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Contenidos recomendados por Iuriscivilis
Ha comentado en el artículo Ecuador nos tira de las orejas
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He leído varias demandas de este tipo y, al menos, una de ellas ha sido admitida a trámite, en una unilateral e inustificada concesión a las entidades bancarias. A mi juicio, ni por razones de economía procesal se justifica esta actuación, pues la finalidad del procedimiento hipotecario no es la persecución del patrimonio del deudor hipotecario. Para ello, como acertadamente señalas existen otras vías. A mi juicio, la admisión de estas solicitudes desvirtuan gravemente la naturaleza jurídico-procesal del procedimiento judicial hipotecario. Un saludo.
Ha comentado en el artículo Ecuador nos tira de las orejas
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Con el aumento de la morosidad hipotecaria y la nefasta consecuencias que comporta la ejecución de dichos créditos, fundamentalmente por la especulación y por la complicidad de los principales actores que participan en el mercado inmobiliario, en la red se ha armado un cierto revuelo con la petición de que la legislación hipotecaria española asimile los parámetros del sistema hipotecario norteamericano. Sin embargo, veo difícil que las entidades bancarias renuncien a las garantías que les ofrece la legislación española y desistir del vigente sistema de responsabilidad patrimonial ex art. 1911 del CC. De hecho, últimamente en las demandas judiciales solicitando la incoación de un procedimiento hipotecario, los Abogados de las entidades bancarias, por medio de un otrosí solicitan, además de la ejecución de la finca hipoteca, la traba de bienes pertenecientes al patrimonio del deudor para con su producto satisfacer las cantidades adeudadas que previsiblemente no se cubrirán con la subasta, desnaturalizando el procedimiento establecido en la LEC. Aunque una modificación de este calado es harto difícil de comentar en este hilo, no creo que las entidades bancarias vayan a renunciar a este sistema patrimonial garantista que tenemos en España, sin ejercer un fuerte rechazo y presión sobre el poder político. Un saludo.
Ha comentado en el artículo Como me llamo Pepe que esta subasta no se celebra
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En esencia, nuestro Código Civil admite la figura del pago por cuenta de tercero como cumplimiento de una obligación, que no sea personalísima, en el artículo 1158, que si cuenta con el consentimiento del deudor, permite la subrogación del tercero en la posición del acreedor. No obstante, si dicho pago se realiza sin conocimiento del deudor, la regla establecida en el Código radica en otorgar una acción de reembolso o actio de in rem verso o de provecho obtenido, que se concede a quien ha hecho pago, liberando al verdadero deudor de su obligación, a efectos de obtener de este último el reembolso de lo satisfecho; incluso aunque el pago se hubiera efectuado contra la expresa voluntad del deudor, supuesto en que la acción de repetición sólo alcanzará la cantidad en que el pago fue útil para el deudor (STS, Sala de lo Civil, de 12 de marzo de 2010, por citar la más reciente).
Ahora bien, pretender deducir cierto carácter procesal al citado artículo es, a mi juicio, un error. La subrogación en la posición del acreedor o parte demandante no puede encontrar su legitimación es el hecho aislado de pagar un tercero la deuda reclamada (principal, intereses y costas), sino existe un previo negocio jurídico que se debe comunicar al deudor. En este sentido, el artículo 540 de la LEC que contempla los supuestos de sucesión procesal en vías de ejecución, dispone que se deberá justificar dicha subrogación procesal mediante los documentos fehacientes oportunos. A mi juicio, la mera tenencia del resguardo de ingreso en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos que acredita el pago o consignación de las responsabilidades reclamadas, en modo alguno legitima dicha subrogación, resultando únicamente justificado el otorgamiento de una acción de repetición a ventilar en otro procedimiento judicial y, por tanto, en este caso, la suspensión de la celebración de la subasta y el consiguiente levantamiento del embargo trabado sobre la finca, siempre que se realice antes de dictarse el Auto de Aprobación de Remate.
Aunque, en el fondo esta justificación documental carece de importancia, pues el apartado 3 del artículo 540 señala que en el supuesto de insuficiencia o inexistencia de aquélla, se concede la facultad al acreedor o ejecutante para solicitar que se dé traslado al deudor y al tercero para ser oídos, postergando la decisión sobre la subrogación procesal al juzgador. Un saludo.
Ha comentado en el artículo Como me llamo Pepe que esta subasta no se celebra
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La sucesión procesal carecía de disposiciones expresas en la LEC 1881 y la Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley 1/2000, ha cubierto esta laguna con tres artículos, que regulan la sucesión procesal por muerte (art. 16), por transmisión del objeto litigioso (art. 17, redactado según Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial), y en casos de intervención provocada (art. 18). En referencia a la transmisión del objeto litigioso la sucesión procesal supone la trasmisión del derecho litigioso que, claro, traerá su causa de la cesión convencional de un crédito y que de la regulación del artículo 17 de la LEC se desprende que el momento temporal de su legitimación debe ser anterior al pronunciamiento de la sentencia: “… pendiente un juicio…” dice el precepto.
