Intercambio 1031 Cuando se tienen propiedades de inversión - bienes raíces en USA. Diferir los impuestos

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Intercambio 1031 Cuando se tienen propiedades de inversión - bienes raíces en USA. Diferir los impuestos
Intercambio 1031 Cuando se tienen propiedades de inversión - bienes raíces en USA. Diferir los impuestos
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Intercambio 1031 Cuando se tienen propiedades de inversión - bienes raíces en USA. Diferir los impuestos

Wmejia

Hola a todos.

Quiero introducir el tema de los Intercambios 1031 para aquellos que tienen propiedades de inversion en bienes raices en los Estados Unidos.


Comúnmente conocido como sección 1031 del Código de Rentas Internas (IRS). IRC 1031 permite a los inversionistas de propiedades (bienes raices) vender éstas y diferir los impuestos que se generan en la ganancia de capital y en la depreciación acumulada al momento de la venta.

La sección 1031 del Código de Impuestos dice: Ninguna ganancia… será reconocida en el intercambio de una propiedad utilizada con fines productivos en el comercio o negocios o con fines de inversión, si esta propiedad es intercambiada por otra de fines similares o de la misma naturaleza. Los inversionistas de propiedades inmobiliarias pueden alcanzar muchos logros u objetivos con los intercambios 1031, incluyendo: amplio apalancamiento, diversificación, mejora en el flujo de efectivo, relocalización geográfica y/o consolidación de propiedades.

Requisitos para un Intercambio 1031: En una transacción de intercambio 1031, el vendedor (Inversionista) tiene 45 días desde el cierre del “escrow” de la venta de la propiedad para identificar una propiedad(es) de reemplazo. La propiedad de reemplazo debe ser de igual o mayor valor a la propiedad vendida para poder diferir el l00% del impuesto. El inversionista entonces tiene 180 días desde el cierre del “escrow” de la propiedad vendida para adquirir la propiedad(es) de reemplazo.

El Intercambio 1031 es una herramienta excelente para construir riqueza al mantener su dinero trabajando para usted al diferir el pago de sus impuestos e incrementar su flujo de caja.

Aqui les dejo un ejemplo sencillo:

  1. Digamos que compro una residencia unifamiliar por $300,000.
  2. Rento la propiedad por 5 años y esta incremento su valor a $500,000.
  3. Ahora tiene $ 200, 000 de ganancia de capital.
  4. Digamos que ahora está listo para cambiarla por una propiedad multifamiliar de 4 unidades.
  5. Si vende la propiedad, pagara impuestos sobre $200,000 de la ganancia y ahora tendrá un menor valor para reinvertir.
  6. Sin embargo, si hace un Intercambio 1031 puede diferir el impuesto sobre la ganancia y este usarlo en la nueva propiedad multifamiliar de 4 unidades.
  7. Exitosamente ha incrementado su flujo de caja y su patrimonio neto.

Dejenme saber si quieren alguna informacion adicional o ampliacion de esta.

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#2

Re: Intercambio 1031 Cuando se tienen propiedades de inversión - bienes raíces en USA. Diferir los impuestos

Marco Duarte

Muy interesante, hace algún tiempo que adquirí un departamento en Florida que ya cuenta con importantes plusvalías, pero mi idea era comprar otro departamento aquí en México. Es posible aplicar el intercambio 1031 con bienes raíces de México? Y cómo se realiza el procedimiento para aplicar a la transacción el intercambio 1031?

Gracias Wmejia

#3

Re: Intercambio 1031 Cuando se tienen propiedades de inversión - bienes raíces en USA. Diferir los impuestos

carlosgs

Hola Wmejia, esto solo aplica para propiedades en EU o tambien para propiedades en otro país en el extranjero? 

#4

Re: Intercambio 1031 Cuando se tienen propiedades de inversión - bienes raíces en USA. Diferir los impuestos

Wmejia

En su caso concreto no es posible. pues la norma del IRS dice que deben ser propiedades "like Kind" que quiere decir de la misma naturaleza o clase.
En su caso la propiedad es un bien raiz o inmueble domestico pues esta ubicada dentro del territorio de USA. Por lo tanto la propiedad de reemplazo debe ser un bien raiz o inmueble ubicado en USA.
Ahora se pueden hacer intercambios de propiedades extranjeras, quiere decir si tiene una propiedad en Mexico y quiere venderla y comprar una propiedad en Costa Rica, eso es perfectamente posible. Este tipo de Intercambios son un poco mas complejos pues se deben tener en cuenta muchas mas variables que en un intercambio de proiedades domesticas.

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#5

Re: Intercambio 1031 Cuando se tienen propiedades de inversión - bienes raíces en USA. Diferir los impuestos

Wmejia

Si aplica para propiedades en el estranjero tambien. Pero el intercambio debe ser: propiedades en USA por propiedades en USA y propiedades en el extranjero por otra porpiedad(es) en el estranjero.
No muchas companias tienen experiencia con intercambios 1031 de propiedades en el estanjero. Hay muchos factores a tenenr en cuenta y pueden ser un poco complicado, pero si se planea bien no hay ningun inconveniente.

