Las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) son instrumentos financieros que permiten a los inversionistas participar en el mercado inmobiliario.... Conoce todo sobre las FIBRAS y como Invertir en ellas.
Las FIBRAS (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) son instrumentos financieros que permiten a los inversionistas participar en el mercado inmobiliario sin la necesidad de adquirir propiedades directamente.
Al comprar una FIBRA, los inversionistas obtienen acceso a ingresos estables generados por activos inmobiliarios diversificados, como oficinas, centros comerciales u hoteles.
Las FIBRAS son activos financieros relativamente nuevos en nuestro mercado mexicano, después de que en 2011 cotizó la primera de ellas en la Bolsa Mexicana de Valores, a partir de ese momento, los inversionistas observaron sus beneficios y se popularizaron, llegando a tener en la actualidad 17 FIBRAS que se encuentran en los sectores industrial, comercial y de oficinas. Registrando en 2013 el mayor porcentaje de 24% en activos listados en el mercado.
Definición de FIBRA
Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) son activos destinados al financiamiento para la adquisición o construcción de bienes inmuebles por parte de la empresa administradora, la cual tiene como finalidad el arrendamiento de dichos bienes.
La importancia radica en la diversificación, rendimientos estables, liquidez y accesibilidad que ofrecen, permitiendo a los inversionistas beneficiarse del mercado inmobiliario con mayor eficiencia y menor carga operativa.
Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de los bienes inmuebles son distribuidos a los inversionistas o tenedores de las Fibras, siendo por ley el 95% de las utilidades de las rentas. Siendo este el beneficio más importante en estos activos financieros para los inversionistas.
Sin embargo, las Fibras cuentan con tres vías para percibir beneficios, convirtiéndolas en buenos activos de inversión, ya que cuentan con un sistema mixto de inversión.
1. Dividendos: Los cuales son obtenidos a través del reparto de las utilidades resultantes de las rentas de los bienes raíces.
2. Rendimientos. Mediante el desempeño del precio de la Fibra en los mercados financieros. El rendimiento puede generar utilidades si la plusvalía sube, y puede generar pérdidas si el mercado inmobiliario tiende a la baja.
3. Plusvalía. Se obtiene cuando el valor de los bienes inmuebles incrementa por el factor tiempo, o cuando la Administradora del fideicomiso integra nuevos bienes inmuebles a la Fibra.
Objetivo de una FIBRA
Las Fibras fueron creadas para tratar de lograr ciertos objetivos generales y particulares, los cuales a la fecha han podido cumplir con todos y cada uno de ellos, sin embargo, aún existe un gran horizonte de acción y beneficio para todos los involucrados en las Fibras.
Algunos de sus principales objetivos generales son lograr impulsar el desarrollo inmobiliario en México desde los sectores industrial, comercial y de oficinas; también buscan convertirse en una fuente de liquidez y financiamiento para los desarrolladores de bienes inmuebles.
Por otro lado, dentro de los objetivos particulares permite el fácil acceso a la inversión en bienes inmuebles a todo tipo de inversionista; y también buscan contribuir a la diversificación de carteras de inversión, al proporcionar una nueva alternativa de inversión en los mercados.
La estructura de una FIBRA
Una FIBRA es un fideicomiso que es un contrato en el cual una persona o empresa confía un patrimonio de su pertenencia a otra persona o empresa para que lo administre en beneficio de un tercer sujeto.
Estructura Fideicomisos
Características de las FIBRAS
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces tienen varias características distintivas, las cuales listamos a continuación:
Fideicomiso: La FIBRA opera bajo la estructura de un fideicomiso, donde un fideicomitente (dueño de los bienes raíces) transfiere la propiedad a un fideicomiso administrado por un fiduciario.
Certificados fiduciarios: Los inversionistas adquieren certificados fiduciarios que representan su participación en el fideicomiso. Estos certificados se negocian en bolsa, proporcionando liquidez.
Activos inmobiliarios: El fideicomiso posee y administra activos inmobiliarios, como edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, etc. Los rendimientos provienen de los ingresos generados por estos activos.
