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¿Cómo declarar la venta de un bien mueble o inmueble?

¿Cómo declarar la venta de un bien mueble o inmueble?

Si posees una propiedad que deseas vender o enajenar, esta operación te generará ingresos, que si bien puedes necesitar para invertir en un negocio u otro inmueble, simultáneamente te genera una obligación fiscal con el “Servicio de Administración Tributaria (SAT)”. Checando este post sabrás qué impuestos se generan cuando se enajena un bien inmueble y cómo cumplir con nuestra obligación. “Como declarar la venta de un bien inmueble o inmueble”.
 

¿Quiénes están obligados a hacer la Declaración bajo el régimen de enajenación de bienes?

Todas aquellas personas físicas que obtengan ingresos por enajenación de bienes para efectos del ISR, deben realizar la declaración a través del “Programa DeclaraSAT”.
 

SAT Régimen de enajenación de bienes Régimen General

Es el régimen, que involucra todas las Personas Físicas que obtienen ingresos derivados de toda transmisión de propiedad de bienes, mediante una venta o permuta. Al realizar una permuta o venta de un inmueble, automóvil o algún otro bien inmueble, quedaran incluidos en el régimen Si realizaron una permuta o vendieron un bien inmueble, o un automóvil, u otros bienes, quedan incluidos en el régimen.

Por tanto, si obtienen ingresos por este concepto deben declararlos, si no están inscritos en el RFC, deben inscribirse. 

Generalmente, las ventas de inmuebles se efectúan por medio de contratos de compra venta registrados ante un notario o corredor público, el cual retendrá la cantidad calculada en base al precio de venta o de ganancia para cumplir con el ISR. Y emitirá constancia de pago correspondiente. 

En caso de la venta haya sido efectuada por algún método privado, deben realizar el pago a cuenta del impuesto anual y presentar la Declaración anual. Para presentar dicho pago deben obtener la línea de captura mediante el servicio de Declaraciones y pagos, para lo que deben tener a la mano la contraseña. 

Realizar la Declaración Anual Deducciones con Declarasat

Toda persona física podrá considerar en su Declaración Anual deducciones personales como:
  • Gastos médicos, hospitalarios, dentales 
  • Intereses por créditos hipotecarios 
  • Además de otros gastos

Si obtienen saldo a favor, pueden solicitarlo en devolución.

¿Qué ingresos se encuentran exentos para efectos del ISR?

Están exentos los ingresos obtenidos por la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de contraprestación obtenida no exceda de 700.000 Udis y la transmisión se formalice ante fedatario público.
 
Los ingresos obtenidos en la enajenación de bienes inmuebles, distintos de las acciones, de las partes sociales, de los títulos valor y de las inversiones del contribuyente, cuando en un año de calendario la diferencia entre el total de enajenaciones y el costo comprobado de la adquisición de los bienes enajenados no exceda de tres veces el salario mínimo general de área geográfica del contribuyente elevado al año.
 
Aunque los ingresos obtenidos por concepto de enajenación de casa habitación estén exentos, cuando los contribuyentes hayan obtenido ingresos por este concepto superiores a 500.000 pesos estarán obligadas a informar en la Declaración Anual.
 

Deducciones autorizadas por ingresos por venta o enajenación de bienes:

  • El costo comprobado de adquisición actualizado. 
  • El importe de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones actualizadas. 
  • Los gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras y avalúos. 
  • El impuesto local por enajenación de inmuebles. 
  • Las comisiones y mediaciones pagadas

Declarar las ventas o enajenación de bienes inmuebles 

Cuando se vende o enajena un bien, se debe acudir ante notario público para formalizar la operación para que tenga validez legal. 

¿Cómo declarar la venta de un bien mueble o inmueble? 

Existen varias modalidades de transmisión de la propiedad de un inmueble:  
  • La compraventa: Es un contrato mediante el cual el vendedor transfiere la propiedad de un bien al comprador y este se obliga a pagar su precio en dinero. 
  • La permuta: Es el trueque de una cosa por otra, por lo que el contrato queda configurado desde que las partes se han prometido transferirse recíprocamente las propiedades

Pago de impuestos por la venta o enajenación de bienes inmuebles

No todas las obligaciones al enajenar un inmueble se reducen a acudir a un notario, además debe hacerse la declaración ante el SAT. Por lo que si se obtiene una ganancia por la venta o enajenación de un bien inmueble se debe pagar los siguientes impuestos:
  • Impuesto sobre la renta 
  • Impuesto empresarial a tasa única (IETU) 
  • Impuesto al valor agregado dependiendo el tipo de bien del que se trate.
      
