Participaciones del usuario laowei1500 - foro

02/12/18 14:40
Ha respondido al tema Otro hilo sobre alquilar o vender vivienda...
A pesar de ser un abosuto defensor de la inversión en alquiler, en este caso voy a discrepar del consenso.  1. Por Ratios :  Tanto para comprar como para vender es muy útil utilizar el ratio del 1% o de las 100 veces. No me voy a extender mucho, porque aquí está explicado con detalle.  Basicamente se busca una vivienda que tenga una relacción de precio / alquiler de 100 veces o alquiler / precio del 1%.  Con este ratio se obtiene una rentabilidad bruta del 12% anual, que normalmente se queda en una rentabilidad neta del entorno del 6 al 8%, dependiendo de los gastos, impuestos etc ... que tenga  De acuerdo a este ratio, cuanto mas abajo de las 100 veces estés mejor es la compra y peor es el alquiler y cuanto mas por encima de 100 veces, peor es la compra y mejor es el alquiler.  En este caso:  120.000 / 575 = 208 veces. Es decir es 2,08 veces "peor" que una vivienda de ratio 100 veces, que sería el objetivo.  Por ratios la decisión es clara : Vender. 2. Por Rentabilidad Vs. Riesgo.  Aunque ya hace tiempo que no lo miro (es engorroso) pero la WACC bruta mínima para inversión en inmobiliario (comprar-para-alquilar) en España, con el estudio del   Costo Promedio Ponderado de Capital o WACC. estaba en el 7,64%  Esto significa que una inversión por debajo de ese porcentaje de rentabilidad no sería "optima" desde el punto de vista de rentabilidad-riesgo. Sería el listón pro encima del cual estar.  En este caso, la rentabilidad bruta estaría en 5,75% con lo que estaría como un 25% por debajo de este "mínimo"  3. Por Riesgo "puro y duro"  El alquiler, como cualquier inversión, tiene riesgo, es algo inherente a ello y simplemente hay que saber que lo hay, entenderlo, evaluarlo y tomar la decisión que corresponda. En este caso, un riesgo a evaluar es el impago. Al ser una única vivienda en alquiler, el riesgo es del 100% (1 vivienda en alquiler / total viviendas en alquiler).  La cuestión es evaluarlo con el famoso coeficiente de "perdida de sueño" : ¿teniendo en cuenta la hipoteca de 560 del piso nuevo y si tuvieses que pagar la hipoteca del piso alquilado sin tener el ingreso del alquiler, cuanto te quitaría el sueño? (nada, muy poco, poco, algo, mucho, de la hostia ...)  Ese riesgo (y otros) hay que tenerlo en cuenta y en función del "coeficiente de sueño" tomar la decisión que corresponda, hacer un seguro, buscar alternativas, o simiplemente olvidarme del tema.  Mi consejo :  1. vende la casa : 120.000 (ojo que te negociarán el precio)  2. amortiza lo que queda : - 8000  3. utiliza lo que te queda (112.000) para comprar 2, 3 o 4 pisos (*) que cumplan o estén por debajo del ratio de 100 veces.  Cuantos mas compres menor será la probabilidad de impago total. En el caso de 3 será del 3% en el caso de 4 será del 0,39% y si comprases mas ya estarías en el campo del 1 por mil            
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02/12/18 14:13
Ha respondido al tema Otro hilo sobre alquilar o vender vivienda...
Leopol72, la práctica totalidad de las personas que compraron vivienda entre el 2003 y el 2008 -y no son pocas- están en esta misma situación o peor, la diferencia, es que  Alfonmart primero es consciente de ello (la mayoría no lo son) y segundo y mas importante, tiene la valentía de decirlo, cosa que en mi opinión le honra.   
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24/10/18 01:43
Ha respondido al tema ¿Es el momento de entrar en Técnicas Reunidas (TRE)?
Muy interesante aporte Cortes 07 Efectivamente es buena señal que los cortos bajen.   Y en realidad tiene sentido, a medida que ha ido bajando la cotización, la probabilidad del moviento inverso aumenta, es decir, a medida que la cotización se acerca al valor "objetivo" la probabilidad de seguir ganando en corto se reduce, muchos de los cortos son "máquinas" que tienen programadas las operativas y deshacen posiciones cuando las probabilidades bajan de un determinado ratio.  Es la famosa máxima de bolsa de que "el último duro que se lo lleve otro".     
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23/10/18 11:29
Ha respondido al tema ¿Es el momento de entrar en Técnicas Reunidas (TRE)?