Distribuciones de ingresos: Las FIBRAS están obligadas a distribuir la mayor parte de sus ingresos a los inversionistas en forma de dividendos, lo que contribuye a la estabilidad y atractivo para aquellos buscando flujos de efectivo regulares.
Cotización en bolsa: Muchas FIBRAS cotizan en bolsa, lo que permite a los inversionistas comprar y vender certificados fiduciarios como si fueran acciones, mejorando la liquidez y la accesibilidad.
Transparencia: Las FIBRAS deben cumplir con regulaciones que exigen la divulgación de información financiera y operativa, proporcionando transparencia a los inversionistas.
Administración profesional: La gestión de los activos inmobiliarios está a cargo de profesionales con experiencia en el sector, lo que contribuye a una administración eficiente y estratégica.
Estas características estructurales buscan equilibrar la participación de los inversionistas en el mercado inmobiliario con la eficiencia en la administración y transparencia en las operaciones.
Es importante destacar que las características específicas pueden variar según la jurisdicción y la estructura particular de cada FIBRA.
Beneficios de una FIBRA
Las Fibras cuentan con una gran cantidad de beneficios, de los cuales ya hemos tocado durante el artículo, sin embargo, vamos a señalarlas puntualmente.
Los principales beneficios que otorgan las Fibras para el Inversionista es el poder invertir en bienes inmuebles como naves industriales, centros comerciales, oficinas, entre otros desde montos muy accesibles, esto permite una correcta diversificación de la inversión, también permiten obtener tres posibles fuentes de ingreso para el inversionista, por el flujo de las rentas a través de dividendos, la plusvalía por la revaluación de los bienes inmuebles, y los rendimientos por el desempeño del activo en el mercado de valores.
Es importante considerar la experiencia del administrador (fiduciario) del Fideicomiso, el cual es una seguridad para el inversionista, así como el marco legal institucional con el cual se rigen las Fibras, y por último la transparencia operativa y la fácil accesibilidad a la información periódica que publica la Fibra en los medios adecuados.
Mientras que los principales beneficios para el Fideicomitente, que es el que aporta los bienes inmuebles a la Fibra, principalmente son la liquidez, el cual le permite conseguir recursos de un bien no líquido, una inmediata valoración al alza en el valor de los inmuebles aportados al fideicomiso, beneficios fiscales (LISR Art. 223 y 224), una importante flexibilidad de financiamiento, ya que el aportante decide qué porcentaje de los certificados se distribuyen en el mercado, así como incrementar sus opciones de inversión, ya que los recursos provenientes de la emisión le permiten expandir las áreas del negocio con nuevas adquisiciones o construcciones.
Mientras que los beneficios para el Mercado de Valores radican en una mayor expansión de títulos comercializados en el mercado, así como los beneficios por la Oferta Pública Inicial (OPI).
Constitución de una FIBRA
Observando los puntos anteriores, es muy atractivo para una empresa poder emprender por el camino de las Fibras, y para poder lograrlo, es necesario considerar que la Sociedad Mercantil deberá tener al menos el 70% de sus activos invertidos en bienes raíces, fijarse como objetivo de la sociedad la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento.
Dichos bienes inmuebles deberán destinarse única y exclusivamente al arrendamiento y no enajenarse antes de cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición y contar con altos estándares de Gobierno Corporativo.
Las Sociedades Mercantiles que busquen convertirse en una Fibra deberán de distribuir entre sus tenedores al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio, es decir, las utilidades netas.
También se debe de contar con un Administrador (Fiduciario) que posea un historial de operación de inmuebles existentes de al menos tres años con información individualizada y auditada con el objetivo de acreditar experiencia y resultados financieros de los inmuebles que reflejen una administración y operación eficiente, contar con un área de certificación de peritos estructurales, así como la realización de dictámenes sobre la situación de los contratos de arrendamiento.
La sociedad deberá realizar avalúos de los inmuebles anualmente, vigilar el estado legal de los inmuebles como gravámenes, litigios, entre otros, así como describir claramente el destino de los fondos que se obtengan de la actividad.
Como se puede observar, las Fibras son una estructura eficiente y atractiva para la generación de utilidades, pero para poder lograrlo, se deben seguir estas pautas primordiales.