En todo intercambio 1031 siempre se debe buscar un Intermediario calificado para hacerlo y tambien se debe comenzar el intercambio antes de hacer el cierre de la venta de la propiedad. Las reglas de tiempo en un intercambio son muy estrictas, se tienen 45 dias despues del cierre de la propiedad que vendio, para identificar potenciales propiedades a comprar y en total 180 dias para cerrar la compra de una o mas de las propieddes que identifico.

#6

Re: Intercambio 1031 Cuando se tienen propiedades de inversión - bienes raíces en USA. Diferir los impuestos

carlosgs

Muchas gracias Wmejia.

Existe algo simular para operaciones locales? quiero decir, si compro un depa por 1.5 mdp, lo vendo por 2, y compro otro por 3 mdp, evito pagar por la plusvalía del primero? de 1.5 a 2 mdp?

Gracias de antemano.

#7

Re: Intercambio 1031 Cuando se tienen propiedades de inversión - bienes raíces en USA. Diferir los impuestos

Marco Duarte

Y el término "like kind" agrega diferentes tipos de bienes raíces como un departamento y una casa?

#8

Re: Intercambio 1031 Cuando se tienen propiedades de inversión - bienes raíces en USA. Diferir los impuestos

Wmejia

El intercambio 1031 es una ley del IRS (Servicio de rentas internas de los Estados Unidos) y basicamente permite diferir los impuestos que se generan cuando se vende una propiedad, los impuestos varian dependiendo el Estado en el que se encuentre la propiedad o en el caso de un Intercabio con propiedades estranjeras el pais y por supuesto la ganancia de capital que seria la que genera un impuesto aqui en los Estados Unidos. Por lo tanto el intercambio 1031 solo tiene sentido si la persona que vende tiene obligacions impositivas en los Estados Unidos, es decir tiene que presentar declaraciones de impuestos en USA.
En el intercambio 1031 siempre y cuando venda la propiedad y decida hacer un 1031 difiere los impuestos. Lo puede hacer idefinidamente de propiedad a propiedad. Es importante destacar que para que su intercambio 1031 sea exitoso la propiedad debe tener el proposito de inversion o renta o ser parte de una actividad economica o negocio.

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#9

Re: Intercambio 1031 Cuando se tienen propiedades de inversión - bienes raíces en USA. Diferir los impuestos

Wmejia

Si el termino "like Kind" en la parte de bienes raices es bastante amplio, se puede intercambiar un departamenteo por una casa, lote de terreno vacante, un rancho o finca, oficinas o locales comerciales, etc. incluso interses fraccionados en porpiedades llamados aqui TIC (tenancy in common) y DST (Delaware Statutory Trust).

Existen otros tipos de intercambio 1031 llamados de Propiedad Personal en el cual se puede intercambiar por decir algo: un avion por otro avion; una obra de arte por otra obra de arte, un automovil de coleccion por otro automovil de coleccion. En este caso el termino "like kind" no es tan amplio. Si cambias un avion -Jet privado para uso personal, lo debes cambiar por otro Jet privado para uso personal, no lo puedes cambiar por un avion 727 para uso comercial. En el caso de una obra de arte como un oleo no lo puedes cambiar por una estatua de bronce. Etc.

#10

Re: Intercambio 1031 Cuando se tienen propiedades de inversión - bienes raíces en USA. Diferir los impuestos

carlosgs

Vale entendido, por lo tanto como particular no hay posibilidad, si se compra y vende con beneficio, aunque se compre una propiedad más cara, aunque sea la vivienda habitual entiendo que se paga el impuesto, no?

 

 

 

#12

Re: Seccion 1031

Carla Quinto
Hola Analilia y bienvenida a Rankia, 
 
Existen algunos estímulos fiscales para la inversión en bienes inmuebles en México, pero no a través de inversión directa sino mediante Fibras y Sibras. 
 
Este beneficio fiscal para el inversionista consiste en que se difiere el impuesto del ISR y el IETU por la aportación que se haya efectuado en inmuebles hasta que se vendan los certificados de Fibras o Sibras. O bien hasta que el Fibra o Sibra venda los inmuebles aportados. 
 
Saludos
#13

Re: Intercambio 1031 Cuando se tienen propiedades de inversión - bienes raíces en USA. Diferir los impuestos

Buenos días, tengo las siguientes dudas con el régimen 1031:
1)Si un extranjero que vende un inmueble en usa puede aplicar el régimen del 1031

2)Si el régimen del 1031 aplica solo para inmuebles o si el extranjero vende acciones de una LLC de Usa puede aplicar el 1031 para adquirir acciones de otra sociedad de uda

#14

Re: Seccion 1031

Blancaami
Hola soy de CDMX y estuve investigando sobre fibras y sibras pero debes de tener socios y ese tipo de cuestiones, lo que no me quedo claro es si yo invierto en una fibra por proyecto inmobiliario y de arrendamiento, ese mismo proyecto debe ser para todos los accionistas o podemos invertir en distintos proyectos, no se si me explique.
Gracias, Saludos.
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