Evidentemente, como acertadamente señalas, cabe la sucesión procesal en fase ejecutiva por la vía del artículo 540 de la LEC. Dice este precepto que: “La ejecución podrá despacharse a favor de quien acredite ser sucesor del que figure como ejecutante en el título ejecutivo y frente al que se acredite que es el sucesor de quien en dicho título aparezca como ejecutado. 2. Para acreditar la sucesión, a los efectos del apartado anterior, habrán de presentarse al tribunal los documentos fehacientes en que aquélla conste. Si el tribunal los considera suficientes a tales efectos, procederá, sin más trámites, a despachar la ejecución a favor o frente a quien resulte ser sucesor en razón de los documentos presentados. 3. Si la sucesión no constara en documentos fehacientes o el Tribunal no los considerare suficientes, de la petición que deduzca el ejecutante mandará que el Secretario judicial dé traslado a quien conste como ejecutado en el título y a quien se pretenda que es su sucesor y, oídos todos ellos en comparecencia señalada por el Secretario, el Tribunal decidirá lo que proceda sobre la sucesión a los solos efectos del despacho de la ejecución.” Un saludo.
Ha comentado en el artículo La búsqueda del tesoro
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Por regla general, el Catastro no suele notificar personalmente las revisiones catastrales que afectan a fincas rústicas. En este sentido, la actuación realizada por el Catastro se limita a la publicación de los correspondientes edictos en el Boletín Oficial de la Provincia y en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento. Por ello, cabe la posibilidad de que una finca escriturada a nombre de su propietario, cambie de titularidad por error en la revisión catastral, y se convierta en propiedad de un titular desconocido o de un tercero sin ningún título de propiedad. En este caso, puede darse la paradoja que, a través de documentos falsos con apariencia de legalidad, contratos de compraventa, expedientes de dominio y expedientes derivados del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, el legítimo propietario pierda su finca a favor de quien aparentemente es un tercero de buena fe, tanto si se debe a un simple error administrativo del Catastro como a la actuación de una trama perfectamente organizada. Para evitar estas situaciones, siempre es imprescindible que el titular compruebe regularmente que la finca está a su nombre y, en caso contrario, solicitar la corrección de errores, adjuntando escritura y plano de la finca. Una buena solución puede ser la de ir al Ayuntamiento y solicitar de los técnicos de urbanismo la exhibición de los planos del catastro donde esté la finca para identificarla y pedir a los técnicos municipales que les comuniquen si figuran como titulares del terreno, y cuál es la superficie a su nombre. Interesante este enlace: http://defensajuridicalegal.blogspot.com/2007/08/propietario-de-fincas-rusticas.html Un saludo.
Ha comentado en el artículo Venta de créditos ejecutados
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El artículo 149 de la Ley Hipotecaria, modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, dispone que: “el crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad”. La cesión del crédito hipotecario es un acuerdo entre el cedente y cesionario que debe ser notificado al deudor hipotecario, salvo que el deudor hubiera renunciado expresamente a este derecho y así se haga constar en escritura pública, de conformidad con el artículo 242 del RH y a salvo el artículo 150 de la LH, con el objeto de vincular a éste con el nuevo acreedor y su oponibilidad frente a terceros exige la correspondiente inscripción de la escritura de cesión en el registro de la propiedad. El efecto principal de la cesión del crédito hipotecario es la subrogación del cesionario en la posición del cedente, que adquirirá el crédito con la garantía hipotecaria. El cesionario no se obligará por esta cesión a más de lo que ya estuviese con el primitivo acreedor.
Efectivamente, como señala Tristán, esta es una operación jurídica y no financiera, que pudiera ser muy rentable en estos momentos de crisis, pues la necesidad de liquidez de las entidades financieras motiva a las mismas a desprenderse de créditos hipotecarios de muy dudoso cobro; por lo que, parece claro que la viabilidad de este tipo de operaciones dependerán de la relación mercado/precio y de que pudieran servir de factor de corrección contable entre estas entidades, aunque resulta ser un tema complejo que excede de mis conocimientos. En cualquier caso, conviene recordar que los Bancos y Cajas no son precisamente ONGs. Un saludo.
