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¿Es buen momento para adquirir un crédito hipotecario?

Muchas personas se preguntan si es buen momento adquirir un crédito hipotecario bajo el contexto de ciclos alcistas de los bancos centrales para mitigar los impactos inflacionarios. A pesar de que la pregunta parezca tener una sencilla respuesta, tiene bastantes aristas, pues los créditos hipotecarios se pueden contratar en tasa fija.
 

¿Es buen momento para adquirir un crédito hipotecario?

Con la tasa fija en el crédito hipotecario se puede dar certeza a los beneficiarios de los créditos de que sus mensualidades serán las mismas durante el periodo que dure el contrato.

Por ejemplo, si una persona obtiene un crédito de 900,000 pesos con un enganche 100,000 pesos para comprar una casa en la Ciudad de México pagaría 11,614 pesos al mes. El ejercicio anterior se hizo con una tasa de interés fija de 11.70% en una calculadora de BBVA.

A pesar de los datos y los análisis, contratar cualquier crédito es una decisión muy personal y que debe de ser tomada con la cabeza fría. Sin embargo, analistas, comentan que ante el alza de las tasas de referencia de Banco de México no debería representar un impedimento para hacerlo.
 

¿Cuánto destinar de los ingresos para pagar un crédito hipotecario?

En este sentido, expertos financieros explican que los focos rojos se encienden cuando una persona destina más del 30% de su ingreso para pagar un crédito hipotecario.

Leonardo González, analista Real Estate de Propiedades.com, explicó que la relación entre las tasas de interés y las hipotecas es un factor crucial a tener en cuenta al decidir comprar una casa, pero no es el único. 

“A medida que las tasas de interés fluctúan, el costo de un crédito cambia, lo que afecta la cantidad de dinero que debe pagarse en un crédito hipotecario en el largo plazo. Cuando las tasas son bajas se vuelve más fácil para las personas pagar sus créditos hipotecarios”, dijo.

Los créditos hipotecarios de la banca comercial tienen una tasa que, en promedio, oscila entre el 10.50% y el 11 por ciento. Incluso hay bancos que mantienen tasas por el piso del 9 por ciento.

Evolución del CAT promedio de los créditos hipotecarios

González refiere que cuando se trata de comprar una casa, es esencial vigilar las tasas de interés para determinar el mejor momento para hacer una compra. No obstante, se trata de un indicador variable que, a grandes rasgos, permite valorar si un crédito es barato o no, pero también deben considerarse otros indicadores como el Costo Anual Total (CAT), plazo, desembolso, entre otros.

En este sentido, la tasa de CAT mínima registró 8.89% durante enero del 2023. Mientras la tasa de CAT máxima registró 20.05%, de acuerdo con información del Banco de México (Banxico). 

En cuanto a plazos se puede contratar crédito para comprar una casa desde 5 a 30 años, con lo cual se tiene una baraja de opciones para elegir la más pertinente y que con ello no presione las finanzas familiares.

Dinamismo en compra de viviendas

Datos de Propiedades.com detallan que en octubre de 2022 y desde que comenzó 2023 hay más dinamismo en la compra de viviendas en el mercado mexicano y es, en buena medida, a que las tasas hipotecarias son competitivas para financiar la adquisición de vivienda.

“En México se está viendo un aumento sostenido en la compra de vivienda. Después de algunos años que, por la pandemia, el mercado inmobiliario estaba contenido, actualmente tiene un dinamismo importante que ha visto varios picos en los últimos meses”, explicó el analista.

Datos del portal inmobiliario refieren que los millennials de entre 25 y 34 años tienen un creciente interés por adquirir vivienda propia. 

Altos créditos, incentivaría más rentas

El efecto más tangible del incremento en las tasas de referencia del Banco de México es que el dinero aumente de valor o dicho de otra forma que el dinero prestado sea más caro y con ello repercutiría en los créditos hipotecarios, aunque sean a tasa fija.

“Las tasas de interés altas también pueden llevar a una mayor demanda de propiedades de alquiler, ya que las personas pueden preferir alquilar en lugar de comprar una casa que viene con un pago mensual más alto”, puntualiza González.

No obstante, los precios del alquiler de vivienda han subido en México y, por lo tanto, también han tenido un impacto como consecuencia de la inflación. 

Datos de Propiedades.com señalan que entre 2021 y 2022 el precio promedio por metro cuadrado para renta de casa aumentó 16 por ciento. Mientras que para departamentos el aumento fue de 9 por ciento. 

El precio de venta aumentó en promedio un 10%, tanto para casa como para departamento, en el mismo periodo.

Qué prefieren los mexicanos al adquirir una vivienda, ¿usar sus ahorros o financiamiento?

Al adquirir una vivienda en México, principalmente las familias mexicanas deciden utilizar sus ahorros, en vez de recurrir a financiamiento bancario. Al existir un alto nivel de informalidad en la economía mexicana, se limita el acceso al crédito hipotecario bancario, al no tener comprobaciones de los ingresos.