Esta noticia puede haber tenido mucho que ver : https://www.petrofac.com/en-gb/media/news/petrofacsaipemsamsung-consortium-awarded-refinery-project-in-thailand/ Es el proyecto mas importante del momento en sud-este asiático, prácticamente todos los habituales estaban ofertando (Technip, Saipem+Petrofac, Técnicas Reunidas, Amec Foster ...) y se lo han adjudicado el consorcio Petrofac/Saipem/Samsung  La pregunta es hacía donde vá la cotización de Técnicas :  Por fundamentales aun y cuando el petroleo está subiendo y tiene buenas perspectivas, el propio ciclo de los proyectos, hace que lo que se está ofertando ahora, se haga con presupuestos de inversión (el famoso CAPEX que está matando al sector) que pueden estar hechos hace 2, 4 o 6 años, con el petroleo muy por debajo de valores actuales y previsiones muy conservadoras, han aprendido de los tiempos en los que se hicieron las previones de inversion basadas en subidas del petroleo de podían llegar a dos dígitos anuales.  Ahora el entorno es radicalmente distinto, con todas las grandes ajustando costes, revampeando (parcheando mas bien) plantas existentes en lugar de hacer plantas nuevas, aun y cuando el "fantasma" de la competencia Koreana, que se iba a comer el mercado ya se ha visto que era un bluff, el entorno para las grandes ingenierías es cada vez mas hostil y están entrando en el modelo de venta a pérdidas y recuperar con las órdenes de cambio, al mas puro estilo de la obra pública.  Por técnico : la cosa parece clara que va a ir a buscar la línea de mínimos crecientes a muy largo plazo.    Y esto sin contar con lo que pueden ser los resultados que vayan a publicar antes de final de año, del tercer trimestre o similares  Yo siempre tengo a mano esta imagen para no olvidar el día que se me cayó el mito sobre la fuerza de la cotización de TRE  
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09/06/18 16:29
Ha respondido al tema Arras caducadas y firma de compra venta
Es un agente de la propiedad inmobiliaria Vas a tener dos problemas el primero es encontrar uno que sea de fiar y el segundo que el precio que te cobré sea algo razonable La mejor opción es que busques un abogado especializado en temas inmobiliarios
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03/06/18 04:05
Ha respondido al tema ¿Hipoteca Fija 2.25 o variable Euribor +0.75%?
Mira mi banquero lleva haciéndome el mismo comentario desde que cogí la primera hipoteca en el 2012 El argumento es más o menos parecido a aquel que compra unas acciones que están a la décima parte de lo que valían hace unos años porque ya no pueden bajar más Yo ánimo a todos aquellos que están tan seguros que el Euribor va a subir pasado mañana y que además se va a volver a poner al 5% a que liquiden todas sus pertenencias y las coloquen en derivados ultra apalancados a favor de la subida del euribor De hecho es el momento porque ya no puede bajar más y lo único que puede hacer es subir ... Yo fíjate soy todavía más siempre en mis actuaciones con los bancos siempre hago exactamente lo contrario de lo que me ofrece ni director de sucursal de "confianza" Y aunque seguro que es pura casualidad o cosas del azar siempre me ha ido de lujo Que el director me propone tipo fijo yo cojo variable, que me insiste de forma vehemente en tipo fijo, más insisto yo en variable Más o menos lo que me pasó en su día cuando director se tiraba de los pelos porque yo prefería imposiciones a plazo fijo al 4% en lugar de las preferentes ultra super mega garantizadas del banco que estaban dando el 6 y el 8% O como cuando le dije que Mi Cartera de inversión me la construía yo en lugar de el fondo de inversión super mega extra bien gestionado por los mejores expertos financieros del mundo mundial Es curioso escuchar todavía gente que insiste en que no se pueden tener tipos de interés bajos en periodos prolongados de tiempo, el En mi círculo de amistades da la casualidad que son los mismos que me decían que cómo iba a haber tipos de interés negativo que eso era imposible Debemos cambiar muy importante es que yo francamente ni siquiera consigo atisbar los paradigmas anteriores son sólo una referencia más bien una anécdota que por desgracia no sirven para explicar ni siquiera anticipar lo que pueda surgir en el futuro próximo Al final el mejor consejo es el más sencillo, no asumir ningún compromiso que no se pueda cumplir
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16/01/18 03:43
Ha respondido al tema Cesion contrato ahorro corporacion a Renta Markets
Gracias Agustiv, ya he conseguido algo mas de "luz" que en los 10 minutos hablando esta mañana con ellos.  Al menos hoy si han reconocido que han tenido problemas de contabilidad en el traspaso de cuentas, pero que no debemos preocuparnos porque los registros originales están y se regularizarán tanto las cuentas como los rendimientos que correspondan (dividendos) Gracias,
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15/01/18 16:17
Ha respondido al tema Cesion contrato ahorro corporacion a Renta Markets
Lukeluke19 podrías por favor comentar lo sagrado que hay entre los usuarios por no haber podido conseguir ser atendidos correctamente por teléfono y que arreglen de inmediato el tema de que las cuentas no reflejan los valores correctos que tienen los titulares Gracias
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