Estos impuestos son calculados, retenidos y enterados por un notario o por un fedatario público (que da legalidad a la compraventa), en nombre del contribuyente al SAT. El IETU, es la única excepción por lo que lo debe pagar directamente el contribuyente. El notario o fedatario público debe entregar al contribuyente una constancia con los ingresos que obtuvo por la venta o enajenación del bien inmueble, así como de la retención de impuestos efectuada y si se da el caso del pago que realizo en su nombre porque este documento le servirá para realizar su Declaración anual.
 
Entonces aun cuando el notario haya efectuado el pago provisional (retención) en nombre del contribuyente, éste estará obligado a presentar la declaración anual con la información y cantidades que se señalan en la constancia que hayan expedido y del impuesto que le resulte puede restar la retención efectuada por el notario.
 

¿Cómo hacer la declaración si vendí un local comercial consignado en escritura pública?

Si es una venta consignada en escritura pública, el pago provisional será mediante declaración a presentarla dentro de los 15 días siguientes a aquel  en que se firme la escritura o minuta.
  
En dicho supuesto los fedatarios públicos, calcularán el impuesto corriendo con su responsabilidad y lo enterarán en oficinas autorizadas; debiendo informarle al contribuyente sobre la venta, la información de la determinación del cálculo, además de expedirle la constancia de pago y retención.
 
 

Si una persona física enajena un inmueble, ¿el notario debe aporta la información al enajenante o vendedor?

Los notarios ante los que se consignen operaciones de enajenación de bienes inmuebles, deben cumplir con la obligación de entregar al contribuyente la información sobre la determinación del cálculo del impuesto sobre la renta, al entregarle el documento con los siguientes datos:
  1. Nombre y clave del Registro Federal de Contribuyentes del fedatario. 
  2. Nombre y clave del Registro Federal de Contribuyentes del contribuyente o, en su caso, la Clave Única de Registro de Población. 
  3. Precio de enajenación del terreno y de la construcción, desglosando ingresos gravados y exentos. 
  4. Fecha de enajenación del terreno y de la construcción, señalando día, mes y año. 
  5. Costo del terreno y de la construcción ( histórico y actualizado). 
  6. Fecha de adquisición del terreno y de la construcción (desglosando día, mes y año). 
  7. Desglose de las deducciones autorizadas, señalando en su caso el día, mes y año; así como el monto histórico y actualizado. 
  8. El impuesto sobre la renta causado y retenido generado por la enajenación. 
  9. El procedimiento utilizado para el cálculo de la retención del impuesto

Tabla ISR Sobre enajenación de Inmuebles 2024

Las personas que tienen que calcular los pagos provisionales por enajenación de inmuebles tienen que usar la siguiente tabla:

Tabla ISR para este año
Tabla ISR para este año
 

Declarar venta de un inmueble: Formalización del Notario

Al momento que una persona física enajena un inmueble, el notario que formaliza la operación debe calcular el ISR correspondiente por cuenta del contribuyente. 
 

Notario

Los notarios ante quienes se consignen operaciones de enajenación de inmuebles, deben cumplir con la obligación de entregar al contribuyente la información relativa a la determinación del cálculo del ISR, cuando se entregue el documento que contenga como mínimo los siguientes datos:
  • Nombre y clave del RFC del Fedatario. 
  • Nombre y clave del RFC del contribuyente, o la CURP. 
  • Precio de enajenación del terreno y de la construcción, desglosando ingresos gravados y exentos. 
  • Fecha de enajenación del terreno y de la construcción, señalando día mes y año. 
  • Costo del terreno y de la construcción (histórica y actualizada). 
  • Fecha de adquisición del terreno y de la construcción (desglosando día, mes y año.) 
  • Desglose de las deducciones autorizadas, señalando en su caso día, mes y año; así como el monto histórico y actualizado. 
  • El ISR causado y retenido generado por la enajenación. 
  • El procedimiento utilizado para el cálculo de la retención del impuesto.

En conclusión, toda venta o enajenación de un bien inmueble generará ingresos que habrá que declarar al SAT, estos se calculan y pagan durante la ejecución del contrato de compra venta ante un notario, el cual entregará constancia de pago de dichos impuestos, y serán incluidos y descontados de la declaración anual del ISR
 
Si te han quedado dudas, te invitamos a que dejes un comentario con tus preguntas sobre el tema, con gusto te responderemos.  

