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Cuando se vende o enajena una propiedad se obtienen unos ingresos, por lo que simultáneamente se genera una obligación fiscal con el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Vamos a analizar qué impuestos se generan cuando se enajena un bien y como cumplir con nuestra obligación fiscal.

SAT

 

 


¿Quienes están obligados a hacer la Declaración bajo el régimen de enajenación de bienes?

Todas las personas físicas que obtengan ingresos por enajenación de bienes para efectos del ISR, realizarán la declaración a través del programa DeclaraSAT.

 

SAT Régimen de enajenación de bienes Régimen General

Es el régimen en el que las Personas Físicas obtienen ingresos derivados de toda transmisión de propiedad de bienes, mediante una venta o permuta. Si realizaron una permuta o vendieron un bien inmueble, o un automóvil, u otros bienes, quedan incluidos en el régimen.

  • Si obtienen ingresos de este tipo deben declararlos.
  • Si no están inscrito en el RFC, deben inscribirse.
  • Deben realizar el pago a cuenta del impuesto anual y presentar la Declaración Anual
  • En caso que por el ingreso que obtuvieron les retuvieron el impuesto, deben emitirle una constancia de pago y retenciones, como en una operación cuándo se realiza ante un notario o corredor público.
  • Para presentar el pago deben obtener la línea de captura mediante el servicio de Declaraciones y Pagos, para lo que deben tener a la mano la contraseña.

 

Realizar la Declaración Anual Deducciones con Declarasat

Toda persona física podrá considerar en su Declaración Anual deducciones personales como:

  • Gastos médicos, hospitalarios, dentales
  • Intereses por créditos hipotecarios
  • Además de otros gastos.

Si obtienen saldo a favor, pueden solicitarlo en devolución.

 

¿Qué ingresos se encuentran exentos para efectos del ISR?

  • Los ingresos obtenidos por la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de contraprestación obtenida no exceda de 700.000 Udis y la transmisión se formalice ante fedatario público.
  • Los obtenidos en la enajenación de bienes inmuebles, distintos de las acciones, de las partes sociales, de los títulos valor y de las inversiones del contribuyente, cuando en un año de calendario la diferencia entre el total de enajenaciones y el costo comprobado de la adquisición de los bienes enajenados no exceda de tres veces el salario mínimo general de área geográfica del contribuyente elevado al año.
  • Aunque los ingresos obtenidos por concepto de enajenación de casa habitacion estén exentos, cuando los contribuyentes hayan obtenido ingresos por este concepto superiores a 500.000 pesos estarán obligadas a informar en la Declaración Anual.

 

Deducciones autorizadas por ingresos por venta o enajenación de bienes:

  • El costo comprobado de adquisición actualizado
  • El importe de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones actualizadas
  • Los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras y avalúos
  • El impuesto local por enajenación de inmuebles
  • Las comisiones y mediaciones pagadas
  • Tratándose de enajenación de acciones en bolsa de valores, las comisiones por concepto de intermediación pagadas por su enajenación

 

Declarar venta de acciones

declarar venta acciones

Las personas que han enajenado acciones en bolsa de valores durante el ejercicio, deben pagar el ISR por la enajenación de acciones conjuntamente con la Declaración anual del ejercicio de que se trate, pero no se acumula a los demás ingresos del contribuyente, se debe informar y determinar el impuesto por separado, pero el pago si que se realiza con la misma línea de captura que todos sus impuestos. La tasa de impuesto aplicable a la ganancia obtenida por la enajenación de acciones a través de la bolsa de Valores es del 35%.

Se establece un impuesto del 10% sobre las ganancias obtenidas en bolsa de valores. El nuevo impuesto, se calcula de manera cedular, no aplica para todas las ganancias obtenidas por venta de acciones, no contempla, las ventas de los accionistas originales, por no haberlas adquirido en bolsa.

El SAT aplica un criterio que sólo aplica a los que adquieran y vendan en bolsa de valores, además de otros requisitos. El impuesto se calculará a una tasa de impuesto según la tarifa correspondiente, a una tasa máxima del 35%.

Declarar las ventas o enajenación de bienes inmuebles 

Cuando se vende o enajena un bien, se debe acudir ante notario público para formalizar la operación para que tenga validez legal. 

Enajenación de inmuebles

 

¿Cómo declarar la venta de un bien mueble o inmueble? 

Hay varias formas de transmisión de la propiedad de un bien inmueble:

  • La compraventa que es un contrato mediante el cual el vendedor transfiere la propiedad de un bien al comprador y este se obliga a pagar su precio en dinero.
  • La permuta es el trueque de una cosa por otra, por lo que el contrato queda configurado desde que las partes se han prometido transferirse recíprocamente las propiedades.

 

Pago de impuestos por la venta o enajenación de bienes inmuebles

No todas las obligaciones al enajenar un inmueble se reducen a acudir a un notario, además debe hacerse la declaración ante el SAT. Por lo que si se obtienen una ganancia por la venta o enajenación de un bien inmueble se debe pagar en su caso los siguientes impuestos:

  • Impuesto sobre la renta
  • Impuesto empresarial a tasa única (IETU)
  • Impuesto al valor agregado dependiendo el tipo de bien del que se trate.

