¿Qué es un fideicomiso inmobiliario? ¿cómo funciona? ¿Cuáles son las ventajas y las desventajas de los fideicomisos inmobiliarios? ¿Un ejemplo práctico? A lo largo de este post vamos a responder todas estas preguntas. Si quieres conocerlo todo sobre este instrumento no puedes perderte lo que viene a continuación.
¿Qué es un fideicomiso inmobiliario y cómo funciona?
Un fideicomiso inmobiliario se trata de un contrato que se lleva a cabo por escritura pública en el que una persona (fiduciante) transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro (fiduciario), quien las administrará durante un tiempo determinado o hasta que se cumpla una condición. Tras esto, es transferirlo a la tercera persona (beneficiario). Para entenderlo mejor vamos a explicar bien a cada uno de los miembros que participa en un fideicomiso inmobiliario.
- Fiduciante: Inversores, aportan el capital para llevar a cabo la compra del terreno y pagar los costos que demande la obra.
- Fiduciario: Recibe todos los fondos para realizar lo anterior, y temporalmente se inscriben a su nombre con una serie de condiciones.
- Beneficiario: Se trata de quien o quienes reciben los dominios, pueden ser los mismos que los fiduciantes.
A la hora de invertir en un fideicomiso inmobiliario tenemos que saber que todos los que forman parte tienen un interés común. Realizar el proyecto cumpliendo los plazos. Todo esto debe estar en el contrato detalladamente.
Ventajas y desventajas de los fideicomisos inmobiliarios
Los fideicomisos inmobiliarios cuentan con una serie de ventajas respecto a otro tipo de contratos que vamos a destacar en este apartado.
- Menores costos de constitución y ejecución.
- Aislamiento patrimonial del fideicomiso, lo cual quiere decir que, todo lo que se encuentra formando parte del proyecto inmobiliario son un patrimonio separado del personal, y si existen acreedores particulares sobre estos, no podrán tocar lo que se encuentre dentro de este fideicomiso. El patrimonio entregado en garantía es inembargable.
- Agilidad, flexibilidad y rapidez.
- El mismo patrimonio puede garantizar futuras operaciones sin necesidad de volver a constituir un fideicomiso.
- Los derechos fiduciarios pueden ser negociables.
- Otorga mayor seguridad jurídica y confianza a los inversionistas que participen en el negocio
Aunque aporta muchas ventajas, los fideicomisos inmobiliarios también tienen alguna desventaja que vamos a comentar a continuación:
- Pago de honorarios fiduciarios al banco que realice la gestión
- Pago provisional del ISR desde el primer ejercicio de su creación.
- Los beneficiarios del fideicomiso tributan como si realizaran una actividad empresarial, y en caso de residentes en el extranjero es obligatoria la creación de un establecimiento permanente.
Ejemplo fideicomisos inmobiliarios
Un típico ejemplo de fideicomiso inmobiliario es el de invertir en uno que tenga como finalidad llevar a cabo la construcción de un edificio de departamentos y oficinas. Dentro de este contrato tendríamos diferentes partes. Por un lado el titular del terreno, ahorradores y una empresa constructora (fiduciantes). En segundo lugar está la parte administradora, que puede ser una empresa o persona experimentada en la construcción o en la administración de fondos de terceros que será quien administrará el proyecto, la evolución de las obras, manejo de fondos y caja, etc. (fiduciario). En tercer lugar están los beneficiarios, que recibirán las unidades que les pertenezcan por parte del fiduciario. También pueden entregarse a terceros que no forman parte del fideicomiso inmobiliario. Cabe destacar también que todas o algunas partes de lo construido puede ir dirigido a los mismos fiduciantes, es decir, en ese caso tendrían doble rol. Tras acabar las obras y adjudicar las unidades a cada beneficiario, el fiduciario debe de liquidar el fideicomiso. Este ejemplo es muy sencillo para entender perfectamente el funcionamiento de un fideicomiso inmobiliario, pero existen algunos más complejos.
¿Qué opinan de los fideicomisos inmobiliarios?¿les parece un instrumento útil?