  en ésta iniciativa ; pero no está ni se le espera ; lo cual nos lleva a pensar que seguramente  se aliarán éstos "megafondos" con "mega promotoras constructoras " para sacar ese proyecto adelante Y ya hemos dicho  que  comprar barato  y alquilar caro nos dará una buena rentabilidad ; pero en cualquier caso  dicha rentabilidad  tendrá que ser obligatoriamente de dos dígitos ....¿por qué?... Muy fácil  ...si tenemos la intención de mantenerlo en rentabilidad  de forma permanente debemos tener un margen de seguridad del 30% ante futuras reducciones  del alquiler debido al aumento de la oferta  por lo mencionado anteriormente.(hasta dentro de 3 años  no ocurrirá ; que será cuando estén construídos esos "muchos" edificios)Y si nuestra intención  es hacer la compra para alquilar  pero no mantenerlo a largo plazo; asumir  que lo tendremos 5 años en rentabilidad y luego  con la recuperación de la economía; venderlo y  obtener una buena plusvalía Y parafraseando a Mfmelo ....."Las subastas son para sacar  grandes beneficios (ahora no serán tan grandes), al menos intentarlo .Las compras ajustadas  en precio en las subastas son pérdidas seguras; de lo que se trata  es de ganar dinero y lo básico es hacerlo siempre con grandes márgenes; los cuáles al final son márgenes ajustados .....Tristán dice que esperará al otoño  para estudiar subastas ..... Mfmelo se esperará al 2021 o eso creo recordar .... yo  creo que estudiar para comprar a partir del invierno.....saludos

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Lucho48 11/07/20 14:28

Ha comentado en el artículo Inversor, mejor reserva tus balas para después del verano

Hola buenas tardes yo creo  que en éste momento   se ésta dando   un escenario  que yo lo  asemejaría , a lo que en bolsa es una "bull  trap " ( Trampa alcista ) , lo que ocurre  ( en mi humilde opinión ) , es que  el mantenimiento de los precios  y la recuperación en  las transacciones obedece a un escenario  muy  concreto y sobre todo a una tipología de "comprador"Y ésta tipología es aquella persona o familia  que ya estaba  decidida antes del Covid a comprar un inmueble  y que obedece a unas características  determinadas ; ellas son : 1 Que  luego del confinamiento  su "horizonte" laboral  se presenta  mayormente despejado  2 Que su decisión estaba tomada  y que  cuenta con el  dinero (20 % que pide el banco + gastos      de la firma ); y que en función de ésto teme ciertos cambios en las "reglas de juego de los bancos" es decir endurecimiento  de las condiciones  por ejemplo 70 % del valor de compra ,  contar   con más avales , etc Lo que me lleva a pensar  que una vez que  se "agote" ésta  demanda  específica ; el batacazo de precios será de órdago ¿ Por qué ? ; muy fácil .... la demanda específica como he dicho se ha agotado ; los bancos  no concederán créditos  a las familias de solvencia cuestionable  ; que en muchos de los casos ya  ni siquiera  podrán  acceder al crédito ya que no tendrán el dinero suficiente  para la "entrada" y que en muchos de los casos tendrán problemas de empleo Es decir quien compre para obtener  un diferencial entre el precio de  compra y el de venta lo tendrá muy  difícil ; si  serán buenas compras para poner en alquiler , porque la demanda aumentará    ...y si hay más demanda ya sabemos lo que pasa ....y al comprar "barato"  y alquilar "caro" las rentabilidades serán muy buenas ....Jeje ...me parece que me enrollé un poco más de la cuenta ....saludos

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Lucho48 15/03/20 05:09

Ha comentado en el artículo La que se avecina con la reforma de la Ley 1/2013

Gracias por responder Jotaerre ; bueno sobre ésta Ley anidesahucios que mencionas ; el texto puede parecer poco explícito... Cuando habla de que dicha ley 1/2013 obliga a que conste en hipoteca si es o no vivienda habitual; también habla de "presunción " salvo prueba en contrario de que en el momento de la ejecución se trata de vivienda habitual Las preguntas que me surgen son: 1) Que pruebas en contrario que sean "fehacientes" puede esgrimir el ejecutado para revertir " el carácter no habitual de la vivienda"???; perjudicándonos de forma flagrante en nuestra adjudicación 2) Entiendo que si consta en el edicto que si es habitual o no ;es muy importante; ahora bien en el caso que constara como "no habitual" y luego la situación se "torciese"¿ podríamos utilizarlo judicialmente ( ya sea por lo que consta en el edicto o la cert de cargas´,(ésta última especialmente)) para defender nuestra adjudicación y su carácter de "no habitual" ??? 3) Las empresas o personas jurídicas no entran dentro de ésta denominación ¿es así? 4) por último entiendo que cuando te refieres a los varios "momentos" en que se puede probar durante la ejecución; de la "habitualidad" o no ; es en concreto cuando el juzgado le insta a si tiene derecho a permanecer? , o cuando le notifica ¿ no se si omito alguna posibilidad más ? jaja siempre que no haya no "constantismo" Está claro que uno si no quiere asumir riesgos que vaya a comprar al mercado libre inmobiliario ; pero también es cierto que uno siendo novato en el mundo de las subastas "tiene que asegurar el tiro en la medida de lo posible" Gracias ;saludos y disculpas si me he pasado en dar la brasa ...