Paso a paso para declarar 

Para declarar la venta de un bien mueble o inmueble en México en 2024, deberás seguir ciertos pasos y considerar diversas regulaciones fiscales. Aunque te proporcionaré una guía general, es recomendable consultar con un contador o asesor fiscal para obtener asesoramiento específico según tu situación. Aquí te presento los pasos generales:

Determina el Tipo de Bien:

  • Bien Mueble: Generalmente se refiere a vehículos, mobiliario, entre otros.
  • Bien Inmueble: Propiedades como casas, departamentos, terrenos, etc.

Calcula la Ganancia o Pérdida por la Venta:

  • Determina el Costo de Adquisición: Incluye el precio de compra más gastos de adquisición y mejoras realizadas al bien.
  • Calcula el Costo de Venta: Considera el precio de venta menos los gastos de venta.
  • Obtén la Ganancia o Pérdida: Resta el costo de adquisición del costo de venta.

Recopila la Documentación Necesaria:

  • Escrituras o facturas que acrediten la propiedad y su valor.
  • Comprobantes de gastos y mejoras realizadas.
  • Comprobantes de los gastos de venta.

Conoce las Exenciones y Deducciones Aplicables:

  • Para bienes inmuebles, existe una exención en la venta de la casa habitación bajo ciertas condiciones.
  • Revisa las deducciones permitidas para disminuir la ganancia imponible.

Declara la Operación en tu Declaración Anual:

  • Utiliza la plataforma del SAT (Servicio de Administración Tributaria) para realizar tu declaración.
  • Declara la venta en la sección de ingresos por enajenación de bienes.
  • Aplica las deducciones correspondientes.

Paga el ISR por la Ganancia Obtenida (si aplica):

  • Si obtuviste una ganancia, deberás pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) correspondiente.
  • El ISR se calcula aplicando la tasa correspondiente a la ganancia obtenida.

Mantén un Registro y Guarda los Comprobantes:

  • Conserva todos los documentos relacionados con la compra, mejora, y venta del bien por al menos 5 años, ya que el SAT podría requerirlos en revisiones futuras.

Es esencial estar al tanto de las disposiciones fiscales vigentes y las posibles actualizaciones en la legislación. Cada caso puede tener particularidades, por lo que la asistencia de un profesional en la materia puede ser muy valiosa para asegurarte de cumplir adecuadamente con todas tus obligaciones fiscales.
  1. Nuevo
    #5
    28/04/22 22:22
    Hola, una pregunta, en 2021 un matrimonio vendió por partes iguales un inmueble por medio de notario público, el inmueble costó menos de 1'000,000 y por ende es exento de ISR, el ingreso para cada cónyuge fue por menos de 500,000. La esposa está por sueldos y salarios pero no trabaja y no percibió ningún ingreso y el esposo tributa en RIF, el notario declaró que ambos vendieron el inmueble pero el ingreso total se lo depositaron a la esposa. Mi duda es si ambos deben presentar declaración anual en 2022 aunque sea exento el ingreso y el esposo esté en RIF y fundamento por favor. Gracias por la atención.
  2. #3
    22/06/21 17:11
    Buenas tardes, disculpen mi ignorancia. Mis preguntas son: 1 ¿Es obligatorio hacer la venta de un inmueble ante notario?, Si no lo hago así, es decir, solo entre particulares, 2 ¿Cómo sería el proceso para pagar el ISR ?? Y 3 ¿Es lo mismo decir: "pagar el impuesto ISR  a "declar el impuesto"?? Está última pregunta me surge, porque la información del blog maneja ambas palabras, en algún punto dicen hay que pagar el impuesto y en otro hay que declararlo, entonces entiendo que son 2 actividades, una hacer el pago y otra hacer un procedimiento en la página del SAT, si es así ???
  3. #2
    06/05/21 23:52
    Si vendí mi casa pero por la pandemia no se ha podido escriturar a nombre del comprador y los recursos obtenidos los utilice para la compra de mi nueva casa cómo puedo declarar ante el sat
  4. Nuevo
    #1
    12/04/21 18:07
    Si una persona pensionada del IMSS vende un inmueble y pago 5,500 de impuesto pero no hace declaración porque solo está dada de alta en el sat por el seguro social tiene que presentar declaración informativa o declaración anual 
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