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SAT: Servicio de Administración Tributaria
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¿Cómo declarar la venta de un bien mueble o inmueble?

Cuando se vende o enajena una propiedad se obtienen unos ingresos, por lo que simultáneamente se genera una obligación fiscal con el Servicio de Administración Tributaria (SAT). Vamos a analizar qué impuestos se generan cuando se enajena un bien y como cumplir con nuestra obligación fiscal.

SAT


¿Quienes están obligados a hacer la Declaración bajo el régimen de enajenación de bienes?

Todas las personas físicas que obtengan ingresos por enajenación de bienes para efectos del ISR, realizarán la declaración a través del programa DeclaraSAT.

¿Qué ingresos se encuentran exentos para efectos del ISR?

  • Los ingresos obtenidos por la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de contraprestación obtenida no exceda de 700.000 Udis y la transmisión se formalice ante fedatario público.
  • Los obtenidos en la enajenación de bienes inmuebles, distintos de las acciones, de las partes sociales, de los títulos valor y de las inversiones del contribuyente, cuando en un año de calendario la diferencia entre el total de enajenaciones y el costo comprobado de la adquisición de los bienes enajenados no exceda de tres veces el salario mínimo general de área geográfica del contribuyente elevado al año.
  • Aunque los ingresos obtenidos por concepto de enajenación de casa habitacion estén exentos, cuando los contribuyentes hayan obtenido ingresos por este concepto superiores a 500.000 pesos estarán obligadas a informar en la Declaración Anual.

Deducciones autorizadas por ingresos por venta o enajenación de bienes:

 

  • El costo comprobado de adquisición actualizado
  • El importe de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones actualizadas
  • Los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras y avalúos
  • El impuesto local por enajenación de inmuebles
  • Las comisiones y mediaciones pagadas
  • Tratándose de enajenación de acciones en bolsa de valores, las comisiones por concepto de intermediación pagadas por su enajenación

Declarar venta de acciones

Las personas que han enajenado acciones en bolsa de valores durante el ejercicio, deben pagar el ISR por la enajenación de acciones conjuntamente con la Declaración anual del ejercicio de que se trate, pero no se acumula a los demás ingresos del contribuyente, se debe informar y determinar el impuesto por separado, pero el pago si que se realiza con la misma línea de captura que todos sus impuestos.
La tasa de impuesto aplicable a la ganancia obtenida por la enajenación de acciones a través de la bolsa de Valores es del 25%.

Declarar las ventas o enajenación de bienes inmuebles 

Cuando se vende o enajena un bien, se debe acudir ante notario público para formalizar la operación para que tenga validez legal. 

Enajenación de inmuebles


Hay varias formas de transmisión de la propiedad de un bien inmueble:

  • La compraventa que es un contrato mediante el cual el vendedor transfiere la propiedad de un bien al comprador y este se obliga a pagar su precio en dinero.
  • La permuta es el trueque de una cosa por otra, por lo que el contrato queda configurado desde que las partes se han prometido transferirse recíprocamente las propiedades.

Pago de impuestos por la venta o enajenación de bienes inmuebles

No todas las obligaciones al enajenar un inmueble se reducen a acudir a un notario, además debe hacerse la declaración ante el SAT. Por lo que si se obtienen una ganancia por la venta o enajenación de un bien inmueble se debe pagar en su caso los siguientes impuestos:

  • Impuesto sobre la renta
  • Impuesto empresarial a tasa única (IETU)
  • Impuesto al valor agregado dependiendo el tipo de bien del que se trate.

Este tipo de impuestos son calculados, retenidos y enterados por un notario o por un fedatario público ( que da legalidad a la compraventa), en nombre del contribuyente al SAT. El IETU es la única excepxión por lo que lo debe pagar directamente el contribuyente.
El notario o fedatario público debe entregar al contribuyente una constancia con los ingresos que obtuvo por la venta o enajenación del bien inmueble, así como de la retención de impuestos efectuada y si se da el caso del pago que realizo en su nombre porque este documento le servirá para realizar su Declaración anual. Entonces aun cuando el el notario haya efectuado el pago provisional (retención) en nombre del contribuyente, éste estará obligado a presentar la declaración anual con la información y cantidades que se señalan en la constancia que hayan expedido y del impuesto que le resulte puede restar la retención efectuada por el notario.

Las personas que tienen que calcular los pagos provisionales por enajenación de inmuebles tienen que usar la siguiente tabla:

Límite Inferior Límite Superior Cuota Fija %sobre excedente del limite inferior
$0,01 $5.952,84 $0,00 1.92%
$5.952,85 $50.534,92 $114,29 6,40%
$50.534,93 $88.793,04 $2.966,91 10.88%
$88.793,05 $103.218,00 $7.130,48 16.00%
$103.218,01 $123.580,20 $9.438,47 17.92%
$123.580,21 $249.243,48 $13.087,37 21.36%
$249.243,49 $392.841,96 $39.929,05 23.52%
$392.841,97 $750.000,00 $73.703,41 30.00%
$750.000,00 $1.000.000,00 $180.850,82 32.00%
$1.000.000,01 $3.000.000,00 $260.850,81 34.00%
$3.000.000,01 En adelante $940.850,81 35.00%

Declarar venta de un inmueble: Formalización del Notario

Cuando una persona física enajena un inmueble, el notario que formaliza la operación debe calcular el ISR correspondiente y enterarlo por cuenta del contribuyente.

Notario

Por lo tanto los notarios ante quienes se consignen operaciones de enajenación de inmuebles, deben cumplir con la obligación de entregar al contribuyente la información relativa a la determinación del cálculo del ISR, cuando se entregue el documento que contenga como mínimo los siguientes datos:

  • Nombre y clave del RFC del Fedatario.
  • Nombre y clave del RFC del contribuyente, o la CURP.
  • Precio de enajenación del terreno y de la construcción, desglosando ingresos gravados y exentos.
  • Fecha de enajenación del terreno y de la construcción, señalando día mes y año.
  • Costo del terreno y de la construcción (histórico y actualizado).
  • Fecha de adquisición del terreno y de la construcción (desglosando día, mes y año.
  • Desglose de las deducciones autorizadas, señalando en su caso día, mes y año; así como el monto histórico y actualizado.
  • El ISR causado y retenido generado por la enajenación.
  • El procedimiento utilizado para el cálculo de la retención del impuesto.

Hasta aquí, la información referente a la enajenación de bienes, si os surge cualquier duda plantearla y se la solucionaremos en la medida que nos sea posible!!!!

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