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Lucho48 14/03/20 03:26

Ha comentado en el artículo La que se avecina con la reforma de la Ley 1/2013

Totalmente de acuerdo con Joanpetit ; patética actuación y lo de no inscribir entiendo que es ese el motivo Consecuencias : Para los que queremos participar en subastas es una pésima noticia, las subastas que justificarán acudir exclusivamente serán en la que el demandado sea una herencia yacente o un extranjero " desaparecido " o que se trata de una sociedad (ya que nunca podrán esgrimir que es una vivienda habitual (y aquí se acaba) Porqué ? Muy fácil .Sabemos que las ejecuciones de la vivienda habitual descartada ; la vivienda no habitual , el riesgo será alto ya que el demandado con poco esfuerzo podrá convencer al juez de que no que vive ahí , que estaba cuidando un familiar , que un vecino avale su versión ,que está empadronado; etc Y a continuación "la guinda del pastel" .... Puede ser una situación que perfectamente puede ser real ;( o eso creo yo) supongamos que yo soy un moroso "empedernido " y que por circunstancias de atender a un familiar con problemas de salud , o de un viaje ;en mi ausencia "okupan" mi piso que está o estará próximamente en fase de apremio; que me impide a mi (el moroso) de ir y negociar con el okupa para recuperar la posesión por unos 1000 eurillos (que ya los conseguiré como sea ) y llegado el momento serán los 1000 eurillos mejor invertidos de mi vida ¡¡¡Y que viva el vino!!! Se que puede considerarse como improbable, pero realmente la posibilidad "existe" Y Tristán teniendo en cuenta tú consejo sigo " empollando " el curso aprovechando el confinamiento del "Covid" y muy satisfecho con los contenidos Saludos a todos

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Lucho48 29/11/19 12:28

Ha comentado en el artículo ¿Es Tristán el Subastero un fraude, un vendedor de humo?

Hola Tristán , soy nuevo en tu curso , y encantado de iniciarme en éste mundo de las subastas eléctrónicas ; con respecto a los comentarios que has recibido pienso que son propios de personas que carecen de motivación , fe , perseverancia y muchos etcéteras más .... pero hay una breve frase que los define .... "Quien no posee la virtud se la niega a los demás " Saludos , mucho ánimo y nos vemos pronto en los blogs ...

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Lucho48 22/11/19 09:17

Ha respondido al tema Interpretación nota simple con cargas anteriores al momento de subasta

Hola "buenavista "  gracias por responder que duda cabe que hay que ser prudente  , en éste caso se trataba de  incrementar la  " culturilla  de subastas " ya que se celebró hace 1 año y medio  dicha subasta   y se adjudicó por 61000 euros  el precio de mercado del bien  con suerte  llegaría a 90.000 euros ; lo que me estoy encontrando día sí día también  que no solo  que muchas de las subastas igualan el precio de mercado que sino las superan   , como éste es el caso ; me explico , se trata de un semisótano  de 54 m2  que como comenté antes  tiene una deuda   que queda  resuelta con la compra (+-40.000) pero la parte que no queda resuelta  es la hipoteca   anterior vigente y sin cancelar  que pueden ser perfectamente  unos 20.000 euros   y si se suman  a los 61000 de la puja  ya nos plantamos  en 81000 y si a eso le sumamos  el tiempo que nos represente  hacer el desahucio (sumar  éste gasto también)  del  propietario  ejecutado  y su correpondiente lucro cesante en concepto de alquiler ...contemos unos 10 meses a 600 euros de alquiler no percibido    son 6000 + los 81000 = 87000 vamos   0 diferencia    con la compra    a precio de mercado Tal y como dijera el forero Mfmelo  ( y yo agrego ...la experiencia  no es un grado ...sino que es un "grado superlativo") haz de  "acudir" a 99 subastas que se  celebren  ( y no te adjudicarás) para adjudicarte   lo que el llama " el pelotazo".... o sea la restante  de las 100 que es la  que aporta una muy buena  rentabilidadSaludos y gracias por vuestras respuestas 

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Lucho48 17/11/19 11:30

Ha publicado el tema Interpretación nota simple con cargas anteriores al momento de subasta

Lucho48 03/06/12 13:01

Ha comentado en el artículo Administración ineficaz

Hola Tristán , bueno la verdad soy bastante nuevo en este mundo ...y tengo una duda con respecto a donde se puede recabar toda la información sobre el estado posesorio , entiendo que necesariamente parte de esa información la tienes que obtener mediante indagacion personal y que no consta en su totalidad , es así ? He hecho un copiar pegar , por si me facilitas la repuesta de forma desglosada Gracias Si el bien que se subasta es un inmueble, debe comprobar el estado posesorio del mismo, si tiene inquilinos, en caso de haberlos el derecho de estos a permanecer en el inmueble, si hay usufructos o derechos de algún tipo, y si tiene pendientes tasas o impuestos locales o deudas con la comunidad de vecinos, etc. lo cual no consta en el Registro.

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