En artículos anteriores hemos explorado el funcionamiento de los ETFs (Exchange Traded Funds) y sus beneficios. Sin embargo, el mercado mexicano ha madurado significativamente, consolidando instrumentos que permiten a cualquier inversionista participar en el lucrativo sector inmobiliario.
Las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) son hoy el pilar de la inversión patrimonial en México, siendo el equivalente directo de los REITs (Real Estate Investment Trusts) estadounidenses.
¿Qué son las FIBRAS?
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces fueron lanzados en México en 2011, y han cumplido ya 15 años transformando el panorama financiero del país. Se trata de vehículos de inversión diseñados para la adquisición, construcción y administración de bienes inmuebles (naves industriales, centros comerciales, oficinas, hoteles, etc.).
Su estructura legal permite que los inversionistas adquieran Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs), lo que equivale a ser dueño de una fracción de un portafolio diversificado de propiedades, recibiendo rentas proporcionales sin la necesidad de gestionar directamente el inmueble.
Características y Funcionamiento
- Distribución Obligatoria: Por ley, las FIBRAS deben distribuir al menos el 95% de su utilidad fiscal anual entre los tenedores de los certificados.
- Instrumento Híbrido: Se comportan como Renta Fija (por el pago periódico de rentas o dividendos) y como Renta Variable (por la plusvalía o depreciación del valor de los inmuebles y el precio del certificado en bolsa).
- Administración Profesional: Cuentan con comités de expertos encargados del mantenimiento, cobranza y expansión del portafolio.
Ventajas de invertir en FIBRAS en 2026
- Accesibilidad: Puedes invertir en un portafolio de miles de millones de pesos con el costo de un solo certificado (muchas veces menor a $30 MXN).
- Diversificación Sectorial: Acceso a sectores que de otra forma serían inalcanzables, como naves industriales de alta tecnología, hospitales o infraestructura logística.
- Protección contra la Inflación: Los contratos de arrendamiento suelen estar indexados a la inflación (INPC) o dolarizados, protegiendo el poder adquisitivo.
- Beneficios Fiscales: Las distribuciones por concepto de "resultado fiscal" están exentas de retención para personas físicas bajo ciertos supuestos, y la ganancia de capital en la venta de certificados es usualmente libre de impuestos en la BMV.
¿Qué son los ETFs de FIBRAS?
Un ETF de FIBRAS (o TRAC, como se conoce localmente) es un fondo que agrupa a múltiples fideicomisos en un solo instrumento. En lugar de elegir una sola FIBRA, el inversionista compra el "índice completo", reduciendo el riesgo específico de que un solo edificio o sector (como el de oficinas) tenga un mal desempeño.
El referente principal es el S&P/BMV FIBRAS Index, que aglutina a las emisoras más líquidas y grandes del mercado mexicano. En este 2026, tras un 2025 de rendimientos sólidos cercanos al 27%, estos fondos se han vuelto esenciales para quienes buscan flujo de efectivo constante (cash-flow).
El factor Nearshoring en 2026: De la promesa a la realidad
Si bien en años anteriores el motor fue la expectativa por anuncios masivos (como la planta de Tesla en Monterrey), en 2026 el enfoque ha madurado. La relocalización de cadenas de suministro ha pasado de ser una noticia de periódicos a una realidad operativa:
- Ocupación récord: Las FIBRAS industriales (como Prologis, Terrafina o la nueva Fibra Next) mantienen niveles de ocupación cercanos al 98% en el norte y el Bajío.
- Infraestructura Logística: El crecimiento del e-commerce y la integración regional del T-MEC han convertido a las bodegas y centros de distribución en los activos más codiciados del portafolio mexicano.
- Nuevos Polos: El desarrollo se ha extendido más allá de las fronteras, beneficiando a corredores industriales en el centro del país y proyectos vinculados a la conectividad logística nacional.
Mejores ETFs para invertir en Fibras
Es fundamental distinguir entre un ETF que "contiene" Fibras y un ETF "especializado" en Fibras. A continuación, comparamos las tres opciones principales en el mercado mexicano:
Nombre |
Símbolo |
AUM (Activos)* |
TER (Comisión) |
Enfoque |
Vanguard FTSE Biva |
VMEX |
$2,450 mdp |
0.20% |
Mercado Total MX |
iShares NAFTRAC |
NAFTRAC |
$62,100 mdp |
0.25% |
Blue Chips (IPC) |
BBVA FIBRAS TRAC |
FIBRATC |
$480 mdp |
0.50% |
100% FIBRAS |
*Datos a enero de 2026 basados en valor de mercado y reportes de gestoras.
1. Vanguard FTSE BIVA (VMEX)
El VMEX es uno de los instrumentos favoritos para quienes buscan una gestión de bajo costo. Su objetivo no es invertir exclusivamente en inmuebles, sino replicar el índice FTSE BIVA, que abarca una muestra mucho más amplia y moderna de la economía mexicana que el IPC tradicional.
¿Por qué considerarlo para Fibras?
Aunque es un ETF de renta variable general, el VMEX destaca por su inclusión de empresas de mediana capitalización y FIBRAS que otros índices ignoran.
