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¿Qué son las FIBRAs y cómo invertir en ellas?

¿Qué son las FIBRAs y cómo invertir en ellas?

Las FIBRAS son activos financieros relativamente nuevos en nuestro mercado mexicano, después de que en 2011 cotizó la primera de ellas en la Bolsa Mexicana de Valores, a partir de ese momento, los inversionistas observaron sus beneficios y se popularizaron, llegando a tener en la actualidad 17 FIBRAS que se encuentran en los sectores industrial, comercial y de oficinas.

Registrando en 2013 el mayor porcentaje de 24% en activos listados en el mercado.

Definición de FIBRA

Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) son activos destinados al financiamiento para la adquisición o construcción de bienes inmuebles por parte de la empresa administradora, la cual tiene como finalidad el arrendamiento de dichos bienes.

Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de los bienes inmuebles son distribuidos a los inversionistas o tenedores de las Fibras, siendo por ley el 95% de las utilidades de las rentas. Siendo este el beneficio más importante en estos activos financieros para los inversionistas.

Sin embargo, las Fibras cuentan con tres vías para percibir beneficios, convirtiéndolas en buenos activos de inversión, ya que cuentan con un sistema mixto de inversión.

1.       Dividendos. Los cuales son obtenidos a través del reparto de las utilidades resultantes de las rentas de los bienes raíces.

2.       Rendimientos. Mediante el desempeño del precio de la Fibra en los mercados financieros. El rendimiento puede generar utilidades si la plusvalía sube, y puede generar pérdidas si el mercado inmobiliario tiende a la baja.

3.       Plusvalía. Se obtiene cuando el valor de los bienes inmuebles incrementa por el factor tiempo, o cuando la Administradora del fideicomiso integra nuevos bienes inmuebles a la Fibra.

Objetivo de una FIBRA

Las Fibras fueron creadas para tratar de lograr ciertos objetivos generales y particulares, los cuales a la fecha han podido cumplir con todos y cada uno de ellos, sin embargo, aún existe un gran horizonte de acción y beneficio para todos los involucrados en las Fibras.

Algunos de sus principales objetivos generales son lograr impulsar el desarrollo inmobiliario en México desde los sectores industrial, comercial y de oficinas; también buscan convertirse en una fuente de liquidez y financiamiento para los desarrolladores de bienes inmuebles.

Por otro lado, dentro de los objetivos particulares permite el fácil acceso a la inversión en bienes inmuebles a todo tipo de inversionista; y también buscan contribuir a la diversificación de portafolios de inversión, al proporcionar una nueva alternativa de inversión en los mercados.

La estructura de una FIBRA

Una FIBRA es un fideicomiso que es un contrato en el cual una persona o empresa confía un patrimonio de su pertenencia a otra persona o empresa para que lo administre en beneficio de un tercer sujeto.

 

Beneficios de una FIBRA

Las Fibras cuentan con una gran cantidad de beneficios, de los cuales ya hemos tocado durante el artículo, sin embargo, vamos a señalarlas puntualmente.

Los principales beneficios que otorgan las Fibras para el Inversionista es el poder invertir en bienes inmuebles como naves industriales, centros comerciales, oficinas, entre otros desde montos muy accesibles, esto permite una correcta diversificación de la inversión, también permiten obtener tres posibles fuentes de ingreso para el inversionista, por el flujo de las rentas a través de dividendos, la plusvalía por la revaluación de los bienes inmuebles, y los rendimientos por el desempeño del activo en el mercado de valores.

Es importante considerar la experiencia del administrador (fiduciario) del Fideicomiso, el cual es una seguridad para el inversionista, así como el marco legal institucional con el cual se rigen las Fibras, y por último la transparencia operativa y la fácil accesibilidad a la información periódica que publica la Fibra en los medios adecuados.

Mientras que los principales beneficios para el Fideicomitente, que es el que aporta los bienes inmuebles a la Fibra, principalmente son la liquidez, el cual le permite conseguir recursos de un bien no líquido, una inmediata valoración al alza en el valor de los inmuebles aportados al fideicomiso, beneficios fiscales (LISR Art. 223 y 224), una importante flexibilidad de financiamiento, ya que el aportante decide qué porcentaje de los certificados se distribuyen en el mercado, así como incrementar sus opciones de inversión, ya que los recursos provenientes de la emisión le permiten expandir las áreas del negocio con nuevas adquisiciones o construcciones.

Mientras que los beneficios para el Mercado de Valores radican en una mayor expansión de títulos comercializados en el mercado, así como los beneficios por la Oferta Pública Inicial (OPI).

Constitución de una FIBRA

Observando los puntos anteriores, es muy atractivo para una empresa poder emprender por el camino de las Fibras, y para poder lograrlo, es necesario considerar que la Sociedad Mercantil deberá tener al menos el 70% de sus activos invertidos en bienes raíces, fijarse como objetivo de la sociedad la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento.

Dichos bienes inmuebles deberán destinarse única y exclusivamente al arrendamiento y no enajenarse antes de cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición y contar con altos estándares de Gobierno Corporativo.