Estos datos surgen de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) del año 2022, cuando se registró la existencia de un total de 24.07 millones de viviendas propias en todo el país, y de esa cantidad, un 67.2% fueron adquiridas a partir de recursos propios de las familias, es decir de sus ingresos mensuales y ahorros. 
 
Otro 20.4% adquirió sus viviendas a partir de un crédito de Infonavit, Fovissste o Fonhapo; luego un 5,7% lo hizo con financiamiento bancario, de alguna Sofol o caja de ahorro. Le siguió un 3,3% que compraron su vivienda con préstamos de familiares, amigos o prestamistas, o un crédito de una institución, el 2.7%.
 

Alta informalidad laboral, tasas e inflación, la causa del bajo nivel de créditos hipotecarios.

La elección de la forma de pago al comprar su vivienda se debió, según los especialistas, al alto nivel de informalidad laboral, lo que les impide acceder a créditos de cualquier tipo. Esto se refleja en el dato del primer semestre de 2023, en el que el 55.3% de la población ocupada en México tienen un empleo en el mercado de trabajo informal.

Pero no solamente es la informalidad laboral, y otras causas de la poca participación del crédito hipotecario son las altas tasas de interés y la alta inflación que vuelven a los costos financieros más caros todavía. A esto podría agregarse el factor externo del aumento en los precios internacionales de insumos para construcción residencial.
 

Estados con mayor adquisición de vivienda con recursos propios 

Unas 8 de cada 10 viviendas en los siguientes estados fueron compradas con recursos propios, coincidiendo con estados donde existe unas altas tasas de informalidad laboral:
  1. Chiapas 83.4%
  2. Tlaxcala 83.1%
  3. Hidalgo 82.4%
  4. Veracruz 80.7%
  5.  Guerrero 80.6%
  6. Oaxaca 79.4%
  7. Zacatecas 78.9%
  8. Tabasco 77.6%
  9. Puebla 75%
  10. Estado de México 74%
  11. Michoacán 73.6%
  12. Campeche 72.6%
  13. Nayarit 71.5%
  14. Querétaro 65.6%
  15. Guanajuato 65.1%.

Estados con mayor adquisición de vivienda mediante un crédito Infonavit, Fovissste o Fonhapo 

Existen otros estados donde registraron una adquisición de vivienda mediante un crédito de Infonavit, Fovissste o Fonhapo, entre los que sobresalen:
  1. Colima (43.2%)
  2. Nuevo León (42.2%)
  3. Aguascalientes (40.9%) 
  4. Coahuila (40.6%). 
 

Comparador de Créditos hipotecarios Rankia 

Una de las formas para evitar equivocarse y elegir el mejor crédito hipotecario posible es utilizando un simulador o comparador de créditos hipotecarios como el de Rankia, al que pueden acceder.

El comprador de créditos hipotecarios de Rankia tiene una serie de filtros como:
  • Buscador de Nombre de Entidad
  • Tipo de Hipoteca: Tipo fijo, Tipo variable, Tipo mixto 
  • Vinculaciones
  • Finalidad: Compra 1ª vivienda, Compra 2ª vivienda, Subrogar o mejorar condiciones, Autopromoción.

Uno de los aspectos principales al elegir un crédito hipotecario es el CAT, por lo que les ofrecemos una serie de preguntas y respuestas sobre este indicador:

Preguntas Frecuentes

¿Qué es el CAT promedio en crédito hipotecario?

El CAT se refiere a un indicador estandarizado del costo de financiamiento que se refleja en términos porcentuales anuales que, para cuestiones de información y de comparación, incluye la totalidad de los costos y gastos relacionados con los créditos otorgados por los bancos. 
 

¿Cómo afecta el CAT en un crédito hipotecario?

Queda excluido el Impuesto al Valor Agregado (IVA) en el cálculo del CAT, debido a que este impuesto no se cobra en ciertos créditos, como es el caso del crédito hipotecario, y tampoco es similar para todo el país, y no significa un ingreso para el banco que otorga el crédito hipotecario.
 

¿Qué porcentaje de CAT es bueno?

Puede decirse que, cuánto más bajo sea el CAT, equivale a ser mejor y tener menos costos. 
 

¿Qué es el CAT y un ejemplo?

El Costo Anual Total (CAT) acumula todos los costos que definen el valor de un crédito. Un ejemplo puede ser crédito, un préstamo o tarjeta al incluir la tasa de interés, comisiones, anualidad y otros cobros, como puede darse en el crédito hipotecario. 

¿Cuándo se paga el CAT?

El CAT es una referencia de cuánto puede costar en total al año pagar el crédito, en el que se reflejan el monto de los intereses, las comisiones, gastos, seguros y demás costos que existan. Por lo que el CAT no se paga, sino cada componente del mismo. 

Cualquier duda sobre el tema no tienen más que consultarnos y con gusto les responderemos.
  1. Nuevo
    #1
    10/03/23 21:39
    Excelente