Cuando tienes un crédito hipotecario combinado, donde por una parte le debes al Infonavit y por un lado le debes a una institución bancaria (o sea un crédito Cofinavit) es muy probable que a corto o mediano plazo te hagas esta pregunta: ¿qué me conviene más, pagar primero el crédito Infonavit o el crédito del banco? A continuación veamos información al respecto y las condiciones generales de este tipo de crédito para saber qué deuda es más conveniente liquidar primero.
Tenemos que comenzar diciendo que hay dos maneras de deuda en los créditos Infonavit, y para entenderlos mejor vamos a dividirlos de la siguiente manera:
- Los “créditos viejitos”: cuya deuda se calcula en salarios mínimos.
Y…
- Los “créditos nuevos”: calculados en UMA's o pesos.
La principal diferencia entre uno y otro es la tasa de interés, y para ambos casos la deuda es variable. Veamos por qué:
Generalmente los créditos hipotecarios con Infonavit manejan una tasa de interés más alta que la del banco, del 12% anual, además cada año el monto de la deuda se incrementa y la cantidad de aumento depende si el crédito está fijado en salarios mínimos o en pesos (UMA’s).
Por regla, las deudas hipotecarias de Infonavit (dependiendo de cuál tengas contratada) suben considerando o la UMA o los salarios mínimos y la que resulte menor de esas dos es la que se le impone al trabajador año con año. Pero sin importar cualquiera que sea el factor utilizado para subirte la deuda, todos los años la hipoteca será mayor hasta el fin del crédito, y no debemos perder de vista que a esa deuda aumentada año tras año todavía se le suma el 12% de interés anual que maneja el crédito Cofinavit y en general ese mismo porcentaje aplica para todos los créditos con este instituto.
Ante este panorama, lo más recomendable es que pagues primero la deuda con la tasa más alta y luego vayas por la más baja, generalmente la deuda de Cofinavit es la que tiene el interés más elevado, así que es la que conviene liquidar primero.
Pero puede darse el caso de que la tasa de interés del Cofinavit no sea de 12%, pues el Infonavit le fija el porcentaje al trabajador en función de su salario, es por ello que en algunos casos hemos visto tasas diferentes en personas que ganan desde 10 salarios mínimos en adelante. Aunque generalmente la tasa de interés del Infonavit es de 12% te recomiendo que lo revises en tu contrato hipotecario.
También es importante decirte que tomes muy en cuenta en qué momento del crédito estás, pues el impacto de tu hipoteca es mayor en los primeros años del crédito porque es cuando pagarás más intereses. De aquí viene la famosa frase que nos dicen que con Infonavit “primero se pagan intereses y luego capital”… y es cierto.
En ese sentido, lo recomendable es adelantar pagos al Infonavit en los primeros años del crédito y hay que hacerlo de la siguiente manera: en el lapso de un año hay que cubrir por lo menos una mensualidad y media, ello reduce el número de pagos y se recalculan los intereses. Esto pasa porque pagando esta cantidad de más, los intereses se van calculando sobre el saldo pendiente y ello disminuye el adeudo, es decir, baja las mensualidades siguientes conforme vayas adelantando pagos.
Pero esto funciona sólo si lo haces durante los primeros años del crédito, pues si lo haces cuando pagaste la mayoría de los intereses ya no te servirá para pagar menos por tu deuda, aunque sí te serviría para bajar el plazo del adeudo y liquidarla anticipadamente.
Por último y retomando lo anterior: una vez que hayas concluido tu crédito Cofinavit entonces sigue con el crédito del banco, ya que generalmente las deudas hipotecarias con los bancos están en pesos y con tasa fija, sólo revisa bien cuál es, ya que aunque pocos bancos manejan tasas de hasta 14% eso es menos probable, pero existe, así que fíjate bien cuál es la tasa de interés que contrataste, pero te repito: generalmente las tasas de interés que ofrecen los bancos son menores a las que maneja el organismo de vivienda del gobierno.