Las Sociedades Mercantiles que busquen convertirse en una Fibra deberán de distribuir entre sus tenedores al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio, es decir, las utilidades netas.

También se debe de contar con un Administrador (Fiduciario) que posea un historial de operación de inmuebles existentes de al menos tres años con información individualizada y auditada con el objetivo de acreditar experiencia y resultados financieros de los inmuebles que reflejen una administración y operación eficiente, contar con un área de certificación de peritos estructurales, así como la realización de dictámenes sobre la situación de los contratos de arrendamiento.

La sociedad deberá realizar avalúos de los inmuebles anualmente, vigilar el estado legal de los inmuebles como gravámenes, litigios, entre otros, así como describir claramente el destino de los fondos que se obtengan de la actividad.

Como se puede observar, las Fibras son una estructura eficiente y atractiva para la generación de utilidades, pero para poder lograrlo, se deben seguir estas pautas primordiales.

FIBRAS en México

Las Fibras son considerados como instrumentos híbridos, ya que puede otorgar rendimientos fácilmente predecibles producto del arrendamiento y rendimientos variables producto de la plusvalía de los bienes inmuebles, estos instrumentos no cuentan con un plazo determinado de finalización ni tampoco cuentan con una calificación crediticia como las acciones o los títulos de deuda, sin embargo, operan en el segmento de “Capitales” en las bolsas de valores, bajo la normatividad semejante a cualquier acción que cotiza en los mercados.

En México existen 17 Fibras cotizando en la BMV (Bolsa Mexicana de Valores) y en la BIVA (Bolsa Institucional de Valores), las cuales son los dos mercados bursátiles regulados.

Cada una de estas Fibras se han especializado en un sector específico de bienes raíces o una forma mixta, los cuales podrían ser del sector Industrial (plantas y naves industriales y de logística), Comercial (plazas y centros comerciales) y Oficina (edificios y espacios de oficinas).

Las Fibras son instrumentos novedosos en México y Latinoamérica que permiten una diversificación adecuada para los portafolios de inversión, por lo cual el régimen de las Afores, Aseguradoras y Afianzadoras les permiten invertir en Fibras, elevando su nivel de Bursatilidad y atractivo para el público inversionista.

Clasificación de las Fibras

A continuación, veremos una tabla de clasificación de las Fibras que cotizan en los diferentes mercados de valores, así como la distinción de los sectores en los que operan. 

 

Mientras que en la siguiente tabla podremos observar las sociedades participantes más importantes de cada fideicomiso. 

 

¿Cómo invertir en FIBRAS?

Hoy en día es más fácil tener acceso a la inversión de activos financieros, considerando que las Fibras operan en el segmento de mercado de capitales, semejantes a cualquier acción que cotiza en el mercado, no se necesitaría más que adquirirlas a través de una Casa de Bolsa, al seleccionar y generar la orden del número de certificados que se desean adquirir de alguna de las 17 Fibras en operación.

La inversión en estos activos financieros, mantienen cierto grado de seguridad ya que cuentan con un administrador profesional para la operación de los bienes inmuebles fideicomitidos, y dentro del mercado, cuentan con una alta demanda por parte de inversionistas institucionales lo cual les otorga una mayor bursatilidad, que es el nivel de operación recurrente que cuenta un activo en el mercado de valores.

Recomendamos siempre investigar los bienes inmuebles con los que cuenta la Fibra, al igual que el porcentaje promedio anual de dividendos emitidos y pagados por el fideicomiso, así como realizar un pequeño análisis técnico del comportamiento histórico del precio del certificado en el mercado de valores.

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  1. en respuesta a Edgar Arenas
    -
    #3
    19/08/16 14:39

    Enterado, muchas gracias por tu input Edgar. Saludos!

  2. en respuesta a Luigui33
    -
    Top 10
    #2
    19/08/16 14:35

    Hola Luigi,

    Mira las Fibras han sido un buen instrumento para diversificar. El índice de Fibras de rendimiento hace 5 años tenía un valor de 122.39 y actualmente de 273.13, es decir un rendimiento acumulado del 123%.

    Todas las casas de bolsa pueden vender y comprar FIBRAS, yo te sugiero que acerques mínimo a 3 casas de bolsa y compares montos mínimos, sus comisiones y el talento para la gestión de sus portafolios. Saludos.

  3. #1
    14/08/16 18:12

    Hola Carla, espero te encuentres muy bien. Quisiera preguntarte si conoces o tienen un análisis de los rendimientos promedios de las Fibras en México de los últimos 3-5 años (y si tienen el último semestre de este 2016). Qué Casa de Bolsa recomiendas que tenga el mejor manejo de Fibras (presente los mejores rendimientos).
    Por otro lado y aprovechando el post, tendrán ya el último informe/análisis de la CNBV del primer semestre 2016, referente a los rendimientos y mejores Casas de Bolsa para operar en lo que va del año? Entiendo que Casa de Bolsa Banorte-Ixe ha tenido el mayor capital activo en los últimos años, pero no sé si esto quiera decir que es la que mejores rendimientos presenta a sus clientes.
    Muchas gracias de antemano por tu input!

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