Inversión en Inmuebles: ¿Por qué comprar una casa no siempre es una buena idea?


Las inversiones en bienes raíces son seguras siempre y cuando la propiedad esté en regla, legal, municipal, catastro, registro, agua y drenaje, CFE. En temas de bienes raíces siempre es mejor desconfiar y analizar a fondo y revisar la información.

¿Por qué comprar una casa no siempre es una buena idea?



 
Existen 2 razones principales: la primera razón es que es una mala inversión ya que no se puede comprar la casa de contado (fácilmente) la mayoría necesitamos un crédito del banco o del infonavit y esa institución nos va a cobrar intereses por ese préstamo, por lo tanto la casa ya no nos va a costar 1 millón de pesos (por ejemplo), nos va a costar el millón de pesos más los intereses que tengamos que pagar a quién nos prestó el dinero, entonces, nos saldrá mucho más cara, ¿Cuánto más cara? Si tomamos de ejemplo que quién nos prestó el dinero nos cobra 12% de interés anual y que además vamos a pagar durante 30 años ese millón de pesos, al final de esos mismos 30 años la cantidad ya se tuvo que haber triplicado o hasta cuadriplicado, por lo tanto la casa de 1 millón pesos ya nos va a costar 4 millones de pesos, y entonces existen varios escenarios aquí: 

De verdad crees que el valor de tu casa pueda incrementarse al mismo tiempo que lo que estás pagando por ella, quizá ahora cueste un millón pero estás seguro que valdrá 4 millones en 30 años?.   Estoy seguro que existen mercados dónde el valor de la casa puede crecer demasiado hay algunos lugares dónde el mercado inmobiliario realmente ha crecido en su valor y te puedes dar cuenta que si hubieras comprado una casa hace diez años ya tendrías el doble o el triple, pero en el mismo contexto, hay otros mercados donde el valor de la casa crecería muy poco e incluso también existe la posibilidad de que tu casa pierda valor, no es muy probable, pero existe la posibilidad.

Ahora quizás no piensas en cuánto valdrá en 30 años si vas a recuperar lo que vas a pagar tanto de la casa cómo de los intereses por qué vas a rentarla, pero ahora analiza si el valor que puedes sacar de la renta es suficiente para pagar la hipoteca y quizá si te alcanza para pagar la hipoteca, darle mantenimiento y hasta pagar impuestos, para este momento espero ya te estés dando cuenta de a que me refiero con este primer punto porqué es tan variable porqué puede ser que en cierto mercado, la renta del inmueble te de para pagar la hipoteca pero, en otros mercados no.

Incluso en los mercados dónde si te alcanza para pagar la hipoteca, pregúntate que pasaría si en determinado momento no la estás rentando, que pasaría si por unos meses no se está rentando o la estás remodelando…que pasaría en esos meses?,  tendrías que sacar de algún lado para pagar la hipoteca ya que el banco aún te va a cobrar la estés rentando o no. Entonces en este escenario dónde quieres rentar tu casa, te tomaría bastante tiempo recuperar solo la inversión de lo que te costó la casa y lo que estás pagando de intereses y todo esto sin contar la inflación

Uno de los argumentos que las personas tienen para decir que invertir en una casa es una excelente opción, además de que el valor de la casa puede crecer, es que si no compramos estamos rentando y rentar es tirar dinero a la basura y quizá esto es completamente cierto, por ejemplo, si tu renta es de $5,000 pesos y por esos mismos $5,000 podrías estar pagando la hipoteca de una casa similar en una zona similar, la renta ya no tendría mucho sentido porqué ya podrías estar pagando tu propia casa, pero en cuantos escenarios es esto cierto? En la mayoría sería que tu renta es de 5 mil y la hipoteca de 7mil o que tu renta sea muy baja…de 2mil o 3 mil y comprar elevaría mucho tu gasto, entonces justificar esta diferencia entre lo que pagas de renta y lo que pagarías de hipoteca se vuelve una situación difícil.



La segunda razón por la que no deberías comprar una casa aplica para todos, la segunda razón es que nunca debes de poner toda tu inversión en un mismo activo y eso es justamente lo que pasa si vamos y compramos una casa, recuerda que tener toda tu inversión en un solo activo eleva mucho el riesgo y es que para la mayoría de nosotros, una casa de 1 o dos millones de pesos, fácilmente se puede convertir en el 70, 80, 90 o 100% de nuestros activos, de todo nuestro patrimonio y eso es incrementar nuestros riesgos sin necesidad, ¿que sucedería si algo le pasa a la casa?, ahí se iría todo tu patrimonio, o que sucedería si el valor del mercado inmobiliario se cae en donde está tu casa?, pues ahí se iría un buen pedazo de lo que vale tu patrimonio. Por eso es que tener toda tu inversión en un solo activo no es para nada recomendado, sería como invertir todo tu dinero en las acciones de una sola empresa, entonces tu patrimonio estaría dependiendo completamente de esa empresa, si hace algo mal esa empresa o su competencia la destruye, desaparecería todo tu dinero, por eso lo que más buscamos cuando estamos construyendo nuestro patrimonio, nuestras inversiones es diversificar, esta es la palabra clave, diversificar.

Por lo tanto, si queremos diversificar, tener tanto porcentaje de nuestras inversiones en un solo activo es mala idea, de hecho tener 40% de tus inversiones en bienes raíces ya no es una buena idea, por esta gran razón es que no te recomiendo comprar una casa, teniendo esto en mente entonces si tu por ejemplo ya tienes 2 millones de pesos invertidos en varios activos y está bien diversificado pues podrías tomar del 20% al 30% de esos activos y utilizarlos para comprar una casa y aún tu portafolio estaría bien diversificado.

Finalmente te hablaré de una alternativa: Para muchos de nosotros que no tenemos 10 millones de pesos invertidos en todos lados como para ir y agarrar 2 o 3 millones y comprar una casa, pero aún queremos invertir en bienes raíces, se puede, también existen opciones que no significan ir a comprar una casa ni siquiera de medio millón, podemos invertir desde muy poco y con muy poco me refiero a solo unos cuantos pesos, ni siquiera mil pesos, realmente podemos invertir con muy poco capital y las alternativas serían dos, en el contexto de nuestro país hay una alternativa que es invertir en FIBRAs, ¿qué son las Fibras? Son Fideicomisos de infraestructura y bienes raíces, puedes pensar en las fibras como acciones que tendrías en una inmobiliaria, entonces si tu por ejemplo inviertes en una fibra que existe en nuestro mercado, estarías invirtiendo en ese fideicomiso y eventualmente estarías siendo el dueño de una pequeña parte de todas sus propiedades, unos ejemplos de fibras son: FUNO, fibra uno es la fibra mas grande en México y es en la que podrías considerar comenzar a invertir, fibra uno es dueña de poco mas de 600 propiedades, incluyendo 1 de cada 3 metros cuadrados de oficinas que están en oferta en Paseo de la Reforma en la CDMX, entonces estarías invirtiendo en un portafolio de propiedades inmenso. Ya no es una casa, sino un cachito de todas esas más de 600 propiedades.


Esta es la primera alternativa de inversión en bienes raíces. La otra alternativa es invertir en fibras estadounidenses en especial en ETFs especializados en fibras, por ejemplo: VNQ así lo puedes encontrar en tu casa de bolsa, también está el ETF USRT, estas son alternativas para invertir en inmuebles, aunque recuerda que también aquí aplica el no invertir más del 40% de tu portafolio, lo ideal sería destinar únicamente el 20% de tu portafolio.



   
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