Participaciones del usuario laowei1500 - foro

06/12/18 15:09
Ha respondido al tema Otro hilo sobre alquilar o vender vivienda...
Ójala pensara mas gente como tú ...  no se estaría volviendo tan complicado encontrar buenas oportunidades. El último dato de rentabilidad anual bruta que tengo es del 4,1% (rentabilidad bruta promedio en España, sin considerar re-valorización del inmueble*). Pero creo que este otro dato 7,8% puede estár mas próximo a la realidad.  Estos pisos están por encima del doble y en algún caso el triple de la rentabilidad promedio, cualquier producto de inversión que llegue a duplicar o triplicar la rentabilidad promedio de ese tipo de producto, va a ser un producto apto para muy pocos.  En cualquier caso, creo que el debate es la mejor manera de llegar a ideas interesantes, estoy absolutamente seguro que hay docenas de mejores opciones, en barrios mejores, con ratios incluso superiores, solo es buscar y oye publicarlo.  Lo que si te puedo decir, es que yo todavía me estoy tirando de los pelos cuando en el 2011 ni le cogía el teléfono a los brokers que me llamaban ofreciendome pisos por 35, 40, 50.000 euros en Lavapíes, era tan torpe entonces que pensaba eso mismo, ¿en Lavapíes, venga hombre, pero has visto como está y que gente hay ahí, eso es tirar el dinero?  y mira tú, hubiese multiplicado por 3 o por cuatro el precio en estos años. A mí al menos, los prejuicios, aunque cada día tengo menos, gracias a Dios, me hacen no ser objetivo al evaluar.  * Ojo con este tema, es muy habitual que las rentabilidades que se publican y de las que se hacen eco los medios de comunicación, incluyan la rentabilidad por el alquiler (Rentabilidad Bruta indicada arriba) mas (y aquí está la trampa) la revalorización del inmueble con el promedio en la zona. En mi opinión la forma correcta es la que indica idealista en su estudio :   
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06/12/18 14:38
Ha respondido al tema Otro hilo sobre alquilar o vender vivienda...
Rentabilidad Bruta : Alquiler anual (alquiler mensual x 12 meses) / precio de venta Bruto : sin incluir ningún otro factor (gastos de escrituración, impuestos, gastos de reforma, gastos de operación, coeficiente de desocupación, gastos financiación, etc ...)
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06/12/18 13:07
Ha respondido al tema Hipoteca: caso personal
Estoy con Josehga, para mí el que el banco pida avalista para hacer la operación, es condición única para dar las gracias, levantarse, despedirse amablemente y salir por donde he entrado.  Alternativa, recorre todos los bancos que conozcas y negocia sólo en aquel que no te exija avalista, si no hay ninguno, puedes tener claro, que no es el momento idóneo para compraros casa.  En ese rango de hipoteca, el pagar 10 o 20 puntos básicos mas a cambio de no comprometer a nadie en la hipoteca, no tiene precio.
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06/12/18 12:58
Ha respondido al tema Comprar inmueble pareja + padre.
Ademas de lo indicado por Jtorres, ¿has pensado, el -seguro imposible- caso de que te separes y un juez le asigne la vivienda a tú pareja?  Cuando todo es buen rollo, estas cosas van bien, pero si en algún momento las cosas se tuercen, este tipo de cosas suelen terminar muy mal.  ¿No sería mejor, bajar el "pistón" o esperar hasta que podáis comprar algo que podáis pagar vosotros?
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06/12/18 12:41
Ha respondido al tema Problemas con el préstamo hipotecario con él Banco Santander
Pues igual sería bueno empezar recondándoles este incidente por burofax, seguir pidiendo una hoja de reclamaciones (en las sucursales, deben tenerlas pero no suelen tener y se ponen muy nerviosos cuando las pides), rellenarla y enviarla a Consumo, si la cosa sigue sin resolverse, denunciar y reclamar todo lo reclamable.     
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06/12/18 12:38
Ha respondido al tema Comprar la mitad de un piso hipotecado a un amigo
En mi modesta opinión, Financieramente no tiene ningún sentido. Tener la copropiedad implica que ni la casa será tuya, ni será de tú amigo, pero ambos si tendréis una hipoteca que comprometerá vuestra capacidad de endeudamiento para cualquier inversión.  Entiendo que obtener rentabilidad pasa por que tú amigo te pague intereses o bien un alquiler o algun arreglo por el estilo y es posible que hacienda querrá "participar" también en este tema. Hay mas información en este post. Mi consejo, ayuda a tú amigo a vender la casa, saldar la deuda/s que tenga y que mejore su situación financiera para que no vuelva a verse en una situación similar.     
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06/12/18 12:15
Ha respondido al tema Otro hilo sobre alquilar o vender vivienda...