- Exposición Inmobiliaria: Alrededor del 4% al 6% de su cartera total está distribuida en FIBRAS. La posición más relevante suele ser Fibra Uno (FUNO), pero también integra otras como Fibra Prologis y Fibra Danhos.
- Sector Complementario: Incluye empresas de infraestructura y bienes raíces que no son FIBRAS estrictamente, como Vesta (desarrollo industrial) y Pinfra (concesiones), lo que ofrece una exposición indirecta al sector.
Desempeño y costos:
A inicios de 2026, el VMEX se consolida como la opción más barata del mercado con un TER de 0.20%.
Nota de rendimiento:
Tras un cierre de 2025 histórico para la bolsa mexicana, el VMEX ha mostrado una recuperación sólida, beneficiándose de la diversificación en sectores que crecieron gracias a la relocalización industrial. Su rentabilidad acumulada en los últimos 5 años ha superado el 38%, superando ligeramente a índices más concentrados.
2. iShares NAFTRAC
El NAFTRAC es el ETF más longevo y líquido de México. Su objetivo es replicar el comportamiento de las 35 empresas más grandes y líquidas del país, conocidas como las "blue chips" mexicanas. Es gestionado por BlackRock México y utiliza a Nacional Financiera (Nafinsa) como fiduciario.
Exposición al sector inmobiliario
Exposición al sector inmobiliario
Al seguir al índice S&P/BMV IPC, su enfoque es multisectorial. Esto significa que la exposición a FIBRAS es marginal y muy selectiva, limitándose generalmente a los líderes del sector que cumplen con los requisitos de capitalización de mercado para entrar en el IPC.
- Ponderación Sectorial: El sector de Consumo Básico (Walmart, Femsa) sigue liderando con un 30.5%, seguido del sector Financiero (Banorte) con un 18.4%.
También puedes invertir en estas empresas de manera individual:
- Presencia de Fibras: Actualmente, el sector inmobiliario representa apenas un 1.2% - 1.5% de la cartera, concentrado casi exclusivamente en Fibra Uno (FUNO) debido a su tamaño.
Rendimiento y costos
A pesar de su baja exposición directa a Fibras, el NAFTRAC es un excelente termómetro de la economía nacional. Tiene una comisión anual (TER) del 0.25%.
Rendimiento:
En 2025, el NAFTRAC se benefició de la fortaleza de la banca y el consumo interno, cerrando el año con rendimientos positivos. En el acumulado de los últimos 5 años, el ETF ha entregado un retorno total cercano al 42%, impulsado por el pago de dividendos de sus componentes y la estabilidad macroeconómica.
3. BBVA FIBRATC (El único ETF 100% FIBRAS)
Este es el único ETF en el mercado con exposición total y directa a los fideicomisos inmobiliarios mexicanos, lo que técnicamente se conoce como un pure play.
A diferencia de los dos anteriores, el FIBRATC no invierte en bancos ni en supermercados; su objetivo único es replicar el S&P/BMV FIBRAS Index, el cual agrupa exclusivamente a los fideicomisos que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores.
Composición de la cartera
Sus mayores posiciones al cierre de este periodo están compuestas por los líderes industriales y comerciales de México:
- Fibra Uno (FUNO): Sector diversificado.
- Fibra Prologis: Sector industrial (líder en logística).
- Fibra Monterrey (FMTY): Oficinas e industrial.
- Fibra Danhos: Centros comerciales premium.
- Fibra Terrafina: Enfoque industrial/exportación.
Rendimiento y Atractivo
Con una comisión de 0.50%, es más caro que los generalistas, pero ofrece una tasa de dividendos (Dividend Yield) significativamente superior, que en 2025 promedió entre el 7% y el 9% anual solo por concepto de rentas distribuidas.
Su rentabilidad total en el último año ha sido excepcional (+18%), gracias a la revalorización de las naves industriales por el fenómeno del nearshoring que mencionamos anteriormente.
Cómo operar con ETFs de Fibras en México
Invertir en estos instrumentos es hoy más sencillo y económico que nunca. Al cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y en la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), cualquier inversionista con una cuenta en una casa de bolsa regulada puede comprarlos con un solo clic.
La opción más recomendada para este 2026 es:
-
💶Depósito mínimo$0.00
-
📝RegulaciónFCA, ASIC, CBI, US Securities and Exchange Commission y por la Comisión de Negociación de Futuros de Materias Primas
-
⭐️Puntuación8.75/10
Consideraciones y riesgos
Aunque las FIBRAS son activos respaldados por "ladrillos", no están exentas de riesgos que debes considerar en este 2026:
- Tasas de Interés: Si las tasas de interés se mantienen elevadas, el costo de financiamiento para las FIBRAS sube y su atractivo frente a los bonos gubernamentales (Cetes) puede disminuir.
- Ciclo Económico: El sector de oficinas y centros comerciales es más sensible a las crisis que el sector industrial.
- Liquidez: Aunque los ETFs ayudan, algunas FIBRAS individuales tienen poco volumen de operación; por ello, invertir vía ETF es la opción más segura para entrar y salir del mercado rápidamente.
Invertir en FIBRAS es, en esencia, convertirte en "casero" de las empresas más grandes del país. Ya sea que busques crecimiento con VMEX o rentas puras con FIBRATC, estos instrumentos deben formar parte de un portafolio diversificado a largo plazo.