FIBRAS en México
Las Fibras son considerados como instrumentos híbridos, ya que puede otorgar rendimientos fácilmente predecibles producto del arrendamiento y rendimientos variables producto de la plusvalía de los bienes inmuebles, estos instrumentos no cuentan con un plazo determinado de finalización ni tampoco cuentan con una calificación crediticia como las acciones o los títulos de deuda, sin embargo, operan en el segmento de “Capitales” en las bolsas de valores, bajo la normatividad semejante a cualquier acción que cotiza en los mercados.
En México existen 17 Fibras cotizando en la BMV (Bolsa Mexicana de Valores) y en la BIVA (Bolsa Institucional de Valores), las cuales son los dos mercados bursátiles regulados.
Cada una de estas Fibras se han especializado en un sector específico de bienes raíces o una forma mixta, los cuales podrían ser del sector Industrial (plantas y naves industriales y de logística), Comercial (plazas y centros comerciales) y Oficina (edificios y espacios de oficinas).
Las Fibras son instrumentos novedosos en México y Latinoamérica que permiten una diversificación adecuada para los portafolios de inversión, por lo cual el régimen de las Afores, Aseguradoras y Afianzadoras les permiten invertir en Fibras, elevando su nivel de Bursatilidad y atractivo para el público inversionista.
Clasificación de las Fibras
A continuación, veremos una tabla de clasificación de las Fibras que cotizan en los diferentes mercados de valores, así como la distinción de los sectores en los que operan.
Tabla clasificación de FIBRAS
Mientras que en la siguiente tabla podremos observar las sociedades participantes más importantes de cada fideicomiso.
Sociedades participantes más importantes
Rendimientos históricos
Los rendimientos históricos de las FIBRAS pueden variar según factores como la región, el tipo de activos inmobiliarios en los que invierten y las condiciones del mercado.
Históricamente, han demostrado ofrecer rendimientos atractivos a los inversionistas, que se basan principalmente en los ingresos generados por los alquileres de los activos inmobiliarios que poseen, así como en las plusvalías por la apreciación de estos activos.
“Los inversionistas suelen buscar FIBRAS que ofrezcan un equilibrio entre rendimientos estables y potencial de apreciación de capital”.
Índice S&P/BMV FIBRAS
La Bolsa Mexicana de Valores desarrolló un Índice dedicado a los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS), dicho Índice se ha denominado “Índice S&P/BMV FIBRAS”.
El índice constituye un fiel indicador de las fluctuaciones del precio de los certificados de FIBRAS en el mercado de capitales, considerando dos conceptos fundamentales:
Representatividad: La muestra que lo compone, refleja el comportamiento y la dinámica operativa de esta clase de activos.
Invertibilidad: Los pesos relativos de la muestra se definen en función del importe operado en Bolsa, así se asegura que el Índice responde a las necesidades de operatividad y liquidez del mercado mexicano.
Estos vehículos de financiamiento de bienes raíces son una nueva clase de activos que son colocados en la Bolsa Mexicana de Valores, y el cual ha demostrado tener un comportamiento en su rendimiento distinto al del mercado accionario en lo general.
Es importante señalar que los rendimientos pasados no garantizan resultados futuros, y la rentabilidad de las FIBRAS puede estar sujeta a cambios en las condiciones económicas y del mercado inmobiliario.
¿Cómo invertir en FIBRAS?
Hoy en día es más fácil tener acceso a la inversión de activos financieros, considerando que las Fibras operan en el segmento de mercado de capitales, semejantes a cualquier acción que cotiza en el mercado, no se necesitaría más que adquirirlas a través de una Casa de Bolsa, al seleccionar y generar la orden del número de certificados que se desean adquirir de alguna de las 17 Fibras en operación.
Es fundamental comprender los riesgos y costos asociados con la inversión en FIBRAS y considerar todos los factores mencionados y abordados en este artículo, los cuales te ayudaran a iniciar en la inversión de estos activos tan atractivos del mercado financiero.
Abrir una cuenta en una casa de bolsa: El primer paso es abrir una cuenta de inversión con una casa de bolsa autorizada en México. Puedes elegir entre una variedad de casas de bolsa, como GBM, Actinver, Casa de Bolsa Banorte, entre otras. Investiga las comisiones, servicios y reputación de cada una para tomar una decisión informada.