Jtorres, tengo claro que sabes de lo que hablas, es todo un placer (y un honor) tenerte en este tema.  Vamos por partes,  1. Impuestos y gastos de "operación" : en ambos casos dependerán, del piso concreto, de la comunidad autonoma o de puedan o no ser desgravables, por eso la rentabilidad, se suele calcular bruta y después cada comprador en función de sus posibilidades frente al fisco, analiza su rentabilidad neta. De esta forma se pueden comparar peras con peras, sin meter el factor fiscalidad en la ecuación.  ídem para el caso de los gastos correspondientes a reforma, que dependerán tanto de lo que requiera la vivienda como de si los gastos serían desgavables o no. 2. Objetivo : 4 pisos con 112.000 euros : 6 opciones en capitales de provincia  Cuenca : https://www.idealista.com/inmueble/83432456/  25.000 eur Rent. Bruta Estim. 14,4% Albacete : https://www.idealista.com/inmueble/35162228/  26.000 eur Rent. Bruta Estim 24,% Murcia : https://www.idealista.com/inmueble/81189809/  24.900 eur Rent. Bruta Estim. 19,2% Almeria : https://www.idealista.com/inmueble/31545372/ 25.000 eur Rent. Bruta Estim. 18,7% Lleida : https://www.idealista.com/inmueble/82585854/ 23.000 eur Rent Bruta Estim 18,78% En todos los casos con rentabilidades brutas por encima del 12% y precios de salida en el entorno de 25.000 eur.  Cuatro de estas opciones se adquirirían por unos 100.000 eur y quedarían 12.000 para los gastos de escrituración, 12% s/valor de compra, que debería se suficiente, pero de nuevo, dependerá de cada caso (hipoteca o no, impuestos de cada comunidad, etc...) En mi caso, cada vez que creo que ya he conseguido saber de esto, descubro nuevos modelos de inversión, a veces peores, pero a veces mejores que los que yo conozco y me hacen entender que en realidad sólo estoy empezando a aprender.   
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02/12/18 14:40
Ha respondido al tema Otro hilo sobre alquilar o vender vivienda...
A pesar de ser un abosuto defensor de la inversión en alquiler, en este caso voy a discrepar del consenso.  1. Por Ratios :  Tanto para comprar como para vender es muy útil utilizar el ratio del 1% o de las 100 veces. No me voy a extender mucho, porque aquí está explicado con detalle.  Basicamente se busca una vivienda que tenga una relacción de precio / alquiler de 100 veces o alquiler / precio del 1%.  Con este ratio se obtiene una rentabilidad bruta del 12% anual, que normalmente se queda en una rentabilidad neta del entorno del 6 al 8%, dependiendo de los gastos, impuestos etc ... que tenga  De acuerdo a este ratio, cuanto mas abajo de las 100 veces estés mejor es la compra y peor es el alquiler y cuanto mas por encima de 100 veces, peor es la compra y mejor es el alquiler.  En este caso:  120.000 / 575 = 208 veces. Es decir es 2,08 veces "peor" que una vivienda de ratio 100 veces, que sería el objetivo.  Por ratios la decisión es clara : Vender. 2. Por Rentabilidad Vs. Riesgo.  Aunque ya hace tiempo que no lo miro (es engorroso) pero la WACC bruta mínima para inversión en inmobiliario (comprar-para-alquilar) en España, con el estudio del   Costo Promedio Ponderado de Capital o WACC. estaba en el 7,64%  Esto significa que una inversión por debajo de ese porcentaje de rentabilidad no sería "optima" desde el punto de vista de rentabilidad-riesgo. Sería el listón pro encima del cual estar.  En este caso, la rentabilidad bruta estaría en 5,75% con lo que estaría como un 25% por debajo de este "mínimo"  3. Por Riesgo "puro y duro"  El alquiler, como cualquier inversión, tiene riesgo, es algo inherente a ello y simplemente hay que saber que lo hay, entenderlo, evaluarlo y tomar la decisión que corresponda. En este caso, un riesgo a evaluar es el impago. Al ser una única vivienda en alquiler, el riesgo es del 100% (1 vivienda en alquiler / total viviendas en alquiler).  La cuestión es evaluarlo con el famoso coeficiente de "perdida de sueño" : ¿teniendo en cuenta la hipoteca de 560 del piso nuevo y si tuvieses que pagar la hipoteca del piso alquilado sin tener el ingreso del alquiler, cuanto te quitaría el sueño? (nada, muy poco, poco, algo, mucho, de la hostia ...)  Ese riesgo (y otros) hay que tenerlo en cuenta y en función del "coeficiente de sueño" tomar la decisión que corresponda, hacer un seguro, buscar alternativas, o simiplemente olvidarme del tema.  Mi consejo :  1. vende la casa : 120.000 (ojo que te negociarán el precio)  2. amortiza lo que queda : - 8000  3. utiliza lo que te queda (112.000) para comprar 2, 3 o 4 pisos (*) que cumplan o estén por debajo del ratio de 100 veces.  Cuantos mas compres menor será la probabilidad de impago total. En el caso de 3 será del 3% en el caso de 4 será del 0,39% y si comprases mas ya estarías en el campo del 1 por mil            
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02/12/18 14:13
Ha respondido al tema Otro hilo sobre alquilar o vender vivienda...
Leopol72, la práctica totalidad de las personas que compraron vivienda entre el 2003 y el 2008 -y no son pocas- están en esta misma situación o peor, la diferencia, es que  Alfonmart primero es consciente de ello (la mayoría no lo son) y segundo y mas importante, tiene la valentía de decirlo, cosa que en mi opinión le honra.   
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