Ha comentado en el artículo Mejor con subastero
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Efectivamente, a mi juicio el fraude de esta subasta judicial me parece escandalosamente manifiesto. Como se ha señalado, este fraude consistente en manipular el precio de una subasta se encuentra perseguido por la ley, siempre condicionado a probar la complicidad de los postores que han producido la quiebra; es decir, el licitador que no ingresa y quiebra la subasta con la finalidad de que el adjudicatario sea el último rematante por haber reservado la postura. Ahora bien, la intervención del Abogado del copropietario del diez por ciento del terreno deja mucho que desear, no sólo por la ausencia de una postura superior, sino por el hecho que cualquier licitador puede denunciar, en el propio acto de la subasta, la sospecha de quiebra fraudulenta, con el objetivo de que el secretario y, en su caso, el juez tomen las medidas oportunas para evitar dicho fraude. Sospecha que queda patente por el hecho del valor exhorbitado de la primera postura en sobre cerrado a nombre de la empresa y por presentar la misma persona tres posturas en sobre cerrado, en su propio nombre, en nombre de su empresa y en nombre de la empresa copropietaria, siendo administrador de esta última su padre. Lo cual evidencia que el referido abogado no andaba muy fino de reflejos.
Esta conducta delictiva, de escasa o nula relevancia en la práctica forense, es heredera de la prevista en el anterior Código Penal, aprobado por el Decreto 3096/1973, de 14 de septiembre, conocida como maquinación para alterar el precios en concursos y subastas públicas y prevista en su artículo 539, que la Ley Orgánica 10/1995 incorporó en su totalidad con alguna modificación, al vigente Código Penal, adicionando la figura de los que fraudulentamente quebraren o abandonaren la subasta habiendo obtenido la adjudicación. El tipo delictivo se define en el artículo 262 del Código Penal, bajo el epígrafe de alteración de precios en concursos y subastas públicas, según la redacción dada por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, por la que se modifica la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal. La pena prevista es la de prisión de uno a tres años y multa de 12 a 24 meses, así como inhabilitación especial para licitar en subastas judiciales entre tres y cinco años.
Estoy de acuerdo con FCalvo en que la subasta será anulada, aunque seguramente en segunda instancia. Tristán, ¿porqué la presentación de la tercera postura en sobre cerrado por un importe manifiestamente ridículo? No consigo encontrar el motivo. Un saludo.
Ha comentado en el artículo A buenas horas mangas verdes
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A mi juicio, resulta muy desaconsejable la creación de una comunidad en propindiviso, pues como acertadamente señala Tristán, al final terminará saliendo a subasta la finca en su conjunto y la mejor solución, sino la única, pasa por intentar adjudicarse la cuarta parte, como sea. Por otra parte, el art. 17 del TRLS de 20 de junio de 2008, define la parcelación como la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente. Cabe así distinguir, la parcelación, que implica una actividad urbanística, legal o ilegal, de la división civil o registral de fincas, que constituye un negocio jurídico de distribución de objetos de derecho, coincidente o no con la actividad de parcelación. De acuerdo con ello, la DGRN, en diversas resoluciones, considera una parcelación encubierta, y por tanto, un acto en fraude de ley, la venta de participaciones indivisas de una finca cuando ello suponga la atribución a cada propietario de un derecho de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada con autonomía física y jurídica, que pueda ser considerada como objeto jurídico independiente.
Señala el apartado 2 del citado precepto que “La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.” Un saludo.
Ha comentado en el artículo Alerta, subastas de disoluciones de proindivisos
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Efectivamente, las situaciones de copropiedad son un semillero de conflictos y la adjudicación de un tercero de una parte indivisa una fuente de problemas. En primer lugar, cabe señalar el carácter imperativo de los artículos 654 y 656 de la LEC que queda perfectamente reflejado en la STS de 24 de septiembre de 1996 que incide en la relevancia de la publicidad de la subasta como requisito de forma esencial, que ha de observarse en sus exactos términos. Por tanto, el mandamiento que ordena expedir la certificación de dominio y cargas es un requisito necesario para la celebración de la subasta. Respecto de la cancelación de cargas coincido con Fcalvo hay que partir de la base de la necesidad de no realizar una interpretación restrictiva de la normativa sobre las subastas de inmuebles regulada en la LEC, cuya finalidad está orientada primordialmente a derechos plenos y no por cuotas. Por otra parte, aunque no sea muy ortodoxo, estoy de acuerdo con Tristán en que lo más sensato es que quiebre la subasta, sobre todo siendo uno de los copropietarios, pues como sabemos en la práctica judicial no suele desprenderse tanto de culpa y, contrate con suma urgencia los servicios de un buen abogado experto en estos temas, pues, a priori, como señala FCalvo – ad cautelam -, la hipoteca cambiaria parece más bien una hipoteca simulada. A ver si tengo algo de tiempo e investigo un poco la jurisprudencia. Un saludo.
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