Firma de documentos y verificación de identidad: Una vez seleccionada la casa de bolsa, deberás completar y firmar los documentos de apertura de cuenta. Además, es posible que debas proporcionar documentación que verifique tu identidad y dirección, como una identificación oficial y comprobante de domicilio.
Transferir fondos a tu cuenta de inversión: Después de que tu cuenta sea aprobada, necesitarás transferir fondos a tu cuenta de inversión. Esto puede hacerse mediante una transferencia bancaria desde tu cuenta bancaria a la cuenta de inversión en la casa de bolsa.
Realizar un análisis de las FIBRAs: Antes de invertir, realiza un análisis detallado de las FIBRAs que te interesen. Considera factores como la calidad de los activos inmobiliarios en los que invierte la FIBRA, la tasa de ocupación, los rendimientos pasados y las perspectivas de crecimiento futuro.
Colocar una orden de compra: Una vez que hayas seleccionado la FIBRA en la que deseas invertir, ingresa a la plataforma de trading de tu casa de bolsa y coloca una orden de compra. Especifica la cantidad de acciones de la FIBRA que deseas comprar y el tipo de orden (por ejemplo, orden de mercado u orden limitada).
Revisar y confirmar la orden: Antes de confirmar la orden, revisa todos los detalles, incluido el precio de las FIBRAs y las comisiones asociadas. Una vez que estés satisfecho con la orden, confírmala para ejecutarla.
Monitorear tu inversión: Después de comprar acciones de la FIBRA, monitorea el desempeño de tu inversión de cerca. Utiliza la plataforma de tu casa de bolsa para realizar un seguimiento del precio de las acciones, los dividendos recibidos y cualquier noticia relevante que pueda afectar el desempeño de la FIBRA.
Recuerda que es importante diversificar tu cartera de inversión.
Activos que permiten invertir en FIBRAS
Para invertir en FIBRAS generalmente se necesita acceder a mercados financieros para adquirir estos instrumentos en específico. Sin embargo, no siempre debe de ser así, ya que aquí mostraremos algunos otros activos que permiten invertir de manera indirecta en FIBRAS.
Una de las formas directas de invertir en FIBRAS, es a través de sus mismas acciones o certificados fiduciarios, estas se pueden comprar directamente en bolsas de valores donde estén listadas.
Algunos fondos de inversión tienen como parte de su cartera participaciones accionarias de FIBRAS, pudiéndose adquirir en instituciones financieras directamente.
Existen ETFs (Exchange-Traded Funds) que están diseñados para rastrear el rendimiento de un índice compuesto por FIBRAS, ofreciendo una forma de inversión diversificada.
A través de cuentas de inversión gestionadas por corredores de bolsa o plataformas financieras, y en algunos casos, fondos de pensiones o seguros pueden invertir en FIBRAS como parte de su cartera diversificada.
La forma específica de acceso a FIBRAS puede variar según la región y el mercado financiero.
Acciones de FIBRAS en la BMV
En la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), existen varias FIBRAS que los inversionistas pueden considerar.
FIBRA Uno (FUNO): Es una de las primeras FIBRAs en México, con una amplia cartera que abarca oficinas, centros comerciales, hoteles y propiedades industriales.
FIBRA Terrafina (TERRA13): Centrada en activos industriales, como almacenes y centros de distribución.
FIBRA Hotel (FIHO12): Especializada en activos hoteleros y de hospitalidad.
FIBRA HD (FIBRAHD): Enfocada en bienes raíces industriales, como naves industriales y parques logísticos.
FIBRA Prologis (FIBRAPL14): Especializada en propiedades logísticas e industriales.
FIBRA Shop (FSHOP13): Centrada en centros comerciales y propiedades comerciales.
Estos ejemplos representan la diversidad de FIBRAS disponibles en la BMV, cada una con su enfoque específico en términos de tipo de activos inmobiliarios. Es importante mencionar que el dinamismo del mercado está llevando a la creación de más opciones para invertir en el mercado.