Este tipo de impuestos son calculados, retenidos y enterados por un notario o por un fedatario público ( que da legalidad a la compraventa), en nombre del contribuyente al SAT. El IETU es la única excepción por lo que lo debe pagar directamente el contribuyente. El notario o fedatario público debe entregar al contribuyente una constancia con los ingresos que obtuvo por la venta o enajenación del bien inmueble, así como de la retención de impuestos efectuada y si se da el caso del pago que realizo en su nombre porque este documento le servirá para realizar su Declaración anual.

Entonces aun cuando el el notario haya efectuado el pago provisional (retención) en nombre del contribuyente, éste estará obligado a presentar la declaración anual con la información y cantidades que se señalan en la constancia que hayan expedido y del impuesto que le resulte puede restar la retención efectuada por el notario.

 

¿Cómo hacer la declaración si vendí un local comercial consignado en escritura pública?

Si es una venta consignada en escritura pública, el pago provisional será mediante declaración a presentarla dentro de los 15 días siguientes a aquel  en que se firme la escritura o minuta.

En dicho supuesto los fedatarios públicos, calcularán el impuesto corriendo con su responsabilidad y lo enterarán en oficinas autorizadas; debiendo informarle al contribuyente sobre la venta, la información de la determinación del cálculo, además de expedirle la constancia de pago y retención.

 

Si una persona física enajena un inmueble, ¿el notario debe aporta la información al enajenante o vendedor?

Los notarios ante los que se consignen operaciones de enajenación de bienes inmuebles, deben cumplir con la obligación de entregar al contribuyente la información sobre la determinación del cálculo del impuesto sobre la renta, al entregarle el documento con los siguientes datos:

1. Nombre y clave del Registro Federal de Contribuyentes del fedatario.
2. Nombre y clave del Registro Federal de Contribuyentes del contribuyente o, en su caso, la Clave Única de Registro de Población.
3. Precio de enajenación del terreno y de la construcción, desglosando ingresos gravados y exentos.
4. Fecha de enajenación del terreno y de la construcción, señalando día, mes y año.
5. Costo del terreno y de la construcción (histórico y actualizado).
6. Fecha de adquisición del terreno y de la construcción (desglosando día, mes y año).
7. Desglose de las deducciones autorizadas, señalando en su caso el día, mes y año; así como el monto histórico y actualizado.
8. El impuesto sobre la renta causado y retenido generado por la enajenación.
9. El procedimiento utilizado para el cálculo de la retención del impuesto.

 

Tabla ISR Sobre enajenación de Inmuebles 2020

Las personas que tienen que calcular los pagos provisionales por enajenación de inmuebles tienen que usar la siguiente tabla:

Límite Inferior Límite Superior Cuota Fija % Sobre Excedente del Límite Inferior
$0,01 $6,942.20 $0,00 1.92%
$6,942.21 $58,922.16 $133,28 6,40%
$58,922.17 $103,550.44 $3,460.01 10.88%
$103,550.45 $120,372.83 $8,315.57 16.00%
$120,372.84 $144,119.23 $11,007.14 17.92%
$144,119.24 $290,667.75 $15,262.49 21.36%
$290,667.76 $458,132.29 $46,565.26 23.52%
$458,132.30 $874,650.00 $85,952.92 30.00%
$874,650.01 $1,166,200.00 $210,908.23 32.00%
$1,166,200.01 $3,498,600.00 $304,204.21 34.00%
$3,498,600.01 En Adelante $1,097,220.21 35.00%

 

Declarar venta de un inmueble: Formalización del Notario

Cuando una persona física enajena un inmueble, el notario que formaliza la operación debe calcular el ISR correspondiente y enterarlo por cuenta del contribuyente.

Notario

Por lo tanto los notarios ante quienes se consignen operaciones de enajenación de inmuebles, deben cumplir con la obligación de entregar al contribuyente la información relativa a la determinación del cálculo del ISR, cuando se entregue el documento que contenga como mínimo los siguientes datos:

  • Nombre y clave del RFC del Fedatario.
  • Nombre y clave del RFC del contribuyente, o la CURP.
  • Precio de enajenación del terreno y de la construcción, desglosando ingresos gravados y exentos.
  • Fecha de enajenación del terreno y de la construcción, señalando día mes y año.
  • Costo del terreno y de la construcción (histórico y actualizado).
  • Fecha de adquisición del terreno y de la construcción (desglosando día, mes y año.
  • Desglose de las deducciones autorizadas, señalando en su caso día, mes y año; así como el monto histórico y actualizado.
  • El ISR causado y retenido generado por la enajenación.
  • El procedimiento utilizado para el cálculo de la retención del impuesto.

Hasta aquí, la información referente a la enajenación de bienes, si os surge cualquier duda plantearla y se la solucionaremos en la medida que nos sea posible!!!!

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